BGH Urteil vom 09.02.2006 – VII ZR 228/04

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VII ZR 228/04

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

nein

Verkündet am: 9. Februar 2006 Heinzelmann, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB §§ 635, 249 a.F. Cb, Ha

Macht der Erwerber eines Bauwerks Rückabwicklung des Vertrags im Wege des

großen Schadensersatzes geltend, sind die durch die Vermietung erzielten Einnah-

men als Nutzungsvorteil anzurechnen.

BGH, Urteil vom 9. Februar 2006 - VII ZR 228/04 - OLG Frankfurt/Main LG Frankfurt/Main

Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 9. Februar 2006 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler, die Richter

Hausmann, Dr. Wiebel, Dr. Kuffer und Prof. Dr. Kniffka

für Recht erkannt:

Die Revision des Klägers gegen das Urteil des 23. Zivilsenats des

Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 1. September 2004

wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Der Kläger nimmt die beklagte Bank aus einer Bürgschaft nach § 7 Mak-

ler- und Bauträgerverordnung (MaBV) auf Rückgewähr einer Vorauszahlung in

Anspruch. In der Revision ist die Höhe dieses Anspruches im Streit.

Der Kläger schloss mit L. im November 1996 einen notariellen Vertrag, in

dem sich L. verpflichtete, ihm vier näher bezeichnete Grundstücke zu übereig-

nen und auf ihnen vier Reihenhäuser zum Gesamtpreis von 1,05 Mio. DM zu

errichten. Der Kläger zahlte den Erwerbspreis im Voraus. Als Sicherheit erhielt

er von der Rechtsvorgängerin der Beklagten (künftig: Beklagte) eine selbst-

schuldnerische Bürgschaft "für die Ansprüche des Käufers gegen den Verkäufer

auf Rückgewähr der vorgenannten Vermögenswerte" bis zu einem Höchstbe-

trag von 1,05 Mio. €.

Da die errichteten Häuser unstreitig zahlreiche Mängel aufwiesen, forder-

te der Kläger L. unter Fristsetzung auf, im Einzelnen aufgeführte Mängel zu be-

seitigen. Er erklärte, bei Nichteinhaltung der Frist weitere Nachbesserungs-

maßnahmen ausdrücklich abzulehnen und die Rückzahlung des Kaufpreises

und darüber hinaus großen Schadensersatz zu verlangen. L. beseitigte die

Mängel nicht.

Der Kläger hat die Beklagte aus der Bürgschaft auf Zahlung von

536.856,48 € (= 1,05 Mio. DM) Zug um Zug gegen Aushändigung einer Lö-

schungsbewilligung für die eingetragenen Auflassungsvormerkungen und Rück-

gabe der Bürgschaftsurkunde in Anspruch genommen. Die Beklagte hat ver-

schiedene Gegenrechte geltend gemacht und u.a. gefordert, dass sich der

Kläger die seit 1997 unstreitig erzielten Mieteinnahmen anrechnen lassen müs-

se.

Das Landgericht hat die Beklagte zur Zahlung von 365.810,31 € Zug um

Zug gegen näher bezeichnete Leistungen verurteilt. Dabei hat es die vom Klä-

ger bis Januar 2003 erzielten Mieteinnahmen abzüglich eines geringfügigen

Reparaturaufwandes vom Erwerbspreis abgezogen. Hiergegen haben beide

Parteien Berufung eingelegt. Das Berufungsgericht hat beide Berufungen teil-

weise für begründet erachtet. Die Berufung der Beklagten hat insoweit Erfolg

gehabt, als auch die weiteren Mieteinnahmen des Klägers bis einschließlich

August 2004 vom Erwerbspreis abgezogen wurden. Die Berufung des Klägers

hat lediglich in einem im Revisionsverfahren nicht mehr erheblichen Punkt Er-

folg gehabt. Der Senat hat die Revision des Klägers insoweit zugelassen, als

die Klage in Höhe der Summe der Mieteinnahmen abzüglich der Reparaturkos-

ten (227.142,51 €) abgewiesen worden ist. In diesem Umfang verfolgt der Klä-

ger sein Klagebegehren weiter.

Die Revision hat keinen Erfolg.

Auf das Schuldverhältnis sind die bis zum 31. Dezember 2001 geltenden

Gesetze anwendbar (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB).

I.

Das Berufungsgericht führt aus, dem Kläger stehe der verbürgte An-

spruch auf Rückzahlung seiner Vorauszahlung zwar dem Grunde nach, nicht

aber in voller Höhe zu. Er müsse sich nach § 635 BGB im Rahmen des Vor-

teilsausgleichs die von ihm vereinnahmten Mieten bis August 2004 von insge-

samt 227.142,51 € unter Berücksichtigung von 2.607,96 € für Reparaturkosten

entgegenhalten lassen. Es bestehe ein innerer Zusammenhang zwischen dem

letztlich gescheiterten und rückabzuwickelnden Grundstückserwerb und den

Mieteinnahmen. Weitere Schadensersatzpositionen wie insbesondere Zinsbe-

lastungen könne der Kläger von der Beklagten als Bürgin nicht verlangen; sie

seien von Sinn und Zweck einer Rückgewährbürgschaft nach § 7 MaBV nicht

umfasst.

