BGH Beschluss vom 18.01.2007 – V ZB 63/06

BUNDESGERICHTSHOF

V ZB 63/06

BESCHLUSS

vom

18. Januar 2007

in der Zwangsverwaltervergütungssache

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

ZwVwV § 20 Abs. 1

a) Die Mindestvergütung nach § 20 Abs. 1 ZwVwV ist bei der Zwangsverwaltung mehrerer Grundstücke oder grundstücksgleicher Rechte, die keine wirtschaftliche Einheit bilden, auch dann für jedes Grundstück oder Recht gesondert anzusetzen, wenn Mieteinnahmen erzielt wurden.

b) Ob die Zwangsverwaltung in einem einheitlichen Verfahren oder für jedes Objekt einzeln angeordnet wird, ist für den gesonderten Ansatz der Mindestvergütung für jedes Zwangsvollstreckungsobjekt ohne Belang.

c) Ob eine Zwangsverwaltung unverhältnismäßig hohe Kosten verursacht hat, ist nicht bei der Festsetzung der Vergütung, sondern bei der Vollstreckung dieser Kosten oder in einem Rechtsstreit des Schuldners gegen den Gläubiger auf Er- stattung von aus den Verwaltungseinnahmen berichtigter Kosten zu prüfen.

(Fortführung von Senatsbeschl. v. 24. November 2005, V ZB 133/05, ZfIR 2006, 342).

BGH, Beschl. v. 18. Januar 2007 - V ZB 63/06 - LG Frankfurt (Oder)

AG Strausberg

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 18. Januar 2007 durch den

Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke,

Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth

beschlossen:

Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss der 9. Zivilkammer

des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 9. März 2006 wird auf Kos-

ten der Schuldnerin zurückgewiesen.

Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt

für die Berechnung der Gerichtskosten 132.864,66 €.

Gründe:

I.

1

Auf Antrag der Gläubiger ordnete das Amtsgericht S. am

25. und 26. Mai 2004 wegen eines Teilbetrags von 155.030,65 € einer titulierten

Gesamtforderung der Gläubiger von 355.878,79 € nebst Zinsen in jeweils ge-

sonderten Verfahren die Zwangsverwaltung der im Eingang dieses Beschlusses

bezeichneten 243 Eigentumswohnungen der Schuldnerin an. Der Zwangsver-

walter nahm die zu den sämtlich vermieteten Wohnungen gehörenden Räum-

lichkeiten im Juni 2004 in Besitz und zog in der Folgezeit insgesamt

416.740,93 € Mieten ein. Nach Antragsrücknahme hob das Amtsgericht am

1. Dezember 2004 die Zwangsverwaltungen wieder auf.

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Der Zwangsverwalter hat die Festsetzung der Mindestvergütung von

600 € nebst 10 % Auslagen und 16 % Umsatzsteuer in jedem der 243 Verfah-

ren beantragt, zusammen 186.040,80 €. Das Amtsgericht hat diesen Anträgen

entsprochen. Die Beschwerden der Schuldnerin in den einzelnen Verfahren hat

das Landgericht nach Verbindung der Einzelverfahren zurückgewiesen. Dage-

gen wendet sich die Schuldnerin mit ihrer von dem Landgericht zugelassenen

Rechtsbeschwerde, mit der sie die Herabsetzung der Vergütung auf die Höhe

einer Regelvergütung gemäß § 18 Abs. 1 ZwVwV nebst Auslagenpauschale

und Umsatzsteuer, insgesamt 53.176,14 €, erreichen möchte.

II.

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Die gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO statthafte und

auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist nicht begründet.

1. Das Beschwerdegericht ist der Ansicht, dem Zwangsverwalter sei ge-

mäß § 153 Abs. 1 ZVG, §§ 20, 23 ZwVwV eine Mindestvergütung in Höhe von

600 € zu gewähren, und zwar in jedem der 243 Einzelverfahren. Es sei nicht

von einer wirtschaftlichen Einheit der 243 Eigentumswohnungen auszugehen.

