BGH Urteil vom 30.09.2005 – V ZR 197/04

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

V ZR 197/04

Verkündet am: 30. September 2005 K a n i k, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 30. September 2005 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den

Richter Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und

Dr. Roth

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des

11. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom

25. August 2004 aufgehoben.

Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der

10. Zivilkammer

des

Landgerichts Dresden

vom

19. September 2003 wird zurückgewiesen.

Der Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.

Von Rechts wegen

Die klagende Stadt war Eigentümerin eines mit einem sanierungsbedürf-

tigen Wohn- und Geschäftshaus bebauten Grundstücks. Mit notariell beurkun-

deter Erklärung vom 11. September 1997 bot die Klägerin dem Beklagten das

Grundstück für 374.400 DM zuzüglich 1.955 DM Gutachterkosten zum Kauf an.

Nach dem Angebot hatte der Beklagte innerhalb von drei Jahren ab dessen

Annahme in das Gebäude mindestens 1.323.000 DM zu investieren. Für den

Fall der Verletzung dieser Verpflichtung war die Klägerin berechtigt, die Rück-

übertragung des Grundstücks auf sich zu verlangen. Die Gewährleistung der

Klägerin für Sachmängel war ausgeschlossen. Der Beklagte sollte jedoch bis

zum 30. März 1998 zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt sein, sofern das Ge-

bäude mit echtem Hausschwamm befallen sei und die Sanierungskosten hier-

durch um mehr als 10.000 DM erhöht würden.

Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 30. September 1997 nahm der

Beklagte das Angebot der Klägerin an. Die Auflassung des Grundstücks erfolg-

te am 15. Oktober 1997. Zur Sicherung des möglichen Rückübertragungsan-

spruchs der Klägerin wurde eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen.

Mit Schreiben vom 17. März 1998 teilte der Urkundsnotar dem Beklagten den

Eintritt der für die Fälligkeit des Kaufpreises vereinbarten Voraussetzungen mit.

Der Beklagte leistete keine Zahlung. Im Einverständnis mit der Klägerin nahm

er am 5. Mai 1998 das von dem Notar B. beurkundete Angebot von

B. W. und M. B. an, das Grundstück für 550.000 DM zu

erwerben. Die Sanierung des Gebäudes sollte nach diesem Angebot durch die

W. Wohn- und Gewerbebau GmbH (W. ) erfolgen, deren alleiniger Ge-

sellschafter und Geschäftsführer der Beklagte ist. W. und B.

sollten hierfür 1.841.000 DM an die W. zahlen.

Mit Schreiben vom 5. und 29. Mai 1998 teilte der Beklagte der Klägerin

mit, das Dachgebälk des Hauses sei teilweise von Schwamm befallen, bemän-

gelte im Hinblick hierauf den zwischen den Parteien vereinbarten Preis und bat

um einen Besprechungstermin. Die Klägerin mahnte den Beklagen am 20. Mai

1998 zur Zahlung. Mit Schreiben vom 4. Juni 1998 erklärte ihr Bürgermeister

unter anderem:

… "Zur Problematik des vermeintlich unangemessenen Kaufprei- ses erwartet die Stadt R. den Nachweis der tatsächlich ge- tätigten Mehraufwendungen.

Auf der Grundlage dieser Kostenermittlung kann über eine even- tuelle Kaufpreisreduzierung verhandelt werden, soweit durch die von Mehraufwendungen die Gesamtinvestition 1.323.000 DM überschritten wird.

in Höhe

Die Forderung zur Kaufpreiszahlung (PK Nr. 0022540) aus dem Kaufvertrag UR-Nr. 1. /97 betreffend ist die Stadt R. zu folgendem Entgegenkommen bereit:

Die Kaufpreiszahlung wird bis zum Abschluß der Sanie- rung/Modernisierung des Objektes auf 300.000 DM beschränkt. …

Ein Ausgleich zwischen dieser Forderung und dem endgültigen Kaufpreis erfolgt zwischen den Parteien auf der Grundlage der von Ihnen beauftragten Mehraufwandsermittlung bei Nachweis der tatsächlichen Gesamtinvestitionskosten, jedoch spätestens 3 Wochen nach dem 30.09.2000." …

Am 23. Juni 1998 überwies der Beklagte den Betrag von 300.000 DM an

die Klägerin. Mit Schreiben vom 12. Oktober 1998 wandte sich der Notar

B. wegen der eingetragenen Rückauflassungsvormerkung an die Kläge-

rin. In ihrer Antwort vom 4. November 1998 erklärte die Klägerin, "den Kauf-

preis vorbehaltlich des konkreten Nachweises der Mehrkosten auf

300.000 DM" herabzusetzen. Mit Schreiben vom 1. Dezember 1998 zeigte der

Beklagte den Abschluss der Sanierung des Gebäudes und "das Ende der Re-

gelung über die Beschränkung des Kaufpreises" an. In seiner Sitzung vom

27. Januar 1999 lehnte der Stadtrat der Klägerin eine Herabsetzung des Kauf-

preises ab.

