BGH Urteil vom 30.11.2007 – V ZR 60/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 30. November 2007 Weschenfelder Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

V ZR 60/07

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

VermG § 7 Abs. 7 Satz 2

a) Der Rechtsnachfolger eines Rechtsträgers von Volkseigentum kann Schuldner

eines Anspruchs auf Herausgabe von Mieten nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG nur

sein, wenn seine Verfügungsberechtigung, sei es gesetzlich, sei es rechtsge-

schäftlich, neu begründet worden ist (Fortführung von Senat, Urt. v. 5. Mai 2006, V

ZR 236/05, NJW-RR 2006, 1242).

b) Der rechtsgeschäftlich Bevollmächtigte ist Verfügungsberechtigter, wenn er die

Verwaltung des Grundstücks tatsächlich wie ein Eigentümer übernimmt (Fortfüh-

rung von BGHZ 158, 376).

BGH, Urt. v. 30. November 2007 - V ZR 60/07 - KG

LG Berlin

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

am 30. November 2007 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und

die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil des 1. Zivilsenats des Kammerge-

richts in Berlin vom 21. Dezember 2006 wird auf Kosten der Klä-

gerin zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin verlor 1936 verfolgungsbedingt ein Grundstück in Berlin-

Mitte, das später in Volkseigentum überführt wurde. Rechtsträger wurde der

VEB Kommunale Wohnungsverwaltung B. , aus dem die Beklagte her-

vorgegangen ist. Am 2. September 1992 verpflichtete sich das Land Berlin, das

Grundstück in die G. Aktiengesellschaft (G. AG)

einzubringen. Die Beklagte übergab der G. AG das Anwesen, die es vermie-

tete. Die Einbringung des Grundstücks wurde nicht vollzogen, weil die Klägerin

dessen Restitution nach dem Vermögensgesetz beantragt hatte. Auf Grund

dieses Antrags restituierte das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfra-

gen von Berlin der Klägerin am 19. Januar 2001 das Grundstück. Die G. AG

gab es am 1. Juli 2001 an die Klägerin heraus. Sie erteilte der Klägerin eine

Mietenabrechnung, aus der sich ergab, dass sie in den Jahren 1994 bis 2001

unter Abzug ihrer Kosten 1.014.990 € an Mieten eingenommen hatte.

Deren Herausgabe verlangt die Klägerin von der Beklagten, die sie für

verfügungsberechtigt hält.

Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Auf die Beru-

fung der Beklagten hat das Kammergericht die Klage, soweit hier noch von Inte-

resse, abgewiesen. Mit ihrer von dem Kammergericht zugelassenen Revision

möchte die Klägerin eine Verurteilung der Beklagten erreichen. Diese beantragt

die Zurückweisung des Rechtsmittels.

I.

Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist die Beklagte nicht zur Her-

ausgabe der Mieten nach § 7 Abs. 7 VermG verpflichtet, weil sie nicht passivle-

gitimiert ist. Passivlegitimiert verpflichtet sei der Verfügungsberechtigte. Das sei

im Zeitpunkt der Restitution das Land Berlin, nicht die Beklagte gewesen. Es sei

zwar möglich, dass mehrere im Sinne von § 2 Abs. 3 VermG zur Verfügung ü-

ber ein zu restituierendes Grundstück berechtigt seien. Die Beklagte sei aber

nicht neben dem Land Berlin zur Verfügung über das Grundstück berechtigt

gewesen. Aus § 8 Abs. 1 VZOG ergebe sich eine solche Verfügungsbefugnis

nicht. Wenn, wie hier, ein ehemaliger Betrieb der kommunalen Wohnungswirt-

schaft als Rechtsträger eines volkseigenen Grundstücks im Grundbuch einge-

tragen sei, begründe das nicht die Verfügungsbefugnis der aus diesem Betrieb

hervorgegangen Kapitalgesellschaft, sondern die der Kommune, hier des Lan-

des Berlin. Auch stünden der Beklagten die Mietzinsen nicht im Sinne von § 7

Abs. 7 VermG zu. Sie habe die Mieten nicht selbst eingenommen und könne

von der G. AG weder aus Geschäftsbesorgung noch aus Geschäftsführung

ohne Auftrag Herausgabe der Mieten verlangen. Auch aus dem Umstand, dass

die Mietverträge durch die G. AG teilweise namens der Beklagten abge-

schlossen worden sein sollen, könne die Klägerin keine Verpflichtung der Be-

klagten zur Herausgabe der Mieten ableiten.

