BGH Beschluss vom 29.01.2009 – V ZR 109/08

BUNDESGERICHTSHOF

V ZR 109/08

vom

29. Januar 2009

in dem Rechtsstreit

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 29. Januar 2009 durch den

Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-

Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub

beschlossen:

Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Kläger wird das Urteil des

23. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 24. April 2008

aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwerde,

an den 11. Zivilsenat des Berufungsgerichts zurückverwiesen.

Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt

1.213.439,21 €.

I.

Die Kläger kauften von der V. Entwicklungsgesellschaft

mbH & Co. KG drei Eigentumswohnungen. Vor ihrer grundbuchlichen Absiche-

rung wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Verkäuferin eröff-

net. Der Insolvenzverwalter lehnte die Erfüllung der Kaufverträge ab. Er ver-

kaufte das sog. V. Quartier im Mai 2002 an die Beklagte. In Ziffer II § 6

des zwischen ihm und der Beklagten geschlossenen notariellen Kaufvertrages

heißt es:

"Wohnungseigentumsverkäufe

Der Insolvenzverwalter hat gegenüber sämtlichen Käufern von Wohnei- gentum die Nichterfüllung.… gewählt. Rückgaben sind größtenteils noch nicht erfolgt…. Ein Teil dieser Käufer wird den Wunsch äußern, mit dem Erwerber Verhandlungen mit dem Ziel eines neuen Vertragsabschlusses zu führen. In solchen Fällen ist der Erwerber verpflichtet, Kaufpreise nicht höher festzulegen als 80 % des ursprünglich beurkundeten Kauf- preises. Im Übrigen ist der Käufer in der Vertragsgestaltung im Rahmen billigen Ermessens frei. Insbesondere kann er Vereinbarungen zur Än- derung der dem jeweiligen Kaufvertrag zugrunde liegenden Teilungser- klärung sowie zur Einschränkung der Gewährleistung treffen… Vorste- hende Verpflichtungen des Erwerbers sind echter Vertrag zugunsten Dritter, also jeweils zugunsten des einzelnen Käufers."

Die Kläger verlangen von der Beklagten den Abschluss eines notariellen

Kaufvertrages über die ursprünglich erworbenen Eigentumswohnungen zu ma-

ximal 80 % des damals vereinbarten Kaufpreises. Das Landgericht hat die Kla-

ge abgewiesen. Die Berufung der Kläger ist erfolglos geblieben. Mit ihrer Nicht-

zulassungsbeschwerde verfolgen sie ihre Anträge weiter.

II.

Das angefochtene Urteil ist nach § 544 Abs. 7 ZPO aufzuheben, da das

Berufungsgericht den Anspruch der Kläger auf rechtliches Gehör (Art. 103

Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt hat.

1. Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots verstößt

gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet

(BVerfG NJW 2003, 1655). So liegt es hier in Bezug auf den von den Klägern

angebotenen Beweis zu den Gesprächen, die vor dem Verkauf des V.

Quartiers zwischen dem Insolvenzverwalter und der Beklagten im Hinblick auf

die Regelung in Ziffer II § 6 des Vertrages geführt worden sein sollen.

Nach dem von der Beschwerde aufgezeigten Vortrag der Kläger in den

Vorinstanzen war Bestandteil der Ausschreibung, mit der der Insolvenzverwal-

ter einen Käufer für das V. Quartier suchte, dass die Altkäufer das Recht

erhielten, die zunächst gekauften Wohnungen erneut zu erwerben. Hierüber sei

zwischen dem zuständigen Mitarbeiter des Insolvenzverwalters und dem Ge-

schäftsführer einer für die Beklagte tätigen Gesellschaft verhandelt worden,

wobei seitens der Beklagten zunächst sogar - auch schriftlich - angeboten wor-

den sei, die Altkäufer könnten "ihre" Wohnungen zu 75 % des ursprünglichen

Preises erwerben. In weiteren Gesprächen und noch einen Tag vor Abschluss

des Kaufvertrages sei besprochen worden, dass den Alterwerbern das verbind-

liche Recht zustehen solle, die Einheiten zu 80 % des ursprünglich vereinbarten

Kaufpreises zu erwerben. Trifft dieser Vortrag zu, kann kein vernünftiger Zweifel

bestehen, wie die Vertragsparteien die genannte Klausel verstanden haben.

