BGH Urteil vom 06.10.2004 – VIII ZR 215/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 215/03

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 6. Oktober 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren nach

Verzicht auf eine Schriftsatzfrist am 8. Juli 2004 durch die Vorsitzende Richterin

Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Frellesen

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 67

des Landgerichts Berlin vom 5. Juni 2003 im Kostenpunkt und in-

soweit aufgehoben, als die Klage auf Zahlung eines Schadenser-

satzes in Höhe von 4.655,59 € (= 9.105,54 DM) abgewiese n wor-

den ist.

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung

und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens,

an das Landgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Mit Mietvertrag vom 11. Juni 1995 mieteten die Beklagten vom Kläger ei-

ne Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in B. , K. Straße . Für

Schönheitsreparaturen enthält der Vertrag folgende Klausel:

"§ 4 Nr. 6

Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13) einschließlich Au- ßenanstriche von Fenstern und Balkontür.

Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Art und Umfang unverzüglich schriftlich anzuzeigen.

Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsre- paraturen noch nicht fällig, so ist der Mieter, sofern er gemäß § 4 Nr. 6 die Schönheitsreparaturen trägt, verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheits- reparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages ei- nes Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40 %, länger als drei Jahre 60 %, länger als vier Jahre 80 %. Der Vermieter kann im übrigen bei übermäßiger Abnutzung Er- satz in Geld verlangen.

Der Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Schönheitsrepara- turen und Schadensersatz bei Fälligkeit der Schönheitsreparaturen bleibt von vorstehender Regelung unberührt.

§ 13 Instandhaltung der Mieträume

Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszufüh- ren:

Tapezieren, Anstreichen der Wände und Ecken, das Streichen der Fußböden, Reinigen von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung er- forderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im allgemeinen wer- den Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitab- ständen erforderlich:

In Küchen, Bädern und Duschen in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in anderen Nebenräumen

alle 3 Jahre,

alle 5 Jahre, alle 7 Jahre."

Das Mietverhältnis endete am 30. September 2000. Wegen Renovie-

rungsarbeiten wandte sich der Kläger in zwei Schreiben an die Beklagten. Im

Schreiben des Klägers an die Beklagten vom 2. Dezember 2000 heißt es:

"Zweimal hatte ich Ihnen bereits auf Anrufbeantworter mitgeteilt, daß noch Renovierungsarbeiten in ihrer ehemaligen Wohnung in der K. Straße ausgeführt werden müssen und Sie um Kontaktaufnahme gebeten. Leider ist bis heute kein Rückruf er- folgt. Heute hatte ich wieder eine Wohnungsbesichtigung. Wieder wurde mir gesagt, daß in dem Renovierungszustand kein Interes- se besteht. Es sind tatsächlich umfangreiche Renovierungsarbei- ten erforderlich. Sie müssen die Renovierungsarbeiten kurzfristig durchführen, damit die Wohnung dann auch wieder vermietbar ist." (GA I 63)

Im Schreiben des Klägers an die Beklagten vom 15. Februar 2001 heißt

es unter anderem:

"Als Sie, Herr von C. , mir am 30. September 2000 die Schlüssel abgaben, sagten Sie mir, falls ich noch etwas zu bean- standen habe, sollte ich mich nach der Wohnungsbesichtigung bei Ihnen melden. Eventuell notwendige Arbeiten würden Sie dann noch vornehmen, es sollte doch einvernehmlich geregelt werden.

Da Sie mir Ihre neue Anschrift nicht mitgeteilt hatten, sprach ich Ihnen auf Anrufbeantworter, daß noch Renovierungsarbeiten von Ihnen auszuführen wären und bat Sie um Kontaktaufnahme, was jedoch nicht geschah.

Nachdem ich dann Ihre Anschrift in Erfahrung gebracht hatte, schrieb ich Sie am 2. Dezember 2000 an und bat Sie, sich mit mir in Verbindung zu setzen. Daraufhin schrieben Sie mir am 6. Dezember 2000 - Poststempel 10. Dezember 2000 - und lehn- ten indirekt jegliche Arbeiten in der Wohnung ab.

