BGH Urteil vom 06.10.2005 – VII ZR 325/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VII ZR 325/03

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 6. Oktober 2005 Seelinger-Schardt, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk:

BGHZ:

BGHR:

ja

ja

ja

BGB §§ 635, 249 a.F. Cb

a) Macht der Erwerber einer Eigentumswohnung Rückabwicklung des Vertrags

im Wege des großen Schadensersatzes geltend, ist der ihm bei Selbstnut-

zung anzurechnende Nutzungsvorteil zeitanteilig linear aus dem Erwerbs-

preis zu ermitteln.

b) Ist die Wohnung mangelhaft, ist von dem so errechneten Nutzungsvorteil

unter Berücksichtigung des Gewichts der Beeinträchtigungen ein Abschlag

vorzunehmen, der gemäß § 287 ZPO geschätzt werden kann.

BGH, Urteil vom 6. Oktober 2005 - VII ZR 325/03 - OLG München

LG München II

Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 12. Mai 2005 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler, die Richter

Dr. Haß, Dr. Wiebel, Dr. Kuffer und die Richterin Safari Chabestari

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird unter Zurückweisung der An-

schlussrevision der Klägerin das Urteil des 28. Zivilsenats des

Oberlandesgerichts München vom 16. Oktober 2003 im Kosten-

punkt und insoweit aufgehoben, als der Nutzungsvorteil, den sich

die Klägerin anrechnen lassen muss, mit einem 47.462,42 € un-

terschreitenden Betrag bewertet worden ist.

Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung

und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens,

an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin möchte den Erwerb einer Eigentumswohnung mit Tiefgara-

genstellplatz (im folgenden: Eigentumswohnung) rückgängig machen. Sie

nimmt die als Bauträger tätige Beklagte aus abgetretenem Recht ihres Ehe-

mannes (im folgenden: Zedent) auf großen Schadensersatz in Anspruch.

Der Zedent erwarb von der Beklagten die noch fertig zu stellende Immo-

bilie zum Preis von 337.750 DM (= 172.688,83 €). Die Klägerin und der Zedent

leben seit dem 1. August 1997 in der Wohnung.

Die Wohnung hat nicht unbeträchtliche Schallschutzmängel. Nachdem

die Beklagte diese Mängel trotz Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht

beseitigt hatte, lehnte die Klägerin eine weitere Mängelbeseitigung ab und for-

derte die Beklagte unter Fristsetzung zur Zahlung von 442.420,35 DM

(= 226.205,93 €) auf.

Erstinstanzlich hat die Klägerin 224.284,41 € zuzüglich Zinsen Zug um

Zug gegen Löschung der Auflassungsvormerkungen sowie die Feststellung ver-

langt, dass die Beklagte auch zum Ersatz weiteren Schadens verpflichtet ist.

Die Beklagte ist dem Zahlungsantrag unter anderem mit einem Anspruch auf

Nutzungsentschädigung in Höhe der behaupteten ortsüblichen Miete entgegen

getreten.

Das Landgericht hat die Beklagte zur Zahlung von 202.552 € zuzüglich

Zinsen verurteilt Zug um Zug gegen Löschung der Auflassungsvormerkungen

und Rückgabe der Eigentumswohnung. Außerdem hat es festgestellt, dass die

Beklagte der Klägerin sämtliche weiteren Schäden und Aufwendungen zu er-

setzen hat, die ihr aus der Rückabwicklung des Erwerbsvertrags entstanden

sind und entstehen werden. Die von der Beklagten zur Aufrechnung gestellten

Ansprüche auf Nutzungsentschädigung hat es im Wege des Vorteilsausgleichs

nur in Höhe von 8.511,25 € als Abzugsposten berücksichtigt .