II.

Das hält rechtlicher Nachprüfung stand.

1. Das Berufungsgericht stellt rechtsfehlerfrei fest, dass dem Kläger ge-

gen L. ein Schadensersatzanspruch nach § 635 BGB wegen vor Abnahme ge-

rügter Mängel auf Rückzahlung des gezahlten Erwerbspreises zusteht, für den

die Beklagte als Bürgin haftet. Die Bürgschaft nach § 7 MaBV sichert die Geld-

ansprüche eines Erwerbers, die sich aus mangelhafter oder unterlassener Erfül-

lung des Vertrages ergeben können (st. Rechtsprechung; vgl. BGH, Urteile vom

18. Juni 2002 - XI ZR 359/01, BGHZ 151, 147, 151 und vom 22. Oktober 2002

- XI ZR 393/01, BauR 2003, 243 = ZfBR 2003, 141 sowie Beschluss vom 2. Mai

2002 - VII ZR 178/01, BauR 2002, 1390 = ZfBR 2002, 671 = NZBau 2002, 499).

Dazu gehört auch der Anspruch auf großen Schadensersatz wegen Nichterfül-

lung nach § 635 BGB.

2. Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, dass dem Kläger

nicht der volle Erwerbspreis zusteht. Er muss sich im Wege des Vorteilsaus-

gleichs anrechnen lassen, dass er die Reihenhäuser einige Jahre vermietet hat.

Der Wert der Nutzung ist bei der Bemessung des großen Schadensersatzes,

wie er hier vom Kläger geltend gemacht wird, anzurechnen (BGH, Urteil vom

6. Oktober 2005 - VII ZR 325/03, BauR 2006, 103; vgl. auch BGH, Urteil vom

10. Februar 1982 - VIII ZR 27/81, NJW 1982, 1279).

Die gegen diese Berechnung gerichteten Bedenken der Revision greifen

nicht durch. Ihre Ausführungen, der Kläger als Auftraggeber müsse so gestellt

werden, wie wenn L. als Auftragnehmer den Vertrag ordnungsgemäß erfüllt und

der Kläger damit Anspruch darauf hätte, die erhaltenen Mieteinnahmen in je-

dem Fall zu behalten, treffen im Rahmen des großen Schadensersatzanspru-

ches nicht zu. Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht aufgrund der

Überlegungen der Revision zum Ersatz entgangenen Gewinns im Rahmen des

großen Schadensersatzes.

3. Das Berufungsgericht hat zu Recht den Nutzungsvorteil nach der Hö-

he der vom Kläger erzielten Mieteinnahmen berechnet. Anders als bei der Ei-

gennutzung einer Immobilie, deren Nutzungsvorteil bei einer Rückabwicklung

des Vertrages in ein Verhältnis zum Wert der mit dem Erwerb getätigten Investi-

tion gesetzt und zeitanteilig linear ermittelt werden muss (BGH, Urteil vom

6. Oktober 2005 - VII ZR 325/03, aaO), sind für die Schadensbemessung bei

einer vermieteten Immobilie die tatsächlichen Mieteinnahmen abzüglich des

Erhaltungsaufwandes maßgeblich. Der Kläger hat seine Investition ausschließ-

lich als Kapitalanlage getätigt, so dass die daraus erzielten Vorteile anzurech-

nen sind (vgl. BGH, Urteil vom 10. Februar 1982 - VIII ZR 27/81, aaO; Vogel,

ZfIR 2006, 12). Die festgestellten Mängel haben rechnerisch auf die Höhe des

dem Kläger anzurechnenden Nutzungsvorteils keinen Einfluss. Das Berufungs-

gericht hat nur die vom Kläger erzielten Mieteinnahmen und damit auch nur den

von einzelnen Mietern wegen der Mängel gekürzten Mietzins berücksichtigt.

4. Mithin kann der Kläger nicht verlangen, bei seiner Schadensberech-

nung die trotz der mangelhaften Leistung des L. erzielten Mieteinnahmen end-

gültig behalten zu dürfen. Soweit der Kläger in der Berufungsinstanz für den

Fall eines Abzugs der Mieteinnahmen andere Schadenspositionen, insbesonde-

re Finanzierungskosten, geltend gemacht hat, ist deren Abweisung durch das

Berufungsgericht nicht zum Gegenstand der Nichtzulassungsbeschwerde und

folglich der Revision geworden.

Dressler Hausmann Wiebel

Kuffer Kniffka

Vorinstanzen:

LG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 29.07.2003 - 2/19 O 318/02 -

OLG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 01.09.2004 - 23 U 215/03 -