Der Zwangsverwalter habe die auf der Grundlage von Einzelmietverträgen ver-

mieteten Wohnungen jeweils gesondert verwalten müssen. Eine Kürzung der

Vergütung komme weder nach § 18 ZwVwV noch nach § 19 Abs. 2 ZwVwV o-

der im Wege einer einschränkenden Auslegung von § 20 ZwVwV in Betracht.

2. Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung stand.

a) Die Vorinstanzen haben mit Recht für jede Wohnung, deren Zwangs-

verwaltung angeordnet wurde, die Mindestvergütung angesetzt.

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aa) Dafür ist es allerdings nach der Rechtsprechung des Senats ohne

Belang, ob die Anordnung der Zwangsverwaltung in einem einheitlichen Verfah-

ren oder - wie hier - für jede Eigentumswohnung gesondert erfolgt ist (Beschl. v.

24. November 2005, V ZB 133/05, ZfIR 2006, 342, 343; a. M. Keller, ZfIR 2006,

445, 452 f.; Waldherr/Weber, ZfIR 2005, 184, 186). Maßgeblich ist vielmehr der

Gegenstand des Verfahrens. Sind Gegenstand des Zwangsverwaltungsverfah-

rens mehrere Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte, die diesen nach §

23 ZwVwV vergütungsrechtlich gleichstehen, fällt die Mindestvergütung nach

§ 20 (Abs. 1) ZwVwV für jeden in Besitz genommenen Vollstreckungsgegens-

tand gesondert an; anders liegt es dagegen, wenn die Grundstücke oder grund-

stücksgleichen Rechte eine wirtschaftliche Einheit bilden (Senatsbeschl. v. 24.

November 2005, V ZB 133/05, aaO). Das ist der Fall, wenn sie wie ein einziges

Wirtschaftsgut vermietet oder verpachtet sind, ohne auf die Einzelgrundstücke

oder -rechte bezogene Miet- oder Pachtanteile auszuweisen (BGH, Beschl. v.

5. November 2004, IXa ZB 33/03, ZfIR 2005, 69 f.; Senatsbeschl. v. 24. No-

vember 2005, aaO).

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bb) Nach diesen Grundsätzen ist die Mindestvergütung für jede der 243

Eigentumswohnungen gesondert anzusetzen. Die Wohnungen befinden sich

zwar alle in einer einzigen Eigentumswohnungsanlage. Das allein macht sie

aber nicht zu einem einheitlichen Wirtschaftsgut. Die Wohnungen waren viel-

mehr bei Anordnung der Zwangsverwaltung einzeln vermietet und sind es nach

wie vor. Es bestand gerade kein einheitlicher Miet- oder Pachtvertrag für alle

Wohnungen etwa mit einem gewerblichen Zwischenmieter.

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b) Die auf dieser Grundlage erfolgte Berechnung der Mindestvergütung

ist nicht zu beanstanden. Für jede Wohnung sind die Mindestvergütung von

600 € gemäß § 20 Abs. 1 ZwVwV, die Auslagenpauschale in Höhe von 10 %

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der (Mindest-) Vergütung gemäß § 21 Abs. 2 Satz 2 ZwVwV und die Umsatz-

steuer von seinerzeit 16% auf Vergütung und Auslagenpauschale angefallen.