Auf die Berufung beider Parteien hat das Oberlandesgericht die Beklagte

zur Zahlung von 200.960,69 € Zug um Zug gegen Löschung der Auflassungs-

vormerkungen und einer Grundschuld sowie Rückgabe der Eigentumswohnung

verurteilt. Außerdem hat es festgestellt, dass die Beklagte der Klägerin weiter-

gehende Schäden zu ersetzen hat. In dem zugesprochenen Betrag sind u. a.

auch die Kosten der Finanzierung des Erwerbspreises enthalten. Den Wert der

im Wege des Vorteilsausgleichs zu berücksichtigenden Wohnungsnutzung

durch den Zedenten hat das Berufungsgericht für den Zeitraum vom 1. August

1997 bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung am 12. August 2003 mit

9.331,43 € ermittelt. Verzugszinsen hat das Berufungsge richt der Klägerin nicht

zuerkannt.

Der Senat hat die Revision der Beklagten zugelassen, mit der sie das

Ziel verfolgt, dass der Nutzungsvorteil, den sich die Klägerin anrechnen lassen

muss, mit nicht weniger als 47.462,42 € berücksichtigt wir d.

Die Klägerin wendet sich mit ihrer Anschlussrevision gegen die Abwei-

sung des Zinsanspruchs aus der Hauptsumme.

A.

Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur teilweisen Aufhebung des Beru-

fungsurteils und insoweit zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsge-

richt.

Das für das Schuldverhältnis maßgebende Recht bestimmt sich nach

den bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Gesetzen (Art. 229 § 5 Satz 1

EGBGB).

I.

Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die bei der Bemessung des

Schadensersatzes im Wege des Vorteilsausgleichs zu berücksichtigende Nut-

zung der Immobilie durch den Zedenten sei nicht entsprechend dem üblichen

oder fiktiven Mietzins für eine gleichartige Sache zu bewerten. Zugrunde zu le-

gen sei lediglich der "Wertverzehr", den die Immobilie durch diese Nutzung er-

fahren habe. Dieser Wertverlust sei ausgehend von dem tatsächlichen Wert des

Objekts nach der zeitanteiligen linearen Wertminderung im Vergleich zwischen

der tatsächlichen Gebrauchsdauer und der voraussichtlichen Gesamtnutzungs-

zeit der Eigentumswohnung zu ermitteln.

II.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung teilweise nicht

stand.

1. Das Berufungsgericht geht zu Recht davon aus, dass die Klägerin

nicht den vollen Erwerbspreis als Schaden geltend machen kann. Vielmehr

muss sie sich im Wege des Vorteilsausgleichs anrechnen lassen, dass der Ze-

dent die Eigentumswohnung einige Jahre bewohnt hat. Der Wert der Nutzung

ist bei der Bemessung des Schadensersatzes anzurechnen. Dabei handelt es

sich um die Berechnung des Schadensersatzes, nicht um eine Aufrechnung.

2. Richtig ist ferner der Ansatz des Berufungsgerichts, dass der Nut-

zungsvorteil in ein Verhältnis zum Wert der mit dem Erwerb der Eigentumswoh-

nung getätigten Investition gesetzt und zeitanteilig linear berechnet werden

muss (zum zutreffenden Wertansatz vgl. sogleich 3.).

a) Dieser Wert ist eine greifbare und verlässliche Größe, die es erlaubt,

denjenigen Vorteil in Geld auszudrücken, den ein Eigentümer entsprechend

seiner Investitionsentscheidung durch die eigene Nutzung einer Immobilie hat.

Für einen Mieter und auch für einen Vermieter kann die Miete einen Anhalts-

punkt für Nutzungsvorteile bieten. Ein selbstnutzender Eigentümer dagegen

zieht seinen geldwerten Vorteil entsprechend seinem Aufwand für den Erwerb

der Eigentumswohnung.