II.

Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung stand. Die Beklagte

ist nicht passivlegitimiert. Ihr stehen die Mieten zudem nicht im Sinne von § 7

Abs. 7 Satz 2 VermG zu.

1. Nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG hat der Berechtigte einen Anspruch auf

Herausgabe der eingenommenen Mieten gegen den Verfügungsberechtigten.

In diesem Sinne verfügungsberechtigt ist die Beklagte nicht.

a) Entgegen der Ansicht der Revision lässt sich eine Verfügungsberech-

tigung der Beklagten nicht schon daraus ableiten, dass der ehemalige Betrieb

der kommunalen Wohnungswirtschaft, aus dem sie hervorgegangen ist, als

Rechtsträger von Volkseigentum im Grundbuch eingetragen war.

aa) Das Bundesverwaltungsgericht hat zwar, das ist der Revision einzu-

räumen, anerkannt, dass sich eine Verfügungsberechtigung im Sinne von § 2

Abs. 3 Satz 1 VermG aus der Rechtsträgerschaft an einem volkseigenem

Grundstück ergeben kann (VIZ 2004, 27, 28). Diese Aussage betrifft aber nur

den Zeitraum bis zum Wirksamwerden des Beitritts am 3. Oktober 1990. Denn

das Bundesverwaltungsgericht leitet die Verfügungsbefugnis des Rechtsträgers

von Volkseigentum aus den §§ 19, 20 ZGB ab, die das Volkseigentum betrafen.

In dem entschiedenen Fall kam es auch nur darauf an. Ob der ehemalige Be-

trieb der kommunalen Wohnungswirtschaft vor dem 3. Oktober 1990 über ein

volkseigenes Grundstück verfügen konnte, ist aber für die Beantwortung der

Frage nach dem Schuldner des Anspruchs auf Herausgabe von Mieten nach

§ 7 Abs. 7 Satz 2 VermG ohne Bedeutung.

bb) Schuldner des Anspruchs auf Herausgabe von Mieten nach § 7

Abs. 7 Satz 2 VermG ist, wie sich aus § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG ergibt, der "bis-

herige Verfügungsberechtigte". Das ist, was das Berufungsgericht zutreffend

erkannt hat, nicht jeder, der einmal verfügungsberechtigt war, sondern allein der

bei Eintritt der Bestandskraft des Restitutionsbescheids Verfügungsberechtigte

(Senat, Urt. v. 27. Oktober 2006, V ZR 58/06, NJW-RR 2007, 372). Es kommt

also im Rahmen von § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG darauf an, ob die einmal gege-

bene Verfügungsberechtigung nach § 2 Abs. 3 Satz 1 VermG auch bei der Res-

titution noch bestanden hat. Das ist bei einer Befugnis nicht der Fall, die aus der

Rechtsträgerschaft von Volkseigentum abgeleitet wird.

