BGH Urteil vom 13.12.2007 – III ZR 163/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

III ZR 163/07

Verkündet am: 13. Dezember 2007 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: BGHZ: BGHR:

ja nein ja

BGB § 652 Abs. 1 Satz 1

a) Die nur vorübergehende Aufgabe der Absicht des Kunden eines Nach- weismaklers, das angebotene Objekt zu erwerben, führt, sofern der Ver- tragsschluss dem Nachweis in angemessenem Abstand folgt, nur aus- nahmsweise zur Unterbrechung des notwendigen Ursachenzusammen- hangs zwischen der Maklerleistung und dem Erfolgseintritt (Fortführung des Senatsurteils BGHZ 141, 40).

b) Die erforderliche Kongruenz zwischen dem geschlossenen und dem nach dem Maklervertrag beabsichtigten Hauptvertrag kann auch dann beste- hen, wenn der Maklerkunde an einem Grundstück - anders als in dem Maklerangebot vorgesehen - kein Alleineigentum, sondern lediglich ein hälftiges Miteigentum verbunden mit Teil- und Wohnungseigentum erwirbt, während sein Bruder und dessen Ehefrau die andere Hälfte kaufen.

BGH, Urteil vom 13. Dezember 2007 - III ZR 163/07 - OLG Stuttgart

LG Stuttgart

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 13. Dezember 2007 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die

Richter Dr. Wurm, Dr. Kapsa, Dr. Herrmann und Wöstmann

für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des 3. Zivilsenats des

Oberlandesgerichts Stuttgart vom 9. Mai 2007 wird zurückgewie-

sen.

Die Kosten des Revisionsrechtszugs hat die Beklagte zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Zahlung einer Maklerprovisi-

on.

Die Beklagte war bei der Immobilienabteilung der Klägerin als Kaufinte-

ressentin für eine Vier-Zimmer-Wohnung vorgemerkt. Ihr wurde am 12. August

2005 ein Verkaufsangebot samt Objektbeschreibung über ein Zwei-Familien-

Haus in R. zu einem Preis von 409.000 € überlassen. Das

Angebot enthielt auch den Hinweis, dass im Erfolgsfall eine Käuferprovision von

3,48 % des Kaufpreises entstehe. Am 29. August 2005 besichtigte die Beklagte

das Objekt in Begleitung ihres Vaters und in Anwesenheit eines Mitarbeiters der

Klägerin. Zu einem Erwerb der Immobilie kam es zunächst nicht. Die Eigentü-

mer teilten aufgrund notariell beurkundeter Erklärung vom 6. Dezember 2005

den Grundbesitz in zwei Eigentumswohnungen. Am selben Tage verkauften sie

in einer einzigen notariellen Urkunde je einen hälftigen Miteigentumsanteil ver-

bunden mit dem Sondereigentum an je einer der Wohnungen und Nebenräu-

men an die Beklagte einerseits sowie deren Bruder und dessen Ehefrau ande-

rerseits für jeweils 175.000 €. Die Käufer räumten sich wechselseitige Vorkaufs-

rechte ein und verpflichteten sich gegenüber den Verkäufern gesamtschuldne-

risch zur Zahlung des vollen Kaufpreises.

Die Klägerin stellte der Beklagten als Maklerprovision 12.180 €

(= 3,48 v.H. von 350.000 €) in Rechnung, die diese nicht beglich.

Die auf Verurteilung der Beklagten zur Zahlung der geforderten Provision

und zum Ersatz von Verzugsschaden gerichtete Klage ist in den Vorinstanzen

erfolgreich gewesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision

verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.

Die zulässige Revision ist unbegründet.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt, zwischen den Parteien sei ein

Maklervertrag betreffend das später erworbene Grundstück zustande gekom-

men. Die Klägerin habe eine für den Abschluss des Kaufvertrags wesentliche

Maklerleistung erbracht. Die Kausalität zwischen der Leistung der Klägerin und

dem abgeschlossenen Kaufvertrag sei zu keinem Zeitpunkt unterbrochen ge-

wesen. Auch sei der abgeschlossene Vertrag über die beiden Eigentumswoh-

nungen mit der nachgewiesenen Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufver-

trags kongruent. Die notwendige persönliche Identität sei gegeben, obgleich der

Bruder und die Schwägerin der Beklagten eine der Eigentumswohnungen er-

worben hätten. Zum einen seien die Beteiligten familiär eng miteinander ver-

bunden. Darüber hinaus hätten sie sich im notariellen Kaufvertrag wechselseiti-

ge Vorkaufsrechte für die jeweils andere Wohnung eingeräumt und sich über-

dies gegenüber der Verkäuferseite für die Kaufpreisforderung gegen den je-

weils anderen Erwerber gesamtschuldnerisch verpflichtet. Auch eine objektbe-

zogene Kongruenz liege vor, unter anderem weil für die Beklagte selbst genau

derjenige wirtschaftliche Erfolg eingetreten sei, den sie von Anfang an verfolgt

habe, nämlich der Erwerb einer Eigentumswohnung.