Das führt zu einer Vergütung von 765,60 € je Wohnung und zu der angesetzten

Gesamtvergütung für alle 243 Wohnungen von 186.040,80 €.

c) Die Mindestvergütung nach § 20 ZwVwV ist nicht durch die Regelver-

gütung nach § 18 ZwVwV begrenzt.

aa) Nach Ansicht der Rechtsbeschwerde ist § 20 ZwVwV teleologisch zu

reduzieren, mit der Folge, dass die Mindestvergütung bei der Zwangsverwal-

tung mehrerer Grundstücke oder grundstücksgleicher Rechte den Betrag nicht

übersteigen darf, der sich bei Anwendung der Regelvergütung gemäß § 18

ZwVwV ergäbe. Das führte nach ihrer Meinung hier auf der Grundlage der wäh-

rend der Dauer der Zwangsverwaltung eingenommenen Mieten von insgesamt

416.740,93 € zu einer Vergütung von 41.674,09 € nebst Auslagenpauschale

und Umsatzsteuer. Dem ist nicht zu folgen.

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bb) Fraglich ist schon, ob die Regelvergütung bei der Verwaltung einer

so großen Zahl von Eigentumswohnungen wie im vorliegenden Fall auf der

Grundlage von § 18 Abs. 1 Satz 2 ZwVwV zu einer angemessenen Vergütung

führen würde. Es spricht viel dafür, dass sie mit Rücksicht auf den hohen Auf-

wand nach § 18 Abs. 2 ZwVwV auf 15 % der Einnahmen, mithin auf

62.511,14 € zuzüglich Auslagenpauschale und Umsatzsteuer zu erhöhen wäre.

Das kann aber offen bleiben, weil auch eine solche erhöhte Vergütung den Mi-

nimalaufwand des Zwangsverwalters nicht abdeckte und diesem deshalb, wie

beantragt, die höhere Mindestvergütung zuzusprechen ist.

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cc) Nach § 152a Satz 2 ZVG ist die Vergütung des Zwangsverwalters an

der Art und dem Umfang seiner Aufgabe sowie an seiner Leistung auszurich-

ten. Der Verordnungsgeber geht davon aus, dass dieses Ziel bei vermieteten

oder verpachteten Zwangsvollstreckungsobjekten normalerweise dadurch zu

erreichen ist, dass die Vergütung an den erzielten Miet- oder Pachteinnahmen

ausgerichtet und mit zehn Prozent davon bei einer möglichen Herabsetzung auf

5 % oder einer möglichen Aufstockung auf 15% bemessen wird. Der Verord-

nungsgeber hat aber auch berücksichtigt, dass der dem Zwangsverwalter ent-

stehende Aufwand durch eine allein an den Miet- oder Pachteinnahmen ausge-

richtete Vergütung in Extremfällen nicht angemessen abgedeckt wird. Er hat

dem Zwangsverwalter deshalb in § 19 Abs. 2 ZwVwV die Möglichkeit einge-

räumt, in einer solchen Situation statt nach den Einnahmen nach dem Aufwand

abzurechnen. Vor allem aber hat er mit der in § 20 ZwVwV bestimmten Min-

destvergütung sichergestellt, dass dem Zwangsverwalter in pauschalierter Form

in jedem Fall der Aufwand ersetzt wird, der ihm je nach dem erreichten Verfah-

rensstadium mindestens entsteht. Das sind nach erfolgter Inbesitznahme des

Zwangsvollstreckungsobjekts sechs bis acht Stunden, die den Verordnungsge-

ber zu der Festsetzung einer Mindestvergütung von 600 € veranlasst haben

(Entwurfsbegründung in BR-Drucks. 842/03 S. 17). Dieser Aufwand entsteht bei

der Verwaltung mehrerer Grundstücke oder grundstücksgleicher Rechte nicht

nur einmal, sondern für jedes dieser Objekte, weshalb der Senat die Mindest-

vergütung auch für jedes Grundstück oder grundstücksgleiche Recht gesondert

zuerkennt. Deckt die Regelvergütung aber diesen Mindestaufwand nicht ab,

kann sie nach den Gestaltungsvorgaben des Gesetzgebers und dem Rege-

lungskonzept des Verordnungsgebers auch nicht zu einer Begrenzung der Ver-

gütung führen. Eine teleologische Reduktion des § 20 ZwVwV auf die Regel-

vergütung, wie sie der Rechtsbeschwerde vorschwebt, würde hier dazu führen,

dass dem Zwangsverwalter unter Zugrundelegung eines Vergütungssatzes von

15 % je Wohnung im Durchschnitt eine Vergütung von 257,25 € nebst Ausla-

genpauschale und Umsatzsteuer zuzusprechen wäre, was seinen Aufwand bei

weitem nicht abdeckt. Eine solche Konsequenz widerspräche dem dargestellten

Vergütungskonzept. Eine teleologische Reduktion der Vorschrift in diesem Sin-

ne scheidet damit aus.