b) Darüber hinaus trifft es zu, dass der Nutzungsvorteil zeitanteilig linear

zu ermitteln ist. Ausgehend von der Tatsache, dass eine Eigentumswohnung

mit dem Bauwerk, in dem sie sich befindet, im allgemeinen eine begrenzte Le-

bensdauer hat, lässt sich der Wert der Eigennutzung, gemessen am Wert der

Eigentumswohnung, in gleichmäßigen Beträgen je abgewohntem Jahr ausdrü-

cken. Die Revision stellt nicht in Frage und es ist auch rechtlich bedenkenfrei,

dass das sachverständig beratene Berufungsgericht die Gesamtnutzungsdauer

für die vom Zedenten erworbene Eigentumswohnung mit 80 Jahren angesetzt

hat. Dementsprechend ist der Berechnung des Nutzungsvorteils für jedes Jahr,

welches der Zedent dort wohnt oder gewohnt hat, ein achtzigstel des Investiti-

onsaufwandes und für den Teil eines Jahre der entsprechende Anteil zugrunde

zu legen.

Im Gegensatz zur Auffassung der Revision kommt eine degressive Er-

mittlung nicht in Betracht. Es geht hier nicht um den Wert oder Restwert der

Wohnung als Vermögensgegenstand, sondern um die Bewertung der Nutzung

für den Eigentümer. Dieser Wert ist im ersten oder fünften Jahr einer Nutzung

grundsätzlich nicht anders als in späteren Jahren. Die von der Revision hervor-

gehobenen Reparaturkosten sind in diesem Zusammenhang nicht erheblich.

Sie berühren den Vorteil für den selbstnutzenden Eigentümer rechnerisch

gleichmäßig in allen Jahren, gegebenenfalls über Rücklagen, nicht nur in den

Jahren, in denen Reparaturen anfallen.

c) Der Mietwert der Eigentumswohnung kann zur Berechnung des Vor-

teils des Zedenten nicht herangezogen werden. Der Zedent hat sich entschie-

den, eine Wohnung nicht zu mieten, sondern zu erwerben. Dementsprechend

hat er nicht die rechtliche und wirtschaftliche Stellung eines Mieters gewählt,

sondern diejenige eines Eigentümers. Die Entscheidung des Zedenten kann

nicht übergangen werden, nur weil die Beklagte mit der Folge schlecht geliefert

hat, dass der Erwerbsvertrag fehlgeschlagen ist und rückabgewickelt werden

muss. Dann muss auch der Nutzungsvorteil nicht mit Hinblick auf ein Mietver-

hältnis, sondern auf der Grundlage einer Eigentümerstellung des Zedenten er-

mittelt werden.

d) Dieses Ergebnis stimmt überein mit der Rechtsprechung des Bundes-

gerichtshofs zur Berechnung von Nutzungsvorteilen nach fehlgeschlagenem

Kauf beweglicher Sachen. Dort werden die Vorteile linear im Verhältnis zum

Wert der Sache ermittelt und nicht nach den Maßstäben für einen üblichen oder

fiktiven Mietzins berechnet (BGH, Urteil vom 26. Juni 1991 - VIII ZR 198/90,

BGHZ 115, 47, 52; vgl. auch Urteil vom 10. Februar 2004 - X ZR 117/02, BGHZ

158, 63, 68).

3. Das Berufungsgericht legt seiner Berechnung des Nutzungsvorteils ei-

nen vom Sachverständigen ermittelten tatsächlichen Wert der Eigentumswoh-

nung zugrunde. Damit will es im Anschluss an das Landgericht dem Minderwert

der Wohnung wegen der Schallschutzmängel Rechnung tragen. Das ist rechts-

fehlerhaft.

Die Schallschutzmängel dürfen nicht beim Ausgangswert der zeitanteili-

gen linearen Berechnung berücksichtigt werden, sondern sie müssen bei der

Würdigung des Wertes des der Klägerin anzurechnenden Nutzungsvorteils in

Ansatz gebracht werden. Denn auszugehen ist stets, auch bei einer mangelbe-

hafteten Immobilie, vom Wert der Investition, also vom vereinbarten und ent-

richteten Erwerbspreis. Dieser ist im Rahmen des großen Schadensersatzes

grundsätzlich zu erstatten. Bevor hiervon der zeitanteilig lineare Abschlag für

den Nutzungsvorteil abgezogen wird, muss dieser Abschlag mit Hinblick auf die

Mängel der Eigentumswohnung seinerseits gemindert werden. Denn der Nut-

zungsvorteil ist keine nur rechnerische Größe, sondern hängt auch vom Zu-

stand und damit der Nutzbarkeit der Wohnung ab.

