BGH Urteil vom 25.09.2009 – V ZR 36/09

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

V ZR 36/09

URTEIL

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

Verkündet am: 25. September 2009 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB § 556 Abs. 3

Wird bei der Bestellung eines dinglichen Wohnungsrechts schuldrechtlich vereinbart,

dass der Berechtigte bestimmte Betriebskosten anteilig zu tragen und Vorauszahlun-

gen zu leisten hat, gelten für die Abrechnung über die Vorauszahlungen die Rege-

lungen in § 556 Abs. 3 BGB entsprechend.

BGH, Urteil vom 25. September 2009 - V ZR 36/09 LG Göttingen

AG Hann. Münden

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 25. September 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und

die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der

5. Zivilkammer des Landgerichts Göttingen vom 18. Februar 2009

aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Hann. Münden vom

5. August 2008 abgeändert:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere 633,98 €

nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins-

satz gemäß § 247 BGB seit dem 1. März 2008 zu zahlen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 15. November 1993 übertrug der

inzwischen verstorbene Vater des Beklagten diesem unentgeltlich seinen 1/3-

Miteigentumsanteil an einem Hausgrundstück. Der Beklagte räumte der Kläge-

rin, seiner Stiefmutter, ein lebenslängliches und unentgeltliches Wohnungsrecht

an der Einliegerwohnung im Souterrain des Hauses ein. Schuldrechtlich verein-

barten die Parteien, dass sich die Klägerin an den Betriebskosten nach näherer

Regelung zu beteiligen hat.

2

Für das Kalenderjahr 2006 erstellte der Beklagte am 21. November 2007

eine formell fehlerhafte und für die Klägerin nicht nachvollziehbare Betriebskos-

tenabrechnung. Den darin ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag von 1.084,24 €

bezahlte die Klägerin unter Vorbehalt. Da der Beklagte ihr die verlangten Ab-

rechnungsbelege nicht vorlegte, hat die Klägerin Klage auf Rückzahlung von

1.084,24 € erhoben. Der Beklagte hat im Laufe des Rechtsstreits eine neue

Betriebskostenabrechnung erstellt, nach welcher die Klägerin einen Betrag von

633,94 € nachzahlen muss. In Höhe der Differenz von 450,26 € zu der Zahlung

der Klägerin hat der Beklagte die Klageforderung anerkannt. Das Amtsgericht

hat ihn entsprechend zur Rückzahlung verurteilt und die weitergehende Klage

abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist erfolglos geblieben.

3

Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückwei-

sung der Beklagte beantragt, verfolgt die Klägerin ihren auf Verurteilung des

Beklagten zur Zahlung weiterer 633,94 € nebst Zinsen gerichteten Klageantrag

weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

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Nach Ansicht des Berufungsgerichts hat der Beklagte die in § 556 Abs. 3

Satz 2 und 3 BGB für den Ausschluss von Nachforderungen von Betriebskosten

bestimmte Frist von zwölf Monaten nicht eingehalten, weil die fehlerhafte Ab-

rechnung vom 21. November 2007 die Frist nicht unterbrochen habe. Dennoch

könne die Klägerin den von ihr zu viel gezahlten Betrag nicht zurückverlangen;

denn die Zwölf-Monats-Frist gelte nur für Wohnraummietverhältnisse und nicht,

auch nicht entsprechend, für das Wohnungsrecht. Es fehle sowohl an einer

planwidrigen Regelungslücke im Gesetz als auch an einer vergleichbaren Inter-

essenlage zwischen der Wohnraummiete und dem Wohnungsrecht.

II.

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Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Klägerin hat einen An-

spruch auf Rückzahlung von 633,98 € nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB,

weil ihre Zahlung an den Beklagten ohne Rechtsgrund erfolgte; denn der Be-

klagte hat seinen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten nach § 556

Abs. 3 Satz 3 BGB analog verloren, weil er nicht innerhalb der in § 556 Abs. 3

Satz 2 BGB festgelegten Frist ordnungsgemäß über die Betriebskostenvoraus-

zahlungen der Klägerin abgerechnet hat (vgl. BGH, Urt. v. 18. Januar 2006,

VIII ZR 94/05, NJW 2006, 903 f.).