II.

Dies hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

1.

Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass zwischen

den Parteien ein Nachweismaklervertrag betreffend das mit dem Zwei-Familien-

Haus bebaute Grundstück in R. zustande kam. Dies be-

gegnet keinen rechtlichen Bedenken und wird auch von der Revision hinge-

nommen.

2.

Ebenfalls nicht zu beanstanden ist Auffassung des Berufungsgerichts,

dem Vortrag der Beklagten lasse sich eine Unterbrechung des notwendigen

Kausalzusammenhangs zwischen der Tätigkeit der Klägerin und dem Ab-

schluss des Kaufvertrages nicht entnehmen.

a) Mit Recht hat das Berufungsgericht hierbei zugrunde gelegt, dass die

Beklagte darlegungs- und beweisbelastet für die Unterbrechung des Ursachen-

zusammenhangs zwischen der Nachweistätigkeit der Klägerin und dem Ver-

tragsschluss ist. Wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsschluss nach-

gewiesen hat und seiner Tätigkeit der Abschluss des Hauptvertrags in ange-

messenem Zeitabstand folgt, ergibt sich daraus der Schluss auf den Ursachen-

zusammenhang zwischen beiden von selbst (z.B. Senatsurteile BGHZ 141, 40,

44 und vom 6. Juli 2006 - III ZR 379/04 - NJW 2006, 3062, 3063 Rn. 18). Als

angemessener Zeitabstand, der diese Schlussfolgerung rechtfertigt, sind in der

Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vier Monate (Senatsurteil BGHZ aaO

S. 43), ca. drei bis fünf Monate (BGH, Urteil vom 26. September 1979 - IV ZR

92/78 - NJW 1980, 123) und mehr als ein halbes Jahr (Senatsurteil vom

22. September 2005 - III ZR 393/04 - NJW 2005, 3779, 3781) angesehen wor-

den. In der vorliegenden Sache lagen zwischen der Übersendung des Immobi-

lienangebots am 12. August 2005 und dem Abschluss des Kaufvertrages am

6. Dezember 2005 lediglich etwa 3½ Monate. Dieser Zeitraum hält sich im unte-

ren Bereich des Rahmens, innerhalb dessen ein "angemessener Zeitabstand"

zwischen dem Maklernachweis und dem Abschluss des Hauptvertrages liegt,

so dass für die Ursächlichkeit der Tätigkeit der Klägerin für das Zustandekom-

men des Kaufvertrages eine Vermutung streitet.

b) Auch die Auffassung des Berufungsgerichts, aus dem Vortrag der Be-

klagten ergebe sich eine Unterbrechung des Ursachenzusammenhangs nicht,

weil das Handeln der Klägerin für den Kaufvertragsabschluss zumindest mitur-

sächlich gewesen sei, selbst wenn sich die Verkäuferseite erst aufgrund eines

Sinneswandels dazu entschlossen habe, das Objekt in Wohnungseigentum

aufzuteilen, hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand.

Zur Wahrung des notwendigen Ursachenzusammenhangs genügt aller-

dings der Hinweis auf ein mögliches Vertragsobjekt für sich allein nicht. Erfor-

derlich ist vielmehr, dass der Hauptvertrag sich zumindest auch als Ergebnis

einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellt; es reicht nicht, dass

die Maklertätigkeit für den Erfolg auf anderem Weg adäquat-kausal geworden

ist. Der Makler wird nicht für den Erfolg schlechthin belohnt, sondern für einen

Arbeitserfolg; Maklertätigkeit und darauf beruhender Erfolgseintritt haben als

Anspruchsvoraussetzungen gleiches Gewicht (z.B. Senatsurteile BGHZ 141,

40, 45; vom 23. November 2006 - III ZR 52/06 - NJW-RR 2007, 402, 403 Rn. 13

und vom 18. Januar 1996 - III ZR 71/95 - NJW-RR 1996, 691 m.w.N.). Neben

der Feststellung der Ursachen für den Abschluss des Hauptvertrages ist es je-

weils ein dem Tatrichter obliegender Akt wertender Beurteilung im Einzelfall,

wie diese Ursachen zu gewichten sind und ob die Maklerleistung als wesentlich

für den Vertragsabschluß anzusehen ist (BGHZ aaO).

