BGH Urteil vom 08.10.2008 – XII ZR 84/06

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 84/06

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

BGHR:

ja

ja

Verkündet am: 8. Oktober 2008 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 307 Bb, Cl

Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formu-

larmietvertrag ist auch bei Mietverträgen über Gewerberäume unwirksam,

wenn der Mieter unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Re-

novierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll (im Anschluss an

BGH Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 - NJW 2004, 2586 zum Wohn-

raummietrecht und das Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW

2005, 2006).

BGH, Urteil vom 8. Oktober 2008 - XII ZR 84/06 - OLG Düsseldorf LG Düsseldorf

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 8. Oktober 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die

Richterinnen Weber-Monecke und Dr. Vézina und die Richter Dose und

Dr. Klinkhammer

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil des 10. Zivilsenats des Oberlan-

desgerichts Düsseldorf vom 4. Mai 2006 wird auf Kosten des Klä-

gers zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Die Beklagte hatte von dem Rechtsvorgänger des Klägers für die Zeit

von April 1991 bis März 2006 ein Ladenlokal zum Betrieb einer Änderungs-

schneiderei gemietet. Die Parteien streiten noch darüber, ob die Beklagte zur

Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

In § 13 des vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrages war u.a.

folgendes vereinbart:

"§ 13 Schönheitsreparaturen

1. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, während der Mietzeit Schön- heitsreparaturen des Mietgegenstandes durchzuführen, da hierfür in der Miete keine Kosten kalkuliert sind.

2.

...

3.1 Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten mindestens

alle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und alle fünf Jahre in allen übrigen Räumen die Schönheitsreparaturen (so insbesondere das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper ein- schließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Ein- bauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen, Abzie- hen bzw. Abschleifen der Parkettfußböden und danach deren Ver- siegelung, Reinigung der Teppichböden) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen.

...

3.8 Dem Mieter obliegt der Beweis, dass die Schönheitsreparaturen fachmännisch und innerhalb der vereinbarten Mindestfristen durch- geführt worden sind.

3.9 Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchfüh- rung der Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvorschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Maler- fachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zah- len.

Wenn die Schönheitsreparaturen seit Einzug oder seit einer späte- ren Vornahme länger zurückliegen als:

bei Küche, Bad, WC:

bei allen übrigen Räumen:

7 Monate mit 20 % 11 Monate mit 30 % 15 Monate mit 40 % 19 Monate mit 50 % 23 Monate mit 60 % 27 Monate mit 70 % 31 Monate mit 80 % 34 Monate mit 90 %

3.10 ...

12 Monate mit 20 % 18 Monate mit 30 % 24 Monate mit 40 % 30 Monate mit 50 % 36 Monate mit 60 % 42 Monate mit 70 % 48 Monate mit 80 % 54 Monate mit 90 %

3.11 Die vorstehend genannten Fristen beginnen nicht vor dem erstma- ligen Ablauf der in § 13 Abs. 3.1 genannten Fristen, wenn der Miet- gegenstand sich beim Beginn des Mietverhältnisses in einem reno- vierungsbedürftigen Zustand befunden hat."

Der Kläger beantragt die Feststellung, dass die Beklagte nach Maßgabe

der in § 13 Nr. 3.1 des Mietvertrages enthaltenen Vereinbarung zur Vornahme

der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. Landgericht und Oberlandesgericht

haben die Klage abgewiesen. Dagegen richtet sich die - vom Berufungsgericht

zugelassene - Revision des Klägers.

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in NJW 2006, 2047 veröf-

fentlicht ist, hat die Abweisung der Klage wie folgt begründet:

Die Vereinbarung in § 13 Nr. 3.1 des Mietvertrages (im Folgenden MV)

sei nach § 307 BGB insgesamt unwirksam. Die Klausel sei einheitlich so auszu-

legen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwä-

gung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden

werde. Sie könne nur die Bedeutung haben, dass der Mieter zur Ausführung

der Renovierungsarbeiten in Küche, Bad und Toilette spätestens nach drei Jah-

ren und in allen übrigen Räumen spätestens nach fünf Jahren verpflichtet sei,

auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild

noch nicht renovierungsbedürftig seien.

