BGH Urteil vom 02.03.2009 – II ZR 266/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 2. März 2009 Vondrasek Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

II ZR 266/07

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 280 Abs.1; ZPO § 286 F

Es besteht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die unrichtige Darstellung der

Lage des Grundstücks oder des Bodenwerts im Prospekt für die Entscheidung, ei-

nem geschlossenen Immobilienfonds beizutreten, wegen der Auswirkungen auf die

Vermietbarkeit und die Höhe des Mietzinses ursächlich ist.

BGH, Urteil vom 2. März 2009 - II ZR 266/07 - OLG Düsseldorf

LG Düsseldorf

Der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Ver-

handlung vom 2. März 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Goette

und die Richter Dr. Kurzwelly, Kraemer, Dr. Reichart und Dr. Drescher

für Recht erkannt:

Auf die Revisionen der Kläger wird das Urteil des 6. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 8. November 2007 auf-

gehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entschei-

dung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an den

17. Senat des Berufungsgerichts zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Kläger erklärten am 3. Dezember 1997 ihren Beitritt zum Immobilien-

fonds "B.

KG" und leisteten eine Kommanditeinlage in Höhe von

400.000,00 DM. Der Beklagte nahm den Beitritt der Kläger als Treuhänder an.

Er wirkte bei der Erstellung des Emissionsprospekts und beim Abschluss der

Verträge mit, war Gründungsgesellschafter des Fonds sowie Treuhandkom-

manditist. Der Fonds erwarb ein mit einem Wohngebäude bebautes Grundstück

in W. und ein mit einem Bürogebäude bebautes Grundstück

in B. , das langfristig vermietet war. Die B. -Bau GmbH gab für beide

Grundstücke eine befristete Mietgarantie ab. Das Grundstück in B. war im

Prospekt mit der richtigen Anschrift angegeben, seine Lage auf einer Plan-

skizze falsch eingezeichnet. Die Kläger haben vom Beklagten wegen unrichti-

ger Angaben der Lage des Grundstücks bei B. und des Werts für Grund

und Boden des Grundstücks in W. die Rückabwicklung ihres

Beitritts verlangt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungsge-

richt die Berufung zurückgewiesen. Dagegen richten sich die vom erkennenden

Senat zugelassenen Revisionen der Kläger.

Die Revisionen haben Erfolg.

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt, der Kläger hafte als Gründungs-

gesellschafter und Treuhandkommanditist für unrichtige Prospektangaben aus

Verschulden bei Vertragsverhandlungen. Der Ersatzanspruch sei nach § 195

BGB a.F. i.V.m. Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB auch nicht verjährt. Die Kläger hät-

ten aber nicht schlüssig dargelegt, dass sie durch den Prospekt über wesentli-

che bzw. erhebliche Umstände, die für ihre Entschließung von Bedeutung ge-

wesen seien, fehlerhaft oder unvollständig informiert worden seien. Aufgrund

der Art der Immobilie, des mit dem langfristigen Mietvertrag für 15 Jahre festge-

legten Nutzungszwecks und der Mietgarantie sei der konkrete Standort des

Grundstücks bei Bremen von untergeordneter Bedeutung gewesen. Der Nut-

zungszweck habe zudem eher eine Stadtrandlage als eine Innenstadtlage vor-

gegeben. Aber selbst wenn der graphisch falsch dargestellte Standort als ein

wesentlicher Umstand für die Anlageentscheidung angesehen würde, fehle es

an der Ursächlichkeit des Fehlers für den Beitritt der Kläger. Sie könnten sich

auf die Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens nicht stützen, weil die Ver-

mutung nicht gelte, wenn mehrere Verhaltensvarianten in Frage kämen. Die

Kläger hätten selbst vorgetragen, dass sie den Emissionsprospekt von ihrem

Steuerberater und der D. Bank in B. hätten überprüfen lassen, dass

von dort keine Einwände erhoben worden seien und die Bank sogar erklärt ha-

be, sie könne kein mit diesen Konditionen und Sicherheiten vergleichbar gutes

Angebot unterbreiten. Eine gehörige Aufklärung hätte bei den Klägern daher

einen Entscheidungskonflikt ausgelöst, weil es vernünftigerweise nicht nur eine,

sondern mehrere Möglichkeiten aufklärungsrichtigen Verhaltens gegeben habe.

