BGH Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 190/06

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 12. Dezember 2007 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

VIII ZR 190/06

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 556 Abs. 3 Satz 3

Eine nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur

dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genann-

ten Frist einen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters übersteigenden Betrag

fordert. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch dann anzunehmen, wenn der

Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteil-

ten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein

Guthaben des Mieters ist.

BGH, Urteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06 - LG Dortmund

AG Dortmund

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit

Schriftsatzfrist bis zum 16. Oktober 2007 durch die Richter Wiechers und

Dr. Wolst, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter

Dr. Achilles

für Recht erkannt:

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 11. Zivilkammer

des Landgerichts Dortmund vom 8. Juni 2006 wird zurückgewie-

sen.

Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in

D. . Am 1. Dezember 2004 erstellte die Klägerin die Abrechnung für das

Jahr 2003 über die von den Beklagten übernommenen Nebenkosten. Nach der

den Beklagten übersandten Abrechnung stand diesen unter Berücksichtigung

der geleisteten Vorauszahlungen ein Guthaben in Höhe von 208,73 € zu. Mit

Schreiben vom 23. Februar 2005 korrigierte die Klägerin in einigen Positionen

ihre Abrechnung, die nunmehr einen Nachzahlungsbetrag von 115,06 € zu Las-

ten der Beklagten auswies.

Die Beklagten erklärten gegen den Anspruch der Klägerin auf Zahlung

der Miete für Mai 2005 die (Teil-)Aufrechnung mit dem ursprünglich ausgewie-

senen Guthaben in Höhe von 208,37 € und behielten die Miete in entsprechen-

der Höhe ein.

Die Klägerin hat den einbehaltenen Differenzbetrag sowie die Kosten für

die Rücklastschrift in Höhe von 8,66 € gerichtlich geltend gemacht. Das Amts-

gericht hat der Klage bis auf einen Teil der Zinsforderung stattgegeben. Auf die

Berufung der Beklagten hat das Landgericht hingegen die Klage insgesamt ab-

gewiesen. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin

die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht (LG Dortmund, WuM 2007, 447) hat zur Begrün-

dung ausgeführt:

Der ursprünglich aus § 535 Abs. 2 BGB begründete Mietzinsanspruch

der Klägerin sei durch Aufrechnung erloschen. Den Beklagten habe zum Zeit-

punkt der Aufrechnungserklärung eine wirksame Gegenforderung in Höhe von

208,37 € zugestanden. Durch die Abrechnung vom 1. Dezember 2004 hätten

die Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung des ausgewiesenen Guthabens

erworben. Die erst am 23. Februar 2005 erfolgte Korrektur der Nebenkostenab-

rechnung habe sich nicht mehr zum Nachteil der Beklagten auswirken können,

weil Nachforderungen des Vermieters nach Ablauf der Abrechnungsfrist des

§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auch dann ausgeschlossen seien, wenn sich aus der

fristgerechten Abrechnung ein Guthaben zugunsten des Mieters ergebe. Dies

folge aus einer sach- und interessengerechten Auslegung des § 556 Abs. 3

Satz 3 BGB.

Nach dem Wortlauf der Vorschrift seien sämtliche Nachforderungen aus-

geschlossen. Dies umfasse der Wortbedeutung nach nicht nur den die Summe

der Vorauszahlungen übersteigenden Betrag, sondern alle zum Zeitpunkt des

Fristablaufs nicht geforderten Beträge. Dazu gehöre auch die bei Fristablauf als

Guthaben ausgewiesene Summe, die der Vermieter erst mit der nachträglichen

Korrektur als - weiteren - Teil seines mietvertraglichen Anspruchs auf Erstattung

der Nebenkosten geltend mache. Dies werde besonders deutlich, wenn der

Guthabensbetrag dem Mieter nach fristgerechter Abrechnung bereits zurück-

gewährt worden sei. Dann könne kein Zweifel daran bestehen, dass jede über

den innerhalb der dafür vorgesehenen Frist abgewickelten Status hinausge-

hende Forderung als "Nachforderung" aufzufassen sei. Nichts anderes könne

gelten, wenn der Vermieter den Guthabenbetrag nicht umgehend zurückgezahlt

habe, obwohl der Mieter dies sogleich mit der Erteilung der Abrechnung habe

beanspruchen können.

Auch bei einer systematischen Betrachtung könne sich der Ausschluss

von Nachforderungen im Fall einer fristgemäß erteilten Abrechnung nur auf de-

ren Ergebnis - und nicht auf die geleisteten Vorauszahlungen - beziehen. Dies

unterliege keinem Zweifel im Fall einer fristgerechten Abrechnung, deren Er-

gebnis die Summe der geleisteten Vorauszahlungen übersteige. Warum sich

der Bezugspunkt für den Ausschluss von "Nachforderungen" (Ergebnis der

fristgerechten Abrechnung) allein durch den Inhalt der Abrechnung (ober- oder

unterhalb der Summe der Vorauszahlungen) ändern solle, sei nicht ersichtlich.

Eine Ausnahme bestehe nur dann, wenn noch keine Abrechnung erteilt worden

sei. Dann liege ein Abrechnungsergebnis als Bezugsgröße für den Nachforde-

rungsausschluss nicht vor, so dass auf einen Vergleich mit der Summe der

Vorauszahlungen zurückgegriffen werden müsse.