Eine solche "starre" Fälligkeitsregelung sei gemäß § 307 BGB unwirk-

sam, weil sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen aufer-

lege. Zwar sei grundsätzlich auch eine formularmäßige Abwälzung von Schön-

heitsreparaturen auf den Mieter wirksam. Anderes ergebe sich nach der Recht-

sprechung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs aber, wenn ein Woh-

nungsmietvertrag einen starren Fristenplan enthalte, der dem Mieter die Aus-

führung der Schönheitsreparaturen nach Ablauf genau fixierter Zeiträume ver-

bindlich vorschreibe. In solchen Fällen werde der Mieter mit Renovierungs-

pflichten belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgingen

und ihm eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlege, als ihm der Ver-

mieter ohne eine solche Klausel schulden würde.

Ob dies auch für Mietverträge über Geschäftsräume gelte, sei umstritten.

Das Oberlandesgericht folge der Auffassung, wonach die Rechtsprechung zur

Unwirksamkeit starrer Fristenregelungen auch auf gewerbliche Mietverträge zu

übertragen sei, weil ein gewerblicher Mieter insoweit nicht weniger schutzbe-

dürftig sei als ein Wohnungsmieter. Nach dem Inhalt des Mietvertrages der Par-

teien gelte der Fristenplan nicht lediglich für den Regelfall, sondern schreibe

eine Renovierung ausnahmslos nach Ablauf der jeweiligen Frist vor. Damit

werde auch dem gewerblichen Mieter ein Übermaß an Instandhaltungspflichten

auferlegt, zumal kein Anhaltspunkt erkennbar und vorgetragen sei, dass ein

zum Betrieb einer Änderungsschneiderei vermietetes Ladenlokal zwangsläufig

nach Ablauf der genannten Fristen renovierungsbedürftig sein müsse. Dem le-

gitimen Interesse des Vermieters an einer ansehnlichen Dekoration des Mietob-

jekts könne in ausreichender Weise auch mit einer Klausel ohne starren Fris-

tenplan genügt werden.

Für die Übertragung der Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht auf

gewerbliche Mietverhältnisse spreche zudem die Entscheidung des XII. Zivil-

senats des Bundesgerichtshofs vom 6. April 2005 (XII ZR 308/02 - NJW 2005,

2006). Danach behandele das Gesetz gewerbliche Mieter und Wohnungsmieter

hinsichtlich der Schönheitsreparaturen gleich. Aus der vereinzelten Besserstel-

lung des Wohnungsmieters könne nicht der Schluss gezogen werden, das Ge-

setz habe den Mieter von Gewerberäumen generell weniger vor belastenden

Allgemeinen Geschäftsbedingungen schützen wollen. Zwar seien die §§ 308

und 309 BGB nach § 310 BGB nicht auf Unternehmer anwendbar. Die Über-

wälzung der Schönheitsreparaturen sei aber nicht an diesen Vorschriften, son-

dern an § 307 BGB zu messen. Auch ein gewerblicher Mieter gehe in der Regel

nicht davon aus, in jedem Fall und unabhängig von dem Erhaltungszustand der

Mieträume eine Renovierung durchführen zu müssen. Der Einwand, die Über-

tragung der Schönheitsreparaturen sei Teil der kalkulierten Miete, berücksichti-

ge nicht hinreichend, dass dem Mieter mit dem starren Fristenplan ein Übermaß

an Renovierungspflichten auferlegt werde. Dass mit der Unwirksamkeit der

Klausel die vertragliche Äquivalenz gestört werde, sei unerheblich, weil der

Vermieter als Verwender der Allgemeinen Geschäftsbedingungen das Risiko

der Gesamtunwirksamkeit trage. Für eine ergänzende Vertragsauslegung blei-

be deswegen kein Raum.

Die Unangemessenheit der Fristenregelung führe insgesamt zur Unwirk-

samkeit der Vertragsklausel. Die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheits-

reparaturen lasse sich nur dann aufrechterhalten, wenn sich die Formularklau-

sel aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und einen un-

zulässigen Regelungsteil trennen lasse. Hieran fehle es. Der Fristenplan bilde

mit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen eine Einheit, indem er den Um-

fang der Renovierungsverpflichtung konkretisiere. Wollte man im Rahmen des

Fristenplans das Wort "mindestens" streichen, um die Renovierungsverpflich-

tung auf das gerade noch zulässige Maß zurückzuführen, sei das eine unzuläs-

sige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel.

