BGH Urteil vom 09.11.2007 – V ZR 25/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 9. November 2007 Langendörfer-Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

V ZR 25/07

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB §§ 195, 199 Abs. 1

Lässt sich ein Schadensersatzanspruch auf mehrere Beratungsfehler stützen, be- ginnt die kenntnisabhängige Verjährungsfrist für jeden Beratungsfehler gesondert zu laufen.

BGB §§ 675, 433

Ein Verkäufer, der den Käufer über die Möglichkeit berät, eine Eigentumswohnung mit Fremdmitteln zu erwerben, muss darüber aufklären, dass er die Zinsen für das von dem Käufer aufzunehmende Darlehen subventioniert, wenn sich die Zinssubven- tion nicht auf die gesamte Laufzeit des Darlehens erstreckt.

BGH, Urteil vom 9. November 2007 - V ZR 25/07 - OLG Celle

LG Hannover

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 9. November 2007 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den

Richter Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und

Dr. Roth

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Streithelfers der Kläger wird das Urteil des

16. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 16. Januar 2007

aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Kläger erwarben im März 1997 von der Beklagten eine Eigentums-

wohnung in E. zum Preis von 154.905 DM und schlossen einen Vertrag

über die Mietenverwaltung (Mietpool) ab. Dem Vertragsschluss vorausgegan-

gen waren Gespräche mit einem für die Vertriebsbeauftragte der Beklagten tä-

tigen Vermittler. Dieser hatte auf die Möglichkeit hingewiesen, ohne Eigenkapi-

tal eine Wohnung aus dem Bestand der Beklagten zu kaufen; anschließend hat-

te er eine Berechnung für die Wohnung in E. vorgelegt, aus der sich ein

durch Mieteinnahmen und Steuervorteile nicht gedeckter monatlicher Aufwand

der Kläger von 184 DM ergab.

Mit der Behauptung, sie seien durch den Vermittler falsch und unvoll-

ständig beraten worden, verlangen die Kläger die Rückabwicklung des Kaufver-

trages sowie u.a. die Feststellung, dass die Beklagte zum Ersatz des ihnen aus

dem Erwerb der Wohnung erwachsenden weiteren Vermögensschadens ver-

pflichtet ist.

Die Kläger haben zunächst mit Schriftsatz vom 31. Dezember 2004 so-

wie per E-Mail die Durchführung eines Güteverfahrens bei einer staatlich aner-

kannten Gütestelle in Freiburg beantragt. Die E-Mail lag dort am 31. Dezember

2004 abrufbereit vor. Wann der Schriftsatz bei der Gütestelle eingegangen ist,

hat sich nicht feststellen lassen.

Die nachfolgend erhobene Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblie-

ben. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision, deren Zurück-

weisung die Beklagte beantragt, verfolgt der Streithelfer der Kläger deren An-

träge weiter.

I.

Das Berufungsgericht hält etwaige Schadensersatzansprüche der Kläger

wegen positiver Vertragsverletzung eines mit der Beklagten zustande gekom-

menen Beratungsvertrages nach § 195 i.V.m. § 199 Abs. 1 BGB für verjährt,

weil ihnen bereits Ende 2001 zahlreiche Beratungsfehler bekannt gewesen sei-

en. Hiervon ausgenommen sei zwar der Vorwurf, die Beklagte habe sie nicht

darüber aufgeklärt, dass ein Teil des Kaufpreises verwendet würde, um die Zin-

sen für das von ihnen aufgenommene Vorausdarlehen zu subventionieren und

dem Mietpool einen Zuschuss zu gewähren. Jedoch beginne die Verjährungs-

frist nicht erst mit Kenntnis des 25. Beratungsfehlers, sondern bereits dann zu

laufen, wenn die Erhebung einer Klage hinreichende Erfolgsaussicht habe und

damit zumutbar erscheine. Das sei hier Ende 2001 der Fall gewesen. Die bis

Ende 2004 laufende Verjährungsfrist sei nicht gehemmt worden. Dass der

schriftliche Antrag auf Einleitung eines Güteverfahrens am 31. Dezember 2004

bei der Gütestelle eingegangen sei, hätten die Kläger nicht bewiesen. Die per

E-Mail übermittelte Textdatei sei kein Antrag im Sinne des § 204 Abs. 1 Nr. 4

BGB, da sie die in der Verfahrensordnung der Gütestelle für solche Anträge

vorgesehene Schriftform nicht erfülle.

