BGH Urteil vom 22.09.2005 – III ZR 393/04
III. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
Verkündet am: 22. September 2005 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
BGB § 652
Der Kaufinteressent darf auch dann, wenn er sich ohne Bezug auf ein konkre-
tes Angebot an einen Makler wendet, um sich Objekte aus dessen "Bestand"
nachweisen zu lassen, mangels einer ausdrücklichen Provisionsforderung des
Maklers in der Regel davon ausgehen, diese seien dem Makler bereits vom
Verkäufer an die Hand gegeben worden. Anders liegt es nur bei einer weiterge-
henden Nachfrage von Maklerleistungen, insbesondere bei Erteilung eines ei-
genen Suchauftrags durch den Kunden.
BGH, Urteil vom 22. September 2005 - III ZR 393/04 - OLG München
LG München I
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 22. September 2005 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die
Richter Dr. Kapsa, Dörr, Galke und Dr. Herrmann
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 19. Zivilsenats
des Oberlandesgerichts München vom 7. Oktober 2004 aufgeho-
ben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten beider Revisionsverfahren, an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Klägerin betreibt in M. ein Maklerunternehmen. Die Beklagte
suchte ein Einfamilienhaus im Süden von M. und setzte sich deshalb am
11. Oktober 2000 telefonisch mit der Klägerin in Verbindung. Diese wies die
Beklagte auf ein unbebautes Grundstück in P. hin, das die Beklagte an-
schließend mit einer Mitarbeiterin der Klägerin besichtigte. Mit dem Verkauf die-
ses Objekts hatte die Grundstückseigentümerin den Makler S. beauftragt,
der auch die weiteren Gespräche führte. Zwischen den Parteien ist streitig, ob
eine ausdrückliche Provisionsvereinbarung getroffen wurde und ob die Klägerin
der Beklagten ein Exposé mit dem Hinweis auf eine vom Käufer zu zahlende
Maklerprovision übersandt hat. Die Beklagte bestreitet darüber hinaus die Kau-
salität der von der Klägerin erbrachten Maklerleistungen. Das Grundstück wur-
de nicht von der Beklagten, sondern am 1. Juni 2001 von ihrem Vater und ih-
rem Bruder gekauft, um es der Beklagten nach Bebauung als Wohnung zur
Verfügung zu stellen. Die Klägerin verlangt von der Beklagten eine Maklerprovi-
sion in Höhe von 43.058,56 € nebst Zinsen.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht hat
im ersten Berufungsverfahren die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Auf
deren Revision hat der erkennende Senat durch Urteil vom 8. April 2004 - III ZR
20/03 (NJW-RR 2004, 851) das Berufungsurteil aufgehoben und den Rechts-
streit an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dieses hat nunmehr der Klage
ohne Beweisaufnahme stattgegeben. Mit der vom erkennenden Senat zugelas-
senen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.
Entscheidungsgründe
Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur erneuten Zurückverweisung der
Sache an das Berufungsgericht.
I.
Das Berufungsgericht bejaht nunmehr einen Maklerprovisionsanspruch
aus § 652 BGB. Nach den Ausführungen des Bundesgerichtshofs im ersten
Revisionsurteil verstoße die Einwendung der Beklagten, dass der ursprünglich
angestrebte Vertrag nicht mit ihr selbst, sondern mit ihrem Vater und ihrem
Bruder abgeschlossen worden sei, gegen Treu und Glauben. Ebenso wenig
könne sich die Beklagte darauf berufen, von einer Provisionspflicht nichts ge-
wusst zu haben. Denn selbst wenn ein entsprechender Hinweis durch die Mit-
arbeiterin der Klägerin nicht erfolgt und ein Exposé nicht übergeben worden
sein sollte, müsse sie sich entgegenhalten lassen, dass sie sich an die Klägerin
mit der Bitte um Benennung von zum Verkauf stehenden Einfamilienhäusern
gewandt habe. Bei dem Anruf sei ihr bekannt gewesen, dass die Klägerin Im-
mobilienmaklerin sei und dass Immobilienmakler für den Nachweis oder die
Vermittlung des Objekts im Falle des Kaufs eine Provision verlangten. Die Be-
klagte habe sich das Objekt von der Klägerin zeigen lassen und damit bewusst
Maklerdienste entgegengenommen. Nach der Rechtsprechung komme in ei-
nem solchen Fall auch dann ein Maklervertrag zustande, wenn nicht ausdrück-
lich über eine Provisionspflicht gesprochen worden sei. Habe ein Kaufinteres-
sent den Makler nicht wegen eines bestimmten Objekts angesprochen, sondern
ihn um Benennung einer Wohnung oder eines Hauses ersucht, bestehe auch
keinerlei Vertrauen darauf, dass der Makler nur von dem Verkäufer eine Provi-
sion nehme, da dann der Kaufinteressent ein Tätigwerden des Maklers für ihn,
den Interessenten, wünsche.