II.

Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nach-

prüfung stand.

1. Nach der gesetzlichen Regelung hat nicht der Mieter, sondern der

Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das folgt aus der in § 535

Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Verpflichtung des Vermieters, das Mietobjekt

während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu er-

halten. Allerdings weicht die mietvertragliche Praxis, insbesondere in Formular-

verträgen, seit langem von diesem gesetzlichen Leitbild ab. Wegen dieser lang-

jährigen Übung, die bereits allgemeine Verkehrssitte geworden ist, hat es der

Bundesgerichtshof gebilligt, dass in Formularverträgen Schönheitsreparaturen

regelmäßig auf den Mieter verlagert werden, obwohl nach § 307 BGB Bestim-

mungen, die vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab-

weichen, in der Regel als unangemessen und damit unwirksam anzusehen sind

(BGH Rechtsentscheid vom 30. Oktober 1984 - VIII ARZ 1/84 - WuM 1985, 46;

Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006, 2007;

Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht 9. Aufl. § 538 Rdn. 112). Denn das Ge-

setz hat die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen grundsätzlich

disponibel ausgestaltet, weswegen die dafür notwendigen Kosten - wie hier

ausdrücklich in § 13 Nr. 1 MV niedergelegt - nicht zwingend in die Miete einkal-

kuliert sein müssen. Der Gesetzgeber hat die überwiegende mietrechtliche Pra-

xis einer Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei entspre-

chend geringerer Miete also auch mit der Neuregelung des Mietrechts durch

das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) als im Ein-

klang mit dem gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages stehend akzeptiert.

2. Ob eine Allgemeine Geschäftsbedingung auch im Einzelfall zulässig

ist, hängt von ihrem Inhalt ab, der durch Auslegung zu ermitteln ist. Entgegen

der Rechtsauffassung der Revision hat das Berufungsgericht die Vertragsklau-

sel in § 13 Nr. 3.1 MV zutreffend als starre Fristenregelung ausgelegt.

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und

typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redli-

chen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be-

teiligten Kreise verstanden werden (BGH Urteil vom 25. Juni 1992 - IX ZR

24/92 - NJW 1992, 2629). Nach dem Wortlaut der Vertragsklausel in § 13

Nr. 3.1 ist der Mieter verpflichtet, auf seine Kosten "mindestens" in den dort ge-

nannten Fristen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies kann - wie das Be-

rufungsgericht richtig erkannt hat - aus Sicht eines verständigen Mieters nur

bedeuten, dass er zur Ausführung der Renovierungsarbeiten spätestens bei

Ablauf der genannten Fristen verpflichtet ist, auch wenn die gemieteten Räume

nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig

sind. Dem entspricht auch die Formulierung in § 13 Nr. 3.8, wonach dem Mieter

der Beweis dafür obliegt, dass er die Schönheitsreparaturen fachmännisch in-

nerhalb der vereinbarten "Mindestfristen" durchgeführt hat.

3. Die grundsätzlich zulässige Abänderung dispositiver gesetzlicher Re-

gelungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen findet ihre Grenze in den

Vorschriften der §§ 305 ff. BGB. Zwar sind die Klauselverbote der §§ 308, 309

BGB nach § 310 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht anwendbar, wenn sie im Rahmen

eines gewerblichen Mietvertrages gegenüber einem Unternehmer verwendet

werden. Auch in solchen Fällen kann die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB aller-

dings zur Unwirksamkeit einer Allgemeinen Geschäftsbedingung führen, insbe-

sondere wenn sich die Regelung noch weiter als im Rahmen der mietrechtli-

chen Praxis erforderlich vom gesetzlichen Leitbild entfernt und zu einer unan-

gemessenen Verschärfung der vertraglichen Verpflichtungen zu Lasten des

Mieters führt.

a) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind nach

§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Ver-

wenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen be-

nachteiligen. Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachtei-

ligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen

Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu

vereinbaren ist.