II.

Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht in al-

len Punkten stand.

1. Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus,

dass Schadensersatzansprüche wegen positiver Vertragsverletzung eines Be-

ratungsvertrages, die - wie etwaige Ansprüche der Kläger gegen die Beklagte -

am 1. Januar 2002 unverjährt bestanden, der seit diesem Zeitpunkt geltenden

regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren unterliegen (§ 195 BGB i.V.m.

Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB).

Weiter nimmt das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler an, dass die Frist

- da sie kürzer ist als die für die streitgegenständlichen Ansprüche geltende

Verjährungsfrist des alten Rechts - nach dem Wortlaut der Übergangsregelung

des Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB zwar von dem 1. Januar 2002 an be-

rechnet wird, dass dieser Stichtag für den Beginn der regelmäßigen Verjäh-

rungsfrist des § 195 BGB aber nicht allein maßgeblich ist, sondern zusätzlich

die subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vorliegen müs-

sen. Das entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urt. v.

23. Januar 2007, XI ZR 44/06, WM 2007, 639 - zur Veröffentlichung in BGHZ

bestimmt; Urt. v. 7. März 2007, VIII ZR 218/06, WM 2007, 987, 988).

2. Nicht zu beanstanden ist ferner die Annahme des Berufungsgerichts,

die mit der Klage verfolgten Ansprüche seien verjährt, soweit die Kläger vor

dem 1. Januar 2002 Kenntnis von Beratungsfehlern der Beklagten hatten oder

diese infolge grober Fahrlässigkeit nicht kannten. Die Verjährungsfrist der auf

solche Beratungsfehler gestützten Ansprüche hat am 1. Januar 2002 begon-

nen; sie ist von den Klägern bis zu deren Ablauf am 31. Dezember 2004 nicht

gehemmt worden.

a) Zwar kann die Einreichung eines Güteantrags bei einer durch die Lan-

desjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle die Verjährung

hemmen, wenn die Bekanntgabe des Antrags demnächst veranlasst wird

(§ 204 Abs. 1 Nr. 4 Halbsatz 2 BGB). Das Berufungsgericht hat sich jedoch

nicht davon zu überzeugen vermocht, dass der schriftliche Antrag auf Einleitung

eines Güteantrags rechtzeitig, d.h. noch am 31. Dezember 2004, bei der Güte-

stelle in Freiburg eingegangen ist; die Revision erhebt insoweit keine Einwen-

dungen.

b) Die am 31. Dezember 2004 bei der Gütestelle eingegangene E-Mail

genügte den für einen Antrag nach § 204 Abs. 1 Nr. 4 BGB geltenden Former-

fordernissen nicht und war daher nicht geeignet, die Verjährung zu hemmen.

In welcher Form ein solcher Güteantrag zu stellen ist, richtet sich nach

den für die Tätigkeit der jeweiligen Gütestelle maßgeblichen Verfahrensvor-

schriften. Diese können sich unmittelbar aus landesrechtlichen Bestimmungen

(z.B. Art. 7 des Bayerischen Schlichtungsgesetzes sowie § 1 Abs. 2 des Güte-

stellen- und Schlichtungsgesetz Nordrhein-Westfalen i.V.m. § 20 Abs. 1 Satz 2

des Schiedsamtsgesetzes Nordrhein-Westfalen) oder aus einer eigenen Ver-

fahrensordnung der Gütestelle (vgl. z.B. § 4 Abs. 1 des Brandenburgischen Gü-

testellengesetzes sowie § 9 Abs. 1 Satz 1 des Hessischen Schlichtungsgeset-

zes) ergeben. Das hier einschlägige Recht des Landes Baden-Württemberg

bestimmt, dass von der Landesverwaltung eingerichtete und anerkannte Güte-

stellen nach einer Verfahrensordnung vorgehen müssen, die in ihren wesentli-

chen Teilen dem Verfahrensgang nach dem (Landes-) Schlichtungsgesetz ent-

spricht (§ 22 Abs. 1 Nr. 3 AGGVG-BW). Die Verfahrensordnung der von den

Klägern angerufenen Gütestelle in Freiburg sieht nach den Feststellungen des

Berufungsgerichts in § 3 Abs. 2 vor, dass das Güteverfahren schriftlich zu bean-

tragen ist, wenn die Verjährung eines Anspruchs gehemmt oder eine andere

gesetzliche Folge der Anrufung einer Gütestelle erreicht werden soll.