Mit der Klage verlangt die Klägerin aus dem Restkaufpreis für das

Grundstück 37.835,60 € zuzüglich Zinsen. Der Beklagte hat w iderklagend

Schadensersatz in Höhe von 51.133,37 € verlangt, die er ü ber den mit der Kla-

ge verlangten Betrag hinaus für die Schwammbeseitigung habe aufwenden

müssen.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abge-

wiesen. Der Beklagte hat die Abweisung der Widerklage hingenommen und

sich mit der Berufung gegen seine Verurteilung gewandt. Das Oberlandesge-

richt hat der Berufung stattgegeben und die Klage abgewiesen. Mit der von

dem Senat zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung

der Verurteilung des Beklagten zur Zahlung.

I.

Das Berufungsgericht verneint den geltend gemachten Anspruch. Es

meint, der Beklagte habe das Schreiben der Klägerin vom 4. Juni 1998 zu

Recht als Angebot verstanden, die Kosten der Schwammbeseitigung bis zu

dem Betrag von 74.400 DM von dem Kaufpreis abziehen zu können. Dieses

Angebot habe er schlüssig durch die Zahlung des Betrages von 300.000 DM

angenommen. Die Auslegung der Erklärung der Klägerin als Angebot, den

Kaufpreis für das Grundstück herabzusetzen, werde durch das Schreiben der

Klägerin an den Notar B. vom 4. November 1998 bestätigt.

Tatsächlich sei das Gebäude schwammbefallen gewesen. Die Beseiti-

gung des Schwamms habe die Kosten seiner Sanierung um mehr als 42.000 €

erhöht. Der Mehraufwand sei zwar bei der W. angefallen. Im Sinne der

Vereinbarung der Parteien, den Kaufpreis für das Grundstück herabzusetzen,

sei der Aufwand der W. jedoch einem Aufwand des Beklagten gleichzuset-

zen.

Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.

II.

Die Klägerin kann aus dem Kaufvertrag über das Grundstück den gel-

tend gemachten Betrag von dem Beklagten als Restkaufpreis verlangen. Eine

Einigung der Parteien, den Kaufpreis herabzusetzen, ist nicht zustande ge-

kommen. Die Auslegung des Schreibens der Klägerin vom 4. Juni 1998 durch

das Berufungsgericht als Angebot, den Kaufpreis für das Grundstück zu redu-

zieren, ist rechtsfehlerhaft und bindet den Senat daher nicht.

1. Die Auslegung einer Willenserklärung kann im Revisionsverfahren

nur beschränkt überprüft werden (st. Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 20. Mai 1976,

III ZR 156/74, WM 1976, 977; v. 3. April 2000, II ZR 194/98, NJW 2000, 2099

m.w.N.), nämlich dahin, ob der Tatrichter die gesetzlichen Auslegungsregeln,

die anerkannten Auslegungsgrundsätze, die Denkgesetze und die Erfahrungs-

sätze beachtet und die der Auslegung zugrunde liegenden Tatsachen ohne

Verfahrensfehler festgestellt hat (st. Rspr., vgl. BGHZ 135, 269, 273; BGH, Urt.

v. 29. März 2000, VIII ZR 257/98, NJW 2000, 2508, 2509). Daran fehlt es.

Anerkannte Auslegungsregel ist es, dass bei der Auslegung einer Wil-

lenserklärung von deren Wortlaut auszugehen ist (st. Rspr., vgl. BGHZ 121,

13, 16; BGH, Urt. v. 31. Januar 1995, XI ZR 56/94, NJW 1995, 1212, 1213; v.

27. November 1997, IX ZR 141/96, NJW 1998, 900, 901; v. 28. Januar 2002,

II ZR 385/00, ZfIR 2004, 170). Diese Auslegungsregel wird von dem Beru-

fungsgericht insoweit verletzt, als es dem Passus, dass "über eine eventuelle

Kaufpreisreduzierung verhandelt" werden könne, keine Bedeutung zumisst. Mit

dieser Wendung ist eine Auslegung grundsätzlich nicht vereinbar, die Klägerin

habe angeboten, den Kaufpreis für das Grundstück um die schwammbedingten

Mehrkosten

für die Sanierung des Gebäudes, höchstens

jedoch um

74.400 DM, zu mindern. Eine solche Auslegung missachtet den Wortlaut des

Schreibens, nach dem die Klägerin Verhandlungen über eine "eventuelle Kauf-

preisreduzierung" angeboten hat.