Wie umfangreich dieser mängelbedingte Abschlag von dem rechnerisch

ermittelten Nutzungsvorteil anzusetzen ist, hat der Tatrichter unter Berücksich-

tigung aller Umstände gemäß § 287 ZPO zu schätzen. Dabei kann anders als

bei der Minderung einer Werklohnforderung nicht an die voraussichtlichen

Mangelbeseitigungskosten angeknüpft werden. Denn diese sagen nichts über

das Maß der Beeinträchtigungen aus, die der Zedent während seiner Wohnzeit

in der Eigentumswohnung hinzunehmen hat oder hatte. Ebenso wenig kann die

Minderung des Wertes der Wohnung maßgeblich sein. Beide, die Mangelbesei-

tigungskosten und die Wertminderung der Wohnung, können sehr gering und

die Einschränkung der Nutzung kann gleichzeitig außerordentlich hoch sein.

Umgekehrt sind hohe mangelbedingte Kosten denkbar, ohne dass der Wert der

Nutzung wesentlich beeinträchtigt würde. Ausschlaggebend ist vielmehr die

tatrichterliche Würdigung der festgestellten Mängel und deren Auswirkungen

auf den Nutzungsvorteil. Beispielsweise werden sich selbst schwere und nur

kostspielig zu beseitigende Mängel im Fundamentbereich eines Gebäudes

meist wenig auf den Vorteil der Nutzung einer darin befindlichen Wohnung

auswirken. Die in der zurückzugebenden Eigentumswohnung festgestellten

Schallschutzmängel dagegen bedeuten möglicherweise eine beträchtliche Ein-

schränkung der Nutzung unabhängig davon, wie hoch entsprechende Mangel-

beseitigungskosten sind.

Der Abzug von dem zunächst nur rechnerisch ermittelten Nutzungsvorteil

kann auf dieser Grundlage auch prozentual vorgenommen werden. Erst der

daraus sich ergebende Betrag ist von dem Erwerbspreis als Nutzungsvorteil

abzuziehen.

4. Der vom Schaden der Klägerin abzuziehende Nutzungsvorteil des Ze-

denten ist unabhängig von der Wertentwicklung der Immobilie. Der Erwerber,

der die Rückabwicklung des Erwerbsvertrages durchsetzt, hat unter Berück-

sichtigung seiner Nutzungsvorteile Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen,

vor allem des Erwerbspreises. Dagegen nimmt er nicht teil an Wertschwankun-

gen des Objekts.

B.

Die zulässige Anschlussrevision der Klägerin hat in der Sache keinen Er-

Die Ansicht des Berufungsgerichts, ein Anspruch der Klägerin auf Ver-

folg.

zinsung ihrer Forderung sei nicht gegeben, weil sie die Beklagte nicht in Verzug

gesetzt habe, ist auf der Grundlage der getroffenen Feststellungen revisions-

rechtlich nicht zu beanstanden.

Zinsen gemäß § 291 BGB stehen der Klägerin ebenfalls nicht zu (vgl.

BGH, Urteil vom 14. Januar 1971 - VII ZR 3/69, BGHZ 55, 198, 200).

Über die Kosten des Rechtsstreits wird das Berufungsgericht nach Zu-

rückverweisung der Sache von Amts wegen zu befinden haben.

Dressler Haß Wiebel

Kuffer Safari Chabestari

Vorinstanzen:

LG München II, Entscheidung vom 24.01.2003 - 14 O 2852/01 -

OLG München, Entscheidung vom 16.10.2003 - 28 U 2351/03 -