Zugleich ginge dieses übereinstimmende Verständnis dem Wortlaut und jeder

anderen Auslegung der Vereinbarung vor (vgl. BGHZ 135, 269, 273; Senat, Urt.

v. 7. Dezember 2001, V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1039).

Einen nachvollziehbaren sachlichen Grund, warum dem Beweisangebot

nicht nachgegangen worden ist, enthält das angefochtene Urteil nicht. Dass das

Berufungsgericht den Begriff des Ankaufsrechts für unscharf hält und meint,

dieses könne "auch eine bloße Angebotspflicht einschließen", führt nicht dazu,

dass der Vortrag der Kläger unerheblich wäre. Der Grundsatz, dass ein über-

einstimmender Parteiwille dem Wortlaut und jeder anderweitigen Auslegung der

Vereinbarung vorgeht, gilt auch dann, wenn dieses Verständnis in der gewähl-

ten Formulierung keinen oder nur einen unvollkommenen Ausdruck gefunden

hat, wenn also die Parteien einen Begriff gewählt haben, der das Gewollte ob-

jektiv nicht umfasst. Es ist aber auch nicht nachvollziehbar, weshalb das Beru-

fungsgericht den Begriff des Ankaufsrechts als unscharf ansieht. Er stützte

nämlich auch dann den Rechtsstandpunkt der Kläger, wenn damit eine Ange-

botspflicht der Beklagten, also eine Verpflichtung, den Abschluss eines Kaufver-

trages anzubieten (§ 145 BGB), umschrieben werden sollte.

2. Der Fehler ist entscheidungserheblich.

a) Der Einwand der Beschwerdeerwiderung, das Berufungsgericht hätte

die Berufung der Kläger bereits als unzulässig zurückweisen müssen, weil sich

nicht mit hinreichender Sicherheit feststellen lasse, dass diese rechtzeitig be-

gründet worden sei, ist unbeachtlich. Zwar hat das Revisionsgericht den für die

Zulässigkeit der Berufung maßgeblichen Sachverhalt selbständig zu prüfen,

also unabhängig von der Beurteilung des Berufungsgerichts die für die Recht-

zeitigkeit der Berufungseinlegung maßgeblichen tatsächlichen Feststellungen

zu treffen (vgl. BGH, Urt. v. 24. April 2001, VI ZR 258/00, NJW 2001, 2722,

2723). Solche Feststellungen können allerdings nur innerhalb eines Revisions-

verfahrens, nicht dagegen im Rahmen des Verfahrens der Nichtzulassungsbe-

schwerde getroffen werden. Hat das Berufungsgericht - wie hier - die Berufung

für zulässig erachtet, ist davon, solange von dem Beschwerdeführer keine dar-

auf bezogenen Zulassungsgründe geltend gemacht werden, auch im Verfahren

der Nichtzulassungsbeschwerde auszugehen.

b) Um eine im Rahmen der Entscheidungserheblichkeit zu prüfende

Rechtsfrage handelt es sich dagegen bei dem Einwand der Beschwerdeerwide-

rung, die Klage sei unzulässig, weil die Kläger von der Beklagten bereits in ei-

nem früheren Rechtsstreit im Rahmen einer Widerklage verlangt hätten, ihnen

die drei ehemals gekauften Wohnungen zum Kauf anzubieten. Die Annahme

des Berufungsgerichts, das frühere Verfahren habe nicht zu einer der jetzigen

Klage entgegenstehenden rechtskräftigen Entscheidung über den Ankaufsan-

spruch der Kläger geführt, weil die Widerklage seinerzeit als unzulässig abge-

wiesen worden sei, lässt indessen keinen Rechtsfehler erkennen. Die Rechts-

kraft einer Entscheidung beschränkt sich auf die Rechtsfolge, die den Entschei-

dungssatz bildet. Bei klageabweisenden Urteilen ist Teil dieses Entscheidungs-

satzes der die Rechtsfolge bestimmende ausschlaggebende Abweisungsgrund;

dieser ist aus der Urteilsbegründung zu ermitteln (BGH, Urt. v. 24. Juni 1993, III

