BGH Beschluss vom 17.01.2008 – V ZR 92/07

BUNDESGERICHTSHOF

V ZR 92/07

vom

17. Januar 2008

in dem Rechtsstreit

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 17. Januar 2008 durch den

Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-

Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub

beschlossen:

Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers und der Drittwi-

derbeklagten wird das Teilurteil des 22. Zivilsenats des Oberlan-

desgerichts Hamm vom 22. März 2007 im Kostenpunkt und inso-

weit aufgehoben, als über die Berufung der Beklagten zu 1 und 2

entschieden worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur neuen Ver-

handlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Verfahrens

der Nichtzulassungsbeschwerde, an das Berufungsgericht zurück-

verwiesen.

Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt

114.966,08 €.

I.

Die Beklagte zu 1, deren Komplementär der Beklagte zu 2 ist, kauft Alt-

wohnbestände an und veräußert diese nach Durchführung von Renovierungs-

maßnahmen als Wohnungseigentum weiter. Der Kläger und seine Ehefrau, die

Drittwiderbeklagte, erwarben im Dezember 1992 eine solche Wohnung in L.

und traten einem Mietpool bei. Die Finanzierung erfolg-

te im sog. Dortmunder-Modell über ein Vorausdarlehen und zwei hintereinander

geschaltete Bausparverträge der B. .

Dem Kaufvertragsabschluss vorangegangen waren Beratungsgesprä-

che, in denen Repräsentanten der Beklagten zu 1 unter Berücksichtigung der

Finanzierungszinsen, der Sparleistung für das Bausparen, der Verwaltungskos-

ten und der Mieteinnahmen eine auf den Kläger und seine Ehefrau zugeschnit-

tene Einnahmen- und Ausgaben-Berechnung erstellt hatten.

Mit der Behauptung, sie seien falsch beraten worden, verlangt der Kläger

aus eigenem und aus abgetretenem Recht seiner Ehefrau Schadensersatz. Die

Beklagte zu 1 will im Wege der Drittwiderklage festgestellt wissen, dass der

Drittwiderbeklagten keine Schadensersatzansprüche zustehen.

Die Klage war in erster Instanz erfolgreich; die Drittwiderklage ist abge-

wiesen worden. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die

Klage abgewiesen und der Drittwiderklage stattgegeben. Das Oberlandesge-

richt hat die Revision nicht zugelassen; dagegen richtet sich die Beschwerde

des Klägers und der Drittwiderbeklagten.

II.

Das angefochtene Urteil ist nach § 544 Abs. 7 ZPO aufzuheben, da das

Berufungsgericht den Anspruch der Beschwerdeführer auf rechtliches Gehör

verletzt hat.

Die Klage ist unter dem Gesichtpunkt der Schlechterfüllung eines mit der

Beklagten zu 1 zustande gekommenen Beratungsvertrages auch darauf ge-

stützt worden, dass der Kläger und seine Ehefrau nicht über das Risiko einer

Zinssteigerung für das Vorausdarlehen und einer damit verbundenen Erhöhung

ihrer monatlichen Belastung nach Ablauf der acht Jahre dauernden Zinsbin-

dungsfrist aufgeklärt worden seien. Entsprechendes gelte für die Ungewissheit

der (weiteren) Zwischenfinanzierung durch das Vorausdarlehen nach Zuteilung

des ersten Bausparvertrags.

Das Berufungsgericht hat diesen – sowohl für die Klage als auch für die

Begründetheit der Widerklage entscheidungserheblichen – Vortrag zwar nicht

völlig außer Acht gelassen, ihn jedoch in einer Weise behandelt, die deutlich

macht, dass es den wesentlichen Kern des Vorbringens nicht erfasst hat. Darin

liegt ein Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG (vgl. BVerfG, ZIP 2004, 1762, 1763;

BGH, Beschl. v. 21. Mai 2007, II ZR 266/04, WM 2007, 1569 Rdn. 5).

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts zielt der Vortrag des

Klägers nicht auf eine – nicht bestehende – Verpflichtung der Beklagten zu 1

ab, die Entwicklung der Kapitalmarktzinsen zu prognostizieren. Vielmehr ist das

Risiko angesprochen, welches sich daraus ergibt, dass die Zinsbindungsfrist für

das Vorausdarlehen nur acht Jahre beträgt, während der Zeitraum, in dem der

Kläger mit den Zinsen dieses Darlehens belastet sein würde, deutlich länger ist.

Mit der Tilgung der ersten Hälfte des Darlehens durch Zuteilung des ersten

Bausparvertrages war nach seiner Darstellung erst nach zehn bis zwölf Jahren

zu rechnen; die Zuteilung des zweiten Bausparvertrages, die zur Tilgung der

zweiten Hälfte des Vorausdarlehens führen sollte, war nach Darstellung der Be-

schwerdeerwiderung sogar erst nach 22 Jahren zu erwarten.

Über das hieraus folgende Risiko einer Erhöhung des berechneten mo-

natlichen Eigenaufwands infolge steigender Kapitalmarktzinsen musste die Be-

klagte zu 1 aufklären (vgl. Senat, Urt. v. 9. November 2007, V ZR 25/07, WM

2008, 89, 91 f. Rdn. 22; Krüger, ZNotP 2007, 442, 444). Bei dem Erwerb einer

Immobilie zu Anlagezwecken bildet die Ermittlung des monatlichen Eigenauf-

wands des Käufers nämlich das Kernstück der Beratung (Senat, BGHZ 156,

371, 377). Sie soll den Käufer von der Möglichkeit überzeugen, mit seinen fi-

nanziellen Mitteln das Objekt erwerben und – worauf es hier ankommt – auch

halten zu können. Demgemäß muss der Verkäufer über Unwägbarkeiten für

den monatlichen Eigenaufwand, die sich aus Besonderheiten seines Anlage-

modells ergeben, aufklären, hier also über das Auseinanderfallen von Zinsbin-

dungsfrist und Laufzeit des Vorausdarlehens.

Der – im Kern – übergangene Vortrag ist entscheidungserheblich, weil

das Berufungsgericht eine solche Aufklärung nicht festgestellt hat. Die im Be-

suchsbericht enthaltene Angabe "Zinsbindungsfrist: 8 Jahre" genügt nicht, weil

sie nicht erkennen lässt, dass und welche Risiken mit dieser Frist verbunden

sind.

Krüger

Vorinstanzen:

Lemke

Schmidt-Räntsch

Stresemann

Czub

LG Bielefeld, Entscheidung vom 09.11.2004 - 6 O 675/01 -

OLG Hamm, Entscheidung vom 22.03.2007 - 22 U 183/04 -