BGH Urteil vom 16.01.2008 – VIII ZR 254/06

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 254/06

URTEIL

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

Verkündet am: 16. Januar 2008 Holmes, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3; AnfG § 3 Abs. 1; ZVG § 57a

Eine Bank, die eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie in der Zwangsver-

steigerung erworben hat, hat ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des

Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine Rechtsposition durch ein von ihr we-

gen Gläubigerbenachteiligung anfechtbares Rechtsgeschäft erlangt hat, bei

Fortsetzung des Mietverhältnisses eine Verwertung des Grundstücks zu zumut-

baren wirtschaftlichen Bedingungen nicht möglich ist und die Bank dadurch er-

hebliche Nachteile erleiden würde.

BGH, Urteil vom 16. Januar 2008 - VIII ZR 254/06 - LG Bonn

AG Siegburg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 16. Januar 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 6. Zivilkammer

des Landgerichts Bonn vom 10. August 2006 aufgehoben.

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts

Siegburg vom 16. Dezember 2005 wird zurückgewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra-

gen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1

Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Räumung und Herausgabe eines

von ihnen bewohnten Hausgrundstücks in Anspruch, welches sie im Rahmen

eines gegen den Beklagten zu 2 betriebenen Zwangsversteigerungsverfahrens

erworben hat. Die Beklagten berufen sich demgegenüber auf ein Recht zum

Besitz aus einem Mietvertrag des Beklagten zu 2 mit der Beklagten zu 1.

2

Die Klägerin war Darlehensgeberin der E. GmbH, deren Gesellschaf-

ter und Geschäftsführer der Beklagte zu 2 war. Der Beklagte zu 2 verbürgte

sich für die Darlehensforderungen und ließ zur Sicherung der Darlehen eine

Sicherungsgrundschuld an seinem Hausgrundstück, an dem schon eine vor-

rangige Grundschuld für eine andere Bank bestellt war, zugunsten der Klägerin

eintragen. Im Jahre 1999 geriet der Beklagte zu 2 ebenso wie die E. GmbH

in finanzielle Schwierigkeiten.

3

Am 11. September 2000 wurde über das Vermögen der E. GmbH

das Insolvenzverfahren eröffnet. Die Klägerin leitete am 22. Februar 2001 die

Zwangsvollstreckung in das Hausgrundstück ein, das am 1. März 2001 be-

schlagnahmt wurde. Mit notariellem Vertrag vom 24. September 2001 bestellte

der Beklagte zu 2 ein Wohnrecht sowie eine Grundschuld über 200.000 € zu-

gunsten der Beklagten zu 1, die im Oktober 2001 im Grundbuch eingetragen

wurden. Die Beklagten heirateten am 10. Oktober 2001. Am 16. Juli 2002 wur-

de das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Beklagten zu 2 eröffnet.

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Vor dem ersten Versteigerungstermin vom 16. Januar 2004 legten die

Beklagten dem Vollstreckungsgericht einen auf den 15. Februar 2000 datierten

Mietvertrag des Beklagten zu 2 mit der Beklagten zu 1 vor. Dieser enthält die

folgende Vereinbarung:

"Frau R. P. hat Hr. R. S. ein Darlehen gewährt, in Höhe von 400.000,- DM. Dafür hat sie als dingliche Absicherung ein grundbuchrechtlich eingetragenes Wohnrecht bekommen. Die monatliche Miete mit allen Nebenkosten verrechnet sie mit dem Darlehen und wohnt somit 10 Jahre mietfrei."

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Nachdem auch im zweiten Versteigerungstermin keine Gebote abgege-

ben wurden, ersteigerte die Klägerin das Grundstück durch Zuschlag vom 19.

November 2004. Mit der Beklagten zu 1 am 30. November 2004 zugegange-

nem Schreiben kündigte die Klägerin das Mietverhältnis unter Berufung auf

§ 57a ZVG und § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zum 28. Februar 2005.