ZR 43/92, NJW 1993, 3204, 3205). Wurde der Rechtsstreit - wie hier der Vor-

prozess - durch einen Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO abgeschlossen, kann

sich der Abweisungsgrund auch aus den gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO zu

erteilenden Hinweisen ergeben (vgl. Zöller/Heßler, ZPO, 27. Aufl, § 522

Rdn. 40). Vorliegend lässt sich ihnen entnehmen, dass das Berufungsgericht

die gegen die Abweisung der Widerklage gerichtete Berufung der Kläger schon

im Hinblick auf die Unzulässigkeit der Widerklage als aussichtslos angesehen

hat. Die Rechtskraft der Entscheidung beschränkt sich deshalb auf diesen Ab-

weisungsgrund, also auf die genannte Begründung für die Unzulässigkeit der

Widerklage (vgl. BGH, Beschl. v. 12. Dezember 1990, VIII ZB 42/90, NJW

1991, 1116, 1117).

c) Die Entscheidungserheblichkeit der Verletzung des Anspruchs der

Kläger auf Gewährung rechtlichen Gehörs ist schließlich nicht deshalb zu ver-

neinen, weil das Berufungsgericht meint, hinsichtlich der Haupt- und Hilfsanträ-

ge zu 2 (Wohneinheiten 6 und 10) entfalle ein Anspruch der Kläger jedenfalls

wegen Treuwidrigkeit (§ 242 BGB). Diese Ausführungen können das angefoch-

tene Urteil nicht (teilweise) tragen, weil sie nicht erkennen lassen, welchem Teil

der Klage der Einwand aus § 242 BGB entgegenstehen soll. Einerseits sollen

die Haupt- und Hilfsanträge zu 2, mit denen die Kläger den Ankauf der Wohn-

einheiten Nr. 6 und 10 verlangen, wegen Treuwidrigkeit ausgeschlossen sein,

weil die Kläger insoweit "nicht mehr verhandelt" hätten; andererseits sollen die

Kläger ihr Interesse auf die Wohnung Nr. 6 beschränkt und nur noch insoweit

Verhandlungen geführt haben. Dieser Widerspruch wird auch durch den Hin-

weis der Beschwerdeerwiderung auf den Vortrag der Beklagten in ihrer Klage-

erwiderung nicht aufgelöst, wonach die Kläger in einem Telefonat vom 31. Juli

2002 erklärt haben sollen, nur an einem Erwerb der Einheiten S. 11

EG u. OG 1 (frühere Einheit Nr. 6.01 a) und S. 11 OG 2 und 3 (frü-

here Einheit Nr. 6.01 b) interessiert zu sein. Denn auch hierbei dürfte es sich

um die in dem Haupt- und Hilfsantrag zu 2 bezeichneten Wohnungen handeln.

3. Durch die Aufhebung des angefochtenen Urteils erhält das Berufungs-

gericht auch Gelegenheit, sein Verständnis der streitgegenständlichen Klausel

zu überprüfen.

Schon nach deren Wortlaut drängt es sich geradezu auf, dass den Alt-

käufern ein eigenes Ankaufsrecht eingeräumt werden sollte. Beschränkte sich

die Verpflichtung der Beklagten darauf, mit ihnen Verhandlungen ohne jegliche

Abschlussverpflichtung zu führen, bliebe die Festlegung eines die Altkäufer be-

günstigenden Ankaufspreises folgenlos. Es ist aber stets einem Verständnis der

Vorzug zu geben, bei dem sich die Regelung nicht ganz oder teilweise als sinn-

los erweist (vgl. Senat, Urt. v. 1. Oktober 1999, V ZR 168/98, NJW 1999, 3704,

3705; BGH, Urt. v. 7. März 2005, II ZR 194/03, NJW 2005, 2618). Eine bloße

Verhandlungspflicht der Beklagten ergibt, anders als das Berufungsgericht

meint, nicht etwa deshalb Sinn, weil den Klägern aus einer Verletzung dieser

Pflicht Schadensersatzansprüche erwachsen könnten. Das ist nämlich unzutref-

fend. Die Nichtzulassungsbeschwerde weist zu Recht darauf hin, dass das blo-

ße Führen von Vertragsverhandlungen den Klägern keinen Vorteil bringt, so

dass ihnen auch kein Schaden entsteht, wenn die Beklagte ihre Verhandlungs-

pflicht nicht erfüllt, sondern den Abschluss eines Vertrages sogleich ablehnt.