Das frühere Volkseigentum ist mit Art. 233 § 1 EGBGB nicht als Teil des

sozialistischen Eigentums mit den ihm innewohnenden Besonderheiten, son-

dern als Privateigentum aufrechterhalten worden (Schmidt-Räntsch, Eigen-

tumszuordnung, Rechtsträgerschaft und Nutzungsrechte an Grundstücken,

2. Aufl., S. 19). Es ist auch nicht – wie das Privateigentum – den bisher zur Ver-

fügung befugten Stellen belassen, sondern, vorbehaltlich des schon vorher

nach § 11 THG und den Verordnungen zur Durchführung dieses Gesetzes an-

derweitig zugewiesenen ehemals volkseigenen Vermögens, nach Maßgabe des

Zuordnungsrechts Bund, Ländern, Kommunen und den anderen jeweils zu-

ständigen rechtsfähigen Körperschaften, Stiftungen und Anstalten des öffentli-

chen Rechts kraft Gesetzes übertragen worden. Damit aber ist der Fortbestand

der nach dem Recht der DDR gegebenen Befugnisse, über Volkseigentum zu

verfügen, für Verfügungen, die erst nach dem 2. Oktober 1990 vorgenommen

werden, unvereinbar (Senat, Urt. v. 5. Mai 2006, V ZR 236/05, NJW-RR 2006,

1242, 1243). Dem entspricht die authentische Auslegung von Art. 233 § 2

Abs. 1 EGBGB durch den Gesetzgeber, die in der Ergänzung der Vorschrift um

ihren heutigen Absatz 2 zum Ausdruck kommt. Nach dieser Vorschrift gelten die

früher eingetragenen Rechtsträger als zu den von ihnen in der Zeit vom

15. März 1990 bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 vorgenommenen Verfügun-

gen befugt. Das setzt voraus, dass die Verfügungsbefugnis sonst nicht bestand

und außerhalb des beschriebenen zeitlichen Rahmens auch weiterhin nicht be-

steht. Die Rechtsträgerschaft begründet damit, von der genannten einge-

schränkten und hier nicht einschlägigen Vermutung abgesehen, seit dem Wirk-

samwerden des Beitritts am 3. Oktober 1990 keine Verfügungsberechtigung

mehr. Der Rechtsnachfolger eines Rechtsträgers von Volkseigentum kann des-

halb Schuldner eines Anspruchs auf Herausgabe von Mieten nach § 7 Abs. 7

Satz 2 VermG nur sein, wenn seine Verfügungsberechtigung, sei es gesetzlich,

sei es rechtsgeschäftlich, neu begründet worden ist.

es.

b) An einer solchen Neubegründung der Verfügungsberechtigung fehlt

aa) Die Beklagte war nicht Eigentümerin des Grundstücks. Das Grund-

stück war zwar wohnungswirtschaftlich genutzt. Es ist aber nach Art. 22 Abs. 4

EinigV nicht der Beklagten als zuständigem Wohnungsunternehmen zugeordnet

worden, sondern dem Land Berlin als der zuständigen Kommune. Das Land

Berlin hatte die Wahl, ob es solches Vermögen bei der Umwandlung der ehe-

mals volkseigenen Betriebe der kommunalen Wohnungswirtschaft in Kapitalge-

sellschaften auf diese übertrug oder es selbst behielt und nur durch die Woh-

nungswirtschaftsunternehmen verwalten ließ. Es hat sich nach den Feststellun-

gen des Berufungsgerichts für den zweiten Weg entschieden (vgl. dazu auch

das Schreiben der zuständigen Senatsverwaltung des Landes Berlin vom 14.

Mai 1991 an die Wohnungsbaugesellschaften des Landes, GE 1991, 554 [Vor-

bemerkung]).

bb) Eine Verfügungsberechtigung aufgrund der Verfügungsbefugnis nach

§ 8 VZOG scheidet schon deshalb aus, weil die Beklagte als kommunales

Wohnungsunternehmen nicht zu den nach dieser Vorschrift Verfügungsbefug-

ten gehört.

cc) Eine Verfügungsberechtigung der Beklagten folgt schließlich im vor-

liegenden Fall auch nicht aus einer Ermächtigung der Beklagten durch das

Land Berlin.

(1) Allerdings weist die Revision im Ansatz zutreffend darauf hin, dass

die Verfügungsberechtigung nach § 2 Abs. 3 Satz 1 VermG nicht nur durch Ge-

setz oder als Folge des Eigentumserwerbs entstehen kann. Sie kann vielmehr

auch aufgrund einer Bestellung zum gesetzlichen Vertreter des Eigentümers

nach § 11b VermG (BGHZ 158, 376, 383 f.) oder nach Art. 233 § 2 Abs. 3

EGBGB entstehen. Ob das gleiche für eine rechtsgeschäftliche Vollmacht gilt,

wird in der Literatur unterschiedlich beurteilt (dafür: RVI/Wasmuth [Stand No-

vember 2003] § 2 VermG Rdn. 192, 200; Kimme/Nolting [Stand November

1996] § 2 VermG Rdn. 88; Säcker/Hummert, Vermögensrecht, § 2 VermG

Rdn. 61; dagegen: Leo, DB 1991, 1505 f.). Das Bundesverwaltungsgericht hält

das für zweifelhaft, hat die Frage aber offen gelassen (VIZ 2000, 717, 718). Sie

bedarf auch hier keiner abschließenden Entscheidung.

