Landgericht Potsdam Urteil vom 25.09.2015 – 13 S 26/14

I.

Auf die Berufung des Beklagten wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen das Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 13. Februar 2014 – 24 C 205/13 - abgeändert und aus Klarstellungsgründen neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Grundmiete für die Wohnung im Hause X …, ... P. mit der Bezeichnung Einheit 23, gelegen im Erdgeschoss rechts von monatlich 309,90 EUR um monatlich 58,11 EUR auf 368,91 EUR mit Wirkung ab dem 1. Dezember 2013 zuzustimmen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II.

Von den Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger 10 Prozent und dem Beklagten 90 Prozent auferlegt.

III.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Soweit die Berufung zurückgewiesen worden ist, ist das Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 13. Februar 2014 – 24 C 205/13 – ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

IV.

Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird auf 697,32 EUR festgesetzt.

V.

Die Revision wird nicht zugelassen.

(abgekürzt gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO)

Die Parteien streiten über die Erhöhung der Nettokaltmiete für die Mietwohnung des Beklagten.

Dem Rechtsstreit liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Kläger vermietete dem Beklagten die im Erdgeschoss rechts im Wohnhaus X … in ... P. gelegene 2-Zimmerwohnung. Grundlage bildet der schriftliche Mietvertrag vom 8. Juli 2002. Die Wohnfläche für die Mietwohnung ist im Mietvertrag mit ca. 50,51 m² ausgewiesen. Die monatliche Grundmiete beträgt 309,90 € (6,1354 €/qm). Die Parteien haben darüber hinaus die Übertragung der Betriebskosten auf den Beklagten vereinbart, wofür der Beklagte monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zahlt. Die Ausstattungsmerkmale der Wohnung sind: Bad, Balkon, Diele, Keller, und Innen-WC.

Die Wohnung des Beklagten ist in einem in den 1970er-Jahren fertig gestellten Plattenbauensemble vom Typ WBS 70 gelegen. Das Ensemble umfasst zehn Gebäude. Die Wohnungen wurden als Offizierunterkünfte zunächst für die sowjetischen Streitkräfte und nach 1989 für die Streitkräfte der GUS-Staaten genutzt. Nach dem Abzug der Streitkräfte in den Jahren 1992 bis 1994 erfolgte keine Nachnutzung. Bis zum Beginn der Umbaumaßnahmen 1998/1999 war ein Leerstand der Gebäude mit sichtbaren Spuren ihres Verfalls zu verzeichnen. Nach Erwerb der Gebäude durch die CBN Projektconsult Immobilien-, Baubetreuungs-, Verwaltungs- und Handelsgesellschaft mbH & Co. KG wurden die Gebäude vollständig entkernt und auf den Rohbauzustand zurückgeführt. Nach Maßgabe der durch die Landeshauptstadt Potsdam als untere Bauaufsichtsbehörde mit Bescheid vom 6. Dezember 1996 erteilten Baugenehmigung (Anlage K 8 zur Klageschrift vom 15. Mai 2013, Bl. 45 ff. GA) wurden die Gebäude, ausgehend vom Rohbauzustand im Inneren unter Einhaltung der in der Bauordnung des Landes Brandenburg festgelegten Brandschutzbestimmungen vollständig neu errichtet. Die Wohnungszuschnitte wurden derart verändert, dass Standardwohnungen und Maisonettwohnungen in Form von 2- und 4-Raum-Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 48 m² bis 79 m² entstanden. Die Fassaden erhielten einen Vollwärmeschutz in Form eines Wärmeverbundsystems mit Vor- und Rücksprüngen, die Kellerwände einen Vollwärmeschutz aus estrodierten Dämmplatten im Spritzwasserbereich. Sanitär-, Elektro- und Heiztechnik wurden nach dem Stand der Technik im Jahr 1998 neu eingebaut. Fenster- und Balkontüren wurden als Kunststofffensterkonstruktionen mit einer Zwei-Scheiben-Isolierverglasung mit einem K-Wert 1,6 eingebaut. Die Wohnungen erhielten neue Bäder mit neuen Sanitäreinrichtungen; hierbei erfolgte eine Verfliesung der Bäder bis zur Zargenoberkante gefliest. Dusch- bzw. Badewannen wurden. Ebenso wurden die Küchen neu errichtet und als Einbauküchen gestaltet. Heizungsstränge wurden mit neuer Heizungstechnik mit Anschluss an das Fernwärmenetz neu eingebaut. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Bau- und Ausstattungsbeschreibung – Stand März 1998 – (Anlage K 6 zur Klagschrift vom 15. Mai 2013, Bl. 24- 30, 38 ff. GA) sowie die Beschreibung für die Heizungs-, Lüftungs-, Sanitär- und Elektroanlagen (Anlage K 7 zur Klageschrift vom 15. Mai 2013, Bl. 31 ff. GA) verwiesen. Für den Gebäudekomplex X 7, 9, 11, in der sich die Wohnung des Beklagten befindet, sind für eine der Wohnung des Beklagten entsprechende Größe Baukosten in Höhe von 66.209,54 DM mit einem Quadratmeterpreis von 1.310,82 DM/qm für die Herrichtung der Wohnung aufgewandt worden. Zu den Einzelheiten wird auf die Zusammenfassung zum Wohnungsspiegel sowie zur Kostenschätzung der Architekten W. + Sp. aus Berlin (Anlagen KB 2 zum Schriftsatz des Klägers vom 30. Januar 2015, Bl. 229-262GA) sowie zur Kostenschätzung (Anlage KB 3 zum Schriftsatz des Klägers vom 30. Januar 2015, Bl.263 GA) Bezug genommen.