Ein Provisionsanspruch entsteht allerdings nicht, wenn der Makler sei-

nem Auftraggeber eine Möglichkeit zum Erwerb eines Objekts nachweist, diese

Gelegenheit sich aber zerschlägt, weil der Eigentümer die Verkaufsabsicht end-

gültig aufgegeben oder sich für einen anderen Interessenten entschieden hat,

es aber gleichwohl unter veränderten Umständen später zum Vertragsschluss

kommt (Senatsurteile BGHZ aaO S. 46; und vom 23. November 2006 aaO

Rn. 14; BGH, Urteile vom 20. März 1991 - IV ZR 93/90 - NJW-RR 1991, 950

und vom 16. Mai 1990 - IV ZR 337/88 - NJW-RR 1990, 1008 f; vgl. auch OLG

Karlsruhe NJW-RR 1995, 753 für den Fall, dass der Verkäufer Auftraggeber

des Maklers war und der Käufer seine Erwerbsabsicht aufgegeben hat). Vor-

aussetzung für den Honoraranspruch des Maklers ist nämlich, dass der in Aus-

sicht genommene Vertragspartner des Kunden auch tatsächlich bereit ist, über

das Objekt den in Rede stehenden Vertrag zu schließen (BGHZ aaO).

Eine solche Fallgestaltung liegt hier nicht vor. Die Verkäufer haben ihre

Veräußerungsabsichten bis zum Abschluss des Vertrags mit der Beklagten und

ihren Familienangehörigen nicht aufgegeben. Der Nachweis der Klägerin bezog

sich damit auf eine tatsächlich bestehende Vertragsgelegenheit, die auch nicht

später durch eine anderweitige Entschließung der Verkäuferseite gegenstands-

los wurde. Mit diesem Nachweis war die Tätigkeit der Klägerin erschöpft. Dass

der Vertrag schließlich nach dem von der Beklagten behaupteten Abbruch der

Verhandlungen ohne die weitere Mitwirkung der Klägerin zustande kam, steht

ihrem Provisionsanspruch nicht entgegen. Folgt der Vertragsschluss der Nach-

weisleistung - wie hier - in angemessenem Zeitabstand nach, besteht kein An-

lass, deren Wesentlichkeit für das Zustandekommen des Hauptvertrags, die

vorrangig an dem zu messen ist, was der Makler vertraglich übernommen hat,

in Frage zu stellen (BGHZ aaO S. 47). Soweit demgegenüber vertreten wird,

die zwischenzeitliche ernsthafte Abstandnahme des Auftraggebers des Maklers

von seiner Absicht, das nachgewiesene Objekt zu erwerben oder zu verkaufen,

unterbreche ebenfalls den Ursachenzusammenhang zwischen der Nachweis-

leistung und dem späteren Abschluss des Hauptvertrags (OLG Bamberg

NJW-RR 1998, 565, 566; Roth in MünchKommBGB, 4. AufI. § 652 Rn. 184;

ders. Anm. zum Senatsurteil BGHZ aaO in LM § 652 Nr. 145 Bl. 3, 4; kritisch

hierzu: OLG Hamburg ZMR 2004, 45 f), bedarf es hier keiner Entscheidung, ob

dies für alle in Betracht kommenden Fälle abzulehnen ist. Jedoch kann einem

nur vorübergehenden Sinneswandel bei der notwendigen einzelfallbezogenen

Gewichtung der Nachweisleistung für das Zustandekommen des Vertrags nur

ausnahmsweise die ausschlaggebende Bedeutung zukommen. Es hält sich

deshalb im Beurteilungsspielraum des Tatrichters, wenn er in Fallkonstellatio-

nen wie der vorliegenden, von einem wesentlichen Kausalitätsbeitrag des von

dem Makler geleisteten Nachweises für den Abschluss des Kaufvertrags aus-

geht und der vorübergehenden Aufgabe der Absicht des Maklerkunden, das

angebotene Objekt zu erwerben, nicht das entscheidende Gewicht beimisst

(vgl. BGHZ aaO und BGH, Urteil vom 20. März 1991 aaO S. 951).

