BGH Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 31. Oktober 2007 Preuß, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

VIII ZR 261/06

vom

31. Oktober 2007

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

BGHZ:

BGHR:

ja

nein

ja

HeizkostenV § 7 Abs. 1; §§ 9a, 12 Abs. 1 Satz 1

Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche - unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils - abgerechnet werden.

BGB § 556a Abs. 1

Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt (Fortführung der Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 und vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626).

BGB § 556 Abs. 3, Satz 2 und 3

Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Ver- mieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).

BGB § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2

Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten.

BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06 -

LG Berlin

AG Schöneberg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 31. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter

Dr. Wolst und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie den Richter Dr. Koch

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63

des Landgerichts Berlin vom 25. August 2006 unter Zurückwei-

sung der weitergehenden Revision im Kostenpunkt und insoweit

aufgehoben, als es die Berufung des Beklagten gegen das Urteil

des Amtsgerichts Schöneberg vom 5. Januar 2006 insoweit zu-

rückgewiesen hat, als das Amtsgericht den Beklagten zur Zahlung

von mehr als 5.067,30 € nebst Zinsen verurteilt hat.

Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur neuen Ver-

handlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisions-

verfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte Mieter einer Wohnung in B .

Im Mietvertrag ist die Wohnungsgröße mit 94,6 qm angegeben. Der Beklag-

te schuldete monatliche Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser sowie

für die sonstigen Betriebskosten von je 145 DM (74,14 €). Seit Januar 2000 hat

der Beklagte keine Vorauszahlungen auf die Nebenkosten erbracht.

Die Klägerin hat aufgrund der dem Beklagten im September 2003 über-

mittelten Abrechnungen für Heizung und Warmwasser sowie der sonstigen Ne-

benkosten für die Jahre 1999 bis 2002 Klage auf Zahlung eines Betrages von

6.268,13 € nebst Zinsen erhoben. Das Amtsgericht hat der Klägerin für die Ab-

rechnungszeiträume 2000 bis 2002 insgesamt 5.342,47 € zugesprochen und

die Klage im Übrigen abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Be-

klagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision

verfolgt der Beklagte sein Ziel der Klageabweisung weiter.

Die Berufung des Beklagten hat nur zu einem geringen Teil Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit

für das Revisionsverfahren noch von Interesse, ausgeführt:

Der Beklagte sei zur Zahlung von Nebenkosten für die Zeiträume 2000

bis 2002 entsprechend dem Urteil des Amtsgerichts verpflichtet. Der Einwand

des Beklagten, er schulde keine Heizkosten, weil die Klägerin den Verbrauch

nicht erfasst und deshalb zu Unrecht eine Verteilung der Kosten allein nach der

Wohnfläche vorgenommen habe, treffe nicht zu. Es komme nicht darauf an,

dass die Klägerin die Nichterfassung des Verbrauchs zu vertreten habe; ent-

scheidend sei allein die objektive Lage, dass die Verbrauchswerte nachträglich

nicht mehr festgestellt werden könnten.

Auch eine Verteilung der Kosten nach § 9a Heizkostenverordnung auf

der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in früheren Abrech-

nungsperioden oder vergleichbarer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum

sei nicht durchführbar, weil Nebenkostenabrechnungen bis März 1999 aufgrund

eines Vergleichs zwischen dem Beklagten und der Rechtsvorgängerin der Klä-

gerin nicht erstellt worden seien und Daten über den Verbrauch vergleichbarer

Räume nicht zur Verfügung ständen.

Die von der Klägerin vorgenommene flächenanteilige Umlage der Kosten

gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 Heizkostenverordnung unter Abzug von 15 % des auf

den Beklagten entfallenden Kostenanteils gemäß § 12 Heizkostenverordnung

sei unter diesen Umständen nicht zu beanstanden.