Das gelte auch für die von den Klägern behauptete falsche Angabe zum Bo-

denwert des Grundstücks in W. Zu ihren Gunsten gelte auch insoweit kei-

ne Kausalitätsvermutung, weil sie sich angesichts der sonstigen mit der Anlage

verbundenen Vorteile in einem Entscheidungskonflikt befunden hätten.

II. Dies hält in mehrfacher Hinsicht der revisionsrechtlichen Nachprüfung

nicht stand.

1. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht die Ursächlichkeit der un-

streitigen bzw. behaupteten Prospektmängel für die Anlageentscheidung ver-

neint, weil sich die Kläger in einem Entscheidungskonflikt befunden hätten und

die falsche Lageangabe für das Grundstück bei B. wegen der Mietgaran-

tie sowie der langfristigen Vermietung ohne Bedeutung sei.

a) Das Berufungsgericht hat verkannt, dass bei einer unrichtigen oder

unvollständigen Darstellung von für die Anlageentscheidung wesentlichen Um-

ständen eine tatsächliche Vermutung dafür besteht, dass die mangelhafte

Prospektdarstellung

für die Anlageentscheidung ursächlich war (st.Rspr.

BGHZ 79, 337, 346; Sen.Urt. v. 3. Dezember 2007 - II ZR 21/06, ZIP 2008, 412

Tz. 16; v. 21. März 2005 - II ZR 149/03, ZIP 2005, 763; v. 19. Juli 2004

- II ZR 354/02, ZIP 2004, 1706; v. 1. März 2004 - II ZR 88/02, ZIP 2004, 1104;

v. 15. Dezember 2003 - II ZR 244/01, ZIP 2004, 312; v. 14. Juli 2003

- II ZR 202/02, ZIP 2003, 1651). Durch unzutreffende oder unvollständige In-

formationen des Prospekts wird in das Recht des Anlegers eingegriffen, in ei-

gener Entscheidung und Abwägung des Für und Wider darüber zu befinden, ob

er in das Projekt investieren will oder nicht. Das Bestehen von Handlungsvari-

anten ist nicht geeignet, diese auf der Lebenserfahrung beruhende tatsächliche

Vermutung für die Ursächlichkeit fehlerhafter Prospektdarstellungen für die An-

lageentscheidung bei Immobilien zu entkräften, bei denen es in der Regel vor-

dringlich um Sicherheit, Rentabilität und Inflationsschutz geht (BGH, Urt. v.

9. Februar 2006 - III ZR 20/05, ZIP 2006, 568). Eine Ausnahme kommt allen-

falls bei - hier nicht vorliegenden - von vornherein spekulativen Geschäften in

Betracht, bei denen es nur um das Maß der Sicherheit geht (vgl. BGHZ 160, 58,

66). Die Annahme des Berufungsgerichts, die Kläger hätten sich wegen der

Einschätzung der D. Bank, kein mit den Konditionen und Sicherheiten

des Fonds vergleichbar gutes Angebot machen zu können, in einem Entschei-

dungskonflikt befunden, beruht außerdem auf einem Denkfehler. Es hat ver-

kannt, dass diese Bewertung auf den Angaben im Prospekt beruht, die die

D. Bank für richtig gehalten hat, während zumindest zu unterstellen ist,

dass sie nicht zutreffen.