Anerkannte Auslegungsregel ist weiter, dass an die Auslegung einer

Willenserklärung, die zum Verlust einer Rechtsposition führt, als Verzicht auf

diese Position strenge Anforderungen zu stellen sind und in der Regel eine

insoweit eindeutige Willenserklärung erforderlich ist, weil ein Rechtsverzicht

niemals zu vermuten ist (st. Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 20. Dezember 1983, VI ZR

19/82, NJW 1984, 1346, 1347; v. 16. November 1993, XI ZR 70/93, NJW 1994,

379, 380; v. 22. Juni 1995, VII ZR 118/94, WM 1995, 1677, 1678 f). Auch die-

ser Auslegungsregel laufen die Ausführungen des Berufungsurteils zuwider. In

dem Kaufvertrag zwischen den Parteien ist die Verpflichtung der Klägerin zur

Gewährleistung

für Sachmängel des Grundstücks ausgeschlossen. Der

Schwammbefall des Gebäudes bedeutete einen solchen Mangel. Das Recht

des Beklagten, wegen des Schwammbefalls vom Vertrag zurückzutreten, war

mit Ablauf des 31. März 1998 erloschen. Die Klägerin war daher nicht gehalten,

dem Beklagen wegen des Schwammbefalls entgegen zu kommen. Eine eindeu-

tige Erklärung der Klägerin, trotzdem auf den Kaufpreis teilweise zu verzichten,

fehlt. Ein Grund für einen solchen Verzicht ist weder festgestellt noch erkenn-

bar.

Anerkannter Auslegungsgrundsatz ist schließlich, dass Vergleichsver-

handlungen unter Aufrechterhaltung der beiderseitigen Rechtsstandpunkte ge-

führt werden und die dabei abgegebenen Erklärungen nach dem Scheitern der

Verhandlungen keine Wirkungen mehr haben (BGH, Urt. v. 23. Januar 1970,

I ZR 37/68, WM 1970, 548, 549; v. 8. Mai 2002, I ZR 28/00, NJW-RR 2002,

1433, 1434). Gegen diesen Grundsatz verstößt die Auslegung des Schreibens

der Klägerin durch das Berufungsgericht, in dem es feststellt, die Klägerin habe

dem Beklagten durch ihr Schreiben "dem Grunde nach zugesagt", die Kosten

der Schwammsanierung bis zur Höhe von 74.400 DM von dem vereinbarten

Kaufpreis abziehen zu können. Die Klägerin hat dem Beklagten im Hinblick auf

den behaupteten Schwammbefall des Gebäudes angeboten, zunächst nur

300.000 DM für den Kauf des Grundstücks zu bezahlen und wegen ihrer wei-

tergehenden Forderung abhängig von der Höhe der Mehrkosten nach dem Ab-

schluss der Sanierung in Verhandlungen einzutreten. Damit kann die von der

Klägerin erklärte Bereitschaft grundsätzlich nicht als "Zusage dem Grunde

nach" ausgelegt werden.

2. Das Schreiben der Klägerin an den Notar B. vom 4. November

1998 führt nicht zu einer anderen Auslegung. Die Erklärung der Klägerin vom

4. Juni 1998 ist auf der Grundlage dessen auszulegen, was der Beklagte ihr im

Juni 1998 entnehmen konnte und nicht anhand einer Äußerung, die die Kläge-

rin fünf Monate später gegenüber einem Dritten gemacht hat.

3. Da weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen, ist der Senat zur

Auslegung des Schreibens der Klägerin vom 4. Juni 1998 in der Lage. Die Klä-

gerin hat dem Beklagten angeboten, bis zum Abschluss der Sanierung des

Gebäudes den über 300.000 DM hinausgehenden Betrag entgegen ihrer Mah-

nung vom 20. Mai 1998 nicht weiter zu verfolgen und nach dem Abschluss der

Renovierung des Gebäudes im Hinblick auf etwaige Mehrkosten wegen des

Schwammbefalls in Verhandlungen um eine Minderung des Kaufpreises einzu-

treten. Ein Verzicht der Klägerin auf einen Teil der offenen Kaufpreisforderung

ist nicht erfolgt. Die zugesagten Verhandlungen sind mit der entgegenstehen

Entschließung des Stadtrats der Klägerin gescheitert. Ein Schaden, dessen

Ersatz der Beklagte im Hinblick auf die Verhandlungszusage des Bürgermeis-

ters, die die Willensbildung des Stadtrats übergangen hat, verlangen könnte,

ist nicht ersichtlich.

Krüger Klein Stresemann

Czub Roth