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Das Amtsgericht hat der Klage auf Räumung und Herausgabe stattgege-

ben. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die

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Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehrt die Klä-

gerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

Die Revision der Klägerin hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We-

sentlichen ausgeführt:

Der auf § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützten Kündigung des Miet-

vertrages vom 15. Februar 2000 liege kein berechtigtes Interesse an der Ver-

äußerung des Hausgrundstücks seitens der Klägerin zugrunde, weil die beab-

sichtigte Verwertung nach den Gesamtumständen nicht angemessen sei. Der

Mietvertrag unterfalle nicht der Anfechtung gemäß §§ 1, 3 Abs. 1 Satz 1 AnfG.

Es seien keine ausreichenden Anhaltspunkte dafür gegeben, dass der Mietver-

trag zum Zweck der Gläubigerbenachteiligung geschlossen worden sei. Die

Klägerin habe die Kenntnis der Beklagten zu 1 von einer etwaigen Benachteili-

gungsabsicht des Beklagten zu 2 zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses we-

der bewiesen, noch ausreichende Indizien vorgetragen, die einen Schluss dar-

auf mit hinreichender Sicherheit rechtfertigen könnten. Die Klägerin habe nicht

dargelegt, aus welchen Gründen die Beklagte zu 1 positive Kenntnis darüber

gehabt haben solle, dass das Hausgrundstück für die Schulden der E.

GmbH gehaftet habe, deren Gesellschafter und Geschäftsführer der Beklagte

zu 2 gewesen sei.

II.

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Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nachprü-

fung nicht stand.

1. Die Klägerin kann nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB die Räumung und

Herausgabe der Wohnung von der Beklagten zu 1 verlangen, weil das Mietver-

hältnis aufgrund der am 30. November 2004 zugegangenen Kündigung beendet

ist.

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Der Klägerin steht das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG, § 573d

Abs. 2 BGB zu. Sie hat das Grundstück in der Zwangsversteigerung erworben

und konnte demgemäß das Mietverhältnis an der Wohnung unter Einhaltung

der gesetzlichen Frist kündigen. Allerdings kann das Kündigungsrecht gemäß

§ 573d Abs. 1 BGB nur unter Beachtung der Kündigungsschutzvorschrift des

§ 573 BGB ausgeübt werden. Das Berufungsgericht hat jedoch zu Unrecht an-

genommen, die Kündigung der Klägerin zur Verwertung des Hausgrundstücks

nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB sei unberechtigt.

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a) Der von der Klägerin beabsichtigte Verkauf des von den Beklagten

bewohnten Hausgrundstücks stellt eine angemessene wirtschaftliche Verwer-

tung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar.

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aa) Nach einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung

soll eine Kündigung durch eine Bank zwar unangemessen sein, wenn die Bank

das Haus oder die Wohnung des zahlungsunfähigen Darlehensschuldners er-

steigert und sodann das Mietverhältnis kündigt, um die Immobilie möglichst ge-

winnbringend verkaufen zu können. Notleidende Kredite gehörten, so wird gel-

tend gemacht, zu den typischen Risiken des Darlehensgebers, die nicht über

die Kündigungsbefugnis auf den Mieter abgewälzt werden könnten (vgl. LG

Wiesbaden, WuM 1993, 54; LG Dortmund, WuM 1992, 23; LG Düsseldorf,

WuM 1987, 321; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 BGB

Rdnr. 159; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 573 Rdnr. 48 Fn. 269; siehe

dagegen aber OLG Hamm, NJW-RR 1994, 1496; Stöber, Zwangsversteige-

rungsgesetz, 18. Aufl., § 57a Rdnr. 6; Witthinrich, Rpfleger 1987, 98 f.). Dies

kann aber jedenfalls dann nicht gelten, wenn der Mietvertrag wegen Gläubiger-

benachteiligung zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs des Grundpfandgläubi-

gers von diesem nach § 3 Abs. 1 AnfG angefochten werden konnte. Es fehlt

dann an einem Schutzbedürfnis des Mieters, weil er seine Rechtsposition nicht

in einer Weise erlangt hat, die ein Bestandsinteresse an dem Mietverhältnis

begründen kann. Das steht auch im Einklang mit dem Schutzzweck der Kündi-

gungsvorschriften, die den vertragstreuen Mieter vor dem Verlust seiner Woh-

nung schützen sollen (Begr. in BT-Drs. 7/2011, S. 7 zu § 564b BGB aF), nicht

aber denjenigen, der schon in anfechtbarer Weise einen Mietvertrag erhalten

hat.