3.

Entgegen der Ansicht der Revision ist es auch nicht zu beanstanden,

dass das Berufungsgericht von der wirtschaftlichen Kongruenz zwischen dem

zustande gekommenen Kaufvertrag mit dem, dessen Abschlussmöglichkeit die

Klägerin nachwies, ausgegangen ist.

Nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB steht dem Makler eine Vergütung nur zu,

wenn der beabsichtigte Vertrag tatsächlich zustande kommt. Führt die Tätigkeit

des Maklers zum Abschluss eines Vertrages mit anderem Inhalt, so entsteht

kein Anspruch auf Maklerlohn. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt

aber dann in Betracht, wenn der Kunde mit dem tatsächlich abgeschlossenen

Vertrag wirtschaftlich denselben Erfolg erzielt. Dabei sind stets die Besonder-

heiten des Einzelfalles maßgebend. Ob sie vorliegen, ist in erster Linie eine

Frage der tatrichterlichen Beurteilung (z.B. Senatsurteile vom 8. April 2004

- III ZR 20/03 - NJW-RR 2004, 851, 852 und vom 20. November 1997 - III ZR

57/96 - BGHR BGB § 652 Abs. 1 Satz 1, Identität, wirtschaftliche 8; BGH, Urteil

vom 28. Januar 1987 - IVa ZR 45/85 - NJW 1987, 1628).

Das Berufungsgericht hat dies für den vorliegenden Sachverhalt ange-

nommen. Diese Wertung hält sich im Rahmen des ihm zustehenden Spiel-

raums.

a) Insbesondere durfte das Berufungsgericht die erforderliche Kongruenz

zwischen dem geschlossenen und dem nach dem Maklervertrag beabsichtigten

Hauptvertrag annehmen, obgleich die Beklagte an dem betreffenden Grund-

stück - anders als in dem Maklerangebot vorgesehen - kein Alleineigentum,

sondern lediglich ein hälftiges Miteigentum verbunden mit Teil- und Wohnungs-

eigentum erwarb, während ihr Bruder und dessen Ehefrau die andere Hälfte

kauften.

aa) Zwar hat der Bundesgerichtshof die wirtschaftliche Kongruenz teil-

weise in Fällen verneint, in denen der Erwerber statt des vorgesehenen Allein-

eigentums an einem Grundstück nur Miteigentum an einem ideellen Viertel

oder einer ideellen Hälfte erwarb (BGH, Urteile vom 15. Februar 1984 - IVa ZR

150/82 - WM 1984, 560 f und vom 18. April 1973 - IV ZR 6/72 - WM 1973, 814,

815; siehe ferner OLG Karlsruhe NJW-RR 2003, 1695, 1696: Maklervertrag

betreffend Alleineigentum an einer Doppelhaushälfte und Erwerb dieser Hälfte

als Wohnungseigentum; ferner auch OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 1504).

Überdies ist es grundsätzlich erforderlich, dass der Hauptvertrag zwischen dem

Dritten und dem Auftraggeber des Maklers zustande kommt (BGH, Urteil vom

4. März 1992 - IV ZR 297/90 - NJW-RR 1992, 687).

bb) Gleichwohl ist die Kongruenz zwischen dem vom Makler nachgewie-

senen und dem tatsächlich zustande gekommenen Hauptvertrag nicht stets zu

verneinen, wenn der Kunde nicht das im Maklernachweis vorgesehene Alleinei-

gentum, sondern nur Mit-, Teil- und Wohnungseigentum erwirbt oder wenn eine

andere Person als der Auftraggeber des Maklers den Hauptvertrag schließt.

So hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass die wirtschaftliche

Gleichwertigkeit des Hauptvertrags, mit dessen Nachweis ein Makler beauftragt

war, nicht notwendig zu verneinen ist, wenn der Maklervertrag auf den Erwerb

eines mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebauten Grundstücks zur Gänze

gerichtet war, der Kunde jedoch im Ergebnis lediglich anteilsmäßig überwie-

gendes Teil- und Wohnungseigentum erwerben konnte (BGH, Urteil vom

28. Januar 1987 - IVa ZR 45/85 - NJW 1987, 1628), und wenn der Auftraggeber

des Maklers statt des vorgesehenen Alleineigentums das nachgewiesene

Grundstück lediglich zur ideellen Hälfte erwirbt (BGH, Urteil vom 4. Oktober

1995 - IV ZR 73/94 - NJW-RR 1996, 113).