Ohne Erfolg rüge der Beklagte, dass die Wärmeversorgung durch die

veraltete Heizungsanlage unwirtschaftlich sei. Der bei Anmietung vorhandene

Bestand müsse vom Mieter grundsätzlich hingenommen werden; ein Anspruch

auf Modernisierung stehe ihm nicht zu. Dass die vorhandene Anlage wirtschaft-

licher hätte betrieben können, habe der Beklagte nicht behauptet.

Der von der Klägerin bei ihrer Abrechnung zugrunde gelegte, im Mietver-

trag als Wohnfläche und Abrechnungsmaßstab vereinbarte Flächenanteil der

Wohnung des Beklagten von 94,6 m² sei auch unter Berücksichtigung des Vor-

bringens des Beklagten zur Balkonfläche nicht zu beanstanden, denn auch die

einschlägige Vorschrift des § 44 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung sehe

eine Anrechnung der Balkonfläche bis zu ½ vor. Eine Abweichung der verein-

barten von der tatsächlichen Wohnfläche habe der Beklagte in der ersten In-

stanz trotz einer entsprechenden Auflage des Amtsgerichts nicht substantiiert

dargelegt. Mit seinem erst in der Berufungsbegründung erfolgten Vorbringen

zur Flächenberechnung sei er nach § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen, denn er

habe nicht dargetan, dass ihm dieser Vortrag in der ersten Instanz nicht möglich

gewesen sei. Der Ansatz unbeheizter Wohnflächen bei der Umlage von Heiz-

kosten verstoße, wie der Umkehrschluss aus § 7 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 der

Heizkostenverordnung ergebe, auch nicht gegen bindende Vorschriften der

Heizkostenverordnung.

Der von der Klägerin als Grundsteuer angesetzte Betrag sei entspre-

chend dem von ihr vorgelegten Grundsteuerbescheid berechtigt. Auch die Kos-

ten für die Straßenreinigung und Müllabfuhr habe die Klägerin umlegen dürfen.

Die Umlage des Rechnungsbetrages auf die einzelnen Abrechnungseinheiten

habe die Klägerin schon in der ersten Instanz erläutert. Soweit der Beklagte

pauschal überteuerte Kosten der Gartenpflege und Hausreinigung rüge, ergä-

ben sich daraus keine Anhaltspunkte für ein unwirtschaftliches Verhalten der

Klägerin. Hinsichtlich der Aufzugskosten habe das Amtsgericht zutreffend einen

Reparaturkostenanteil von 22 % abgezogen und nur den in den Rechnungen

ausgewiesenen Wartungsanteil von 78 % als umlagefähig berücksichtigt. Dem

pauschalen Einwand des Beklagten zur Höhe der Kosten lasse sich nicht ent-

nehmen, in welchem Umfang der Wartungsaufwand zu hoch bemessen sei. Es

bestünden auch keine Anhaltspunkte dafür, dass die Wartungsfirma aus Gefäl-

ligkeit einen zu hohen Wartungsanteil ausgewiesen habe.

Die Klägerin habe ihre Nebenkostenansprüche auch nicht verwirkt. Um-

stände, die ein Vertrauen des Beklagten gerechtfertigt hätten, die Klägerin wer-

de diese Ansprüche nicht mehr geltend machen, lägen nicht vor. Die Klägerin

habe mit ihren Schreiben vom 30. Mai 2000, 18. Dezember 2001 und 6. August

2002 eindeutig zu erkennen gegeben, dass sie die Nebenkostenabrechnungen

noch erstellen werde. Der bloße Zeitablauf bis zur tatsächlich erfolgten Ab-

rechnung führe nicht zur Verwirkung.

II.

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten

stand.

1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Verurtei-

lung des Beklagten zur Zahlung anteiliger Kosten für Heizung und Warmwasser

für die Abrechnungszeiträume 2000 bis 2002.

a) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass eine

verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwassser

objektiv nicht mehr möglich war und die Klägerin deshalb eine Umlage dieser

Kosten allein nach der Wohnfläche - unter Abzug von 15 % des auf den Beklag-

ten entfallenden Kostenanteils gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung über

die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten in der

Fassung vom 20. Januar 1989, BGBl. I S. 115 (Heizkostenverordnung - Heiz-

kostenV) - vornehmen durfte.