Ich möchte Ihnen dennoch noch einmal Gelegenheit geben, die Schönheitsreparaturen und anderen Mangelbeseitigungen fachge- recht auszuführen. Ich setze Ihnen hierzu eine Frist bis zum Sonn- tag, dem 11. März 2001. Sollten Sie bis zum Ablauf dieser Frist die Schönheitsreparaturen und sonstigen Mängelbeseitigungen nicht fachgerecht durchgeführt haben, dann lehne ich die Ausfüh- rung der Schönheitsreparaturen und sonstigen Mangelbeseitigun- gen durch Sie ab und werde Sie auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung verklagen. Die Schlüssel können Sie jederzeit von mir erhalten." (GA 17)

Sodann werden in dem Schreiben die Beanstandungen im einzelnen auf-

geführt. Im Anschluß daran heißt es vor der Grußformel:

"Ich möchte Sie eindringlich bitten, die Schönheitsreparaturen und sonstigen Mangelbeseitigungen selbst noch vor Fristablauf vorzu- nehmen. Ich möchte die Einreichung einer Klage vermeiden. Für Sie ist es wesentlich preiswerter, wenn Sie die Arbeiten selbst ausführen - natürlich fachgerecht -, als wenn es bei einer Klage um das Kostenangebot einer Firma geht." (GA 20)

Mit seiner Klage hat der Kläger Schadensersatz gemäß einem Kosten-

angebot der Firma B. K. vom 27. März 2001 in Höhe von

16.531,80 DM begehrt mit der Behauptung, die Beklagten hätten die erforderli-

chen Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt und die hinterlassenen Schäden

nicht beseitigt.

Durch das Teilurteil vom 2. August 2001 hat das Amtsgericht die Beklag-

ten zur Zahlung von 580 DM nebst Zinsen verurteilt. In Höhe von 9.952,34 DM

nebst Zinsen hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Durch das Schlußur-

teil vom 27. September 2001 hat das Amtsgericht dem Kläger weitere

144,42 DM nebst Zinsen zuerkannt, im übrigen hat das Amtsgericht die Klage

abgewiesen. Das Berufungsgericht hat dem Kläger auf die Berufung gegen das

Teilurteil weitere 34,80 DM nebst Zinsen zugesprochen. Die weitergehende Be-

rufung des Klägers gegen das amtsgerichtliche Teilurteil und die Berufung des

Klägers gegen das amtsgerichtliche Schlußurteil hat das Landgericht zurück-

gewiesen und die Revision zugelassen. Mit der Revision verfolgt der Kläger den

Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe

von 9.105,54 DM = 4.655,59 € nebst 5 % Jahreszinsen über dem Basiszinssatz

der Europäischen Zentralbank seit dem 15. Mai 2000 weiter.

I.

Das Landgericht ist der Auffassung, dem Kläger stehe kein weiterer An-

spruch auf Schadensersatz in Höhe von 9.105,54 DM wegen unterlassener

Schönheitsreparaturen gemäß § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. in Verbindung mit

dem am 11. Juni 1995 geschlossenen Mietvertrag zu. Zwar hätten die Beklag-

ten grundsätzlich die Schönheitsreparaturen gemäß § 4 Ziff. 6 des Mietvertra-

ges zu tragen. Jedoch seien die Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 Satz 1

BGB a.F. nicht erfüllt. Die Beklagten seien mit der Vornahme der Schönheitsre-

paraturen noch nicht gemäß § 284 BGB a.F. in Verzug gewesen, als der Kläger

sie mit Schreiben vom 15. Februar 2001 zur Vornahme der Schönheitsreparatu-

ren aufgefordert und dies mit einer Fristsetzung zum 11. März und einer Ableh-

nungsandrohung verbunden habe. Das vom Kläger verfaßte Schreiben an die

Beklagten vom 2. Dezember 2000 habe lediglich die Bitte enthalten, sich mit

dem Kläger in Verbindung zu setzen. Insoweit habe keine Mahnung im Sinne

einer an die Beklagten gerichteten Aufforderung des Klägers vorgelegen, die

das bestimmte Verlangen zum Ausdruck bringe, die konkret benannten Lei-

stungen nunmehr unverzüglich zu bewirken. In dem Schreiben vom 15. Februar

sei auch nicht zugleich eine Mahnung enthalten, die dazu führen könne, daß

der Verzug vor Ablauf der gesetzten Frist hätte eintreten können. Am Ende des

Schreibens heiße es ausdrücklich, daß der Kläger die Beklagten eindringlich

bitten möchte, die Schönheitsreparaturen und sonstigen Mängelbeseitigungen

selbst noch vor Fristablauf vorzunehmen. Damit sei keine eindeutige und sofor-

tige Leistungsaufforderung erfolgt, die den Verzugsbeginn vor Ablauf der Frist

habe herbeiführen können. Es habe insoweit an einem bestimmten Verlangen

gefehlt, die konkret benannten Leistungen nunmehr unverzüglich zu bewirken.

