BGH Beschluss vom 24.11.2005 – V ZB 133/05
V. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
vom
24. November 2005
in der Zwangsverwaltervergütungssache
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
ZwVwV § 20 Abs. 1
Sind mehrere Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte Gegenstand einer Zwangsverwaltung, fällt die Mindestvergütung nach § 20 Abs. 1 ZwVwV für jedes der in Besitz genommenen Grundstücke oder Substrate der grundstücksgleichen Rechte gesondert an, wenn sie keine wirtschaftliche Einheit bilden (Fortführung von BGH, Beschl. v. 5. November 2004, IXa ZB 33/03, ZfIR 2005, 69).
BGH, Beschl. v. 24. November 2005 - V ZB 133/05 - LG Kassel
AG Kassel
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 24. November 2005 durch
den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die Richter Dr. Klein,
Dr. Schmidt-Räntsch, Zoll und Dr. Roth
beschlossen:
Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss der 3. Zivilkammer
des Landgerichts Kassel vom 16. August 2005 wird auf Kosten
des Gläubigers zurückgewiesen.
Gründe
I.
Auf Antrag des Gläubigers ordnete das Amtsgericht Kassel am 29. No-
vember 2004 in einem einheitlichen Beschluss die Zwangsverwaltung von 33
Wohnungs- und Teileigentumsrechten der Gemeinschuldnerin in der Eigen-
tumswohnungsanlage H. Straße in K. und zugleich die ge-
trennte Führung der Verfahren für jedes einzelne Wohnungs- und Teileigen-
tumsrecht an. Der Zwangsverwalter nahm die von den Wohnungs- und Teilei-
gentumsrechten erfassten Räumlichkeiten am 10. Januar 2005 in Besitz. Zu
diesem Zeitpunkt waren noch fünf dieser Einheiten vermietet. Am 13. Januar
2005 wurden die Wohnungs- und Teileigentumsrechte sämtlich versteigert. Die
Zwangsverwaltung wurde am 17. Januar 2005 nach Antragsrücknahme durch
einen wiederum einheitlichen Beschluss für alle betroffenen Wohnungs- und
Teileigentumsrechte aufgehoben.
Der Zwangsverwalter hat die Festsetzung der Mindestvergütung von
719,33 € brutto für jedes der insgesamt 33 Wohnungs- und Teileigentumsrech-
te, zusammen also 23.733,60 € brutto beantragt. Diesem Antrag hat das Amts-
gericht zunächst nur in Höhe von 765,60 € und später, nach Aufhebung und
Zurückverweisung durch das Landgericht, in vollem Umfang entsprochen. Die
Beschwerde des Gläubigers hat das Landgericht zurückgewiesen. Dagegen
richtet sich seine von dem Landgericht zugelassene Rechtsbeschwerde, mit
welcher er die Wiederherstellung der ursprünglichen Entscheidung des Amtsge-
richts erreichen möchte.
II.
Die gemäß § 574 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO statthafte und nach
§ 575 ZPO auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist nicht begründet.
1. Das Beschwerdegericht ist der Ansicht, dem Verwalter stehe die Min-
destvergütung nach § 20 Abs. 1 der Zwangsverwalterverordnung vom 19. De-
zember 2003 (BGBl. I S. 2804 - ZwVwV) nebst Auslagen und Umsatzsteuer
nicht nur einmal, sondern für jedes der 33 zwangsverwalteten Wohnungs- und
Teileigentumsrechte, also 33 Mal zu. Für den Ansatz der Mindestvergütung
knüpfe § 20 Abs. 1 ZwVwV an die Inbesitznahme des Zwangsverwaltungsob-
jekts an. Der Verordnungsgeber sei dabei ersichtlich davon ausgegangen, dass
jedes einzelne zu verwaltende Grundstück oder grundstücksgleiche Recht Ge-
genstand eines gesonderten Zwangsverwaltungsverfahrens sei. Die Vergütung
sei deshalb auch gesondert zu ermitteln. Daran ändere es nichts, wenn
Zwangsverwaltungsverfahren über mehrere Grundstücke verbunden würden.