Gemäß § 6 Abs. 1 HeizkostenV ist der Gebäudeeigentümer verpflichtet,

die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der

Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 HeizkostenV auf die einzel-

nen Nutzer zu verteilen. Nach § 7 Abs. 1, 3 HeizkostenV sind mindestens 50,

höchstens 70 % der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage bzw.

der Wärmelieferung nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu vertei-

len; § 5c des Mietvertrags sieht dementsprechend eine Umlage der Heizungs-

und Warmwasserkosten zu 30 % nach der Wohnfläche und zu 70 % nach er-

fasstem Verbrauch vor. Die Möglichkeit einer dieser Regelung entsprechenden

Kostenverteilung hat das Berufungsgericht zu Recht verneint, weil der

Verbrauch - mangels Ausstattung der Wohnungen mit Erfassungsgeräten oder

mangels Ablesung - nicht erfasst worden ist. Auch eine Kostenverteilung nach

§ 9a HeizkostenV hat das Berufungsgericht mangels geeigneter Schätzungs-

grundlagen zutreffend für ausgeschlossen erachtet, weil weder Verbrauchswer-

te der Wohnung des Beklagten in früheren Zeiträumen noch der Verbrauch ver-

gleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum zur Verfügung

standen.

Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass der Vermieter

die Heizkosten allein nach der Fläche umlegen darf, wenn eine verbrauchsab-

hängige Abrechnung nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HeizkostenV - wie hier - objek-

tiv nicht (mehr) möglich ist. Durch den Rückgriff auf ortsübliche Durchschnitts-

kosten lässt sich entgegen der Auffassung der Revision kein Maßstab für die

Verteilung der tatsächlich entstandenen und der Höhe nach feststehenden

Heizkosten auf die einzelnen Wohneinheiten gewinnen. Es bleibt damit nur die

(ausschließliche) Abrechnung allein nach Wohnfläche oder umbautem Raum;

dem Kürzungsrecht des Mieters nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV hat die Klägerin

dadurch Rechnung getragen, dass sie den dort vorgesehenen Abzug bereits

vorgenommen hat. Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch unerheb-

lich, ob die Klägerin die unterbliebene Verbrauchserfassung zu vertreten hatte.

Ein hierauf gestützter Schadensersatzanspruch des Beklagten wegen einer

derartigen Pflichtverletzung der Klägerin käme nur in Betracht, wenn der Wär-

me- und Warmwasserverbrauch des Beklagten im Verhältnis zu den übrigen

Wohneinheiten so niedrig gewesen wäre, dass die vertraglich vereinbarte Ab-

rechnung (70 % nach Verbrauch, 30 % nach Wohnfläche) für den Beklagten

günstiger gewesen wäre als die Abrechnung allein nach Wohnfläche unter Ab-

zug von 15 % des auf ihn entfallenden Kostenanteils. Hierfür hat der insoweit

darlegungs- und beweisbelastete Beklagte nichts vorgetragen.

b) Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch nicht zu beanstan-

den, dass das Berufungsgericht einen Verstoß der Klägerin gegen das Wirt-

schaftlichkeitsgebot verneint hat.

Ein derartiger Verstoß ist nicht darin zu sehen, dass die Klägerin bis zu

der im Jahre 2005 durchgeführten Sanierung das veraltete, heutigen Maßstä-

ben sparsamer Energieverwendung nicht entsprechende Heizungsnetz in der

ehemaligen Alliiertensiedlung unverändert weiter betrieben hat. Aus dem nach

§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB vom Vermieter zu beachtenden Grundsatz

der Wirtschaftlichkeit lässt sich, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat,

keine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen al-

ten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsan-

lage herleiten. Ob etwas anderes gilt, wenn der Vermieter aufgrund zwingender

öffentlichrechtlicher Vorschriften zur Stilllegung bzw. Erneuerung der Heizungs-

anlage verpflichtet ist, bedarf keiner Entscheidung, denn der Beklagte hat nicht

dargetan, dass der Klägerin in den hier zu beurteilenden Jahren 2000 bis 2002

ein derartiger Verstoß zur Last fiel.

