BGH Urteil vom 30.03.2007 – V ZR 89/06

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

V ZR 89/06

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 30. März 2007 Langendörfer-Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB §§ 675, 433

a) Dass die wirtschaftlichen Folgen eines Kaufs der Erwartung des Käufers nicht ent- sprechen, führt allein nicht zu einem Anspruch des Käufers gegen den Verkäufer auf Rückabwicklung des Vertrags.

b) Ein Anspruch wegen der Verletzung vorvertraglicher Pflichten oder wegen Verlet- zung von Pflichten aus einem selbständigen Beratungsvertrag kann auf die Frei- stellung von den Pflichten aus dem Kaufvertrag gegen Rückübertragung des Kaufgegenstands gerichtet werden, wenn dem Käufer durch die Pflichtverletzung ein Vermögensschaden entstanden ist.

BGH, Urt. v. 30. März 2007 - V ZR 89/06 - OLG Dresden

LG Dresden

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 30. März 2007 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die

Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 11. Zi-

vilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 8. März

2006 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum

Nachteil der Beklagten erkannt worden ist.

In diesem Umfang wird der Rechtsstreit zur neuen Ver-

handlung und Entscheidung, auch über die Kosten des

Revisionsverfahrens, an den 14. Zivilsenat des Beru-

fungsgerichts zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Mit Notarvertrag vom 29. September 1998 kaufte der Kläger von der Be-

klagten eine Eigentumswohnung in L. . Er macht geltend, die Beklagte ha-

be sich zum Vertrieb der Wohnung der Firma C. bedient,

die wiederum die Herren W. und H. mit dem Vertrieb beauftragt ha-

be. W. und H. hätten ihn dadurch zum Vertragsabschluss veranlasst,

dass sie ihm eine Modellrechnung vorgelegt hätten, nach welcher er ohne Ein-

satz von Eigenkapital die Wohnung nach Steuern mit einer monatlichen Belas-

tung von weniger als 50 DM erwerben könne. Tatsächlich sei seine laufende

Belastung weit höher.

Der Kläger verlangt von der Beklagten nach näherer Maßgabe Ersatz

seiner Aufwendungen für den Kauf der Wohnung gegen deren Rückübertra-

gung. Das Landgericht hat die Behauptung einer fehlerhaften Darstellung der

monatlichen Belastung des Klägers durch den Erwerb der Wohnung für nicht

erwiesen angesehen und die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat ihr

im Wesentlichen stattgegeben. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision

erstrebt die Beklagte die vollständige Zurückweisung der Berufung des Klägers.

I.

Das Berufungsgericht hält die Klage für im Wesentlichen begründet. Es

meint, der Kläger habe die Wohnung in der Erwartung erworben, hierfür weni-

ger als 50 DM pro Monat aus seinem laufenden Einkommen aufwenden zu

müssen. Diese Erwartung sei unzutreffend gewesen; der für den Erwerb der

Wohnung monatliche Aufwand sei erheblich höher. Dass ein Betrag von weni-

ger als 50 DM pro Monat nicht ausreichte, die Wohnung zu erwerben, hätten

W. und H. gewusst. Ihr Wissen und Handeln habe sich die Beklagte

zurechnen zu lassen.

Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.

II.

Es fehlt schon an Festsstellungen zu einem Haftungstatbestand, den das

Berufungsgericht zudem noch nicht einmal konkret benennt.

Dass die wirtschaftlichen Folgen eines Kaufs der Erwartung des Käufers

nicht entsprechen, führt allein nicht zu einem Anspruch des Käufers gegen den

Verkäufer auf Rückabwicklung des Vertrags (MünchKomm-BGB/Westermann,

3. Aufl. § 433 Rdn. 62; Staudinger/Köhler, BGB [1995] Rdn. 134).

Werden Eigentumswohnungen aufgrund einer Beratung über die wirt-

schaftlichen Folgen des Erwerbs, insbesondere unter Einsatz von Berech-

nungsbeispielen, die die Auswirkungen des Erwerbs auf das von dem Käufer

zur Verfügung bleibende Einkommen unter Berücksichtigung steuerlicher Um-

stände zum Gegenstand haben, vertrieben, kann eine Verantwortlichkeit des

Verkäufers gegenüber dem Käufer nach den Grundsätzen des Verschuldens

bei Vertragsverhandlungen in Betracht kommen, wenn die Angaben des Ver-

käufers oder eines für diesen tätigen Verhandlungsgehilfen unrichtig sind (vgl.

Senat, BGHZ 114, 263, 266; Urt. v. 26. November 1997, V ZR 29/96, WM 1997,

2309). Darüber hinaus kann neben dem Kaufvertrag ein Beratungsvertrag zwi-

schen dem Verkäufer und dem Käufer zustande kommen (st. Rechtspr., vgl.