Denn auch in einem solchen Fall müssten die Erträgnisse gesondert verwaltet
und abgerechnet werden.
2. Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung stand. Die Vorin-
stanzen haben die Mindestvergütung mit Recht nicht nur einmal, sondern für
jedes der 33 Wohnungs- und Teileigentumsrechte gesondert angesetzt und die
Vergütung des Verwalters zutreffend auf insgesamt 23.733,60 € festgesetzt.
a) § 20 Abs. 1 ZwVwV legt ausdrücklich nur fest, dass die Mindestvergü-
tung des Verwalters nach erfolgter Inbesitznahme des Zwangsverwaltungsob-
jekts 600 € beträgt. Der Vorschrift lässt sich aber keine ausdrückliche Aussage
dazu entnehmen, ob diese Mindestvergütung für jedes Grundstück oder grund-
stücksgleiche Recht, das Gegenstand des Zwangsverwaltungsverfahrens ist,
gesondert oder in jedem Zwangsverwaltungsverfahren unabhängig von der
Zahl der betroffenen Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte nur einmal
anfällt. Diese Frage wird, worauf die Beschwerde hinweist, teilweise im zweiten
Sinne beantwortet (Waldherr/Weber, ZfIR 2005, 184, 187). Diese Ansicht führte
aber dazu, dass die Höhe der Mindestvergütung des Verwalters nicht vom In-
halt seiner Aufgabe, sondern von der unter verfahrensökonomischen Gesichts-
punkten zu treffenden Entscheidung des Vollstreckungsgerichts abhinge, die
beantragte Zwangsverwaltung in einem einheitlichen oder in mehreren getrenn-
ten Verfahren zu betreiben. Das wird den Maßstäben nicht gerecht, an denen
der Verordnungsgeber die Bemessung der Verwaltervergütung ausgerichtet
hat. Sie fällt nicht für die Tätigkeit in einem Verfahren, dessen Wert zu bestim-
men wäre, oder für einzelne Verfahrenshandlungen an. Sie hängt vielmehr im
Regelfall des § 18 ZwVwV von dem Miet- oder Pachtertrag der verwalteten
Grundstücke und nach § 19 ZwVwV von dem Aufwand ab, den der Verwalter
mit ihrer Verwaltung hat. Sowohl der Ertrag als auch der Aufwand hängen in-
haltlich von der Zahl der Grundstücke ab, die der Verwalter zu verwalten hat.
Ob dies in einem einheitlichen Verfahren geschieht oder in getrennten, spielt für
die Höhe der Vergütung keine Rolle. Weshalb das bei einer Regelung anders
sein soll, die für beide Berechnungsvarianten eine Untergrenze festlegt (Haar-
meyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 3. Aufl. § 20 ZwVwV Rdn.
1), ist nicht erkennbar. Die Anforderungen, die § 3 ZwVwV an die Inbesitznah-
me stellt, sprechen dagegen. Die Inbesitznahme muss danach für jedes der
betroffenen Grundstücke einzeln erfolgen und in einem jeweils gesonderten
Bericht dokumentiert werden. Dabei ist nach § 3 Abs. 2 ZwVwV jedes Grund-
stück einzeln zu beschreiben; seine rechtlichen Verhältnisse sind darzustellen.
Hängt die Mindestvergütung aber davon ab, dass jedes einzelne Grundstück in
der beschriebenen Weise in Besitz genommen wird, ist es sachgerecht, wenn
sie für jedes Grundstück oder grundstücksgleiche Recht gesondert anfällt.
b) Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn mehrere Grundstücke oder
grundstücksgleiche Rechte wie ein einziges Wirtschaftsgut vermietet oder ver-
pachtet sind, ohne auf die Einzelgrundstücke oder -rechte bezogene Miet- oder
Pachtanteile auszuweisen. Die so wirtschaftlich zusammengefassten Grundstü-
cke bilden dann ein einheitliches Zwangsvollstreckungsobjekt, dessen
Gesamtertrag (oder -aufwand) für die Bemessung der Verwaltervergütung
maßgeblich ist. Das hat der Bundesgerichtshof für die Bemessung der
Verwaltervergütung nach § 24 der Verordnung über die Geschäftsführung und
die Vergütung des Zwangsverwalters vom 16. Februar 1970 (BGBl. I S. 185,
zuletzt geändert durch Gesetz vom 13. Dezember 2001, BGBl. I S. 3574) ent-
schieden (Beschl. v. 5. November 2004, IXa ZB 33/03, ZfIR 2005, 69 f.). Für die
in diesem Punkt die frühere Regelung vereinfachend fortschreibt. Bilden
mehrere Grundstücke wirtschaftlich eine Einheit, fällt auch die Mindestvergü-
tung nur einmal an.
c) Nach diesen Grundsätzen war die Mindestvergütung für jedes der 33
Wohnungs- und Teileigentumsrechte, und nicht nur einmal anzusetzen.
aa) Dass das Vollstreckungsgericht das Zwangsverwaltungsverfahren
auf Grund eines einheitlichen Antrags durch einen einheitlichen Beschluss an-
geordnet hat, ist nach den vorstehenden Ausführungen unerheblich. Hinzu
kommt, dass es in demselben Beschluss gleichzeitig die Trennung der einzel-
nen Verfahren angeordnet und bestimmt hat, dass für jedes einzelne Woh-
nungs- und Teileigentum ein eigenständiges Verfahren zu führen ist, was auch
geschehen ist. Schon deshalb lag bei der für die Bemessung der Vergütung
maßgeblichen Inbesitznahme ein einheitliches Verfahren nicht vor. Dass die
Zwangsverwaltung später einheitlich aufgehoben wurde, ändert daran nichts.
bb) Anhaltspunkte dafür, dass die Wohnungs- und Teileigentumsrechte
einheitlich vermietet oder verpachtet waren oder auf andere Weise als einheitli-
ches Wirtschaftsgut behandelt worden sind, sind nicht ersichtlich. Sie waren im
Gegenteil nur teilweise vermietet und standen im Übrigen leer. Das einzige ver-
bindende Element war der Umstand, dass sie sich alle in einer Eigentumswoh-
nungsanlage befinden. Das ändert aber nichts daran, dass sie getrennt verwal-
tet werden mussten und auch unterschiedliche Verwaltungstätigkeiten verlang-
ten. Bei den vermieteten Wohnungen musste etwa auf den Eingang der Mieten
geachtet werden, bei den anderen nicht. Die Verwaltung von nicht vermieteten
Wohnungen mag dem Verwalter wenig Aufwand bereiten, insbesondere dann,
wenn eine Wohnungsverwaltung besteht. Der Verwalter muss aber gleichwohl
jedenfalls die zudem nicht notwendig gleichen Belastungen der einzelnen Woh-
nungs- und Teileigentumsrechte gesondert erfassen und auch gesondert ab-
rechnen. Er hat, anders als in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall
der gemeinschaftlichen Vermietung mehrerer Grundstücke, gerade keinen ein-
heitlichen Miet- oder Pachtvertrag, den er überwachen könnte.
d) Die Vergütung ist nicht zu kürzen.
aa) § 19 Abs. 2 ZwVwV kommt als Grundlage einer solchen Kürzung
nicht in Betracht (a. M. Waldherr/Weber, ZfIR 2005, 184, 187). Die Vorschrift
hat den Zweck, eine unangemessen niedrige Regelvergütung auszugleichen
und eine Erhöhung der Vergütung zu ermöglichen
(Haarmeyer/Wutz-
ke/Förster/Hintzen, aaO, § 19 ZwVwV Rdn. 16). Sie dient hingegen nicht dazu,
die Vergütung zu kürzen. Das gilt insbesondere für die Vergütung nach § 20
ZwVwV, die ausdrücklich als Mindestvergütung gedacht ist, was ihre Kürzung
von vornherein ausschließt. Deshalb kann diese Mindestvergütung auch nicht
analog § 18 Abs. 2 ZwVwV (um 5 %) gekürzt werden.