c) Ohne Erfolg rügt die Revision, dass die Klägerin ihrer Abrechnung ei-

ne zu große Wohnfläche des Beklagten zu Grunde gelegt habe, weil der vor-

handene Balkon (5,7 qm) nicht zu ½, sondern allenfalls zu ¼ angerechnet wer-

den dürfe. Das Berufungsgericht hat den Mietvertrag dahin ausgelegt, dass die

Parteien die im Mietvertrag angegebene Fläche von 94,6 qm als Wohnfläche

und Abrechnungsmaßstab vereinbart haben. Dies lässt einen Auslegungsfehler

nicht erkennen und entspricht der Rechtsprechung des Senats zu Wohnflä-

chenangaben im Mietvertrag (vgl. Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06,

NJW 2007, 2626, unter II 2 a). Auf eine Differenz zwischen der vereinbarten

und der tatsächlichen Wohnfläche kommt es nach der Rechtsprechung des Se-

nats nicht an, wenn die Abweichung unerheblich ist, das heißt nicht mehr als

10 % beträgt (vgl. Urteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947

zur Frage der Mietminderung, sowie vom 23. Mai 2007, aaO, unter II 2 b, zur

Mieterhöhung nach § 558 BGB). Für die Abrechnung der Betriebskosten gilt

nichts anderes. Das Berufungsgericht hat deshalb zu Recht die mit 94,6 qm

vereinbarte Wohnfläche als Abrechnungsmaßstab zugrunde gelegt, denn die

vom Beklagten im Hinblick auf die streitige Anrechnung der Balkonfläche gel-

tend gemachte Abweichung lag jedenfalls unterhalb der 10 %-Grenze. Dem

Berufungsgericht ist im Übrigen auch darin beizupflichten, dass die Einbezie-

hung nicht beheizter Teilflächen in die der Umlegung zugrunde gelegte Wohn-

fläche nicht gegen die Vorschriften der Heizkostenverordnung verstößt. Soweit

der Beklagte darüber hinaus die von der Klägerin angesetzte Gesamtfläche der

Abrechnungseinheit allgemein in Zweifel gezogen hat, lässt sich daraus ein

konkreter, ihn benachteiligender Abrechnungsfehler nicht entnehmen.

d) Entgegen der Auffassung der Revision sind die Ansprüche der Kläge-

rin aus den erst im Jahr 2003 erstellten Nebenkostenabrechnungen für die Jah-

re 2000 bis 2002 nicht verwirkt. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsge-

richts, dass es an dem für die Annahme einer Verwirkung erforderlichen Um-

standsmoment fehle, weil die Klägerin wiederholt, zuletzt im August 2002, die

Abrechnung angekündigt habe und der Beklagte deshalb auf das endgültige

Ausbleiben der Abrechnung nicht habe vertrauen können, ist aus Rechtsgrün-

den nicht zu beanstanden. Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich

weder aus dem weitgehenden Leerstand der Wohnanlage noch aus der unter-

bliebenen Ablesung der Verbrauchszähler eine andere Wertung. Diese Um-

stände berechtigten den Beklagten nicht zu der Annahme, die Klägerin werde

entgegen ihrer ausdrücklichen Ankündigung nicht mehr abrechnen. Hiervon

konnte der Beklagte schon deshalb nicht ausgehen, weil er für die streitigen

Abrechnungszeiträume keine Vorauszahlungen geleistet und die Klägerin des-

halb erhebliche Beträge einzufordern hatte. Der Einwand des Beklagten, die

Abrechnung mehrerer Abrechnungszeiträume kurz hintereinander setze ihn

unzulässig unter Druck, geht fehl, da er mit der späteren Abrechnung und Ein-

forderung der Nebenkosten rechnen musste und dies bei seinen finanziellen

Dispositionen hätte berücksichtigen können.