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d) Den Gestaltungsvorgaben des § 152a Satz 2 ZVG und dem Konzept

des Verordnungsgebers könnte es indessen entsprechen, die Mindestvergü-

tung dann nicht für jedes Zwangsverwaltungsobjekt gesondert anzusetzen,

wenn die Inbesitznahme mehrerer Grundstücke oder grundstücksgleicher

Rechte in einem einzigen Akt erfolgen (könnte) und nur einen Aufwand verur-

sacht, der über den Aufwand von sechs bis acht Stunden, an dem sich der Ver-

ordnungsgeber bei der Bemessung der Mindestvergütung nach § 20 Abs. 1

ZwVwV orientiert hat (BR-Drucks. 842/03 aaO), nicht oder nicht nennenswert

hinausgeht (Holzer, ZfIR 2006, 344, 345). Diese Frage hat der Senat bislang

offen gelassen (Beschl. v. 24. November 2005, aaO); sie bedarf auch hier kei-

ner Entscheidung. Der dabei vorausgesetzte Sonderfall liegt hier nämlich nicht

vor. Die Wohnungen befinden sich zwar in derselben Eigentumswohnungsanla-

ge. Sie waren aber jeweils gesondert vermietet. Um sie in Besitz zu nehmen

und hierüber den Anforderungen des § 3 ZwVwV entsprechend zu berichten,

was Voraussetzung für den Ansatz der Mindestvergütung ist (Entwurfsbegrün-

dung in BR-Drucks. 842/03 aaO), musste der Zwangsverwalter Kontakt zu je-

dem einzelnen Mieter aufnehmen. Er musste für jede Wohnung feststellen, wel-

che öffentlichen Lasten auf ihr ruhten, welche Kosten der Verwaltung sie verur-

sachen würde und mit welchen Einnahmen zu rechnen war. Die Ergebnisse

seiner Prüfung waren zwar ähnlich. Das ändert aber nichts daran, dass diese

Ergebnisse für jede Wohnung einzeln zu ermitteln, hierüber einzeln zu berich-

ten und die Voraussetzungen für eine getrennte Verwaltung einer jeden Woh-

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nung zu schaffen waren. Der Zwangsverwalter hatte deshalb für jedes Woh-

nungseigentum jedenfalls den Aufwand, den die Mindestvergütung gemäß § 20

Abs. 1 ZwVwV pauschaliert abgelten soll.

e) Der Festsetzung der Mindestvergütung steht auch nicht entgegen,

dass sie die titulierte Restforderung deutlich übersteigt.

aa) Die Vergütung des Zwangsverwalters liegt hier allerdings mit

186.040,80 € um 31.010,15 € über der

titulierten Restforderung von

155.030,65 €. Es trifft auch zu, dass ein Gläubiger von seinem Schuldner Er-

satz nur solcher Kosten verlangen kann, die er bei verständiger Würdigung der

Sachlage zur Durchsetzung seines titulierten Anspruchs objektiv für erforderlich

halten durfte (Senatsbeschl. v. 14. April 2005, V ZB 5/05, NJW 2005, 2460,

2462). Kosten von Maßnahmen der Zwangsvollstreckung, die er nicht für erfor-

derlich halten durfte, müsste der Gläubiger selbst tragen. Ob die Gläubiger hier

mit ihrem Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung der 243 Eigentums-

wohnungen der Schuldnerin in diesem Sinne zu weit gegangen sind und von

der Schuldnerin nach § 788 Abs. 1 ZPO Erstattung der Kosten dieser Zwangs-

verwaltung nicht oder nur in eingeschränktem Umfang verlangen könnten, ist

angesichts der nicht unbeträchtlichen Höhe sowohl ihrer ursprünglich titulierten

als auch ihrer bei Anordnung der Zwangsverwaltung noch offenen Forderung

und des Zahlungsverhaltens der Schuldnerin zweifelhaft, kann aber offen blei-

ben.