Auch ist nicht erkennbar, welches Interesse der Insolvenzverwalter ge-

habt haben sollte, die Beklagte mittels eines - ausdrücklich so bezeichneten -

echten Vertrags zugunsten Dritter dazu zu verpflichten, letztlich unverbindliche

Verhandlungen mit den Altkäufern zu führen. Enthält die Klausel dagegen ein

Ankaufsrecht, wäre sie geeignet, Schadenersatzansprüche der Altkäufer gegen

die Gemeinschuldnerin wegen der Nichterfüllung der ursprünglich geschlosse-

nen Verträge abzuwenden oder zu verringern. Dass sich die Beklagte in dem-

selben Vertrag verpflichtet hat, andere von der Gemeinschuldnerin abgeschlos-

sene Verträge unmittelbar zu übernehmen, stellt entgegen der Auffassung des

Berufungsgerichts keinen geeigneten Anknüpfungspunkt für eine abweichende

systematische Auslegung dar. Es ist ohne weiteres denkbar, dass die Beklagte

in bestimmte Verträge unbedingt, in andere Verträge dagegen nur nach näher

vereinbarten, in ihrer Bestimmtheit variierenden Maßgaben eintreten sollte.

Ein Ankaufsrecht der Alterwerber kann auch nicht mit der Begründung

verneint werden, dass Kaufpreis und Kaufgegenstand nicht hinreichend be-

stimmt seien. Aus der Verpflichtung der Beklagten, den Alterwerbern "ihre"

Wohnungen zu einem Preis von nicht mehr als 80 % des Ursprungspreises zu

verkaufen, folgt gegebenenfalls ein Anspruch der Kläger, die Wohnungen zu

80 % des früheren Kaufpreises zu erwerben. Dass es der Beklagten freisteht,

einen geringeren Preis zu verlangen, die Alterwerber also zu begünstigen,

nimmt der Regelung nicht die notwendige Bestimmtheit. Entsprechend verhält

es sich mit der Bestimmung des Kaufgegenstandes. Mögliche Abweichungen

von dem ursprünglichen Vertragsgegenstand sind, anders als das Berufungsge-

richt meint, nicht etwa ohne Einschränkung zulässig, sondern ausweislich der

Klausel von der Beklagten nach billigem Ermessen zu bestimmen und damit

rechtlich nachprüfbar (vgl. § 315 Abs. 3 Satz 2 BGB). Auch im Übrigen lässt

sich die Situation mit derjenigen bei Bestehen eines Vorvertrages vergleichen,

wenn sich die Vertragsparteien nicht über den Inhalt des noch abzuschließen-

den Hauptvertrages einigen können. Hierzu verweist der Senat auf sein Urteil

vom 12. Mai 2006 (V ZR 97/05, NJW 2006, 2843), das sich auch mit der Frage

des richtigen Klageantrages in einem solchen Fall befasst.

4. Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass aus der Zurückweisung

der Nichtzulassungsbeschwerde einer anderen Altkäuferin (Beschluss vom

9. Februar 2006, V ZR 128/05) kein Präjudiz für die Vertragsauslegung folgt.

Zwar hatte das damalige Berufungsgericht der streitgegenständlichen Klausel

ebenfalls kein Ankaufsrecht der Erwerberin entnommen. Hierauf kam es bei der

Entscheidung über die Nichtzulassungsbeschwerde aber nicht an. Die Erwerbe-

rin hatte nämlich ein Reihenhaus auf einem real geteilten Grundstück gekauft,

die (hiesige) Beklagte war jedoch nur bereit, das Haus in der Rechtsform des

Wohnungseigentums (erneut) an sie zu verkaufen. Die Altkäuferin vertrat dem-

gegenüber die Auffassung, einen Anspruch auf Erwerb von Realeigentum zu

haben. Die Hilfsbegründung des Berufungsgerichts, selbst wenn sich aus Ziffer

II § 6 ein Ankaufsrecht der Alterwerber ergebe, halte es sich jedenfalls im Rah-

men des der (hiesigen) Beklagten eingeräumten billigen Ermessens bei der

Vertragsgestaltung im Übrigen, wenn sie nur anbiete, das Reihenhaus in der

Rechtsform des Wohnungseigentums zu verkaufen, war selbständig tragend

und gab keine Veranlassung, die Revision zuzulassen.

Krüger

Lemke

Schmidt-Räntsch

Stresemann

Czub

Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 03.05.2007 - 33 O 299/06 - KG Berlin, Entscheidung vom 24.04.2008 - 23 U 95/07 -