2. Bezüglich des Anspruchs der Klägerin auf anteilige Erstattung der

sonstigen Betriebskosten hat die Revision zu einem geringen Teil einen jeden-

falls vorläufigen Erfolg, nämlich hinsichtlich eines Teilbetrags der Grundsteuer

im Abrechnungsjahr 2002 (31,44 €) und bezüglich der Positionen Straßenreini-

gung/Müllabfuhr in den Abrechnungszeiträumen 2000 (165,49 DM = 84,61 €),

2001 (80,05 €) und 2002 (79,07 €). Im Übrigen ist die Revision auch insoweit

unbegründet.

a) Zutreffend und von der Revision unbeanstandet ist das Berufungsge-

richt davon ausgegangen, dass nach dem Mietvertrag die Kosten der Straßen-

reinigung/Müllabfuhr, der Versicherung, der Hausreinigung, der Gartenpflege,

die Aufzugskosten und die Grundsteuer als Betriebskosten umlagefähig sind.

aa) Mit Erfolg rügt die Revision jedoch, dass die Klägerin bei Erstellung

ihrer Abrechnungen zunächst die anteiligen Kosten der Wohneinheit L.

Str. 6, 8, 10 aus den Kosten der gesamten Wohnanlage errechnet hat,

ohne die Gesamtkosten und die vorgenommenen Rechenschritte in der dem

Beklagten erteilten Abrechnung offen zu legen.

Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung setzt nach ständiger Recht-

sprechung des Senats als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Ge-

samtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteiler-

schlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug seiner

Vorauszahlungen voraus (Urteile vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04,

NJW 2005, 219, unter II 1 a; vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005,

3135, unter II 2). Die Gesamtkosten sind, wie der Senat nach Erlass des Beru-

fungsurteils entschieden hat, auch dann vollständig anzugeben, wenn einzelne

Kostenanteile nicht umlagefähig sind; es genügt nicht, insoweit nur die schon

bereinigten Kosten anzugeben (Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06,

NJW 2007, 1059, unter II 2 b). Dies gilt entsprechend, wenn der Vermieter - wie

hier - Kosten, die sich auf größere Wirtschaftseinheiten als die der Abrechnung

zugrunde gelegte Einheit beziehen, in einem internen Rechenschritt auf die

Wirtschaftseinheit umrechnet und in der Abrechnung nur die auf diese Weise

bereinigten Kosten mitteilt (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl.,

§ 556 Rdnr. 465). Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung hat die Klägerin

deshalb erst mit der im Laufe des Rechtsstreits in der ersten Instanz von der

Klägerin - nach Ablauf der Abrechnungsfrist - nachgeholten Mitteilung der Ge-

samtbeträge und Erläuterung der Rechenschritte erteilt.

(1) Eine erst nach Ablauf der Jahresfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB

erteilte formell ordnungsgemäße Abrechnung steht der Geltendmachung von

Nachforderungen entgegen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB), die sich auf nach dem

1. September 2001 endende Abrechnungsperioden (Art. 229 § 3 Abs. 9

EGBGB) beziehen. Um Nachforderungen in diesem Sinne handelt es sich aber

begrifflich nur, wenn der Vermieter nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrech-

nungsfrist einen Betrag verlangt, der eine bereits erteilte Abrechnung oder, falls

er eine rechtzeitige Abrechnung nicht erstellt hat, die Summe der Vorauszah-

lungen des Mieters übersteigt (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04,

NJW 2005, 1499, unter II 5 c). Dies gilt entsprechend, soweit der Mieter ge-

schuldete Vorauszahlungen nicht erbracht hat. Nebenkosten bis zum Betrag

der geschuldeten Vorauszahlungen kann der Vermieter deshalb auch aufgrund

einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist erteilten Abrechnung geltend machen

(Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 556 Rdnr. 470); auf ein etwaiges Zu-

rückbehaltungsrecht wegen unterbliebener Abrechnungen kommt es in diesem

Zusammenhang nicht an.

