BGH Urteil vom 10.10.2008 – V ZR 175/07
V. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
Verkündet am: 10. Oktober 2008 Weschenfelder Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
BGB § 276 Fb (Verschulden bei den Vertragsverhandlungen)
Dass der Verkäufer von Wohnungs- oder Teileigentum eine Mietgarantie übernimmt,
lässt seine Verpflichtung nicht entfallen, den Käufer darüber aufzuklären, dass das
zur Vermögensbildung bestimmte Kaufobjekt leer steht und nicht vermietet ist.
BGH, Urteil vom 10. Oktober 2008 - V ZR 175/07 - OLG Hamm
LG Essen
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 10. Oktober 2008 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den
Richter Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und
Dr. Roth
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des
22. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom
18. Juni 2007 aufgehoben.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der
16. Zivilkammer des Landgerichts Essen
vom
19. Oktober 2006 wird zurückgewiesen.
Die Beklagten tragen die Kosten der Rechtsmittelver-
fahren.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Beklagten sind Gesellschafter der L. GbR (Ge-
sellschaft). Die Gesellschaft erwarb 1994 ein bebautes Grundstück in D.,
um dieses nach Teilung gemäß § 8 WEG als Wohnungs- bzw. Teileigentum
weiterzuverkaufen. Mit Notarvertrag vom 17. November 1994 kauften der Klä-
ger und seine Lebensgefährtin für 176.000 DM eine der Eigentumswohnungen
und eine Garage. Zum Abschluss des Kaufvertrags kam es, nachdem die Her-
ren D. und H. dem Kläger und seiner Lebensgefährtin eine Be-
rechnung vorgelegt hatten, nach welcher die Miete für die Wohnung monatlich
556 DM, die Miete für die Garage monatlich 420 DM, die Belastung durch den
Kauf bei vollständiger Finanzierung nach Steuern monatlich 68,10 DM betrage
und die Gesellschaft auf die Dauer von drei Jahren die Mieten garantiere.
Der Kaufpreis wurde von der C. AG (C. ) finan-
ziert. Die Gesellschaft verwaltete Wohnung und Garage für den Kläger und sei-
ne Lebensgefährtin. Sie garantierte auf die Dauer von drei Jahren die Zahlung
der Mieten für Wohnung und Garage und überwies nach Abzug von Instandhal-
tungs- und Verwaltungskosten an den Kläger und seine Lebensgefährtin monat-
lich 910 DM. Zins und Tilgung auf die von der C. gewährten Darlehen
leistete der Kläger allein.
Tatsächlich war die Garage in der Vergangenheit für monatlich 420 DM
als Lager vermietet gewesen. Das Mietverhältnis war seit September 1994 be-
endet. Bei Abschluss des Kaufvertrags stand die Garage leer. Ihre Vermietung
für monatlich 420 DM gelang nicht mehr.
Nach Ablauf der Garantiezeit war der Kläger nicht mehr in der Lage, die
bei der C. aufgenommenen Darlehen zu bedienen und seine Ver-
pflichtungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft zu erfüllen. Wohnung und
Garage wurden zwangsversteigert. Der Erlös reichte nicht aus, die zum Erwerb
aufgenommenen Darlehen vollständig zurückzuführen und die Belastungen und
Kosten zu decken, die dem Kläger im Zusammenhang mit dem Kauf entstan-
den waren.
Der Kläger hat geltend gemacht, seine Belastung aus dem Kauf habe
von Anfang an den Betrag von monatlich 68,10 DM überstiegen. Der vereinbar-
te Kaufpreis sei sittenwidrig überhöht, die Gesellschaft habe ihn durch D.