Ob damit, wovon das Berufungsgericht ausgeht, die Schriftform des

§ 126 BGB gemeint ist oder - was näher liegen dürfte - auf die sog. prozess-

rechtliche Schriftform (vgl. BGH, Urt. v. 28. Juli 2005, III ZR 416/04, WM 2005,

2056, 2057 sowie § 130a Abs. 1 Satz 1 ZPO) Bezug genommen wird, die bei-

spielsweise auch die Übermittlung per Telefax einschließt, bedarf keiner Ent-

scheidung. Denn die von den Klägern gewählte elektronische Form wahrte kei-

ne der beiden Formen. Der Schriftform des § 126 BGB hätte sie nur bei Ver-

wendung einer qualifizierten elektronischen Signatur gleichgestanden (vgl.

§ 126a BGB). Die prozessuale Schriftform kann nur dann durch die elektroni-

sche Form ersetzt werden, wenn und soweit dies durch Rechtsverordnung zu-

gelassen worden ist (§ 130a Abs. 2 ZPO). An beiden Voraussetzungen fehlt es

hier.

3. Rechtsfehlerhaft ist allerdings die Auffassung des Berufungsgerichts,

Ansprüche der Kläger seien auch insoweit verjährt, als sie auf Beratungsfehler

gestützt werden, die ihnen ohne grobe Fahrlässigkeit erst nach dem Jahr 2002

bekannt geworden sind. Seine Annahme, die regelmäßige Verjährungsfrist für

einen Anspruch aus positiver Vertragsverletzung eines Beratungsvertrages be-

ginne unabhängig von der Zahl der geltend gemachten Beratungsfehler gemäß

§ 199 Abs. 1 BGB bereits dann zu laufen, wenn der Gläubiger so viele Bera-

tungsfehler kenne, dass die Erhebung einer Klage zumutbar erscheine, ist un-

zutreffend.

a) Das Berufungsgericht stützt sich hierbei auf den für § 852 Abs. 1 BGB

a.F. entwickelten Grundsatz, dass die für den Beginn der Verjährung von Er-

satzansprüchen aus unerlaubter Handlung erforderliche Kenntnis von dem

Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen im Allgemeinen vorliegt, wenn

dem Geschädigten die Erhebung einer Schadensersatzklage, sei es auch nur in

Form der Feststellungsklage, erfolgversprechend, wenn auch nicht risikolos,

möglich ist (st. Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 14. Oktober 2003, VI ZR 379/02, NJW

2004, 510 m.w.N.). Richtig ist zwar, dass die Rechtsprechung des Bundesge-

richtshofs zu § 852 Abs. 1 BGB a.F. weitgehend auch für die Frage herangezo-

gen werden kann, wann der Gläubiger die nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB erfor-

derliche Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen und der

Person des Schuldners besitzt (vgl. MünchKomm-BGB/Grothe, 5. Aufl., § 199

Rdn. 25; Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 11. Aufl., § 199 Rdn. 18). Das Beru-

fungsgericht verkennt aber, dass der dargestellte Grundsatz auf den Fall einer

einzelnen Verletzungshandlung zugeschnitten ist und daher nichts darüber be-

sagt, wann die Verjährungsfrist beginnt, wenn sich eine Schadensersatzklage

auf mehrere, in einem sachlichen Zusammenhang stehende Verletzungshand-

lungen derselben Person stützen lässt.

Diese Frage lässt sich indessen ebenfalls auf der Grundlage der Recht-

sprechung zu § 852 BGB a.F. beantworten. Danach werden mehrere Handlun-

gen, auch wenn sie gleichartig oder Teilakte einer natürlichen Handlungseinheit

sind und auf einem einheitlichen Vorsatz des Schädigers beruhen, nicht unter

dem Gesichtspunkt eines zusammenhängenden Gesamtverhaltens als Einheit

betrachtet. Vielmehr stellt jede Handlung, die eigene Schadensfolgen zeitigt

und dadurch zum Gesamtschaden beiträgt, verjährungsrechtlich eine neue

selbständige Schädigung dar und erzeugt daher einen neuen Ersatzanspruch

mit eigenem Lauf der Verjährungsfrist (vgl. BGHZ 71, 86, 94; 95, 238, 240; 98,

77, 83; Senat, Urt. v. 4. März 1977, V ZR 236/75, NJW 1978, 262; Urt. v.