Nach Fertigstellung der Baumaßnahmen bildete der Eigentümer Wohnungseigentum und veräußerte die streitgegenständliche Wohnung an den Kläger.

Mit Schreiben vom 14. Dezember 2012 – dem Beklagten im Dezember 2012 zugegangen - hat die Verwalterin für den Kläger als Vermieter von dem Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Miete von 309,90 € mtl. um 58,11 € auf 368,01 € monatlich ab dem 1. März 2013 verlangt und hierzu um Rücksendung einer in Schriftform gehaltenen Zustimmungserklärung gebeten. Als Begründungselement hat der Kläger für das Mieterhöhungsverlangen den ab dem 15. August 2012 geltenden Mietspiegel der Stadt Potsdam 2012 aufgeführt und die Mietwohnung hinsichtlich des Beschaffenheitsmerkmals der Mietsache „Baualter 1991-2012“ und mit den Ausstattungsmerkmalen „voll ausgestattet – vollsaniert“ in das Mietspiegelfeld B 17 mit einer Mietspanne zwischen 6,39 €/m² bis 9,09 €/m² eingeordnet bei einem Mietmittelwert (Median) von 7,70 €/m². Wohnwerterhöhende Merkmale wurden mit 18,75 Prozent bewertet. Eine Begründung enthält das Mieterhöhungsverlangen weder für die Einordnung der Wohnung in das Mietspiegelfeld B 17 noch eine Darstellung der wohnwerterhöhenden Merkmale. Zu den Einzelheiten wird auf das Erhöhungsverlangen vom 14. Dezember 2012 (Anlage K 2 zur Klageschrift vom 15. Mai 2013, Bl. 19 f GA) Bezug genommen. Der Beklagte hat dem Mieterhöhungsverlangen des Klägers nicht zugestimmt.

Der Mietspiegel der Stadt Potsdam 2012 führt unter der Bezeichnung „Vollausstattung/vollsaniert ohne Sanierung nach EnEV 2012“ Wohnungen auf, die mit einer Sammelheizung sowie mit Bad und WC innerhalb der Wohnung ausgestattet sind und drei oder vier unter Ziffer 3.3. des Mietspiegels aufgeführten Sanierungsmerkmale aufweisen (zum Beispiel erstmaliger Einbau Bad/WC oder Erneuerung des Bades auf modernen Standard; überwiegende Fenstererneuerung oder Wiederherstellung; Einbau oder Erneuerung einer Fern-, Sammel- oder Etagenheizung (Öl/Gas) bei gleichzeitiger Erfüllung der Anforderungen aus der Heizungs- und Heizungsanlagenverordnung oder des EnEV; Erneuerung der Elektroanlage nach VDE).

Mit seiner am 16. Mai 2013 beim Amtsgericht eingegangenen und dem Beklagten am 14. Juni 2014 zugestellten Klage hat der Kläger den Beklagten auf Erteilung der Zustimmung zur Mieterhöhung ab dem 1. März 2013 in Anspruch genommen. Der Kostenvorschuss für das Klageverfahren ist vom Kläger mit Wertstellung am 21. Mai 2013 bei der Gerichtskasse gebucht worden.

Der Kläger hat behauptet, dass die Mietwohnung in das Mietspiegelfeld B 17 einzuordnen sei, weil Wohnung und Gebäude im Jahre 1999 komplett entkernt und mit Ausnahme des reinen Rohbaus komplett neu aus- und aufgebaut worden seien. Dies gelte insbesondere für die Neugestaltung der Wohnungszuschnitte, die Technik für Sanitär, Heizung und Elektrik. Dieser de facto einem Neubau gleichkommende Umbau mit Modernisierung gebiete es, für die Wohnungsherstellung einem Neubau gleich auf den Zeitpunkt der Fertigstellung der Wohnung im Jahr 2000 abzustellen. Der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Potsdam rechtfertige diese Eingruppierung, da er in seinen Erläuterungen zur Beschaffenheit einer Wohnung auf das Baualter der Wohnung und nicht zwingend auf das des Gebäudes abstelle. Bei der Einordnung der Wohnung in das Mietspiegelraster seien zudem nach Maßgabe der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Mietspiegels der Landeshauptstadt Potsdam wohnwertwerterhöhende Merkmale zu berücksichtigen. Zu den Einzelheiten wird auf die Ausführungen in der Klageschrift vom 15. Mai 2013 (Seite 7-9) Bezug genommen. Bei einem Mittelwert von 7,70 €/qm sei deshalb ein Zuschlag von 0,47 €/qm vorzunehmen, so dass sich hieraus eine Miete in Höhe von 8,17 €/qm ergebe, wobei sich die Mieterhöhung im Hinblick auf die Kappungsgrenze (20 Prozent = 61,98 €) auf einen Betrag in Höhe von monatlich 58,11 € beschränke.