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1. Der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, mit der Betriebskostenab-

rechnung vom 21. November 2007 habe der Beklagte die Abrechnungsfrist

nicht gewahrt, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Die Abrechnung ist formell

unwirksam, weil sie die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositio-

nen nicht erkennen lässt (vgl. BGH, Urt. v. 19. November 2008, VIII ZR 295/07,

NJW 2009, 283 f.). Eine solche Abrechnung wahrt die Abrechnungsfrist nach

§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht (BGH, Urt. v. 17. November 2004, VIII ZR

115/04, NJW 2005, 219 f.). Somit ist die von dem Prozessbevollmächtigten der

Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erhobene Gegenrüge

unbegründet, mit der er dem Berufungsgericht vorgeworfen hat, zu Unrecht

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nicht berücksichtigt zu haben, dass der Beklagte den nicht fristgerechten Zu-

gang der Abrechnung bestritten habe. Die im Laufe des Rechtsstreits vorgeleg-

te Abrechnung wurde nach Fristablauf erstellt.

2. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die direkte

Anwendung der Regelung in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausscheidet, weil sie nur

auf Wohnraummietverhältnisse Anwendung findet. Dies greift die Revision nicht

an.

3. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch die entsprechende An-

wendung der Vorschrift abgelehnt.

a) Fehlerhaft ist bereits der Ausgangspunkt seiner Überlegungen, den

die Revisionserwiderung übernimmt. Denn bei der Abwägung, ob eine Analogie

möglich ist, stellt das Berufungsgericht dem Wohnraummietverhältnis, für das

die Vorschrift des § 556 Abs. 3 BGB gilt, lediglich das dingliche Wohnungsrecht

nach § 1093 BGB gegenüber. Damit lässt es - worauf die Revision zutreffend

hinweist - außer Acht, dass sich die Pflicht der Klägerin zur Zahlung von Be-

triebskosten nicht aus dem dinglichen Recht und auch nicht, woran man beim

Fehlen einer Zahlungsvereinbarung denken könnte, aus dem neben dem dingli-

chen Wohnungsrecht bestehenden gesetzlichen Schuldverhältnis (vgl. hierzu

Senat, BGHZ 95, 144, 146 f.), sondern aus einem vertraglichen Schuldverhält-

nis ergibt. Eine solche schuldrechtliche Vereinbarung über Leistungen des Be-

rechtigten, wie sie die Parteien getroffen haben, kann neben dem Wohnungs-

recht selbständig oder - wie hier - als Teil des Grundgeschäfts getroffen werden

(Senat, Urt. v. 5. März 1965, V ZR 195/64, WM 1965, 649, 650 f.; Urt. v.

20. Juni 1997, V ZR 39/96, WM 1997, 1673, 1674). Deshalb hängt die Ent-

scheidung des Rechtsstreits davon ab, ob die Regelung in § 556 Abs. 3 Satz 3

BGB auf dieses Schuldverhältnis entsprechend angewendet werden kann. Dies

ist zu bejahen.

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b) Voraussetzung für eine Analogie ist, dass das Gesetz eine planwidrige

Regelungslücke enthält und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hin-

sicht so weit mit dem Tatbestand vergleichbar ist, den der Gesetzgeber geregelt

hat, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interes-

senabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen

wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen

Abwägungsergebnis gekommen (Senat, Beschl. v. 14. Juni 2007, V ZB 102/06,

WM 2007, 1791, 1792 m.w.N.). Diese Voraussetzungen liegen vor.

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Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält eine planwidrige Regelungslücke,

weil eine § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB entsprechende Regelung für den Fall fehlt,

dass derjenige, der fremden Wohnraum aufgrund eines anderen Rechtsverhält-

nisses als eines Mietverhältnisses nutzt, an den Eigentümer Vorauszahlungen

für Betriebskosten leistet. Das Fehlen einer vergleichbaren Vorschrift lässt nicht

den Schluss zu, der Ausschluss von Betriebskostennachforderungen bei nicht

fristgemäßer Abrechnung über Vorauszahlungen habe auf Wohnraummietver-

hältnisse beschränkt werden sollen. Die Begründung zu dem Entwurf eines Ge-

setzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (BT-

Drucks. 14/4553), mit welchem die Vorschrift eingeführt wurde, enthält keinen

Hinweis auf einen entsprechenden Willen des Gesetzgebers. Da sich bei der

Reform des Mietrechts die Problematik der Betriebskostenabrechnung inner-

halb anderer Rechtsverhältnisse auch nicht aufdrängte, lässt sich der unterblie-

benen Einfügung einer § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB entsprechenden Vorschrift an

anderer Stelle keine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers gegen die ent-

sprechende Anwendung auf andere Wohnraumnutzungsverhältnisse entneh-

men. Dies gilt auch im Hinblick darauf, dass in der Mietverhältnisse über Räu-

me, die keine Wohnräume sind, betreffenden Vorschrift des § 578 Abs. 2 BGB

wohl auf andere gesetzliche Regelungen, die Mietverhältnisse über Wohnräu-

me betreffen, nicht aber auf § 556 BGB verwiesen wird. Denn dies verdeutlicht

allenfalls, dass Nachforderungen für Betriebskosten lediglich dann ausge-

schlossen sein sollen, wenn diese im Zusammenhang mit der Nutzung von

Wohnraum entstanden sind.