b) Zu Unrecht ist das Berufungsgericht auch davon ausgegangen, dass

die falsche Angabe zur Lage des Grundstücks bei B. kein für die Anlage-

entscheidung wesentlicher Umstand gewesen sei, weil eine Mietgarantie abge-

geben und das Grundstück langfristig vermietet worden sei. Die Lage ist ein für

die Bewertung einer Immobilie maßgebender Umstand, weil sie sich auf den

Vermietungserfolg auswirkt. Daran ändern weder die hier gegebene Mietgaran-

tie noch der Umstand etwas, dass ein langfristiger Mietvertrag geschlossen

worden ist. Eine befristete Mietgarantie ist keine nachhaltige Sicherung des Er-

werbers, die von der Verpflichtung zur Aufklärung über die tatsächlichen Um-

stände der Vermietung und der erzielbaren Miete befreit (vgl. BGH Urt. v.

10. Oktober 2008 - V ZR 175/07, NJW 2008, 3699; Urt. v. 15. Juni 2000

- III ZR 305/98, ZIP 2000, 1392). Sie kann - was allgemein bekannt ist und ge-

rade bei Anlagemodellen immer wieder deutlich wird - infolge wirtschaftlicher

Schwierigkeiten des Vertragspartners jederzeit ausfallen. Ebenso kann sich

schnell erweisen, dass der langfristige Mieter seinen Verpflichtungen nicht

nachkommen kann, weil er seine wirtschaftlichen Aussichten falsch einge-

schätzt hat. Sowohl für die Möglichkeit der Wiedervermietung als solche als

auch für den erzielbaren Mietzins gewinnt die Lage des Grundstücks dann ent-

scheidende Bedeutung.

c) Das Urteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig.

Das Berufungsgericht ist zu Recht und von der Revisionserwiderung nicht an-

gegriffen davon ausgegangen, dass eine Haftung des Beklagten aus vorver-

traglichem Verschulden in Betracht kommt, weil er Gründungsgesellschafter ist,

und dass der Schadensersatzanspruch nicht verjährt ist.

2. Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, weil sie

noch nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der Beklag-

te kann die tatsächliche Vermutung, dass eine fehlerhafte Prospektdarstellung

für die Anlageentscheidung ursächlich war, widerlegen (vgl. Sen.Urt. v.

3. Dezember 2007 - II ZR 21/06, ZIP 2008, 412 Tz. 16). Die Vermutung ist

grundsätzlich erschüttert, wenn dem Anleger der Prospektmangel beim Beitritt

bekannt ist. Der Beklagte hat behauptet, die tatsächliche Lage des Grundstücks

sei den Klägern bei ihrem Beitritt bekannt gewesen, weil sie es besichtigt hät-

ten. Den dazu angebotenen Beweis hat das Berufungsgericht - von seinem

Rechtsstandpunkt aus konsequent - bisher nicht erhoben. Die Ursächlichkeit

eines Prospektfehlers für die Anlageentscheidung kann nach der Lebenserfah-

rung auch fehlen, wenn er für die Werthaltigkeit des Anlageobjekts objektiv kei-

ne Bedeutung hat (Senat BGHZ 123, 106, 114). Der Beklagte hat sich darauf

berufen, der falsche Lageplan sei für die Grundstücksbewertung belanglos, weil

die tatsächliche Lage der eingezeichneten Lage mindestens gleichwertig sei.

Auch dazu hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen.

Sollte das Berufungsgericht wieder zu dem Ergebnis gelangen, dass die

falsche Lagezeichnung für die Anlageentscheidung nicht ursächlich war, ist der

Behauptung der Kläger nachzugehen, der Prospekt sei auch hinsichtlich der

Wertangabe für das Grundstück in W. falsch; im Übrigen ha-

ben die Parteien Gelegenheit, ihr Vorbringen zu den unterbliebenen Verlustzu-

weisungen zu ergänzen und zu konkretisieren.

Goette Kurzwelly Kraemer

Reichart Drescher

Vorinstanzen:

LG Düsseldorf, Entscheidung vom 26.09.2006 - 10 O 96/05 -

OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 08.11.2007 - I-6 U 216/06 -