Der Kläger hat beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung im Hause X …, Einheit 23, EG rechts, ... P. von monatlich 309,90 EUR netto um monatlich 58,11 EUR netto auf 368,01 EUR zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung 84,00 € und zuzüglich Heizkostenvorauszahlung 57,00 € auf monatlich 509,11 EUR mit Wirkung zum 1. März 2013 zuzustimmen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat die Auffassung vertreten, dass die Wohnung in das Mietspiegelfeld B 15 (voll ausgestattet - teilsaniert) einzuordnen sei. Hinsichtlich des Baualters sei nämlich auf den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit der Wohnungen im Jahr 1979/1980 abzustellen. Die Einordnung in die Baualtersklasse des Mietspiegels habe sich auf den Zeitpunkt der erstmaligen Errichtung des Wohngebäudes und nicht auf den der Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu beziehen. Wäre die Rechtsauffassung des Klägers zutreffend, wären die Mietspiegelfelder …, …, …, …, … und … im Mietspiegel der Landeshauptstadt Potsdam überflüssig. Der Kläger könne sich auch nicht auf die Erläuterungen im Mietspiegel der Stadt Potsdam zur Beschaffenheit stützen, da sich diese Erläuterungen allein auf den Fall beziehen würden, dass eine Wohnung in einem bestehenden Gebäude vollständig neu errichtet werden, zum Beispiel beim erstmaligen Ausbau des Dachgeschosses. Die kostenaufwändige Durchführung von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen gebe der Wohnung auch nicht den Charakter eines Neubaus. Diese Maßnahmen würden zudem allen Sanierungsmaßnahmen entsprechen, die zur Herrichtung der Plattenbauten zu Wohnzwecken durchgeführt worden seien und im Mietspiegel bei den Vergleichsmerkmalen einerseits und bei der Spanneneinordnung andererseits Berücksichtigung finden würden. Die wohnwerterhöhenden Merkmale würden zudem nur 16 wohnwerterhöhende Punkte rechtfertigen.

Das Amtsgericht hat die Örtlichkeit in Augenschein genommen sowie den für das Bauvorhaben verantwortlichen Architekten als Zeugen vernommen. Zum Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften vom 15. Oktober 2013 (Bl. 90 f. GA) und vom 23. Januar 2014 (Bl. 121 ff. GA) Bezug genommen.

In seinem Urteil vom 13. Februar 2014 hat das Amtsgericht den Beklagten zur Zustimmung zur Mieterhöhung nach dem Klageantrag verurteilt. In den Gründen seiner Entscheidung hat es ausgeführt, dass die Mietwohnung in das Mietspiegelfeld B 17 einzuordnen sei. Es handele sich nämlich um eine vollsanierte Wohnung ohne Sanierung nach der Energieeinsparverordnung, die in den Jahren 1991 bis 2012 errichtet worden sei. Dem stehe nicht entgegen, dass das Gebäude in den Jahren 1979/1980 errichtet worden sei. Maßgeblich für die Eingruppierung der Wohnung in das Baualter 1991 bis 2012 sei nämlich, dass ein vor einer Modernisierung zum Wohnen nicht mehr geeignetes Wohnhaus – vergleichbar einem Rohbau – vollständig saniert und modernisiert werde oder aber durch An- und Umbauten neuer Wohnraum geschaffen werde. In diesen Fällen werde die Mietwohnung in die Baualtersklasse eingeordnet, in der die Baumaßnahme erfolgt sei. Grund hierfür sei, dass das Baualter über die Bauweise und den Bautenstand zum Zeitpunkt der Errichtung Auskunft gebe. Bei einer umfangreichen Modernisierung sei dies – wie im vorliegenden Fall – der Zeitpunkt der Wiederherstellung modernen Wohnraums. Dass de facto neuer Wohnraum erst durch die Modernisierungsmaßnahmen geschaffen worden sei, stehe mit den Angaben des Zeugen W. fest. Hinsichtlich der Wohnwert erhöhenden Merkmale seien aber nur 21 Punkte feststellbar, so dass sich der Meridian nur um 21 Prozent von 1,39 € um 0,29 € erhöhe, so dass unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze die vom Kläger begehrte Mieterhöhung noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liege.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, mit der er die Klageabweisung weiterverfolgt und Rechtsfehler rügt. Das Amtsgericht habe die Mietwohnung nicht in das Mietspiegelfeld B 17 einordnen dürfen, da sich im Mietspiegel kein Hinweis darauf befinde, dass bei Sanierungs-/Modernisierungsmaßnahmen allein auf das Alter der Bezugsfertigkeit der Wohnungen abzustellen sei. Das Amtsgericht verkenne, dass es sich trotz der Sanierungs-/Modernisierungsmaßnahmen noch immer um einen Plattenbau mit seinen hiermit vorhandenen Vor- und Nachteilen handele, zum Beispiel in Form der räumlichen Enge zu den Nachbarn, der Hellhörigkeit der den Plattenbauten innewohnenden Bauweise sowie der monotonen Architektur. Die Ausführungen des mit dem Bauvorhaben betrauten Architekten, des Zeugen W., zum baulichen Zustand der Gebäude mit ihren Wohnungen vor Beginn der Baumaßnahme aus Anlass seiner zeugenschaftlichen Vernehmung rechtfertigten die Annahme, wie dies das Amtsgericht seiner Entscheidung zugrunde gelegt habe, dass die Wohnungen nach Auszug der russischen Truppen einen Neubau erfordert hätten. Angesichts der vorgefundenen Gebrauchsspuren könne nicht festgestellt werden, dass die durchgeführten Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen eine Verschiebung der Wohnung in eine jüngere Baualtwerklasse rechtfertigen. Denn Beschaffenheit, Ausstattung und Zuschnitt der Wohnungen seien durch die vorgegebene Bausubstanz des Gebäudekörpers geprägt und hätten keine Veränderung erfahren. Die Höhe der für den Umbau aufgewandten Baukosten zur Herstellung der Wohnung sei kein die Höhe der Vergleichsmiete prägendes Merkmal. Es könne auch nicht festgestellt werden, dass die durchgeführten Baumaßnahmen den Standard der älteren Baualtersklasse so verändert hätten, dass von einem Neubau gesprochen werden könne. Die Baumaßnahmen hätten sich lediglich darauf beschränkt, die Wohnausstattung den neuzeitige Erfordernissen anzupassen. Der die Baualtersklasse prägende Baukörper sei hingegen unverändert geblieben, was sich schon daraus ergebe, dass der plattentypische Außenbau, die Deckenhöhen und der Außengrundriss der Wohnung nicht verändert worden sei. Ein Gleiches gelte für die Fenstergrößen. Die Wertigkeiten dieser Maßnahmen fänden allein im Mietspiegel einerseits bei den Vergleichsmerkmalen und andererseits bei der Spanneneinordnung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete Berücksichtigung, nicht aber durch Änderung der Baualterklasse.