bb) Die Beschwerde macht geltend, dass die Anwendung der Mindest-
vergütung auf mehrere Zwangsverwaltungsobjekte dem Zweck der Mindestver-
gütung zuwiderlaufen kann. Das mag dann der Fall sein, wenn mehrere
Zwangsvollstreckungsobjekte in einem einzigen Akt in Besitz genommen wer-
den (können) und diese Inbesitznahme insgesamt einen Aufwand verursacht,
der über den Aufwand von sechs bis acht Stunden, an dem sich der Verord-
nungsgeber bei der Bemessung der Mindestvergütung nach § 20 Abs. 1
ZwVwV orientiert hat (BR-Drucks. 842/03 S. 17), nicht oder nicht nennenswert
hinausgeht. In einem solchen Fall könnte die Anwendung des § 20 Abs. 1
ZwVwV auf jedes einzelne Zwangsverwaltungsobjekt nicht mehr dem Bedürfnis
nach einer angemessenen Mindestvergütung entsprechen, sondern zu einer mit
dem Aufwand nach § 19 ZwVwV nicht mehr zu rechtfertigenden überhöhten
Vergütung führen. § 20 Abs. 1 ZwVwV wäre dann möglicherweise seinem
Zweck entsprechend einschränkend auszulegen und in einem solchen Sonder-
fall nur einmal anzuwenden. Die Frage bedarf hier keiner abschließenden Ent-
scheidung. Denn ein solcher Sonderfall liegt hier nicht vor. Die Wohnungs- und
Teileigentumsrechte befinden sich zwar sämtlich in derselben Eigentumswoh-
nungsanlage. Der Verwalter konnte sie aber nicht in einem Akt in Besitz neh-
men. Um sie den Anforderungen des § 3 ZwVwV entsprechend in Besitz zu
nehmen und hierüber nach § 3 Abs. 2 ZwVwV zu berichten, musste er jede ein-
zelne Wohnung und jeden einzelnen Geschäftsraum öffnen, sich über deren
Zustand informieren und feststellen, welche öffentlichen Lasten auf ihnen ruh-
ten, welche Kosten der Verwaltung sie verursachen und welche Möglichkeiten
der Vermietung sie bieten würden. Bei den vermieteten Objekten musste er
Kontakt mit dem Mieter aufnehmen. Die Ergebnisse seiner Prüfung waren für
die einzelnen Wohnungs- und Teileigentumsrechte zwar sehr ähnlich. Das än-
dert aber nichts daran, dass der Verwalter das gerade einzeln ermitteln musste
und damit für jedes Einzelobjekt auch einen Aufwand hatte, den die Mindest-
vergütung pauschaliert abgelten soll. Deshalb kommt eine Reduktion der Min-
destvergütung auch unter diesem Gesichtspunkt nicht in Betracht.
e) Die Vergütung beträgt für jedes einzelne Objekt 719,20 €, zusammen
23.733,60 €. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus der Mindestvergütung von
600 € nach § 21 Abs. 1 ZwVwV, der die gesetzlichen Möglichkeiten nach § 21
Abs. 2 Satz 2 ZwVwV unterschreitenden Auslagenpauschale und der nach § 17
Abs. 2 ZwVwV auf beides entfallenden Umsatzsteuer.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Der Gegen-
standswert entspricht der Gesamtvergütung von 23.733,60 € abzüglich der hin-
genommen Vergütung von 765,60 €, mithin 22.968,30 €.
Krüger Klein Schmidt-Räntsch
Zoll Roth
Vorinstanzen:
AG Kassel, Entscheidung vom 24.06.2005 - 640 L 145/04 -
LG Kassel, Entscheidung vom 16.08.2005 - 3 T 577/05 -