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Die Ansicht des Berufungsgerichts, der sich die Revisionserwiderung an-

geschlossen hat, dass sich der Wille des Gesetzgebers, den Ausschluss von

Betriebskostennachforderungen auf Wohnraummietverhältnisse zu beschrän-

ken, daraus ergebe, dass in der das dingliche Wohnungsrecht betreffenden

Vorschrift des § 1093 BGB ausschließlich auf Vorschriften des Nießbrauch-

rechts verwiesen werde, geht fehl. Sie verkennt, dass es nicht um die entspre-

chende Anwendung der Regelung in § 556 Abs. 3 Satz 3 auf das Wohnungs-

recht, sondern auf das zwischen den Parteien bestehende vertragliche Schuld-

verhältnis geht.

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c) Die entsprechende Anwendung ist geboten, weil - entgegen der An-

sicht des Berufungsgerichts - der hier zu beurteilende Sachverhalt dem in § 556

Abs. 3 Satz 3 BGB geregelten vergleichbar ist.

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aa) Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB muss der Vermieter dem Mieter die

jährlich vorzunehmende (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) Abrechnung über Voraus-

zahlungen für Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats

nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Nach dem Ablauf dieser Frist

ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausge-

schlossen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertre-

ten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Die Vorschriften sollen eine zeitnahe Abrech-

nung gewährleisten, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zu-

sammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen

Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt,

ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen

muss (BGH, Urt. v. 21. Januar 2009, VIII ZR 107/08, WuM 2009, 236, 237). Sie

dienen somit der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollen Streit ver-

meiden (Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Neugliederung, Vereinfachung

und Reform des Mietrechts, BT-Drucks. 14/4553 S. 37).

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bb) Diese Zielrichtung entspricht nicht nur den Interessen des Mieters

von Wohnraum, sondern zumindest auch den Interessen derjenigen Personen,

die berechtigterweise Wohnraum auf einer anderen Rechtsgrundlage als einem

Mietvertrag nutzen. Denn wenn sie - wie die Klägerin - Vorauszahlungen auf die

durch die Wohnraumnutzung entstehenden Betriebskosten zahlen, ist ihnen

daran gelegen, möglichst bald zu erfahren, ob die Vorauszahlungen den ge-

schuldeten Betrag erreicht oder ihn über- oder unterschritten haben. Je nach

dem Ergebnis der Abrechnung können sie ihr weiteres Verhalten ausrichten,

nämlich entweder - bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten - ihren Verbrauch

beibehalten, erhöhen oder ermäßigen oder - bei verbrauchsunabhängigen Be-

triebskosten - die Höhe der Vorauszahlungen unverändert lassen oder auf eine

Herauf- oder Herabsetzung drängen. In allen Fällen ist das Interesse der Wohn-

raumnutzer ebenso wie das der Wohnraummieter auf baldige Klarheit gerichtet.

Der weitere Gesichtspunkt der Streitvermeidung hat für den Wohnungsberech-

tigten wenigstens denselben hohen Stellenwert wie für den Mieter von Wohn-

raum. Denn er lebt in den meisten Fällen - wie auch die Klägerin - mit dem

Grundstückseigentümer unter einem Dach und ist, anders als regelmäßig der

Mieter, in die Familie des Eigentümers mehr oder weniger integriert. Schon

deshalb ist er besonders daran interessiert, dass der Familienfriede nicht da-

durch gestört wird, dass der Eigentümer Betriebskostenvorauszahlungen ent-

gegennimmt, ohne über sie zeitnah abzurechnen.

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cc) Dem steht die Rechtsnatur der Regelung in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB

als Ausnahmevorschrift nicht entgegen. Der gesetzlichen Bestimmung des

§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist der allgemeine Geltung beanspruchende Rechts-

gedanke zu entnehmen, demjenigen Nutzer von Wohnraum, der an den Eigen-

tümer Vorauszahlungen für Betriebskosten leistet, alsbald Sicherheit über seine

Rechte (Rückforderungsanspruch bei Überzahlung) und Pflichten (Nachzah-

lungspflicht bei Unterzahlung) zu verschaffen. Hierfür bedarf es nicht einmal

einer gesetzlichen Regelung; denn beide Vertragsparteien sind nach Treu und

Glauben (§ 242 BGB) gehalten, für Klarheit über die gegenseitigen Ansprüche

zu sorgen (BGH, Urt. v. 29. Februar 1984, VIII ZR 310/82, NJW 1984, 1684).