Unter Bezug auf diese gesetzliche Regelung hat der VIII. Zivilsenat des

Bundesgerichtshofs u.a. Allgemeine Geschäftsbedingungen, mit denen Schön-

heitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan auf den Mieter übertragen

werden, für unwirksam erachtet, weil sie den Mieter mit Renovierungspflichten

belasten, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen und

dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als sie den

Vermieter ohne eine solche vertragliche Klausel treffen würde (BGH Urteil vom

23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 - NJW 2004, 2586, 2587). Ausnahmen lässt der

VIII. Zivilsenat nur für solche Allgemeine Geschäftsbedingungen zu, die eine

Renovierung innerhalb bestimmter Fristen nur für den Regelfall vorsehen, diese

aber vom tatsächlichen Erhaltungszustand abhängig machen (BGH Urteile vom

13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04 - NJW 2005, 3416 und vom 26. September 2007

- VIII ZR 143/06 - NJW 2007, 3632 f.). Knüpft die Vertragsklausel die Renovie-

rungspflicht des Mieters allerdings allein an feste zeitliche Grenzen und führt die

Auslegung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen - wie hier - dazu, dass der

Erhaltungszustand für die Verpflichtung keine Rolle spielt, führt dies regelmäßig

zur Unwirksamkeit der Klausel (BGH Urteile vom 5. April 2006 - VIII ZR 178/05 -

NJW 2006, 1728 f. und vom 7. März 2007 - VIII ZR 247/05 - WuM 2007, 260,

261).

b) Ob dies auch für Mietverträge über Geschäftsräume gilt, ist umstritten.

Eckert (ZfIR 2005, 673, 674 f.) spricht sich gegen eine Übertragung die-

ser Rechtsprechung auf gewerbliche Mietverträge aus. Der Zustand der Miet-

räume sei bei gewerblicher Nutzung nicht bloß Privatsache des Mieters, weil

dem Vermieter regelmäßig daran gelegen sei, das Mietobjekt, das auf die Um-

gebung ausstrahle, in einem ansehnlichen Zustand zu erhalten. Eine übermä-

ßige Belastung des Mieters sei nicht zu befürchten, wenn zusätzlich klargestellt

werde, dass der Mieter zur Endrenovierung nur verpflichtet sei, wenn die

Schönheitsreparaturen vor Vertragsende fällig gewesen wären. Liege bei Rück-

gabe des Mietobjekts die letzte Renovierung nur kurze Zeit zurück, handle der

Vermieter rechtsmissbräuchlich, wenn er gleichwohl erneut die Schönheitsrepa-

raturen fordere (vgl. auch Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-,

Pacht- und Leasingrechts 9. Aufl. Rdn. 376).

Überwiegend wird allerdings die Auffassung vertreten, Allgemeine Ge-

schäftsbedingungen, die eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den

Mieter nach einem starren Fristenplan vorsehen, seien auch im gewerblichen

Mietrecht unwirksam. Denn die Unwirksamkeit beruhe nicht auf dem besonde-

ren sozialen Aspekt der Wohnraummiete, sondern auf den allgemeinen Pflich-

ten eines Vermieters und den Grenzen einer formularmäßigen Abänderung

(Neuhaus Handbuch der Geschäftsraummiete 2. Aufl. Rdn. 773; Bieber/Ingen-

doh AnwaltFormulare Geschäftsraummiete § 5 Rdn. 14; OLG Düsseldorf [ne-

ben dem Berufungsurteil] NJW-RR 2005, 13 und OLGR 2007, 199). Auch Ahlt

(DWW 2005, 96, 99) befürwortet eine Übertragung der Rechtsprechung des

VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs auf das gewerbliche Mietrecht. Aller-

dings scheide im gewerblichen Mietrecht eine Erhöhung der Miete wegen der

nicht kalkulierten Schönheitsreparaturen aus (zum Wohnungsmietrecht vgl. jetzt

BGH Urteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07 - zur Veröffentlichung bestimmt),

was zu einer grundlegenden Störung der Vertragsparität führe, die nur durch

eine ergänzende Vertragsauslegung oder nach den Grundsätzen über den

Wegfall der Geschäftsgrundlage wiederhergestellt werden könne (so auch Pa-

landt/Weidenkaff 67. Aufl. § 535 Rdn. 47 a und Börstinghaus WuM 2005, 675).