Wegen fehlender Mahnung vor der Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung sei-

en sämtliche Positionen, die Gegenstand von Renovierungsarbeiten seien, ent-

fallen.

II.

Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand.

1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen,

daß sich die Beklagten zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet

haben. Die Regelungen in § 4 Nr. 6 und § 13 Nr. 1 des Mietvertrages der Par-

teien sind wirksam.

Die formularmäßige Abwälzung der nach dem Gesetz (§ 536 BGB a.F.,

jetzt: § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) dem Vermieter obliegenden Schönheitsrepara-

turen auf den Mieter ist grundsätzlich unbedenklich und benachteiligt den Mieter

nicht unangemessen im Sinne des § 9 AGBG, jetzt § 307 BGB (st.Rspr. des

Senats seit BGHZ 92, 363).

Eine formularmäßige Klausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietver-

hältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während

der Mietzeit einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten aufgrund des

Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäf-

tes zu zahlen hat, ist jedenfalls dann wirksam, wenn sie den Kostenvoranschlag

nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt, die für die Abgeltung maßgeblichen

Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen

ausrichtet und dem Mieter nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflich-

tung dadurch nachzukommen, daß er vor dem Ende des Mietverhältnisses

Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt (Senat, BGHZ

105, 71 f.).

§ 4 Ziff. 6 Abs. 2 des Mietvertrages der Parteien ist nicht zu entnehmen,

daß der durch ein vom Kläger ausgewähltes Malerfachgeschäft zu erstellenden

Kostenvoranschlag ohne weiteres verbindlich und jeglicher Nachprüfung durch

das Gericht entzogen sein sollte. Auch ist die Möglichkeit einer kostengünstige-

ren Endrenovierung in Eigenarbeit der Beklagten durch die Klausel in § 4 Ziff. 6

Abs. 2 des Mietvertrages nicht ausgeschlossen worden. Die Klausel verstößt

daher nicht gegen das AGB-Gesetz und ist auch als Formularklausel wirksam.

Entgegen der in der Revisionserwiderung vertretenen Auffassung ver-

stößt auch die formularmäßige Regelung des § 13 nicht gegen das Transpa-

renzgebot, nach welchem der Verwender von Allgemeinen Geschäftsbedingun-

gen verpflichtet ist, die Rechte und Pflichten seines Vertragspartners möglichst

klar und durchschaubar darzustellen. Das Transparenzgebot darf den AGB-

Verwender nicht überfordern. Die Verpflichtung, den Klauselinhalt klar und ver-

ständlich zu formulieren, besteht nur im Rahmen des Möglichen. Gerade bei

der Formulierung von Schönheitsreparaturklauseln treten erhebliche Schwierig-

keiten auf, die verschiedenen tatsächlichen und rechtlichen Umstände und die

vorhandenen Kombinationsmöglichkeiten zu erfassen (vgl. Senat, Urteil vom

3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 unter III 3). Eine Formularklau-

sel, die den Mieter je nach dem Grad der Abnutzung zur anteiligen Kostentra-

gung entsprechend der abgewohnten Mietzeit verpflichtet, ist deshalb wirksam

(vgl. BGHZ 105, 71 ff.).

2. Zu Unrecht ist das Berufungsgericht jedoch der Ansicht, daß die Vor-

aussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB a.F. nicht erfüllt seien.