Der Beklagte beantragt,

das Urteil des Amtsgerichts Potsdam abzuändern und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil mit vertiefenden Ausführungen seines erstinstanzlichen Vorbringens. Er ist der Auffassung, dass die Mietspiegelfelder des Potsdamer Mietspiegels, die auf eine Vollsanierung der jeweiligen Objekte Bezug nehmen, allein ihre Berechtigung für solche Sanierungen haben, die die Wohnsituation herstellen, bei der die Wohnstandards des jeweiligen Baujahrs des Gebäudes durch die Sanierungsarbeiten erhalten werden und gegebenenfalls nur zu geringfügigen Verbesserungen der durch das jeweilige Baujahr bedingten Wohnstandards führen. Um eine solche Baumaßnahme habe es sich hier aber gerade nicht gehandelt. Hier seien Arbeiten ausgeführt worden, die zu einer vollständigen Entkernung und Vollsanierung des Objekts geführt hätten. Lediglich die Fassadenhülle sei zum Teil verblieben, während Gebäude und Wohnungen im Übrigen vollständig neu errichtet worden seien. Die Statik sei verändert worden, um durch den Neuzuschnitt neue Wohnungen schaffen zu können, die es so in der Gebäudehülle nicht gegeben habe. Die Baumaßnahme habe sich mit der Neuverlegung der Heizungs-, Sanitär- und Elektroninstallationen somit nicht auf eine Vollsanierung des Gebäudes beschränkt, sondern neue Wohnungen unter Anpassung geänderter Wohnbedürfnisse geschaffen. Dass tatsächlich der Baukostenaufwand dem eines Neubaus entspreche, ergebe sich auch aus dem Vergleich der Kosten des Sanierungsaufwands zum Wert des Altbaubestandes. Pro Wohnung habe der Kostenaufwand für die Sanierung 25-fach höher gelegen als der Wert des Altbaubestandes, wie sich dies aus der dem Verkaufsprospekt beigefügten Aufstellung pro Wohnung entnehmen lasse (vgl. Anlage zum Schriftsatz des Klägers vom 5. Dezember 2013, Bl. 103, 103 R GA).

Das Berufungsgericht hat mit Beschluss vom 2. Dezember 2014 (Bl. 188 GA) eine amtliche Auskunft bei der Landeshauptstadt Potsdam als Verantwortlichen für die Erstellung des Mietspiegels zur Frage eingeholt, ob mit den im Mietspiegel enthaltenen Ausführungen zur Erläuterung des Vergleichswertmerkmals „Beschaffenheit“ auch Fallgestaltungen erfasst seien, die einen vollständigen Rückbau eines bestehenden Gebäudes auf den Rohbauzustand und seines unter wesentlichen Änderungen des Zuschnitts der Wohnungen erfolgten Wiederaufbaus beinhalten seien, so dass es für das Baualter nicht auf den Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes, sondern auf den der Bezugsfertigkeit der neu erstellten Wohnung ankomme. Zum Ergebnis wird auf den Inhalt der amtlichen Auskunft der Landeshauptstadt Potsdam im Schreiben vom 15. Januar 2015 (Bl. 196, 197 GA) Bezug genommen.

Wegen des weiteren Sachvortrags der Parteien wird auf die in diesem Rechtsstreit gewechselten Schriftsätze nebst den überreichten Anlagen sowie die Ausführungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen.

I.

Das Rechtsmittel der Berufung des Beklagten ist das statthafte Rechtsmittel gegen das Endurteil des Amtsgerichts (§ 511 ZPO). Das Rechtsmittel ist innerhalb der gesetzlichen Notfrist von einem Monat ab Zustellung bei dem Landgericht form- und fristgerecht eingegangen und innerhalb der Frist von einem weiteren Monat ab Zustellung des angefochtenen Urteils frist- und formgerecht begründet worden (§§ 517, 520 Abs. 2 ZPO) und auch im Übrigen zulässig, da die Beschwer die Berufungssumme von 600 € überschreitet (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).

II.

In der Sache ist das Rechtsmittel des Beklagten zu einem geringen Teil begründet, und zwar soweit der Zeitpunkt betroffen ist, zu dem der Kläger die Mieterhöhung verlangen kann; im Übrigen ist die Berufung des Beklagten hingegen nicht begründet.