c) Der Senat schließt sich der Auffassung an, die auch für Mietverträge

über Gewerberäume eine starre Fristenregelung für Schönheitsreparaturen

durch den Mieter in Allgemeinen Geschäftsbedingungen für unwirksam hält. Die

Unwirksamkeit einer starren Fristenregelung für die Übernahme der Schön-

heitsreparaturen folgt aus der gesetzlichen Wertung, die insoweit nicht zwi-

schen Wohnungsmiete und gewerblicher Miete unterscheidet, und aus den

Grenzen, die die §§ 305 ff. BGB vertraglichen Vereinbarungen durch Allgemei-

ne Geschäftsbedingungen setzen. Auch der Schutzzweck ist in Bezug auf star-

re Fristenregelungen für Schönheitsreparaturen bei gewerblichen Mietverhält-

nissen nicht grundsätzlich anders zu bewerten als im Falle einer Wohnungsmie-

te.

aa) Das Gesetz sieht für Teilbereiche des Mietrechts zwar einen beson-

deren Schutz des Wohnraummieters vor. So ist z.B. der Kündigungsschutz des

Wohnraummieters stärker ausgeprägt (§ 573 BGB); auch das Minderungsrecht

darf nicht zum Nachteil des Mieters beschränkt werden (§ 536 Abs. 4 BGB).

Eine vergleichbare Privilegierung des Wohnungsmieters fehlt allerdings für den

Bereich der Schönheitsreparaturen. Nach der gesetzlichen Regelung des § 535

Abs. 1 Satz 2 BGB schuldet der Vermieter von Geschäftsräumen die Durchfüh-

rung der Schönheitsreparaturen ebenso wie der Wohnungsvermieter. Das Ge-

setz behandelt die Vermieter in beiden Fällen also gleich.

Aus der vereinzelten Besserstellung des Wohnungsmieters kann nicht

der Schluss gezogen werden, das Gesetz habe den Mieter von Geschäftsräu-

men generell weniger vor belastenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen

schützen wollen. Zwar erlaubt das Gesetz für Mietverträge über Geschäftsräu-

me eine weitergehende Beschränkung, zumal die Klauselverbote der §§ 308,

309 BGB für Unternehmer nicht gelten. Die Überwälzung der Schönheitsrepara-

turen auf den Mieter ist aber in diesen Vorschriften nicht geregelt und deswe-

gen an § 307 BGB zu messen, einer Bestimmung, die für Unternehmer und

Verbraucher gleichermaßen gilt (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR

308/02 - NJW 2005, 206, 207).

bb) Auch die allgemein geringere Schutzbedürftigkeit eines Geschäfts-

raummieters kann starre Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparatu-

ren durch den Mieter nicht rechtfertigen. Zwar trifft es zu, dass ein geschäftser-

fahrener Unternehmer als gewerblicher Mieter nicht in gleichem Maße schutz-

bedürftig ist wie ein Verbraucher als Wohnungsmieter. Das kann z.B. der Fall

sein, wenn der Unternehmer Geschäfte der betreffenden Art häufig abschließt

oder innerhalb einer Gesellschaft solche Tätigkeiten einem mit dem Mietrecht

besonders vertrauten Angestellten übertragen werden. In diesen Fällen kann

der Mieter mit den Risiken eines Mietvertrages sogar besser vertraut sein als

der Vermieter und dadurch seine Interessen hinreichend durchsetzen (zur sit-

tenwidrig überhöhten Miete vgl. Senatsurteil vom 14. Juli 2004 - XII ZR 352/00 -

NJW 2004, 3553). Zu Recht weist das Berufungsgericht aber darauf hin, dass

diese Überlegungen für die Zulässigkeit starrer Fristen zur Übertragung von

Schönheitsreparaturen nicht greifen. Auch ein erfahrener gewerblicher Mieter

geht regelmäßig nicht davon aus, dass er die übernommenen Schönheitsrepa-

raturen allein nach dem starren Zeitplan und völlig unabhängig vom Erhaltungs-

zustand der Räume schuldet. Selbst wenn der gewerbliche Mieter die Proble-

matik erkennt, kann nicht ohne weiteres unterstellt werden, dass ihm die örtli-

che Marktsituation die Abwehr einer solchen - seine gesetzlichen Rechte be-

schneidenden - Klausel ermöglicht (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR

308/02 - NJW 2005, 2006 f.).

cc) Soweit teilweise vertreten wird, ein Geschäftsraummieter könne die

Kosten der Schönheitsreparaturen in die Preise für seine Waren und Dienstleis-

tungen einkalkulieren, überzeugt dies nicht. Zum einen ist bereits zweifelhaft,

ob die jeweilige Marktsituation eine solche Abwälzung erlaubt. Zum anderen

ließe sich mit dieser Argumentation jede für den Geschäftsraummieter nachtei-

lige Klausel rechtfertigen. Dem Mieter von Geschäftsräumen kann auch nicht

zugemutet werden, die finanziellen Nachteile, die ihm durch eine seine gesetzli-

chen Rechte beschneidende Klausel auferlegt werden, durch die mit geschäftli-

chen Risiken verbundene Erhöhung seiner Preise aufzufangen. Dass in Einzel-

fällen ein Geschäftsraummieter sich auf die Nachteile, die mit einer solchen

Klausel verbunden sind, einzustellen vermag, ist nicht entscheidend. Denn auch

im Verkehr mit Unternehmen ist nicht auf die Schutzbedürftigkeit im Einzelfall,

sondern auf eine überindividuelle, generalisierende Betrachtungsweise abzu-

stellen (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006,

2008).

dd) Die Übertragung der Schönheitsreparaturen in Form einer starren

Fristenregelung hält auch nicht deswegen der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB

stand, weil der Mieter durch andere Regelungen hinreichend geschützt wäre

(so aber Eckert ZfIR 2005, 673, 674 f.). Insbesondere schließen die §§ 305 ff.

BGB in ihrem Anwendungsbereich als Spezialregelung einen Rückgriff auf

§ 242 BGB aus. Deswegen wäre es verfehlt, die den Mieter übermäßig belas-

tende Renovierungsklausel für wirksam zu erachten und ihm lediglich im Einzel-

fall die Berufung auf eine unangemessene Benachteiligung gemäß § 242 BGB

zu ermöglichen. Bei der Prüfung der Angemessenheit ist im Rahmen des § 307

BGB nämlich nicht auf den Einzelfall abzustellen, sondern von einem generali-

sierenden objektiven Maßstab auszugehen.

ee) Auch der Einwand, die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch

den Mieter sei bei der Bemessung der Höhe des Mietzinses kalkuliert worden

(vgl. hier § 13 Nr. 1 MV), führt nicht zu einer abweichenden Beurteilung. Zwar

kann der Wegfall der bei der Bemessung des Mietzinses berücksichtigten

Übernahme der Schönheitsreparaturen zu einer einschneidenden Störung der

Äquivalenz der wechselseitigen Leistungen führen. Dies steht der Unwirksam-

keit der Allgemeinen Geschäftsbedingungen allerdings nicht entgegen, weil der

Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen grundsätzlich das Risiko ihrer

Wirksamkeit trägt. Selbst wenn sich die Allgemeinen Geschäftsbedingungen

erst aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als un-

wirksam erweisen, ist ihm grundsätzlich kein Vertrauensschutz zuzubilligen

(BGH Urteile vom 5. März 2008 - VIII ZR 95/07 - NJW 2008, 1438, 1439 und

vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07 - zur Veröffentlichung bestimmt).

ff) Schließlich ist die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den

Mieter in Form starrer Fristen auch nicht durch schutzwürdige Interessen des

Vermieters geboten. Soweit er wegen der nicht in die Miete einkalkulierten Kos-

ten und der Außendarstellung seines Mietobjekts daran interessiert ist, dass der

Mieter die übernommenen Schönheitsreparaturen auch tatsächlich durchführt,

geht dieses Interesse nicht über den am Zustand des Mietobjekts orientierten

Renovierungsbedarf hinaus.