31. Oktober 1980, V ZR 140/79, NJW 1981, 573; BGH, Urt. v. 26. Januar 1984,

I ZR 195/81, NJW 1985, 1023, 1024).

Nach diesen Grundsätzen bestimmt sich auch der Beginn der gemäß

§ 199 Abs. 1 BGB zu berechnenden Verjährung vertraglicher Schadensersatz-

ansprüche, wenn ein Schuldner mehrere, von einander abgrenzbare offenba-

rungspflichtige Umstände verschwiegen hat oder ihm - wie hier - mehrere Bera-

tungsfehler vorzuwerfen sind (vgl. Staudinger/Peters, BGB [2004], § 199

Rdn. 20). Dem Gläubiger muss es in einem solchen Fall unbenommen bleiben,

eine ihm bekannt gewordene Aufklärungspflichtverletzung - selbst wenn eine

darauf gestützte Klage auf Rückabwicklung des Vertrages erfolgversprechend

wäre - hinzunehmen, ohne Gefahr zu laufen, dass deshalb Ansprüche aus wei-

teren, ihm zunächst aber noch unbekannten Aufklärungspflichtverletzungen zu

verjähren beginnen. Dem steht nicht entgegen, dass bereits ein Beratungsfehler

ausreichen kann, um die Rückabwicklung des gesamten Vertrages zu errei-

chen. Denn jede Pflichtverletzung ist mit weiteren Nachteilen für das Vermögen

des Gläubigers verbunden. Das rechtfertigt es, sie verjährungsrechtlich selb-

ständig zu behandeln. Die kenntnisabhängige regelmäßige Verjährungsfrist des

§ 195 BGB berechnet sich daher für jeden Beratungsfehler gesondert; sie be-

ginnt zu laufen, wenn der Gläubiger die Umstände, insbesondere die wirtschaft-

lichen Zusammenhänge kennt, aus denen sich die jeweilige Rechtspflicht zur

Aufklärung ergibt (vgl. BGH, Urt. v. 1. April 2003, XI ZR 386/02, ZIP 2003, 1782,

1783).

III.

Das angefochtene Urteil kann daher keinen Bestand haben. Die Sache

ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die für eine abschließen-

de Entscheidung erforderlichen Feststellungen getroffen werden können. Für

das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:

Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Beklagte sei verpflichtet ge-

wesen, die Kläger darüber aufzuklären, dass ein Teil des Kaufpreises verwen-

det werden würde, um den Mietpool zu subventionieren und die für das Vor-

ausdarlehen zu zahlenden Zinsen unter das marktübliche Niveau zu senken, ist

in dieser Allgemeinheit nicht haltbar.

1. a) Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Verkäufer einer Im-

mobilie nicht verpflichtet, auf den im Kaufpreis enthaltenen Anteil an Provisio-

nen und Vergütungen für sonstige Leistungen hinzuweisen (Senat, Urt. v.

8. Oktober 2004, V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2351; Urt. v. 13. Oktober 2006,

V ZR 66/06, WM 2007, 174, 175). Hieran vermag die Erwägung des Beru-

fungsgerichts, mithilfe der Zinssubvention sei den Klägern ein unrealistisch

niedriger monatlicher Eigenaufwand vorgerechnet und damit verschleiert wor-

den, dass ein Immobilienerwerb für sie wirtschaftlich nicht sinnvoll sei, nichts zu

ändern. Das Berufungsgericht verkennt, dass der Verkäufer - anders als ein

unabhängiger Vermögensberater - nicht verpflichtet ist, den Käufer über die

Wirtschaftlichkeit des Erwerbs im Allgemeinen zu beraten, insbesondere muss

er keine Rentabiltätsberechnung vorlegen (Senat, Beschl. v. 12. Januar 2006,

V ZR 135/05).