(2) Der damalige Magistrat von Berlin hat den aus den ehemaligen Be-

trieben der kommunalen Wohnungswirtschaft gebildeten Wohnungsgesellschaf-

ten des Landes in der Umwandlungsurkunde vom 28. Juni 1990 die aus der

früheren Rechtsträgerschaft herrührenden Befugnisse, insbesondere zum Ab-

schluss von Miet- und anderen Nutzungsverträgen, treuhänderisch übertragen

(Schreiben der zuständigen Senatsverwaltung des Landes Berlin vom 14. Mai

1991 an die Wohnungsbaugesellschaften des Landes aaO). Diese

Übertragung von Befugnissen mag den Gesellschaften auch Verfügungen über

die ihnen zur Verwaltung zugewiesenen Grundstücke erlaubt haben. Eine sol-

che formale Handlungsmöglichkeit allein macht ihren Inhaber aber nicht schon

zum Verfügungsberechtigten im Sinne von § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG. Das wi-

derspräche dem Zweck der Vorschrift.

(3) Dieser besteht darin, dem Berechtigten einen Zugriff auf die einge-

nommenen Mieten zu verschaffen (Senat, BGHZ 141, 232, 237; Urt. v. 29. Juni

2007, V ZR 257/06, ZOV 2007, 143, 144). Er dient also der Abschöpfung dieses

Vermögensvorteils. Dieses Ziel kann nur erreicht werden, wenn sich der An-

spruch gegen denjenigen richtet, der diesen Vorteil erlangt oder als Eigentümer

oder dessen gesetzlicher Vertreter von dem herausverlangen kann, der ihn er-

langt hat (dazu: Senat, Urt. v. 27. Oktober 2006, V ZR 58/06, NJW-RR 2007,

372, 373; Urt. v. 11. Juli 2003, V ZR 430/02, VIZ 2003, 526, 528). Diese Vor-

aussetzung hat der Senat für die Geltendmachung des insoweit vergleichbaren

Anspruchs des Nutzers auf Ersatz für den Wert einer Baulichkeit nach § 12

SchuldRAnpG gegenüber demjenigen verneint, der nach § 8 VZOG zur Verfü-

gung über ein Grundstück befugt ist, von dieser Möglichkeit aber keinen

Gebrauch gemacht hat (BGHZ 157, 97, 101 f.). Bei dem rechtsgeschäftlich Be-

vollmächtigten, der seine Möglichkeiten nicht wahrnimmt, liegt es genauso.

Durch die Erteilung der Vollmacht erlangt er keinen Vorteil. Solange er von sei-

ner Vollmacht keinen Gebrauch macht, nimmt er keinen Einfluss auf die Nut-

zung des Grundstücks. Es besteht deshalb kein sachlicher Grund, ihn für die

Herausgabe von Mieteinnahmen einstehen zu lassen, die er nicht erzielt und

auch nicht veranlasst oder sonst beeinflusst hat. Eine andere Beurteilung ist

dagegen geboten, wenn der rechtsgeschäftlich Bevollmächtigte seine Möglich-

keiten nutzt und die Verwaltung des Grundstücks tatsächlich wie ein Eigentü-

mer übernimmt. Dann tritt er in die Rolle des Eigentümers und ist wie dessen

bestellter gesetzlicher Vertreter (dazu: BGHZ 158, 376, 384) Verfügungsbe-

rechtigter. In einer solchen Lage kann der Berechtigte die nach § 7 Abs. 8

VermG zur Wahrung seiner Rechte erforderlichen Maßnahmen zudem nur ge-

genüber dem Bevollmächtigten als dem tatsächlichen Verwalter und Repräsen-

tanten des Eigentümers effektiv ergreifen.