und H. fehlerhaft beraten und den Leerstand der Garage bei den Ver-
tragsverhandlungen verschwiegen. Er hat beantragt, die Beklagten gesamt-
schuldnerisch zu verurteilen, ihn von seinen Verpflichtungen gegenüber der
C. und der Wohnungseigentümergemeinschaft freizustellen,
25.097,47 € Schadensersatz zuzüglich Zinsen an ihn zu bezahlen und festzu-
stellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet seien, ihm die
Schäden zu ersetzen, die ihm aus dem Abschluss des Kaufvertrags künftig ent-
stünden.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat
sie auf die Berufung der Beklagten abgewiesen. Mit der von dem Senat zuge-
lassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des landgerichtli-
chen Urteils.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht verneint die geltend gemachten Ansprüche. Dass
der vereinbarte Kaufpreis sittenwidrig überhöht sei, könne ebenso wenig fest-
gestellt werden wie das Zustandekommen eines Beratungsvertrages zwischen
den Parteien. Die dem Kläger und seiner Lebensgefährtin übergebene Muster-
berechnung habe nicht auf Angaben zu der tatsächlichen Steuerbelastung be-
ruht und sei ausdrücklich als unverbindlicher Finanzierungsvorschlag bezeich-
net gewesen. Die geltend gemachten Ansprüche seien auch nicht unter dem
Gesichtspunkt des Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen begründet. Im
Hinblick auf die übernommene Garantie habe die Gesellschaft den Kläger und
seine Lebensgefährtin ohne besondere Frage nicht über den Leerstand der Ga-
rage aufklären müssen.
II.
Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.
1. Auf die Angriffe der Revision gegen die Verneinung des Zustande-
kommens eines Beratungsvertrags zwischen dem Kläger und seiner Lebensge-
fährtin einerseits und der Gesellschaft andererseits durch das Berufungsgericht
kommt es nicht an. Die von dem Kläger geltend gemachten Ansprüche sind
schon unter dem Gesichtspunkt der schuldhaften Verletzung der Pflichten der
Gesellschaft bei den Vertragsverhandlungen begründet, für die die Beklagten
entsprechend § 128 Satz 1 HGB einzustehen haben.
2. a) Im Rahmen von Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien ent-
gegengesetzte Interessen verfolgen, besteht für jeden Vertragspartner die
Pflicht, den jeweils anderen über solche Umstände aufzuklären, die den Ver-
tragszweck vereiteln können und für den Entschluss zum Abschluss des Ver-
trags von wesentlicher Bedeutung sind, sofern die Mitteilung nach der Ver-
kehrsauffassung erwartet werden kann (st. Rspr., vgl. Senat, Urt. v. 2. März
1979, V ZR 157/77, NJW 1979, 2243; Urt. v. 25. Juni 1982, V ZR 143/81,
WM 1982, 960, 961; Urt. v. 26. Januar 1996, V ZR 42/94, NJW-RR 1996, 690;
Urt. v. 19. Mai 2006, V ZR 264/05, NJW 2006, 3139, 3141, insoweit in BGHZ
168, 35 ff. nicht wiedergegeben). Ebenso besteht die Pflicht, dem Vertragspart-
ner keine Umstände vorzuspiegeln, die für dessen Entscheidung wesentlich
sein können, in Wirklichkeit jedoch nicht vorliegen (Senat, Urt. v. 24. November
1995, V ZR 40/94, NJW 1996, 451, 452). Ein zur Darstellung der Belastung aus
dem Kauf von Wohnungs- und Teileigentum zur Vermögensbildung bestimmtes
Berechnungsbeispiel ist dazu bestimmt, in dem Umworbenen den Entschluss
zum Kauf zu erwecken oder zu bestärken. Die in dem Beispiel angegebenen
Mieten bilden die Grundlage der Berechnung. Der Gedanke, dass diese tat-
sächlich nicht erzielt werden, liegt für den Kaufinteressenten fern. Für ihn er-
scheint als selbstverständlich, dass die Angaben des Verkäufers zu der oder
den erzielten Mieten zutreffend sind. Verhält es sich so nicht, muss der Verkäu-
fer daher auch ohne Frage hierüber aufklären.