Schließlich fehle es auch nicht an der erforderlichen Kausalität zwischen
der Objektbenennung gegenüber der Beklagten und dem Kauf des Objekts
durch deren Vater und deren Bruder. Zumindest sei eine Mitursächlichkeit ge-
geben, da ein Verkauf an den Vater und den Bruder mit an Sicherheit grenzen-
der Wahrscheinlichkeit nicht erfolgt wäre, wenn die Klägerin das Objekt der Be-
klagten nicht benannt hätte. Erst hierdurch sei es zu einem Kontakt zwischen
der Beklagten und dem Geschäftsführer des Bauträgers gekommen, der es
diesem ermöglicht habe, Verbindung mit den späteren Käufern aufzunehmen.
II.
Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision in einem ent-
scheidenden Punkt nicht stand. Die Ansicht des Berufungsgerichts, zwischen
den Parteien sei stillschweigend ein Maklervertrag zustande gekommen, wider-
spricht zwar entgegen der Revision nicht den bindenden Vorgaben in dem zu-
rückverweisenden ersten Revisionsurteil des erkennenden Senats. Der Senat
war, da weitere Feststellungen in Betracht kamen, seinerzeit schon revisions-
rechtlich nicht in der Lage, in diesem Punkt eine Auslegung der Parteierklärun-
gen selbst vorzunehmen. Die vom Berufungsgericht festgestellten tatsächlichen
Umstände rechtfertigen jedoch auch als Ergebnis tatrichterlicher Würdigung
einen konkludenten Vertragsschluss nicht.
1.
Allerdings kann eine Provisionsabrede nach § 652 BGB auch stillschwei-
gend durch schlüssiges Verhalten getroffen werden. Die Rechtsprechung stellt
hieran indessen strenge Anforderungen. Wer sich an einen Makler wendet, der
mit "Angeboten" werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, erklärt damit noch
nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den
Fall, dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zustande kommt. Der Inte-
ressent darf nämlich, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausge-
hen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen
hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leis-
tung für den Anbieter erbringen will. Ohne weiteres braucht der Kaufinteressent
in einem solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm
eine Provision erwartet (BGHZ 95, 393, 395; BGH, Urteile vom 2. Juli 1986
- IVa ZR 246/84 - NJW-RR 1986, 1496, 1497 = WM 1986, 1390, 1391; vom
4. Oktober 1995 - IV ZR 163/94 - NJW-RR 1996, 114; Senatsurteile vom
20. Juni 1996 - III ZR 219/95 - NJW-RR 1996, 1459; vom 17. September 1998
- III ZR 174/97 - NJW-RR 1999, 361, 362; vom 6. Dezember 2001 - III ZR
296/00 - NJW 2002, 817 und vom 11. April 2002 - III ZR 37/01 - NJW 2002,
1945 = ZIP 2002, 1091, 1092). Auch die Besichtigung des Verkaufsobjekts zu-
sammen mit dem Makler reicht für einen schlüssigen Vertragsschluss nicht aus
(BGHZ 95, 393, 396 ff.).
2.