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bb) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, dass es an den

Voraussetzungen für die Anfechtung des Mietvertrages gemäß § 3 Abs. 1 AnfG

zum Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie durch die Klägerin gefehlt habe. Nach

dieser Vorschrift ist eine Rechtshandlung anfechtbar, die der Schuldner mit dem

Vorsatz, seine Gläubiger zu benachteiligen, vorgenommen hat, wenn der ande-

re Teil zur Zeit der Handlung den Vorsatz des Schuldners kannte. Dies hat das

Berufungsgericht rechtsfehlerhaft verneint.

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(1) Der zwischen den Beklagten geschlossene Mietvertrag benachteiligt

die Gläubiger des Beklagten zu 2 objektiv. Eine Gläubigerbenachteiligung ist

bereits dann anzunehmen, wenn die Zugriffsmöglichkeit auf das Vermögen des

Schuldners für den Gläubiger erschwert oder verzögert wird (Huber, Anfech-

tungsgesetz, 10. Aufl., § 1 Rdnr. 33). Die Beklagte zu 1 erhielt mit dem Mietver-

trag die Möglichkeit zum mietfreien Wohnen über einen Zeitraum von zehn Jah-

ren. Dies ging zu Lasten der Klägerin als Grundpfandgläubigerin, da mit Rück-

sicht auf das langfristige Mietverhältnis keine Gebote abgegeben wurden, so

dass eine Verwertung nicht möglich war und die Klägerin keinen Erlös im Rah-

men der Zwangsversteigerung erzielen konnte.

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(2) Nach den erstinstanzlichen Feststellungen, auf die das Berufungsge-

richt Bezug nimmt, handelte der Beklagte zu 2 auch vorsätzlich. Liegt eine in-

kongruente Deckung vor, dann ist darin regelmäßig ein starkes Indiz für den

Gläubigerbenachteiligungsvorsatz des Schuldners zu sehen (BGHZ 123, 320,

326; BGH, Urteil vom 2. Dezember 1999 - IX ZR 412/98, WM 2000, 156, unter

II 2; BGH, Urteil vom 20. Juni 2002 - IX ZR 177/99, WM 2002, 1690, unter III 3;

BGH, Urteil vom 22. April 2004 - IX ZR 370/00, WM 2004, 1250, unter II 3 b aa).

Mit der Einräumung eines zehnjährigen Nutzungsrechts hat der Beklagte zu 2

der Beklagten zu 1 eine inkongruente Deckung verschafft. Denn die Beklagte

zu 1 hatte keinen Anspruch darauf, dass ihre (behaupteten) Darlehensforde-

rungen mit der monatlichen Miete einschließlich Nebenkosten für einen Miet-

zeitraum von zehn Jahren verrechnet werden. Dem Beklagten zu 2 war be-

kannt, dass er mit dem Abschluss des Mietvertrages der Beklagten zu 1 eine

inkongruente Deckung gewährte und dass aufgrund seiner finanziellen Situation

die anderen Gläubiger benachteiligt wurden. Umstände, welche das Beweisan-

zeichen für den Gläubigerbenachteiligungsvorsatz des Beklagten zu 2 entkräf-

ten könnten, sind nicht ersichtlich.

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(3) Die Beklagte zu 1 hatte zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrages

Kenntnis von dem Gläubigerbenachteiligungsvorsatz des Beklagten zu 2. Die

Kenntnis vom Benachteiligungsvorsatz des Schuldners wird nach § 3 Abs. 1

Satz 2 AnfG vermutet, wenn der Anfechtungsgegner Kenntnis von der drohen-

den Zahlungsunfähigkeit des Schuldners und der objektiven Gläubigerbenach-

teiligung der Handlung hat. Das war nach den eigenen Angaben der Beklagten

zu 1 der Fall.