Senat, BGHZ 140, 111, 115; 156, 371, 374; Urt. v. 20. November 1987, V ZR

66/86, WM 1987, 95, 96; v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021; v.

14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1813; v. 8. Oktober 2004, V ZR

18/04, NJW 2005, 820, 821; v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, WM 2005, 69,

70).

Ist dem Verkäufer die Unrichtigkeit seiner Angaben vorzuwerfen und er-

leidet der Käufer hierdurch einen Schaden, kann der Käufer wegen der Verlet-

zung der vorvertraglichen Pflichten des Verkäufers oder der Verletzung dessen

Pflichten als Berater als Ersatz die Freistellung von den Pflichten aus dem

Kaufvertrag gegen Rückübertragung der verkauften Wohnung verlangen (Se-

nat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1687; v. 8. Oktober

2004, V ZR 223/03, WM 2004, 2349, 2350). Ob dem Kläger ein Schaden ent-

standen ist, hat das Berufungsgericht ebenfalls nicht festgestellt. Der Umstand,

dass er bei vollständiger Information über die erforderlichen Aufwendung den

Vertrag nicht geschlossen hätte, begründet einen allein von § 123 BGB sankti-

onierten Angriff auf die Entschließungsfreiheit, belegt aber nicht die Entstehung

eines für einen Schadensersatzanspruch erforderlichen Vermögensschadens

(Senat, Urt. v. 26. September 1997, V ZR 29/96, NJW 1998, 302; v. 6. April

2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021; v. 19. Dezember 1997, V ZR 112/96,

NJW 1998, 898; v. 22. Dezember 1999, VIII ZR 111/99, NJW 2000, 1254; Krü-

ger, Festschrift Kohlhosser, 2004, S. 239 ff.). Der Schaden des Käufers muss

dabei nicht in einem Minderwert der Wohnung liegen. Für die Feststellung eines

Schadens reicht es vielmehr aus, dass der Käufer durch den Abschluss des

Kaufvertrags in seiner wirtschaftlichen Dispositionsfreiheit nachhaltig beein-

trächtigt wird (vgl. Senat, aaO).

Dass der Kläger im Hinblick auf die Höhe seiner monatlichen Belastun-

gen bei einem Kauf der Wohnung eine unzutreffende Erwartung hegte, wie es

das Berufungsgericht als unstreitig ansieht, bedeutet kein der Beklagten zure-

chenbares Fehlverhalten ihrer Vertriebsbeauftragten oder die Verletzung eines

Beratungsvertrags zwischen den Parteien. So verhält es sich nur, wenn die Er-

wartung des Klägers Folge einer unvollständigen oder fehlerhaften Beratung

war oder W. und H. die unzutreffende Erwartung des Klägers erkannt

haben oder erkennen mussten und es vorwerfbar unterlassen haben, den Irr-

tum des Beklagten zu korrigieren. Dass es sich so verhält, ist nicht festgestellt.

III.

Soweit die nachzuholenden Feststellungen nach den dargestellten

Grundsätzen dazu führen, die Voraussetzungen einer Verantwortlichkeit der

Beklagten gegenüber dem Kläger zu bejahen, gibt das angefochtene Urteil An-

lass darauf hinzuweisen, dass die Beklagte den Vortrag des Klägers bestritten

hat, der Kläger habe für seine "Finanzberatung" an die C.

Zahlungen geleistet. Fehlt es hieran, kann ein zum Ersatz verpflichtender Feh-

ler bei der Beratung des Klägers nicht daraus folgen, dass die Belastung des

Klägers durch den Kauf der Wohnung aus diesem Grund höher ist, als der Klä-

ger erwartet hat. Den Beweis der von der Beklagten bestrittenen Behauptung

hat der Kläger zu führen.

Der Beklagten obliegt es auch nicht, Überweisungsbelege vorzulegen

aus denen sich die Verwendung von der Firma C. verein-

nahmter Zahlungen des Klägers ergibt. Die Beklagte hat behauptet, Zahlungen

des Klägers an die C. seien zur Ablösung von dem Kläger

anderweit aufgenommener Darlehen verwendet worden, auf die er nach seiner

Selbstauskunft monatlich 480 DM zu zahlen gehabt habe. Hierzu hat das Beru-

fungsgericht dem Kläger aufgegeben, darzustellen, was aus den Darlehen ge-

worden sei. Dies hat der Kläger bisher unterlassen. Damit fehlt jeder Anlass,

von der Beklagten zur weiteren Substantiierung ihres Vortrags die Vorlage von

Belegen zu verlangen.

IV.

Das Verfahren des Berufungsgerichts und das angefochtene Urteil ge-

ben Anlass, von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch zu

machen.

Krüger Klein Lemke

Schmidt-Räntsch Roth

Vorinstanzen:

LG Dresden, Entscheidung vom 07.05.2004 - 13 O 1224/03 -

OLG Dresden, Entscheidung vom 08.03.2006 - 11 U 1105/04 -