BGH Urteil vom 28.09.2005 – VIII ZR 372/04

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 372/04

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 28. September 2005 P o t s c h, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 572 Satz 2 a.F.

Verlangt der Mieter von dem Erwerber eines vor dem 1. September 2001 veräußer-

ten Grundstücks die Rückgewähr einer an den früheren Vermieter geleisteten Kauti-

on, so trägt er grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die geleiste-

te Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt worden ist.

BGH, Urteil vom 28. September 2005 - VIII ZR 372/04 - LG Bonn

AG Siegburg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 28. September 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Rich-

ter Dr. Leimert, Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns

für Recht erkannt:

Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des

Landgerichts Bonn vom 6. Dezember 2004 wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Kläger mieteten im Jahre 1991 eine Wohnung in S. . Sie

verpflichteten sich, eine Kaution in Höhe von 4.050 DM (2.070,73 €) an die da-

malige Vermieterin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, zu zahlen. Nachdem

zunächst die Zwangsverwaltung angeordnet worden war, erwarb der Beklagte

das Grundstück im Jahre 1996 im Wege der Zwangsversteigerung. Das Miet-

verhältnis ist seit Ende des Jahres 2003 beendet. Mit Schreiben vom 4. März

2004 forderten die Kläger den Beklagten vergeblich zur Auszahlung des ver-

zinsten Kautionsguthabens auf, das sie unter Abzug einer Gegenforderung des

Vermieters auf 2.418,30 € bezifferten.

Mit ihrer Klage haben die Kläger Zahlung dieses Betrags nebst Zinsen

verlangt. Sie haben vorgetragen, die vereinbarte Sicherheit zu Beginn des Miet-

verhältnisses an die frühere Vermieterin geleistet zu haben; es sei davon aus-

zugehen, dass der Beklagte die Kaution von dieser oder dem Zwangsverwalter

erhalten habe.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Be-

rufung der Kläger zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelasse-

nen Revision verfolgen die Kläger ihr Zahlungsbegehren weiter.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:

Den Klägern stehe ein Anspruch auf Auszahlung der Mietsicherheit ge-

gen den Beklagten nicht zu. Das gelte auch dann, wenn zu ihren Gunsten un-

terstellt werde, dass sie die Kaution an die frühere Vermieterin geleistet hätten.

Die Frage, ob der Beklagte zur Rückzahlung verpflichtet sei, beurteile sich nach

§ 57 ZVG in Verbindung mit § 572 Satz 2 BGB a.F., wonach der Erwerber zur

Rückgewähr der Sicherheitsleistung nur verpflichtet sei, wenn sie ihm ausge-

händigt werde oder wenn er dem Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur

Rückgewähr übernehme. Die neue Vorschrift des § 566 a Satz 1 BGB sei nicht

anzuwenden, weil der Beklagte das Grundstück bereits im Jahre 1996 erwor-

ben habe.

Die Kläger hätten ihre Behauptung, die Kaution sei dem Beklagten aus-

gehändigt worden, nicht näher substantiiert und auch nicht unter Beweis ge-

stellt. Dies gehe zu ihren Lasten, weil der Mieter die Darlegungs- und Beweis-

last für das Vorliegen der Voraussetzungen des § 572 Satz 2 BGB a.F. trage.

Der Umstand, dass die zur Begründung des Anspruchs notwendigen Tatsachen

in der Regel in der Sphäre des Vermieters und des Erwerbers lägen, rechtferti-

ge es nicht, von den allgemeinen Grundsätzen abzuweichen, wonach der Gläu-

biger die anspruchsbegründenden Tatbestandsmerkmale darlegen und bewei-

sen müsse.

II.

Hiergegen wendet sich die Revision ohne Erfolg. Die Kläger haben kei-

nen Anspruch gegen den Beklagten auf Auszahlung der nach ihrer Behauptung

an die frühere Vermieterin geleisteten Kaution. Die Voraussetzungen des § 57

ZVG (a.F.) in Verbindung mit dem hier anzuwendenden § 572 Satz 2 BGB a.F.

liegen nicht vor. Die Revision der Kläger ist daher zurückzuweisen.

1. Zutreffend ist das Berufungsgericht der Auffassung, dass der Beklagte

nicht nach § 57 ZVG (n.F.) in Verbindung mit § 566 a Satz 1 BGB zur Rückzah-

lung der Kaution verpflichtet ist. Gemäß § 566 a Satz 1 BGB, der durch das

Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) mit Wirkung ab

dem 1. September 2001 in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt worden ist,

haftet der Erwerber dem Mieter für die Rückzahlung einer an den früheren

Vermieter geleisteten Mietsicherheit auch dann, wenn er die Kaution nicht er-

halten hat (vgl. BT-Drucks. 14/5663, S. 81). Der Senat hat bereits entschieden,

dass § 566 a Satz 1 BGB auf Veräußerungsgeschäfte, die - wie hier - vor dem

1. September 2001 abgeschlossen wurden, keine Anwendung findet (Urteil vom

9. März 2005 - VIII ZR 381/03, WuM 2005, 404, unter II 2 b (1)); dies gilt auch

für einen Erwerb in der Zwangsversteigerung. Danach können die Kläger nicht

gemäß § 566 a Satz 1 BGB Rückzahlung der Kaution verlangen.