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Nach den Angaben, die die Beklagte zu 1 im amtsgerichtlichen Verhand-

lungstermin vom 21. November 2005 gemacht hat, war ihr vor Abschluss des

Mietvertrages bekannt, dass die E. GmbH „gewissermaßen den Bach hinun-

ter ging“ und dass es dem Beklagten zu 2 danach (finanziell) sehr schlecht ging

und er noch nicht einmal den Unterhalt seiner Kinder aufbringen konnte. Dass

die Zahlungsunfähigkeit des Beklagten zu 2 damals zumindest drohte, war der

Beklagten zu 1 somit bekannt.

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Zu Recht hat das Amtsgericht der Schilderung der Beklagten zu 1 ferner

entnommen, dass der Beklagten zu 1 die objektive Benachteiligung anderer

Gläubiger durch den Abschluss des Mietvertrages vom 15. Februar 2000 be-

kannt war. Denn es ging der Beklagten zu 1 mit dem Abschluss des Mietvertra-

ges gerade darum, sich angesichts der finanziellen Notlage des Beklagten zu 2

wegen der erheblichen Geldbeträge abzusichern, die sie dem Beklagten zu 2

als Darlehen zur Verfügung gestellt hatte und deren Rückzahlung ihr gefährdet

erschien. Dass durch den Abschluss des Mietvertrages unter Verrechnung mit

der Darlehensschuld des Beklagten zu 2 dessen andere Gläubiger benachteiligt

würden, kann der Beklagten zu 1, wie das Amtsgericht richtig gesehen hat,

nicht verborgen geblieben sein.

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Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht angenommen, für die Fest-

stellung der Kenntnis der Beklagten zu 1 von dem Benachteiligungsvorsatz des

Beklagten zu 2 müsse die Klägerin darlegen, aus welchen Gründen die Beklag-

te zu 1 positive Kenntnis davon gehabt haben solle, dass das Hausgrundstück

für die Schulden der E. GmbH haftete. Da im vorliegenden Fall die Vermu-

tung des § 3 Abs. 1 Satz 2 AnfG greift, oblag es der Klägerin schon nicht, den

Nachweis zu erbringen, dass die Beklagte zu 1 von dem Vorsatz des Beklagten

zu 2 wusste. Aber auch für die Kenntnis von der Gläubigerbenachteiligung war

es nicht erforderlich, dass der Beklagten zu 1 bekannt war, für welche konkre-

ten Verbindlichkeiten das Hausgrundstück haftete. Insoweit sind keine höheren

Anforderungen zu stellen, als es für die Feststellung der Kenntnis von dem

Gläubigerbenachteiligungsvorsatz nach § 3 Abs. 1 Satz 1 AnfG der Fall ist. Die-

se ist bereits dann anzunehmen, wenn der Anfechtungsgegner im Allgemeinen

von dem Gläubigerbenachteiligungsvorsatz gewusst hat; von den konkreten

Zuständen muss er hingegen keine Kenntnis haben (BGH, Urteil vom 19. De-

zember 2002 - IX ZR 377/99, ZIP 2003, 488, unter II 3 b; Kreft in: Heidelberger

Kommentar zur Insolvenzordnung, 4. Aufl., § 133 Rdnr. 21; Paulus in: Küb-

ler/Prütting, InsO, Stand 2007, § 133 Rdnr. 12; Hess/Weis/Wienberg, InsO,

2. Aufl., § 133 Rdnr. 33; MünchKommInsO/Kirchhof, § 133 Rdnr. 19).

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b) Die Klägerin wird durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer

angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert. Ein

Verwertungshindernis ist jedenfalls dann gegeben, wenn die Verwertung des

Mietobjekts wegen des bestehenden Mietverhältnisses wirtschaftlich nicht oder

nur zu unzumutbaren Bedingungen möglich wäre (BVerfGE 79, 283, 290 f.;

BVerfG, WuM 1992, 46, 47; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Rdnr. 163; Grapentin

in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr.