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bb) Dieser Einwand ist im vorliegenden Verfahren der Festsetzung der

Vergütung nicht zu prüfen.

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(1) Für die Höhe der Vergütung sind nach § 152a Satz 2 ZVG allein Art

und Umfang der Aufgabe sowie die Leistung des Zwangsverwalters maßgeb-

lich, nicht dagegen die Höhe der beizutreibenden Forderung. Auf Art und Um-

fang der Maßnahmen der Zwangsvollstreckung, die der Gläubiger ergreift, hat

der Zwangsverwalter zudem keinen Einfluss. Er hat seine Tätigkeit vielmehr in

dem Umfang zu entfalten, in dem das Vollstreckungsgericht dies auf Antrag des

Gläubigers anordnet. Der Gläubiger hätte dem Verwalter deshalb die entstan-

dene Vergütung auch dann zu ersetzen, wenn die erzielten Einnahmen hierfür

nicht ausreichten (BGH, Urt. v. 17. Juni 2004, IX ZR 218/03, NJW-RR 2004,

1527).

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(2) Mit seinem Einwand, die eingeleiteten Zwangsvollstreckungsmaß-

nahmen verursachten unverhältnismäßige Kosten, stellt ein Schuldner in der

Sache weder den Umfang der durch den Zwangsverwalter (oder andere Voll-

streckungsorgane) entfalteten Tätigkeit noch die Höhe der festgesetzten Vergü-

tung in Frage. Er wendet sich vielmehr gegen das Vollstreckungsverhalten des

Gläubigers. Das kann aber nicht bei der Ermittlung der hiervon unabhängigen

Vergütung, sondern nur bei der Vollstreckung dieser Kosten durch den Gläubi-

ger oder, wenn es dazu nicht kommt, in einem Rechtsstreit zwischen dem

Gläubiger und dem Schuldner geklärt werden. Hier wird es nicht zu einer Voll-

streckung der Kosten der Zwangsverwaltung durch den Gläubiger kommen. Die

festgesetzte Vergütung des Zwangsverwalters ist als Ausgabe der Verwaltung

(Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 155 Anm. 4.2; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen,

Zwangsverwaltung, 3. Aufl., § 155 ZVG Rdn.4) nach § 155 Abs. 1 ZVG vorweg

aus den eingenommenen Mieten zu berichtigen. Die Gläubiger wären dann in-

des in entsprechendem Umfang ungerechtfertigt bereichert und nach § 812

Abs. 1 BGB zur Erstattung verpflichtet, wenn die Kosten der Zwangsverwaltung

von der Schuldnerin nach § 788 Abs. 1 ZPO ganz oder teilweise nicht zu tragen

sein sollten (Zöller/Stöber, ZPO, 26. Aufl., § 788 Rdn. 17). Ob das der Fall ist,

ist deshalb in einem gegebenenfalls von der Schuldnerin einzuleitenden Erstat-

tungsrechtsstreit zu prüfen.

III.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Der Gegen-

standswert entspricht dem streitigen Teil der festgesetzten Gesamtvergütung.

Krüger Klein Lemke

Schmidt-Räntsch Roth

Vorinstanzen:

AG Strausberg, Entscheidung vom 02.06.2005 - 3 L 511/04 -

LG Frankfurt (Oder), Entscheidung vom 09.03.2006 - 19 T 330/05 -