b) Daran ändert sich nicht dadurch etwas, dass die Angaben zu den
Mieterlösen Bestandteil eines "unverbindlichen Finanzierungsvorschlags" sind
und der Verkäufer das Risiko des Ausbleibens von Mietzahlungen durch den
Abschluss eines Garantievertrags zeitweilig übernimmt. Bei vollständiger Finan-
zierung des Kaufpreises kann der Erwerb von Immobilieneigentum allenfalls
dann zu wirtschaftlichem Erfolg führen, wenn ein nachhaltiges Leerstandsrisiko
nicht besteht. So verhält es sich von vornherein nicht, wenn das Kaufobjekt
oder wesentliche Teile von diesem - wie hier die Garage - schon bei Abschluss
des Kaufvertrags nicht zu den in den Verhandlungen angegebenen Konditionen
vermietet sind. Die Bezeichnung eines Berechnungsbeispiels als "unverbind-
lich" ändert hieran nichts. Der Verkäufer erweckt durch die Übergabe des Bei-
spiels die Annahme, die in diesem angegebenen Mieten würden erzielt. Der
Käufer muss zwar damit rechnen, das Risiko eines künftigen Leerstands zu tra-
gen. Er kann und braucht jedoch nicht davon auszugehen, dass er nicht nur
dieses Risiko trägt, sondern sein Erwerb von Anfang nicht mehr als eine Speku-
lation auf eine künftige Vermietbarkeit zu den von dem Verkäufer in den Kauf-
vertragsverhandlungen angegebenen Konditionen bedeutet.
c) Das gilt auch dann, wenn der Verkäufer das Leerstandsrisiko durch
die Vereinbarung einer Garantie zeitlich beschränkt übernimmt. Eine auf die
Dauer von drei Jahren befristete Garantie stellt bei einer vollständigen Finanzie-
rung des Kaufpreises keine nachhaltige Sicherung des Käufers dar, die den
Verkäufer von der Verpflichtung zur Aufklärung über die tatsächlichen Umstän-
de der Vermietung befreien könnte (vgl. BGH, Urt. v. 15. Juni 2000, III ZR
305/98, ZfIR 2000, 606, 607). So liegt es insbesondere, wenn sich die angeb-
lich erzielte Miete wie im vorliegenden Fall auf einen ungewöhnlich hohen Be-
trag beläuft.
d) Auf die in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat von den Be-
klagten aufgeworfene Frage, ob es der Gesellschaft gemäß § 278 Satz 1 BGB
zuzurechnen ist, dass D. und H. die gebotene Aufklärung über den
Leerstand der Garage unterlassen haben, kommt es nicht an. Die Pflicht zur
Aufklärung traf die Gesellschaft. Der Vorwurf, die Aufklärung pflichtwidrig unter-
lassen zu haben, entfiele nicht, wenn sich die Gesellschaft zur Werbung des
Klägers und seiner Lebensgefährtin nicht der Tätigkeit von D. und
H. als Verhandlungsgehilfen bedient hätte.
e) Dass der Kläger und seine Lebensgefährtin bei Aufklärung über den
Leerstand der Garage den Vertrag vom 17. November 1994 nicht abgeschlos-
sen hätten, ergibt sich schon daraus, dass der Kaufpreis vollständig finanziert
wurde und der Kläger zur Bedienung seiner Darlehensverpflichtungen darauf
angewiesen war, die für die Garage angegebene Miete dauerhaft zu erhalten.
Dass der Kläger durch den Abschluss des Kaufvertrags und die durch diesen
bedingte Notwendigkeit zur Darlehensaufnahme nachhaltig in seiner wirtschaft-
lichen Dispositionsfreiheit beeinträchtigt wurde und schon deshalb unabhängig
von der Höhe des vereinbarten Kaufpreises und dem Wert des Wohnungs- und
Teileigentums durch den Abschluss des Kaufvertrags einen Schaden erlitten
hat (vgl. Senat, Urt. v. 30. März 2007, V ZR 89/06, ZfIR 2007, 797, 798), ist of-
fensichtlich und wird von den Beklagten auch nicht in Abrede gestellt. Die Ge-
sellschaft und damit die Beklagten schulden dem Kläger als Ersatz Freistellung
von den im Zusammenhang mit dem Kauf der Wohnung und der Garage gegen
den Kläger begründeten Forderungen, den von dem Landgericht erkannten Be-
trag nebst Zinsen und den Ersatz derjenigen Schäden, die dem Kläger durch
den Abschluss des Kaufvertrags noch entstehen.
III.
Krüger Klein Stresemann
Czub Roth
Vorinstanzen:
LG Essen, Entscheidung vom 19.10.2006 - 16 O 239/04 -
OLG Hamm, Entscheidung vom 18.06.2007 - 22 U 8/07 -