Diese Erwägungen lassen sich nicht auf den Fall, dass die Initiative vom
Makler ausgeht und der Kunde Maklerdienste nur hinsichtlich des vom Makler
angebotenen konkreten Objekts in Anspruch nimmt, beschränken. Sie gelten
ebenso, wenn der Makler anlässlich einer Anfrage des Interessenten diesem
von sich aus weitere Objekte offeriert (vgl. etwa die dem Senatsurteil vom
11. April 2002 aaO zugrunde liegende Fallgestaltung) und darüber hinaus, ent-
gegen einer verbreiteten Meinung, auch dann, wenn der Kunde - wie hier -
ohne Bezugnahme auf ein Inserat oder ein sonstiges Einzelangebot des Mak-
lers Kontakt zu diesem aufnimmt, um sich Objekte aus dessen "Bestand" be-
nennen zu lassen. Auch unter diesen Umständen liegt in der Objektangabe
letztlich ein vom Makler ausgehendes Angebot, so dass der Interessent, selbst
wenn ihm bewusst ist, dass er insoweit Dienste des Maklers entgegennimmt,
mangels hinreichender Anhaltspunkte für das Gegenteil damit rechnen darf, die
Objekte seien dem Makler schon von dem Verkäufer an die Hand gegeben
worden und mit diesem bestehe ein Maklervertrag. Anders liegt es nur bei einer
weitergehenden Nachfrage von Maklerdienstleistungen seitens des Kunden,
insbesondere bei der Erteilung eines eigenen Suchauftrags (so zutreffend OLG
Hamm NJW-RR 1994, 1540; OLG Saarbrücken OLG-Report 2004, 420, 421;
Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Aufl., Rn. 132; ders., ZfIR 1997, 505, 507; Tieköt-
ter, Festschrift für Schwerdtner, 2003, S. 485, 492 ff.; s. auch OLG Celle OLG-
Report 1994, 97; OLG Koblenz NJW-RR 1997, 693; undifferenziert OLG Düs-
seldorf OLG-Report 1996, 49; OLG Hamburg NJW-RR 1996, 1463, 1464; OLG
Köln NJW-RR 1987, 1529; abweichend Dehner, Das Maklerrecht, 2001,
Rdn. 34; ders., NJW 1997, 18, 19; MünchKomm/Roth, BGB, 4. Aufl., § 652
Rn. 53 mit Fn. 299; Palandt/Sprau, BGB, 64. Aufl., § 652 Rn. 4; Staudinger/
Reuter, BGB, Neubearb. 2003, §§ 652, 653 Rn. 6; Zopfs in Lambert-Lang/
Tropf/Frenz, Handbuch der Grundstückspraxis, Teil 15 Rn. 12). Soweit der frü-
heren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. Urteile vom 21. Mai 1971
- IV ZR 52/70 - WM 1971, 1098, 1099; vom 13. März 1985 - IVa ZR 152/83 -
RDM-Slg A 103 Bl. 36 und vom 16. Mai 1990 - IV ZR 64/89 - WM 1990, 1758,
1759) eine andere Rechtsauffassung entnommen werden könnte, hält der jetzt
für das Maklerrecht allein zuständige erkennende Senat hieran nicht fest.
3.
Einen Suchauftrag dieser Art hat die Beklagte nach den bisherigen Fest-
stellungen nicht erteilt, sie hat sich vielmehr, wie sie vorträgt, lediglich ein Ob-
jekt aus dem Adressenmaterial der Klägerin nachweisen lassen wollen. Es
kommt daher - sollte der Klägerin der Nachweis eines solchen Suchauftrags
nicht gelingen - für einen Maklerlohnanspruch nach § 652 BGB auf die Frage
an, ob die Klägerin die Beklagte unmissverständlich auf eine von ihr im Erfolgs-
fall zu zahlende Käuferprovision hingewiesen hat. Hierzu hat das Berufungsge-
richt nichts festgestellt. Mit der gegebenen Begründung kann das angefochtene
Urteil deshalb nicht bestehen bleiben.
III.
Der Rechtsstreit ist nicht aus anderen Gründen zur Endentscheidung reif
Betracht (vgl. BGHZ 95, 393, 398; Senatsurteil vom 7. Juli 2005 - III ZR 397/04
- ZIP 2005, 1516, für BGHZ bestimmt). Die von der Revisionsbegründung um-
gekehrt für sich in Anspruch genommene, vom Berufungsgericht allerdings
nicht festgestellte Vereinbarung zwischen dem Makler S. und der Klägerin
über eine Teilung der Verkäuferprovision wegen der Schwierigkeit, bei derarti-
gen Objekten gegenüber dem Käufer einen Provisionsanspruch durchzusetzen,
würde die Klägerin im Außenverhältnis zur Beklagten auch unter dem Ge-
sichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht hindern, trotzdem eine
Käuferprovision geltend zu machen.
Infolgedessen ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache erneut
an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit es zu dem behaupteten
Provisionsverlangen der Klägerin die erforderlichen Feststellungen trifft. Vor-
sorglich weist der Senat darauf hin, dass gegen die auf der Senatsrechtspre-
chung (BGHZ 141, 40, 44 ff.) beruhende tatrichterliche Wertung, die Makler-
dienstleistungen der Klägerin seien für den späteren Verkauf des Grundstücks
zumindest mitursächlich geworden, keine durchgreifenden Bedenken bestehen.
Auch ein Zeitraum von mehr als einem halben Jahr zwischen dem Nachweis
des Objekts und dem Abschluss des Hauptvertrags kann den Umständen nach
noch den Schluss auf eine Ursächlichkeit der Maklerleistungen nahe legen,
ungeachtet dessen, dass die Kaufvertragsverhandlungen zwischenzeitlich ab-
gebrochen worden waren (vgl. auch Staudinger/Reuter aaO §§ 652, 653
Rn. 123, 131).
Schlick
Kapsa
Dörr
Galke
Herrmann