Es kann dabei dahinstehen, ob der Kläger die Beklagten bereits mit dem

Schreiben vom 2. Dezember 2000 in Verzug gesetzt hat. Der Kläger hat die

Beklagten jedenfalls durch sein Schreiben vom 15. Februar 2001 rechtswirksam

gemahnt, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Eine Mahnung ist eine ge-

schäftsähnliche Handlung. Sie unterliegt nach ihrer rechtlichen Struktur im we-

sentlichen denselben Regeln wie Willenserklärungen. Die tatrichterliche Ausle-

gung einer Willenserklärung unterliegt im Revisionsverfahren zwar nur der ein-

geschränkten Überprüfung darauf, ob gesetzliche Auslegungsregeln, Denkge-

setze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff au-

ßer acht gelassen wurde (Senat, Urteil vom 29. März 2000 - VIII ZR 297/98,

WM 2000, 1289 unter II 2 a). Dies ist aber hier der Fall.

Das Berufungsgericht hat in seinem Urteil wesentlichen Auslegungsstoff

unberücksichtigt gelassen. Das Berufungsgericht hat nicht berücksichtigt, daß

der Kläger in seinem Schreiben vom 15. Februar 2001 ausgeführt hat:

"Ich möchte Ihnen dennoch noch einmal Gelegenheit geben, die Schönheitsreparaturen und andere Mangelbeseitigungen fachge- recht auszuführen. Ich setze Ihnen hierfür eine Frist bis zum Sonn- tag, dem 11. März 2001. Sollten Sie bis zum Ablauf dieser Frist die Schönheitsreparaturen und sonstigen Mangelbeseitigungen nicht fachgerecht durchgeführt haben, lehne ich die Ausführung der Schönheitsreparaturen und sonstigen Mangelbeseitigungen durch Sie ab und werde Sie auf Schadensersatz wegen Nichterfül- lung verklagen."

Das Berufungsgericht hat weiter unberücksichtigt gelassen, daß der Klä-

ger in dem Schreiben vom 15. Februar 2001 im Anschluß an die eindringliche

Bitte, die Schönheitsreparaturen und sonstigen Mangelbeseitigungen selbst

noch vor Fristablauf vorzunehmen, weiter angemerkt hat:

"Ich möchte die Einreichung einer Klage vermeiden. Für Sie ist es wesentlich preisgünstiger, wenn Sie die Arbeiten selbst ausführen - natürlich fachgerecht -, als wenn es bei der Klage um das Ko- stenangebot einer Firma geht."

Der Kläger hat damit in dem Schreiben vom 15. Februar 2001 unmißver-

ständlich zum Ausdruck gebracht, daß er die Leistung von Schönheitsreparatu-

ren durch die Beklagten verlangt hat.

Mit seinem Schreiben vom 15. Februar 2001 hat der Kläger zugleich die

Nachfristsetzung, verbunden mit einer Ablehnungsandrohung, ausgesprochen.

Daß diese mit der den Verzug begründenden Mahnung in einem Schriftstück

enthalten sein kann, ist ständige Rechtsprechung (RGZ 50, 255, 262; Senat,

Urteil vom 10. Januar 1990 - VIII ZR 337/88, NJW-RR 1990, 442 unter II 2 d).

§ 326 Abs. 1 BGB a.F. verlangt nicht die Setzung zweier Fristen, insbe-

sondere nicht die Setzung einer mit einer Ablehnungsandrohung verbundenen

Nachfrist, die später als eine erste Frist enden muß. Vielmehr verlangt § 326

Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. nur, daß einem Schuldner, der sich in Verzug befindet,

eine Frist gesetzt wird, die mit der Erklärung verbunden ist, daß der Gläubiger

die Annahme der Leistung nach dem Ablauf der Frist ablehnen werde. Diese

Fristsetzung nebst Ablehnungsandrohung ist in dem Schreiben des Klägers an

die Beklagten vom 15. Februar 2001 klar zum Ausdruck gekommen.

Diese Auslegung kann der erkennende Senat auch selbst vornehmen, da

keine weiteren Tatsachenfeststellungen zu treffen sind (BGH, Urteil vom 3. April

2000 - II ZR 194/98, WM 2000, 1195 unter I 2 c).

III.

Auf die Revision des Klägers ist deshalb das Berufungsurteil aufzuheben

und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1

ZPO). Zu einer eigenen Sachentscheidung ist der Senat nicht in der Lage, weil

es weiterer tatrichterlicher Feststellungen zur Höhe des Schadensersatzes be-

darf.

Dr. Deppert

Dr. Beyer

Ball

Dr. Leimert

Dr. Frellesen