(2) So liegt es hier bezüglich des Abrechnungszeitraumes 2001, für den

das Berufungsgericht der Klägerin nur Beträge unterhalb der Summe der ge-

schuldeten Vorauszahlungen (889,65 €) zuerkannt hat. Für das Abrechnungs-

jahr 2002 hat das Berufungsgericht den Beklagten hingegen zur Zahlung von

Nebenkosten in Höhe von insgesamt 921,09 € verurteilt. In Höhe des über die

geschuldeten Vorauszahlungen hinausgehenden Differenzbetrages von 31,44 €

handelt es sich um eine unzulässige Nachforderung im Sinne des § 556 Abs. 3

BGB, denn dem Beklagten wurde bezüglich der Position Grundsteuer

(442,42 €) eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erst nach dem Ende der

insoweit am 31. Dezember 2003 ablaufenden Jahresfrist des § 556 Abs. 3

Satz 2 BGB übermittelt. Wegen des Betrages von 31,44 € ist die Revision des

Beklagten deshalb begründet.

bb) Im Ergebnis ohne Erfolg beanstandet die Revision, dass nach dem

vom Berufungsgericht übergangenen Sachvortrag des Beklagten die Abrech-

nung der Klägerin auch bezüglich der Positionen Gartenpflege und Kabelfern-

sehen nicht die erforderlichen Angaben über die Gesamtkosten enthalte und

deshalb formell fehlerhaft sei. Die Klägerin hat die erforderlichen Angaben je-

denfalls im Laufe des Rechtsstreits nachgeholt, indem sie für die Kabelgebüh-

ren eine auf die Kosten der einzelnen Wohneinheit bezogene Rechnung vorge-

legt und für die Gartenpflegekosten die maßgeblichen Gesamtkosten mitgeteilt

und die einzelnen Rechenschritte erläutert hat. Da die der Klägerin vom Beru-

fungsgericht für die Jahre 2001 und 2002 zugesprochenen Nebenkosten (mit

Ausnahme des bereits oben behandelten Betrages von 31,44 €) die Summe der

geschuldeten Vorauszahlungen nicht überschreiten, kommt es nicht darauf an,

ob dem Beklagten insoweit eine formell ordnungsgemäße Abrechnung noch

innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB oder erst zu einem spä-

teren Zeitpunkt übermittelt wurde.

b) Die Abrechnung der Klägerin weist im Hinblick auf die in der Revisi-

onsinstanz noch im Streit befindlichen Nebenkosten - mit Ausnahme der Positi-

on Müllabfuhr/Straßenreinigung - keine inhaltlichen Mängel auf.

aa) Die Revision rügt allerdings zu Recht, dass das Berufungsgericht

den Sachvortrag des Beklagten zum Verteilungsmaßstab bei der Position Stra-

ßenreinigung/Müllabfuhr übergangen habe. Der Beklagte hat sich in den von

der Revision zitierten Schriftsätzen darauf berufen, dass die auf das Heizkraft-

werk (Hausnummer 22) entfallenden Kosten für Straßenreinigung/Müllabfuhr

auf die Wohneinheiten 2-20 umgelegt worden seien, obwohl das Heizkraftwerk

unstreitig noch zahlreiche weitere Wohnanlagen im Süden von B. versorge.

Die der Klägerin entstehenden öffentlichen Lasten für das Grundstück, auf dem

sich das von einem Dritten betriebene, unter anderem die Wohnung des Be-

klagten mit Fernwärme versorgende Heizkraftwerk befindet, können jedoch

überhaupt nicht als Betriebskosten auf den Beklagten umgelegt werden. Zu

den umlegbaren Betriebskosten gehören nur die der Klägerin in Rechnung ge-

stellten Kosten der Wärmelieferung und die öffentlichen Lasten des Grund-

stücks, auf dem sich die Mietwohnung befindet. Die Nebenkostenabrechnun-

gen der Klägerin sind deshalb nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legen-

den Sachvortrag des Beklagten

bezüglich der Position Straßenreini-

gung/Müllabfuhr inhaltlich unrichtig, so dass das Berufungsurteil insoweit keinen