1.

Die am 16. Mai 2013 bei dem Amtsgericht eingereichte Zustimmungsklage des Klägers zur Mieterhöhung ist allerdings nicht wegen Nichtwahrung der Klagefrist nach § 558b Abs. 2 Satz 2 ZPO unzulässig. Der Kläger hat es nämlich nicht versäumt, die Zustimmungsklage gegen den Beklagten innerhalb der Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB zu erheben. Hierbei handelt es sich um eine besondere Sachurteilsvoraussetzung und damit um eine besondere Prozessvoraussetzung für die Zulässigkeit der Klage.

a)

Die Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB beträgt drei Monate und schließt sich unmittelbar an das Ende der Überlegungsfrist des Mieters an; diese beginnt mit dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens und endet mit dem Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Im vorliegenden Fall hat der Beklagte das Mieterhöhungsverlangen vom 14. Dezember 2012 durch die Verwalterin im Auftrag des Klägers unstreitig noch im Dezember 2012 erhalten, so dass die Überlegungsfrist des Beklagten mit Ablauf des 28. Februar 2013 endete und sich die Klagefrist bis zum 31. Mai 2013 anschloss.

b)

Mit seiner am 16. Mai 2013 bei dem Amtsgericht anhängig gemachten Klage hat der Kläger die Klagefrist gewahrt. Zwar wird die Klagefrist nur dann gewahrt, wenn Klage innerhalb der Klagefrist dem Beklagten zugestellt wird (§§ 253, 270, 271 ZPO). Dies ist vorliegend jedoch erst ausweislich der zur Gerichtsakte gereichten Postzustellungsurkunde am 14. Juni 2013 und damit nach Ablauf der Klagefrist geschehen.

Dies geht jedoch nicht zu Lasten des Klägers. Zu seinen Gunsten ist nämlich gemäß § 167 ZPO davon auszugehen, dass eine „demnächstige Zustellung“ im Sinne der Vorschrift erfolgt ist (zur Anwendbarkeit des § 167 ZPO auf die Zustimmungsklage nach § 558b BGB vgl. LG Hamburg ZMR 2009, 452; Staudinger/Emmerich, BGB (2014) § 558b Rn. 18; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 12. Aufl. § 558b Rn. 85). Danach tritt die Wirkung der Klagezustellung bereits mit Klageeinreichung bei Gericht ein, wenn die Zustellung demnächst erfolgt. Ob dies der Fall ist, beurteilt sich nach dem Sinn und Zweck des § 167 ZPO (BGH, Beschluss vom 30. November 2006, III ZB 22/06). Danach soll die Partei bei der Zustellung von Amts wegen vor Nachteilen durch Zustellungsverzögerungen innerhalb des gerichtlichen Geschäftsbereichs bewahrt werden, da derartige Verzögerungen außerhalb ihres Einflussbereichs liegen. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass die Partei ihrerseits bei gewissenhafter Prozessführung alles Getan hat, um eine demnächstige Zustellung zu ermöglichen, so dass sich Fehlverhalten ihres Prozessbevollmächtigten gemäß § 85 Abs. 2 ZPO zurechnen lassen muss.

Vorliegend hat der Kläger alles getan, um eine demnächstige Zustellung zu ermöglichen. Der Gerichtskostenvorschuss ist von ihm mit Wertstellung zum 21. Mai 2013 bei der Landesjustizkasse eingezahlt worden. Ausweislich der Gerichtsakte liegen die weiteren Verzögerungen allein im gerichtsinternen Geschäftsbereich begründet. Denn erst am 28. Mai 2013 ist die Gerichtsakte dem Richter zur Bearbeitung durch die Geschäftsstelle vorgelegt worden. Dieser hat sodann gemäß § 272 ZPO unter diesem Datum die Verfahrensart und die Zustellung der Klageschrift an den Beklagten veranlasst. Diese Verfügung ist jedoch durch die Geschäftsstelle erst am 12. Juni 2013 ausgeführt worden, so dass die zwischenzeitliche Verzögerung von zwei Wochen nicht dem Einflussbereich des Klägers zuzurechnen ist, so dass von einer demnächstigen Zustellung im Sinne des § 167 ZPO und von der Wahrung der Klagefrist mit der Klageeinreichung am 16. Mai 2013 bei dem Amtsgericht auszugehen ist, da diese mit Einreichung der Klage bei dem Amtsgericht unterbrochen worden ist.

2.

In der Sache ist die Berufung des Beklagten insoweit begründet, als seine Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB erst zum 1. Dezember 2013 verlangt werden kann. Denn das Mieterhöhungsverlangen ist erstmals in der Klageschrift formell ordnungsgemäß begründet worden. Die Bezugnahme im Mieterhöhungsverlangen vom 14. Dezember 2012 auf das Mietspiegelfeld B 17 des Potsdamer Mietspiegels 2012 war vorliegend erläuterungsbedürftig, so dass das Mieterhöhungsverlangen, das zur Eingruppierung der Wohnung in das Mietspiegelfeld B 17 keine Erläuterung enthielt, formell unwirksam war (§ 558a Abs. 1 BGB).

a)

Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Dabei muss das Erhöhungsverlangen eine den formellen Anforderungen des § 558a Abs. 1 BGB genügende Begründung enthalten. Die Begründung soll hierbei dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (BGH, Urteil vom 26.10.2005, VIII ZR 41/05, NZM 2006, 101 mwN; BGH, Urteil vom 12.07.2006, VIII ZR 215/05, NZM 2006, 864 mwN; BGH, Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 = NZM 2008, 164). Diesen Zweck erfüllt eine Erhöhungserklärung aber nur dann, wenn die Begründung dem Mieter „konkrete Hinweise“ auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt (BGH, Urteil vom 12.11.2003, VIII ZR 52/03, NZM 2004, 219; Staudinger/Emmerich, BGB (2014) § 558a Rn. 19; MünchKommBGB/Artz, 6. Aufl., § 558a Rn. 14 f. mwN).