Zudem ist der Verkäufer einer Immobilie, auch wenn er die Beratung des

Käufers über Kosten, Finanzierungsmöglichkeiten und steuerliche Vorteile des

Erwerbs übernommen hat, grundsätzlich nicht verpflichtet, den Wert der Immo-

bilie offen zu legen oder irrige Vorstellungen seines Verhandlungspartners über

die Angemessenheit des Kaufpreises zu korrigieren (Senat, Urt. v. 15. Oktober

2004, V ZR 223/03, WM 2005, 69, 71). Kernstück seiner Beratungsleistung ist

vielmehr die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands des Käufers (sog. Li-

quiditätsbetrachtung; vgl. Czub, ZfIR 2007, 41, 47). Sie soll den Käufer von der

Möglichkeit überzeugen, das Objekt mit seinen Mitteln erwerben und halten zu

können (Senat, BGHZ 156, 371, 377). Diese Berechnung muss - auch unter

Berücksichtigung der im Zeitpunkt der Beratung absehbaren Entwicklungen -

zutreffend sein. Dagegen besteht für den Verkäufer keine Verpflichtung, seine

interne Kalkulation oder die der finanzierenden Bank offen zu legen. Demge-

mäß ist er nicht gehalten, den Käufer darauf hinzuweisen, dass er Teile des

- dem Käufer der Höhe nach bekannten - Kaufpreises verwendet, um dessen

monatlichen Eigenaufwand zu senken.

b) Die Beklagte war hier aber deshalb verpflichtet, die Subventionierung

der Zinsen für das Vorausdarlehen zu offenbaren, weil sich diese nach den

Feststellungen des Berufungsgerichts nicht auf die gesamte Laufzeit des Darle-

hens erstreckte, sondern allenfalls für die ersten fünf Jahre erfolgte. Da die Klä-

ger über einen sehr viel längeren Zeitraum mit den Zinsen des Vorausdarlehens

belastet waren - der erste Bausparvertrag war erst nach etwa 12 Jahren zutei-

lungsreif und führte zudem nur zur Tilgung der ersten Hälfte des Vorausdarle-

hens -, durften sie schon nicht darüber im Unklaren gelassen werden, dass sich

ihr monatlicher Aufwand nach Ablauf der für das Vorausdarlehen vereinbarten

fünfjährigen Zinsbindungsfrist in Abhängigkeit von der allgemeinen Zinsentwick-

lung verändern konnte (vgl. OLG Celle, ZIP 2006, 32, 34).

Darüber hinaus musste die Beklagte offen legen, dass die während der

fünfjährigen Zinsbindungsfrist zu zahlenden Zinsen nicht marktüblich, sondern

subventioniert waren. Andernfalls durften die Kläger nämlich annehmen, das

Vorausdarlehen zu marktüblichen Konditionen erhalten zu haben und deshalb

damit rechnen, dass sich ihre Belastung entsprechend der Differenz zwischen

dem bei Abschluss des Vorausdarlehens und dem nach Ablauf der Zinsbin-

dungsfrist marktüblichen Zins veränderte. Lag der zunächst vereinbarte Zins-

satz aber unter dem Marktniveau, mussten sie für den Zeitraum nach Ablauf der

Zinsbindungsfrist, weil nunmehr auch die Subvention der Zinsen entfiel, einen

zusätzlichen Anstieg ihrer Belastung oder - bei sinkendem Zinsniveau - eine

geringere Entlastung bei den Zinszahlungen einkalkulieren. Hierüber musste die

Beklagte aufklären.

c) Ansprüche wegen dieses Beratungsfehlers sind nicht deshalb verjährt,

weil die Kläger schon nicht darüber aufgeklärt worden sind, dass sich ihr monat-

licher Eigenaufwand nach Ablauf der Zinsbindung für das Vorausdarlehen infol-

ge der allgemeinen Entwicklung des Marktzinses deutlich erhöhen könnte, und

hierauf gestützte Ansprüche nach Auffassung des Berufungsgerichts verjährt

sind.