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dd) Die entsprechende Anwendung der Vorschrift des § 556 Abs. 3

Satz 3 BGB auf den vorliegenden Fall ist - entgegen der Ansicht des Beru-

fungsgerichts - auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil die gesetzliche Rege-

lung der zunehmenden Flexibilität im Mietrecht Rechnung tragen und vornehm-

lich bei kurzen Mietverhältnissen Probleme bei der Betriebskostenabrechnung

vermeiden soll. Diese Gesichtspunkte haben für den Gesetzgeber ersichtlich

keine Rolle gespielt (vgl. BT-Drucks. 14/4553).

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ee) Nicht überzeugend ist die Argumentation des Berufungsgerichts, die

Regelung in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bezwecke auch, dass der Vermieter ge-

zwungen werde, sich verlässliche Grundlagen über etwaige Korrekturen zu-

gunsten des Mieters zu verschaffen, da er diese durch die Nettomiete ausglei-

chen müsse; beim Wohnungsrecht gebe es aber keine Nettomiete, dort finde

die Verteilung der Betriebskosten lediglich zwischen dem Eigentümer und dem

Berechtigten statt, so dass der Wohnungsberechtigte kein erhöhtes Rechtssi-

cherheitsbedürfnis habe. Die Ausführungen in der von dem Berufungsgericht

hierfür zitierten Literaturstelle (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl.,

§ 556 Rdn. 5) stehen in keinem Zusammenhang mit diesen Überlegungen,

denn sie betreffen nicht die Vorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, sondern

die Regelungen zu Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung in § 556

Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB.

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ff) Der Hinweis des Berufungsgerichts darauf, dass beim Wohnungsrecht

kein sozialer Schutzbedarf wie beim Mietrecht bestehe, ist für die Entscheidung

des Rechtsstreits unerheblich. Die Revision weist zutreffend darauf hin, dass

der in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bestimmte Ausschluss von Nachforderungen

nicht den Zweck hat, wirtschaftliche Ungleichheiten sozialorientiert auszuglei-

chen.

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gg) Schließlich steht der Vergleichbarkeit der rechtlichen und tatsächli-

chen Situation der Klägerin mit der eines Mieters von Wohnraum nicht entge-

gen, dass der Vermieter vorbehaltlich einer anderen Vereinbarung die Betriebs-

kosten tragen muss, während sie beim dinglichen Wohnungsrecht auch ohne

Vereinbarung dem Berechtigten zur Last fallen. Denn auf welcher rechtlichen

Grundlage die Zahlungspflicht des Mieters bzw. die des Wohnungsberechtigten

beruht, ist ohne Belang für die Frage, wann der Vermieter bzw. der Eigentümer

des mit dem Wohnungsrecht belasteten Grundstücks über Vorauszahlungen für

Betriebskosten, die von dem Mieter bzw. von dem Berechtigten aufgrund einer

schuldrechtlichen Vereinbarung geleistet werden, abzurechnen hat.

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d) Der entsprechenden Anwendung der Regelung in § 556 Abs. 3 Satz 3

BGB auf den hier zu beurteilenden Sachverhalt steht schließlich - anders als

das Berufungsgericht gemeint hat - auch nicht entgegen, dass nach überwie-

gender Auffassung (OLG Düsseldorf ZMR 2008, 206 f. m.w.N.; LG Nürnberg-

Fürth ZMR 2008, 800, 801; a.A. MünchKomm-BGB/Schmid, 5. Aufl., § 556

Rdn. 1; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete,

5. Aufl., G IV Rdn. 67) die entsprechende Anwendung von § 556 Abs. 3 BGB

auf Gewerberaummietverhältnisse ausscheidet. Denn Gegenstand des Woh-

nungsrechts der Klägerin sind nicht gewerblich genutzte Räume, sondern

Wohnräume. Insoweit besteht kein Unterschied zu einem Wohnraummietver-

hältnis.

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4. Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO).

Die Sache ist zur Endentscheidung reif, weil weitere Feststellungen nicht erfor-

derlich sind; deshalb hat der Senat selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO).

Dies führt zur Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und zum Erfolg der Kla-

ge.

III.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

Krüger

Klein

Lemke

Schmidt-Räntsch

Roth

Vorinstanzen: AG Hann. Münden, Entscheidung vom 05.08.2008 - 3 C 156/08 - LG Göttingen, Entscheidung vom 18.02.2009 - 5 S 69/08 -