Für diese Auslegung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB spreche insbesonde-

re auch der Sinn und Zweck der Norm. Die Ausschlussfrist diene der Abrech-

nungssicherheit für den Mieter und solle Streit vermeiden. Spätestens nach ei-

nem Jahr solle der Mieter zuverlässig erfahren, ob und inwieweit er die Voraus-

zahlungen zurückverlangen könne oder eine Nachzahlung zu leisten habe. Die-

ser Zweck, zeitnah Gewissheit über die Höhe des Guthabens bzw. der Nach-

zahlung zu erlangen, werde konterkariert, wenn dem Mieter das ausgewiesene

Guthaben auch weit nach Ablauf der Abrechnungsfrist durch eine Korrektur

wieder entzogen werden könne.

II.

Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand, so

dass die Revision zurückzuweisen ist.

1. Die Restmietforderung der Klägerin für den Monat Mai 2005 ist gemäß

wirksamer Aufrechnung seitens der Beklagten mit ihrer Forderung auf Auszah-

lung ihres Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003 vom

1. Dezember 2004 nach § 389 BGB erloschen. Der Senat schließt sich der ein-

gehenden und insgesamt überzeugenden Begründung des Berufungsgerichts

an. Lediglich ergänzend ist auszuführen:

Zwischen den Parteien ist allein streitig, ob der Vermieter eine Betriebs-

kostenabrechnung nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB geregelten Frist

bis zur Höhe der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen wirksam korrigieren

kann. Das hat das Berufungsgericht zu Recht verneint. Eine nach § 556 Abs. 3

Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur dann vor, wenn

- wie die Klägerin meint - nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genann-

ten Frist ein die geleisteten Vorauszahlungen übersteigender Betrag gefordert

wird. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch dann anzunehmen, wenn

der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer be-

reits erteilten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn die-

ses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist.

a) Dies entspricht, wie auch die Revision nicht verkennt, der vom Beru-

fungsgericht zutreffend wiedergegebenen Rechtsprechung des Senats. Danach

dienen die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556

Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Frist-

ablauf der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollen Streit vermeiden.

Sie gewährleisten eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem über-

schaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder

über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder

Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung

des Vermieters rechnen muss (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR

115/04, NJW 2005, 219, unter II 2; Senatsurteil vom 18. Januar 2006 – VIII ZR

94/05, NJW 2006, 903, unter II 1 b). Dieser Zweck würde verfehlt, wenn bei

Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung innerhalb der Frist ein

darin enthaltener materieller Fehler auch noch nach Fristablauf zu Lasten des

Mieters korrigiert werden könnte. Das gilt sowohl hinsichtlich der Art als auch

hinsichtlich der Höhe der abgerechneten Einzelpositionen und unabhängig von

dem Ausmaß der Abweichung. Der Ablauf der Abrechnungsfrist hat deshalb zur

Folge, dass die Nachforderung nach einer erst später erfolgenden inhaltlichen

Korrektur das Ergebnis der fristgemäß vorgelegten Rechnung weder in den

Einzelpositionen noch

insgesamt überschreiten darf

(Senatsurteil vom

17. November 2004, aaO, m.w.N.). Dementsprechend liegt eine nach § 556

Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung unter anderem dann vor,

wenn der Vermieter nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist des

§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB einen Betrag verlangt, der eine bereits erteilte Ab-

rechnung übersteigt (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005,

1499, unter II 5 c; Senatsurteil vom 31. Oktober 2007 – VIII ZR 261/06, z.V.b.,

unter II 2 a aa (1)). Das schließt den hier gegebenen Fall ein, dass diese Ab-

rechnung mit einem Guthaben des Mieters endet.

b) Gegen diese Rechtsansicht wendet die Revision ohne Erfolg ein, da-

mit stünde der Vermieter besser, der binnen Jahresfrist überhaupt keine Ab-

rechnung erteile, denn dieser Vermieter könne noch bis zur Höhe der geleiste-

ten Vorauszahlungen nachberechnen, während bei fristgerecht erteilter Ab-

rechnung der Vermieter auf deren Höhe begrenzt werde. Wie das Berufungsge-

richt bereits zutreffend ausgeführt hat, besteht für den Vermieter kein Anreiz,

auf eine fristgemäße Abrechnung - die mit einem Guthaben des Mieters enden

könnte - zu verzichten. Denn dies würde seine Rechtsposition unter mehreren

Gesichtspunkten schwächen und kann zu erheblichen Kosten und Nachteilen

führen. So kann der Mieter unmittelbar nach Ablauf der Abrechnungsfrist auf

Erteilung einer (formell) ordnungsgemäßen Abrechnung klagen. Bereits die da-

durch verursachten und letztlich vom Vermieter zu tragenden Kosten werden

vielfach den vermeintlichen Vorteil, noch kein Guthaben ausgewiesen zu ha-

ben, übersteigen. Auch steht dem Mieter sogleich nach Fristablauf ein Zurück-

behaltungsrecht aus § 273 BGB hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvoraus-

zahlungen zu. Wie das Berufungsgericht weiter richtig ausgeführt hat, begibt

sich der Vermieter, der nicht fristgemäß abrechnet, ohne Not der Möglichkeit,

über die Summe der Vorauszahlungen hinaus gehende Nachforderungen gel-

tend zu machen.

2. Die Klägerin hat hiernach keinen Anspruch auf Ausgleich der Kosten

für die Rücklastschrift nach § 280 BGB. Mit ihrem Widerspruch gegen die Ab-

buchung eines Teils der Miete für Mai 2005 haben die Beklagten keine Pflicht

aus dem Mietvertrag verletzt. In der fraglichen Höhe war die Miete bereits durch

die vorgenommene Aufrechnung beglichen.

Wiechers

Dr. Wolst

Hermanns

Dr. Milger

Dr. Achilles

Vorinstanzen:

AG Dortmund, Entscheidung vom 07.12.2005 - 104 C 7084/05 -

LG Dortmund, Entscheidung vom 08.06.2006 - 11 S 26/06 -