Zwar kann der Vermieter daran interessiert sein, einem langwierigen

Rechtsstreit mit einer ihn treffenden Beweislast für die Notwendigkeit einer Re-

novierung aus dem Weg zu gehen. Dieses legitime Interesse des Vermieters ist

aber auf andere Weise hinreichend geschützt. Wenn die Fristenregelung in den

Allgemeinen Geschäftsbedingungen nur für den Regelfall gelten und Ausnah-

men nach dem Erhaltungszustand zulassen würde, träfe den Mieter die Beweis-

last, dass entgegen der im Vertrag genannten Frist noch keine Renovierungs-

bedürftigkeit besteht. Damit wäre der Mieter in einem Rechtsstreit über diese

Frage beweisbelastet und auch für die zu erwartenden Kosten einer Beweis-

aufnahme vorschusspflichtig. Weil der Formularvertrag im Gewerberaummiet-

recht regelmäßig gegenüber einem Unternehmer verwendet wird und das Klau-

selverbot des § 309 Nr. 12 BGB in solchen Fällen nicht gilt (§ 310 Abs. 1 BGB),

wäre die damit verbundene Übertragung der Beweislast für Umstände, die oh-

nehin im Einflussbereich des Mieters liegen, nicht unwirksam. Dem Interesse

des Vermieters ist damit weitgehend gedient; jedenfalls kann ein weiter gehen-

des Interesse keine Renovierungspflicht ohne Renovierungsbedarf begründen.

4. Die Beklagte ist auch nicht aus anderen Gründen zur Durchführung

der Schönheitsreparaturen verpflichtet.

a) Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist nicht

vom Umfang der durchzuführenden Schönheitsreparaturen trennbar (vgl. inso-

weit Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NJW-RR 2006, 84, 96 und

Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts

9. Aufl. Rdn. 373).

aa) Zwar darf eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen,

die gegen § 307 BGB verstößt, nach ständiger Rechtsprechung des Bundesge-

richtshofs nicht im Wege der so genannten geltungserhaltenden Reduktion auf

den gerade noch zulässigen Inhalt zurückgeführt und damit aufrechterhalten

werden. Lässt sich eine Formularklausel jedoch nach ihrem Wortlaut aus sich

heraus verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und in einen un-

zulässigen Regelungsteil trennen, so ist die Aufrechterhaltung des zulässigen

Teils nach der gleichfalls ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs

rechtlich unbedenklich (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 -

NJW-RR 2006, 84, 86 m.w.N.).

bb) Hier lässt sich die Übertragung der Schönheitsreparaturen vom Ver-

mieter auf den Mieter allerdings nicht isoliert vom Umfang der durchzuführen-

den Arbeiten beurteilen. Wäre der Umfang in Form einer starren Fristenrege-

lung unwirksam, verbliebe für die Verpflichtung des Mieters kein hinreichender

Rahmen. Wegen des inneren Zusammenhangs beider Aspekte wäre eine Ge-

samtregelung sogar dann unwirksam, wenn eine Regelung zur Abwälzung der

Schönheitsreparaturen auf den Mieter und die für ihre Erfüllung maßgebenden

starren Fristen in zwei verschiedenen Klauseln enthalten wären (BGH Urteil

vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03 - NJW 2004, 3775). Schließlich wür-

de sich allein aus einer zulässigen Freizeichnung des Vermieters von den ihn

treffenden gesetzlichen Renovierungspflichten noch keine Verpflichtung des

Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ergeben.

b) Darauf, ob sich die unwirksame Klausel über die Übernahme der

Schönheitsreparaturen durch die Mieterin in § 13 Abs. 3.1 von der Freizeich-

nung des Vermieters in § 13 Abs. 1 des Mietvertrages trennen lässt (vgl. inso-

weit Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 2226

und BGHZ 145, 203, 212), kommt es nicht an, weil die Parteien hier um eine

Renovierungspflicht der Beklagten als Mieterin streiten.

5. Die Vorinstanzen haben die Klage deswegen zu Recht als unbegrün-

det abgewiesen.

Hahne

Weber-Monecke

Vézina

Dose

Klinkhammer

Vorinstanzen:

LG Düsseldorf, Entscheidung vom 18.11.2005 - 15 O 143/05 -

OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 04.05.2006 - I-10 U 174/05 -