Bestand haben kann.

bb) Hinsichtlich der Positionen Grundsteuer und Versicherung erweist

sich die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe entscheidungserhebli-

chen Vortrag des Beklagten übergangen, hingegen als unberechtigt. Ausweis-

lich des von der Klägerin vorgelegten Grundsteuerbescheids betraf der umge-

legte Betrag - entgegen der Darstellung des Beklagten - nur die Wohneinheiten

2-20. Im Übrigen (hinsichtlich der der Position Versicherung) hat der Beklagte

eine inhaltlich unrichtige Abrechnung (angebliche Umlage der auf das Heiz-

kraftwerk entfallenden Kosten nur auf die Wohneinheiten 2-20) erstmals mit

dem nach Verkündung des Berufungsurteils eingereichten Schriftsatz vom

20. September 2006 bemängelt.

cc) Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsgericht habe der Kläge-

rin die Kosten für Gartenpflege und Hausreinigung/Ungeziefer deshalb nicht

zuerkennen dürfen, weil die Klägerin diese Leistungen zu unangemessen ho-

hen, in anderen Abrechnungsperioden geringer ausgefallenen Kosten vergeben

habe und ihr deshalb ein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit zur

Last falle. Aus dem allgemeinen Hinweis auf zu hohe Kosten und Schwankun-

gen der Kosten in verschiedenen Abrechnungsperioden ergibt sich, wie das

Berufungsgericht zu Recht angenommen hat, kein Abrechnungsfehler. Das

gleiche gilt für das weitere pauschale Vorbringen des Beklagten, die der Ab-

rechnung zugrunde gelegten Aufzugskosten enthielten - in einem größeren Um-

fang als in den Rechnungen ausgewiesen und vom Berufungsgericht ange-

setzt - nicht umlagefähige Reparaturkosten und die Klägerin habe in die Ab-

rechnungen teilweise Kosten eingestellt, die anderen Abrechnungsperioden

zuzuordnen seien.

III.

Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit

das Amtsgericht den Beklagten zur Zahlung von mehr als 5.067,30 € [Urteils-

summe 5.342,47 € abzüglich 31,44 € (Teilbetrag der Grundsteuer aus der Ne-

benkostenabrechnung 2002) sowie 243,73 € (anteilige Kosten für Straßenrei-

nigung/Müllabfuhr in den Abrechnungszeiträumen 2000 bis 2002)] verurteilt und

das Landgericht die Berufung des Beklagten insoweit zurückgewiesen hat; es

ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Im Übrigen ist die Revision

des Beklagten unbegründet und daher zurückzuweisen (§ 561 ZPO).

Im Umfang der Aufhebung ist der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung

reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, in wel-

chem Umfang die von der Klägerin abgerechneten Kosten für Straßenreinigung

und Müllabfuhr auf das mit dem Heizkraftwerk bebaute Grundstück entfallen

und deshalb nicht als Betriebskosten umgelegt werden können. Von der Fest-

stellung,

inwieweit der Klägerin die anteiligen Kosten

für Straßenreini-

gung/Müllabfuhr zustehen, hängt die Entscheidung über den weiteren noch im

Streit befindlichen Betrag von 31,44 € (bezüglich der Grundsteuer 2002) ab;

dieser Betrag steht der Klägerin insoweit zu, als er zusammen mit den übrigen

der Klägerin für 2002 zuerkannten Nebenkosten noch innerhalb des Betrags

der für 2002 vom Beklagten geschuldeten Vorauszahlungen liegt [vgl. oben un-

ter II 2 a aa (2)].

Im Umfang der Aufhebung ist der Rechtsstreit deshalb zur neuen Ver-

handlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563

Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Ball

Dr. Wolst

Dr. Frellesen

Dr. Milger

Dr. Koch

Vorinstanzen:

AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 05.01.2006 - 10a C 83/04 -

LG Berlin, Entscheidung vom 25.08.2006 - 63 S 70/06 -