2. Das Rückzahlungsverlangen der Kläger beurteilt sich vielmehr nach

§ 57 ZVG (a.F.) in Verbindung mit § 572 Satz 2 BGB a.F.. Nach dieser Bestim-

mung ist der Erwerber des Grundstücks zur Rückgewähr der Sicherheit nur

verpflichtet, wenn sie ihm ausgehändigt wird oder wenn er dem Vermieter ge-

genüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt. Diese Voraussetzungen

sind hier nicht erfüllt. Die Kläger sind für ihre vom Beklagten bestrittene Be-

hauptung beweisfällig geblieben, der Beklagte habe die nach ihrem Vorbringen

an die frühere Vermieterin geleistete Kaution von ihr oder dem Zwangsverwalter

erhalten. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Mieter die

Darlegungs- und Beweislast für die Aushändigung der geleisteten Sicherheit an

den Erwerber des Grundstücks trägt (ebenso LG Frankfurt am Main, WuM

1998, 31; AG Lichtenberg, NJW-RR 2002, 657, 658 m.w.Nachw.; Baumgär-

tel/Baumgärtel, Handbuch der Beweislast im Privatrecht, Bd. 1, 2. Aufl., § 572

Rdnr. 4; Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete,

3. Aufl., V Rdnr. 321; Staudinger/Emmerich, BGB (1997), § 572 Rdnr. 25; a.A.

KG, GE 2001, 851; MünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 572 Rdnr. 7).

a) Grundsätzlich hat derjenige, der aus einer ihm günstigen Norm Rechte

herleitet, deren tatsächliche Voraussetzungen darzulegen und zu beweisen

(BGHZ 113, 222, 224 f.; Senatsurteil BGHZ 116, 278, 288; Senat, Urteil vom

18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395, unter II 3 a m.w.Nachw.). Da-

nach obliegt es dem Mieter, die Voraussetzungen des Anspruchs gemäß § 572

Satz 2 BGB a.F. darzulegen und im Bestreitensfalle zu beweisen. Hierzu gehört

auch der Nachweis, dass dem Erwerber die an den früheren Vermieter geleiste-

te Sicherheit ausgehändigt worden ist.

b) Eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast ist im vorliegenden Fall

nicht gerechtfertigt. Sie ist insbesondere nicht aufgrund des Umstands geboten,

dass die Weiterleitung der Kaution an den Erwerber in dessen Sphäre liegt und

der Mieter davon häufig keine unmittelbare Kenntnis haben wird. Denn es ist

nicht ersichtlich, dass es dem Mieter regelmäßig unzumutbare Schwierigkeiten

bereiten würde, die Frage, ob die Kaution an den Erwerber weitergeleitet wor-

den ist, aufzuklären und die entsprechenden Tatsachen unter Beweis zu stel-

len. Zur Beweisführung kann der Mieter beispielsweise den früheren Vermieter

oder einen mit der Vermietung beauftragten Hausverwalter als Zeugen benen-

nen, den Antrag stellen, dem Gegner die Vorlage vorhandener Urkunden über

den Erwerbsvorgang aufzugeben (§ 142 ZPO; §§ 421 ff. ZPO), sowie die Ver-

nehmung des beklagten Erwerbers als Partei beantragen (§ 445 ZPO).

Die Revision zeigt keine Umstände auf, die vorliegend eine andere Ver-

teilung der Darlegungs- und Beweislast rechtfertigen könnten; solche Umstände

sind auch nicht ersichtlich. Im Wohnungsmietvertrag vom 7. August 1991 sind

die Namen und der Wohnort beziehungsweise der Sitz der beiden Gesellschaf-

ter der früheren Vermieterin aufgeführt; in einer notariellen Urkunde vom

9. September 1991, in der sich die Kläger hinsichtlich ihrer Verpflichtungen zur

Zahlung der Miete und der Kaution der sofortigen Zwangsvollstreckung unter-

worfen haben, ist zusätzlich die damalige Postanschrift des Gesellschafters der

Vermieterin, N. T. , angegeben. Des weiteren hat das Berufungsgericht

von der Revision unangegriffen festgestellt, dass die für den Beklagten tätige

Hausverwaltung den Klägern bereits mit Schreiben vom 8. März 2004 - vor Kla-

geerhebung - den Zwangsverwalter namentlich benannt und ihnen mitgeteilt

hat, dass dieser dem Beklagten zwar die von ihm selbst vereinnahmten Kautio-

nen, nicht jedoch die noch an die Voreigentümerin gezahlten Sicherheiten

übergeben habe. Die Kläger hätten sich daher sowohl an ihre frühere Vermiete-

rin als auch an den Zwangsverwalter wenden können, um diese Angaben zu

überprüfen, und hätten gegebenenfalls die Gesellschafter der Vermieterin und

den Zwangsverwalter als Zeugen für ihren Sachvortrag benennen können.

Dr. Deppert Dr. Leimert Dr. Wolst

Dr. Frellesen Hermanns