Darüber hinaus entspricht es der ständigen Rechtsprechung des Bun-

desgerichtshofs, dass bei besonders engen persönlichen oder wirtschaftlichen

Bindungen zwischen dem Auftraggeber des Maklers und der Partei des Haupt-

vertrages dessen Abschluss für die Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerpro-

vision einem eigenen Geschäft des Auftraggebers gleichzusetzen sein kann. In

solchen Fällen kann der Kunde nicht die Vorteile, die sich aus der Tätigkeit des

von ihm beauftragten Maklers ergeben, für sich in Anspruch nehmen, die damit

verbundenen Nachteile, das heißt die Zahlung eines Maklerlohns, jedoch ab-

lehnen (Senatsurteil vom 8. April 2004 - III ZR 20/03 - NJW-RR 2004, 851, 852

m.w.N.). Umstände solcher Art können etwa vorliegen, wenn der Auftraggeber

des Maklers an dem abgeschlossenen Geschäft selbst weitgehend beteiligt ist,

oder wenn zwischen dem Kunden und dem Erwerber eine feste, auf Dauer an-

gelegte, in der Regel familien- oder gesellschaftsrechtliche Bindung besteht

(Senat aaO m.w.N.). Insbesondere hat der Senat eine solche Bindung für mög-

lich gehalten, wenn statt des Auftraggebers dessen Bruder und Vater den

Hauptvertrag schließen (aaO).

cc) Hiernach ist die Auffassung des Berufungsgerichts, zwischen dem

tatsächlich abgeschlossenen und dem im Maklernachweis vorgesehenen

Hauptvertrag bestehe wirtschaftliche Gleichwertigkeit, revisionsrechtlich nicht

zu beanstanden.

Das Berufungsgericht hat die Umstände des Einzelfalls umfassend ab-

gewogen. Hierbei sind ihm unter Berücksichtigung der eingeschränkten revisi-

onsrechtlichen Nachprüfbarkeit seiner tatrichterlichen Würdigung keine Fehler

unterlaufen. Das Berufungsgericht durfte sowohl hinsichtlich der objektbezoge-

nen als auch in Bezug auf die persönliche Kongruenz darauf abstellen, dass die

Beklagte einerseits und ihr Bruder sowie dessen Ehefrau andererseits nicht nur

verwandtschaftlich eng verbunden sind, sondern sich im Kaufvertrag wechsel-

seitig Vorkaufsrechte für die jeweils andere Wohnung einräumten. Ebenso ist

die Erwägung des Berufungsgerichts, die enge Verbindung werde verdeutlicht

durch die Tatsache, dass beide Käufe in einer Urkunde und im unmittelbaren

Nachgang zur Teilungserklärung beurkundet wurden, nicht zu beanstanden.

Weiterhin konnte das Berufungsgericht bei seiner Abwägung auch die gesamt-

schuldnerische Verpflichtung beider Erwerber für die gegen den jeweils anderen

gerichtete Kaufpreisforderung als Umstand, der für die wirtschaftliche Kon-

gruenz des Hauptvertrages mit dem im Maklernachweis vorgesehenen spricht,

heranziehen. Gleiches gilt für den Gesichtspunkt, dass der Vater der Beklagten

und ihrem Bruder den Erwerb beider Wohnungen finanzierte.

Sämtliche vorstehenden Aspekte sind dazu geeignet, bei einer Gesamt-

schau den Erwerb beider Wohnungen als so eng miteinander verklammert an-

zusehen, dass er wirtschaftlich als ein einheitlicher Vorgang erscheint, den die

Beklagte sich in Bezug auf den Maklervertrag mit der Klägerin als Kauf des Ge-

samtobjekts zurechnen lassen muss.

b) Schließlich ist der Preisnachlass von ca. 15 v.H. nicht so erheblich, als

dass durch ihn die notwendige Kongruenz des abgeschlossenen Vertrags mit

der nachgewiesenen Gelegenheit in Frage gestellt wäre.

Schlick

Wurm

Kapsa

Herrmann

Wöstmann

Vorinstanzen:

LG Stuttgart, Entscheidung vom 26.10.2006 - 9 O 330/06 -

OLG Stuttgart, Entscheidung vom 09.05.2007 - 3 U 252/06 -