In formeller Hinsicht muss das Erhöhungsverlangen deshalb Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (BGH, Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 = NZM 2008, 164; Staudinger/Emmerich, a.a.O. § 558a Rn. 19; MünchKommBGB/Artz, BGB, 6. Aufl. § 558a Rn. 14 f. mwN). Zwar ist es in diesem Zusammenhang unschädlich, wenn der Vermieter eine falsche Angabe des zur Begründung herangezogenen Mietspiegelfelds macht, vorausgesetzt, dass es dem Mieter ohne große Mühe möglich ist, zu erkennen, von welchen Daten der Vermieter ausgeht, so dass der Mieter die unzutreffende Angabe selbst zu ersetzen imstande ist. Dies ist etwa bei einer versehentlichen Falschbezeichnung im Erhöhungsverlangen, die der Mieter erkennen kann, der Fall. In diesem Fall führt dies nicht zur formellen Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens und setzt somit auch keine neue Zustimmungsfrist in Lauf (BGH, Urteil vom 6. Juli 2011, VIII ZR 337/10, NZM 2011, 743; LG Berlin GE 2005, 307 Rn. 15).

Die Umstände des vorliegenden Falls unterscheiden sich jedoch in tatsächlicher Hinsicht von dieser Konstellation. Der Kläger beruft sich darauf, dass die Angabe des Mietspiegelfeldes B 17 im streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangens zutreffend sei, weil es sich bei der von dem Beklagten innegehaltenen Wohnung um einen im Jahr 1999/2000 modernisierten Neuaufbau einer Wohnung handele. Hierbei kann es an dieser Stelle offen bleiben, ob es sich tatsächlich um eine wesentliche Änderung von Wohnraum unter wesentlichem Bauaufwand zur Anpassung an geänderte Wohnverhältnisse oder weiterhin um einen im Jahr 1979/1980 errichteten Plattenbau handelt, für den nach Auffassung des Beklagten das Mietspiegelfeld B 15 einschlägig sei. Denn jedenfalls handelt es sich bei dem ursprünglich vorhandenen Gebäude unstreitig um einen in den Jahren 1979/1980 errichteten Plattenbau, so dass ein nachträglich geänderter Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit vom Vermieter bereits im Mieterhöhungsverlangen zu erläutern ist. Eine Erkennbarkeit der wahren Umstände im Sinne der vorstehenden Rechtsprechung war für den Beklagten vorliegend nicht gegeben, da sich der Kläger durch seinen Verwalter in dem weiteren Schreiben vom 1. Februar 2013 einer Begründung seiner Auffassung enthielt. Von daher durfte der Beklagte davon ausgehen, dass für seine Wohnung eine Vergleichsmiete nach der Baualtersklasse des Gebäudes 1979/1980 anzuwenden war.

b)

Erstmals in der Klageschrift kommt der Kläger mit seiner ausdrücklich erhobenen neuen Mieterhöhungserklärung diesem Begründungserfordernis nach, indem er die Details darlegt, aus denen der Beklagte ersehen konnte, warum der Kläger die Wohnung in das Mietspiegelfeld B 17 einordnet. Damit liegt erstmals mit der in der Klageschrift ausdrücklich enthaltenen Mieterhöhungserklärung ein formell wirksames Erhöhungsverlangen vor. Da zum Schluss der mündlichen Verhandlung in erster Instanz die Zustimmungs- und Klagefrist gemäß § 558b BGB abgelaufen waren, durfte das Amtsgericht angesichts der vorliegenden Sachurteilsvoraussetzungen auch in der Sache entscheiden.

3.

Die Berufung des Beklagten ist jedoch unbegründet, soweit er sich gegen die materielle Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens des Klägers wendet.

a)

Das Berufungsgericht hat sich hierbei allein auf die Einordnung der streitgegenständlichen Mietwohnung in das Mietspiegelfeld B 17 des qualifizierten Mietspiegels der Landeshauptstadt Potsdam aus dem Jahr 2012 zu beschränken, da der Beklagte in seiner Berufungsbegründung das Urteil des Amtsgerichts nur insoweit angefochten hat. Hat nämlich – wie hier - das Ausgangsgericht auch über die wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale zur Spanneneinordnung entschieden, so muss die Berufungsbegründung in diesem Fall die Umstände bezeichnen, aus denen sich die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergeben. Dazu gehört eine aus sich heraus verständliche Angabe, welche bestimmte Punkte des angefochtenen Urteils der Berufungskläger bekämpft und welche tatsächlichen oder rechtlichen Gründe er ihnen im Einzelnen entgegensetzt (vgl. BGH, Beschluss vom 22. Mai 2014 – IX ZB 46/12 Rn. 7; BGH, Beschluss vom 6. Dezember 2011 – II ZB 21/10 – WM 2012, 209 Rn. 7; BGH, Beschluss vom 23. Oktober 2012 – XI ZB 25/11 – NJW 2013, 174 Rn. 10, jeweils mit weiteren Nachweisen). Nicht ausreichend ist es, die Auffassung des Erstgerichts mit allgemeinen Redewendungen und allgemein gefassten Rechtsmeinungen zu rügen oder lediglich auf das Vorbringen der ersten Instanz zu verweisen (BGH, Beschluss vom 22. Mai 2014 – IX ZB 46/12 Rn. 7 mit weiteren Nachweisen). Ausführungen hierzu enthält die Berufungsbegründung hingegen nicht.