(4) Diese Voraussetzung lag hier nach den von dem Berufungsgericht,

wenn auch unter einem anderen Blickwinkel, getroffenen Feststellungen nicht

vor. Die Beklagte hat das Grundstück zwar bis zu dessen Übergabe an die

G. AG verwaltet. Aufgrund des Einbringungsvertrags des Landes Berlin mit

der G. AG war aber, im Vorgriff auf den Vollzug des Vertrags, allein diese Ge-

sellschaft zur Nutzung des Grundstücks berechtigt. Die Beklagte hat ihr das

Grundstück deshalb zur alleinigen Nutzung übergeben. Es ist fortan auch allein

von dieser verwaltet worden. Mieten hat nur die G. AG eingenommen, nicht

die Beklagte. Die Klägerin hat die geschuldete Mietabrechnung deshalb auch

nicht von der Beklagten, sondern von der G. AG erhalten.

(5) Darin unterscheidet sich der vorliegende auch von den anderen von

dem Senat entschiedenen Fällen, in denen die Beklagte von Restitutionsbe-

rechtigten auf Herausgabe von Mieten nach § 7 Abs. 7 VermG in Anspruch ge-

nommen und in denen ihre Passivlegitimation nicht angezweifelt worden ist. In

diesen Verfahren ist zwar in den Berufungsurteilen teilweise auch offen gelegt

worden, dass die Beklagte (lediglich) Rechtsnachfolgerin des früheren Rechts-

trägers von Volkseigentum ist (vgl. Urt. des Kammergerichts v. 19. Januar

2006, 1 U 38/05, bestätigt durch Senatsbeschl. v. 30. November 2006, V ZR

68/06). Unstreitig war aber auch in diesen Fällen, dass die Beklagte die

Grundstücke allein verwaltet, die Mieten eingenommen und das Land Berlin als

Eigentümer der betreffenden Grundstücke umfassend vertreten hat.

(6) Das Vertrauen der Klägerin, dass es sich hier genauso verhalte, ver-

mag die Passivlegitimation der Beklagten nicht zu begründen und hindert diese

auch nicht daran, sich auf ihre fehlende Passivlegitimation zu berufen. Der Um-

stand, dass die G. AG in Mietverträgen die Beklagte als Vermieterin genannt

haben mag, ändert daran nichts. Dass das Land Berlin Eigentümer war, ergab

sich spätestens aus dem Restitutionsbescheid. Dass die G. AG die Mieten

eingenommen hatte, ergab sich aus der Abrechnung, die diese der Klägerin

erteilt hatte. Danach war auch für die Klägerin klar, dass die Verfügungsberech-

tigung der Beklagten – anders als sonst – nicht vorausgesetzt werden konnte,

sondern aufgeklärt werden musste. Wäre das geschehen, hätte sich die fehlen-

de Passivlegitimation der Beklagten herausgestellt.

2. Der Beklagten stehen die Mieten im Übrigen auch nicht im Sinne von

§ 7 Abs. 7 Satz 2 VermG zu. Mieten können einem Verfügungsberechtigten

zwar in diesem Sinne auch zustehen, wenn er sie nicht selbst eingenommen

hat, wohl aber von einem Dritten ihre Herausgabe verlangen kann (Senat, Urt.

v. 27. Oktober 2006, V ZR 58/06, NJW-RR 2007, 372, 373; Urt. v. 11. Juli 2003,

V ZR 430/02, VIZ 2003, 526, 528). Ein solcher Anspruch steht der Beklagten

hier aber nicht zu. Die G. war von der Beklagten nicht beauftragt. Eine Ge-

schäftsführung ohne Auftrag für die Beklagte scheidet schon im Ansatz aus.

Geschäftsführung ohne Auftrag setzt nämlich nach § 677 BGB voraus, dass der

Geschäftsführer zur Geschäftsführung nicht aus einem anderen Grund berech-

tigt ist. Das war hier aber der Fall. Die G. AG sollte das Grundstück im Vorgriff

auf den Vollzug des Einbringungsvertrags selbst nutzen dürfen. Damit endete

die Nutzungsbefugnis der Beklagten, deren Geschäfte sie mit der Wahrneh-

mung ihrer eigenen vertraglichen Befugnisse deshalb auch nicht mehr führen

konnte, selbst wenn sie eine solche – eher fern liegende – Vorstellung gehabt

haben sollte.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.

Krüger

Klein

Lemke

Schmidt-Räntsch

Roth

Vorinstanzen:

LG Berlin, Entscheidung vom 19.07.2005 - 31 O 616/04 -

KG Berlin, Entscheidung vom 21.12.2006 - 1 U 74/05 -