82). Es liegt auf der Hand, dass eine Verwertung zu zumutbaren Bedingungen

hier nicht möglich ist. Zu Recht hat das Amtsgericht ausgeführt, dass Einfamili-

enhäuser im vermieteten Zustand nur schwer verkäuflich sind, weil diese Objek-

te gewöhnlich zur eigenen Nutzung nachgefragt werden. Mit einem den Erwer-

ber nach § 566 Abs. 1 BGB bindenden Mietvertrag, der zudem langfristig keine

Mietzahlungen vorsieht, ist allenfalls ein geringer Veräußerungserlös zu erzie-

len. Dies gilt umso mehr, als bereits in zwei Zwangsversteigerungsterminen

lediglich von der Klägerin ein Gebot abgegeben wurde.

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c) Die Fortsetzung des Mietverhältnisses würde auch dazu führen, dass

die Klägerin erhebliche Nachteile erleidet. An der Erheblichkeit des Nachteils

kann es zwar fehlen, wenn der Vermieter die Wohnung im vermieteten Zustand

erworben hat, da dem Grundstück dann von Anfang an der durch die Vermie-

tung begründete Minderwert anhaftet (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl.,

§ 573 Rdnr. 90; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 152; jeweils

m.w.N.). Dieser Umstand muss jedoch dann außer Betracht bleiben, wenn - wie

hier - ein rechtlich geschütztes Bestandsinteresse des Mieters an dem Mietver-

hältnis nicht gegeben ist, weil der abgeschlossene Mietvertrag für den Erwerber

anfechtbar war.

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d) Das Kündigungsschreiben der Klägerin genügt auch den Anforderun-

gen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin,

dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition

zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Er-

forderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drs. 6/1549,

S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 1 BGB aF). Diesem Zweck wird im Allgemeinen

Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so be-

zeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden

kann (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845, unter

II 4). Diesen Anforderungen wird das Kündigungsschreiben der Klägerin vom

29. November 2004, in dem die Gründe für die Kündigung im Einzelnen ausge-

führt werden, gerecht.

2. Die Klägerin kann nach § 985 BGB die Räumung und Herausgabe der

Räumlichkeiten auch von dem Beklagten zu 2 verlangen.

a) Die gegen den Beklagten zu 2 erhobene Klage ist zulässig.

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Es besteht ein Rechtsschutzbedürfnis, da die Klägerin aufgrund eines al-

lein gegen die Beklagte zu 1 gerichteten Räumungstitels nicht die zwangsweise

Räumung des Hausgrundstücks gegen den Beklagten zu 2 betreiben könnte.

Der Beklagte zu 2 hat als Ehemann der Beklagten zu 1 durch Aufnahme in die

Wohnung Mitbesitz daran erlangt (BGHZ 159, 383, 384 f.). Gegen ihn kann da-

her eine Zwangsvollstreckung nur aus einem Titel betrieben werden, in dem er

als Vollstreckungsschuldner aufgeführt wird (BGHZ, aaO).

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b) Die Klage ist auch begründet. Der Beklagte zu 2 leitete sein Besitz-

recht aus dem zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1 bestehenden

Mietvertrag ab. Die Grundlage dieses Rechts ist durch die wirksame Kündigung

des Mietvertrages entfallen.

III.

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Nach den vorstehenden Ausführungen kann das Berufungsurteil keinen

Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in

der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatsächlicher Feststellungen

nicht bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Berufung der Beklagten gegen das erstin-

stanzliche Urteil ist zurückzuweisen.

Ball

Wiechers

Hermanns

Dr. Milger

Dr. Hessel

Vorinstanzen:

AG Siegburg, Entscheidung vom 16.12.2005 - 115 C 112/05 -

LG Bonn, Entscheidung vom 10.08.2006 - 6 S 32/06 -