b)

Im Ergebnis zutreffend hat das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil das im Mieterhöhungsverlangen genannte Rasterfeld B 17 des Mietspiegels 2012 für die Baualterklasse 1991 bis 2012 zugrunde gelegt.

aa)

Zwar ist das Gebäude, in dem sich die Mietwohnung des Beklagten befindet, bereits in den 1970er Jahren errichtet worden. Hieraus folgt jedoch nicht generell, dass eine Wohnung stets in die Baualtersklasse einzuordnen ist, in der das Gebäude erstellt wurde. Diese Wertung kann insbesondere nicht dem Mietspiegel der Stadt Potsdam 2012 entnommen werden. Denn der Mietspiegel führt in seiner Anmerkung zum Vergleichsmerkmal „Beschaffenheit“ aus, dass die Beschaffenheit einer Wohnung im Mietspiegel durch das Baualter der Wohnung dargestellt wird und nicht “zwingend durch das des Gebäudes“. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den Ausführungen der Landeshauptstadt Potsdam vom 15. Januar 2015, so dass für die Zuweisung einer Wohnung in ein bestimmtes Rasterfeld eine Anknüpfung an das Jahr der Errichtung bzw. der Bezugsfertigkeit der Wohnung möglich ist.

Es ist zwar grundsätzlich davon auszugehen, dass das Baualter der Wohnung auch nach einer Modernisierung maßgeblich ist (vgl. LG München I ZMR 2012, 626; LG Berlin NZM 1999, 172; AG Wedding GE 2012, 958; AG Lichtenberg GE 2014, 875; Schmidt-Futterer/Börstinghaus a.a.O. § 558 Rn. 84). Eine Erfassung der Daten der Vergleichswohnung in der Baualtersklasse der Zeit der Modernisierung ist jedoch anerkannt und kommt dann in Betracht, wenn mit ihrer Bezugsfertigkeit auch rechtlich ein Neubau vorliegt (vgl. LG Frankfurt/M ZMR 2014, 362; LG Frankfurt/M WuM 2012, 318; LG Hamburg ZMR 2011, 469; aA LG München I ZMR 2012, 626 bei Kernsanierung eines bewohnten und bewohnbaren Hauses; AG Lichtenberg GE 2014, 875). Hierzu können die Bestimmungen des Wohnungsförderungsgesetzes (WoFG) herangezogen werden. Dort ist zwar nur der öffentlich geförderte Wohnungsbau geregelt, jedoch sind die Begriffsbestimmungen des Gesetzes aber auch sonst zu Grunde zu legen. Gemäß § 16 Abs. 1 WoFG ist Wohnungsbau (1) das Schaffen von Wohnraum in einem neuen selbstständigen Gebäude, (2) die Beseitigung von Schäden an Gebäuden unter wesentlichem Bauaufwand, durch die die Gebäude auf Dauer wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht werden, (3) die Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden, durch die unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum geschaffen wird, oder (4) die Änderung von Wohnraum unter wesentlichem Bauaufwand zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse.

In diesem Sinne ist Wohnraum nicht auf Dauer nutzbar, wenn ein zu seiner Nutzung erforderlicher Gebäudeteil zerstört ist oder wenn sich der Raum oder der Gebäudeteil in einem Zustand befindet, der aus bauordnungsrechtlichen Gründen eine dauernde, der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung nicht gestattet. Einschränkend hierzu wird die Auffassung vertreten, dass bei Wiederaufbau in identischer Bauweise wie das ursprünglich zerstörte Haus die ursprüngliche Baualterklasse ebenso weiter gilt (so AG Wedding GE 2012, 958; AG Köpenick GE 2015, 660), wie in dem Fall der Kernsanierung eines noch bewohnten und bewohnbaren Mehrfamilienhauses (so LG München I ZMR 2012, 626).

Eine Erweiterung im Sinne des Gesetzes liegt dann vor, wenn eine Aufstockung oder ein Anbau erfolgt, wobei eine Höherstufung in eine jüngere Baualtersklasse dann angenommen wird, wenn zum Beispiel das Gebäude mit den Räumen vor der Sanierung längere Zeit leer gestanden hat und die Räume unbewohnbar waren und erhebliche Arbeiten zu einer umfassenden Neugestaltung der Räume zu Wohnzwecken erfolgt ist.

bb)

So verhält es sich hier.