aa) Zum einen kann nach den bisherigen tatrichterlichen Feststellungen

nicht davon ausgegangen werden, dass Ansprüche wegen der unterbliebenen

Aufklärung über das allgemeine Risiko, welches sich aus der nur fünfjährigen

Zinsbindungsfrist für das Vorausdarlehen ergab, verjährt sind. Das Berufungs-

gericht stellt insoweit lediglich darauf ab, dass das Risiko erkennbar gewesen

wäre, wenn die Kläger einen Fachmann befragt hätten. Die bloße Erkennbarkeit

eines Beratungsfehlers führt jedoch nicht dazu, dass die regelmäßige Verjäh-

rungsfrist von drei Jahre beginnt. Erforderlich ist vielmehr, dass der Gläubiger

die den Anspruch begründenden Umstände kennt oder infolge grober Fahrläs-

sigkeit nicht kennt (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Das hat das Berufungsgericht

nicht festgestellt.

bb) Zum anderen wären Ansprüche wegen des in dem Verschweigen der

Zinssubvention liegenden Beratungsfehlers selbst dann nicht verjährt, wenn die

Kläger das von der kurzen Zinsbindungsfrist ausgehende allgemeine Risiko ei-

ner höheren Belastung bereits vor dem Jahr 2002 erkannt oder nur infolge gro-

ber Fahrlässigkeit nicht erkannt hätten. Die unterbliebene Aufklärung über das

von der versteckten Zinssubvention ausgehende zusätzliche Risiko stellt näm-

lich einen eigenständigen Beratungsfehler dar. Zwar betreffen beide Beratungs-

fehler die nach Ablauf der Zinsbindungsfrist bestehende Gefahr einer zusätzli-

chen Belastung der Kläger infolge höherer Zinsen für das Vorauszahlungsdar-

lehen. Die jeweiligen Ursachen sind jedoch grundverschieden.

Das allgemeine Risiko beruht auf der kurzen Zinsbindungsfrist sowie

darauf, dass nicht vorhersehbar ist, wie sich der Marktzins in fünf Jahren entwi-

ckelt. Das sich aus der Zinssubvention ergebende Risiko geht hingegen auf die

Entscheidung der Beklagten zurück, den Eigenaufwand der Kläger durch eine

Art verstecktes Disagio zu senken, allerdings nicht für die gesamte Laufzeit des

Darlehens, sondern für einen deutlich kürzeren Zeitraum. Es beruht damit nicht

auf der Dauer der Zinsbindungsfrist, sondern wird lediglich - wenn auch nicht

zufällig - zu demselben Zeitpunkt offenbar. Dass es sich um einen von der

Dauer der Zinsbindungsfrist abgrenzbaren Beratungsmangel handelt, wird nicht

zuletzt dadurch deutlich, dass auch dem Käufer, dem das sich aus der kurzen

Zinsbindungsfrist ergebende allgemeine Risiko einer höheren Zinsbelastung

bekannt ist, ohne gesonderte Aufklärung verborgen bleibt, dass der errechnete

monatliche Eigenaufwand in den ersten Jahren "heruntersubventioniert" ist.

2. Soweit die Beklagte den Klägern ferner verschwiegen haben soll, dass

ein Teil des Kaufpreises verwendet werden würde, um den Mietpool zu subven-

tionieren, begründet dies aus den zu III.1.a dargestellten Gründen - für sich ge-

nommen - ebenfalls keinen Beratungsfehler.

Allerdings weisen solche Zuschüsse darauf hin, dass sich der Mietpool

bereits bei Abschluss des Kaufvertrages in einer dem Verkäufer bekannten

Schieflage befand, und der Verkäufer daher seine Pflicht verletzt hat, den Käu-

fer über die wirtschaftlichen Schwierigkeiten des Mietpools und die damit ver-

bundene Unsicherheit hinsichtlich der in die Berechnung des monatlichen Ei-

genaufwands eingestellten Mietpoolausschüttungen aufzuklären. Nach den

Feststellungen des Berufungsgerichts sind Ansprüche wegen dieses Beratungs-

fehlers allerdings verjährt, weil den Klägern die "desaströse Einnahmesituation"

des Mietpools schon bald nach dem Erwerb bekannt geworden ist und sie da-

her lange vor dem 1. Januar 2002 gewusst haben, dass die Angaben des Ver-

mittlers zu den Mietpoolausschüttungen unrichtig waren.

Krüger

Klein

Stresemann

Czub

Roth

Vorinstanzen: LG Hannover, Entscheidung vom 09.06.2006 - 13 O 305/05 - OLG Celle, Entscheidung vom 16.01.2007 - 16 U 160/06 -