Nach den Ausführungen des Amtsgerichts aufgrund der Bekundung des für das Bauvorhaben verantwortlichen Architekten, des Zeugen W., sowie den seitens des Klägers zur Gerichtsakte gereichten Baubeschreibungen, befand sich das Gebäude mit den dort vorhandenen Räumen nach Freizug durch die russischen Truppen vor Baubeginn in einem nicht mehr zu Wohnzwecken geeigneten Zustand. Die gesamte Sanitär-, Elektro- und Heizungsinstallation war nicht mehr vorhanden. Aufgrund des jahrlangen Leerstandes waren das Mauerwerk und die Einrichtungen dem Vandalismus preisgegeben, wie allein schon die zur Akte gereichten Kopien von Fotografien am Beispiel zerschlagener Fensterscheiben, herausgerissener Fensterrahmen und teils nicht mehr vorhandnen Haus- und Wohnungstüren und entfernter Heizkörper zeigen.

Demgegenüber ist, wie dies dem unstreitigen Sachvortrag zu entnehmen ist, der de facto als Rohbau hinterlassene Baukörper durch die Baumaßnahmen vollständig neu gestaltet worden. Die vollständige Sanierung und Modernisierung des Gebäudekörpers umfasste die Neugestaltung der Fassaden, die einen Vollwärmeschutz in Form eines Wärmeverbundsystems mit Vor- und Rücksprüngen erhielten. Die Kellerwände wurden mit einem Vollwärmeschutz aus estrodierten Dämmplatten im Spritzwasserbereich versehen. Die Sanitär-, Elektro- und Heiztechnik wurden erstmals nach dem Stand der Technik im Jahr 1998 neu eingebaut. Fenster- und Balkontüren wurden als Kunststofffensterkonstruktionen mit einer Zwei-Scheiben-Isolierverglasung mit einem K-Wert 1,6 eingebaut. Weiterhin erhielten die Wohnungen neue Bäder mit Sanitäreinrichtungen. Ebenso wurden die Küchen neu errichtet und als Einbauküchen gestaltet. Heizungsstränge wurden mit neuer Heizungstechnik und mit einem Anschluss an das Fernwärmenetz neu eingebaut. Darüber hinaus sind Umbauten dergestalt ausgeführt worden, dass die Statik des Gebäudes verändert und durch neue Wohnraumzuschnitte neuer Wohnraum als Standard- und Maisonettwohnungen in Form von 2- und 4-Raum-Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 48 m² bis 79 m² neu geschaffen sind.

Der hierfür notwendige Bauaufwand mit > 1.300,00 DM/qm pro Wohnung liegt damit über dem üblichen Sanierungsaufwand und erreicht ca. 1/3 des für eine Neubauwohnung erforderlichen Aufwandes, was allgemein im Rahmen des § 16 Abs. 1 WoFG für eine neue Wohnung im rechtlichen Sinne anerkannt ist (BGH, Beschl. v. 10.08.2010 - VIII ZR 316/09 - WuM 2010, 679 = MietPrax-​AK § 16 WoFG Nr. 1; BVerwG, Urt. v. 26.08.1971 - VIII C 42.70 - ZMR 1972, 87; LG Berlin, Urt. v. 26.11.2004 - 63 S 263/04 - Grundeigentum 2005, 307, 309; LG Berlin, Urt. v. 24.02.1998 - 64 S 219/97 - NZM 1999, 1138; LG Berlin, Urt. v. 26.06.1998 - 63 S 2/98 - MM 1998, 310, 312).

Erreicht somit der Baukostenaufwand die Kosten eines Neubaus, ist es sachlich gerechtfertigt, eine Höherstufung der Wohnung in eine jüngere Baualtersklasse vorzunehmen. Dies ist in der Rechtsprechung im Übrigen dann anerkannt, wenn in einer vor der Sanierung längere Zeit leer stehenden und unbewohnbaren Wohnung die Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten folgende Arbeiten (vgl. so bereits LG Mannheim, MDR 1996, 1007; LG Frankfurt am Main, WuM 2012, 318; LG Frankfurt am Main, ZMR 2014, 362; siehe hierzu im Einzelnen Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 12. Auflage (2015), § 558 Rn. 84 ff., 85, 86 mit zahlreichen Nachweisen) umfassen:

-Sanierung der Elektroinstallation durch Neuverlegung aller Stromleitungen einschließlich der Leerrohre, Lichtschalter und Steckdosen in allen Räumen und der Versorgungsleitungen für Küchengeräte,

-Neuinstallation der Abwasserkanalleitungen und der Wärme- und Kaltwasserleitungen,

-Neueinbau sämtlicher Wohnungstüren, der Wohnungs- und Hausabschlusstür,

-Neuinstallation der Briefkastenanlage im Erdgeschoss sowie

-Ausbesserung und Reinigung der Fassade und Neuverputzung der Innenseiten sämtlicher Außenwände.

Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Die Höherstufung der Wohnung in eine jüngere Baualtersklasse ist zudem nach Auffassung der Kammer auch deshalb gerechtfertigt, weil die Wohnung durch die Sanierung erstmals hergestellt worden ist.

c)

Das Amtsgericht hat im Übrigen auf dieser Grundlage unter der Würdigung der von der Berufung nicht angegriffenen wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale den im Rasterfeld B 17 ausgewiesenen Mittelwert der Spanne zutreffend erhöht und angesichts der Kappungsgrenze von 20 Prozent festgestellt, dass die vom Kläger verlangte Zustimmung zur Erhöhung der Miete begründet ist.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10 ZPO.

Die Entscheidung über die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 41Abs. 5 Satz 1 Hlbs. 1 GKG.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache als Einzelfallentscheidung keine grundsätzliche Bedeutung hat und eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erforderlich ist (§ 543 Abs. 2 ZPO).