Rechtsprechung / Brandenburgisches Oberlandesgericht / 2015
Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 22.09.2015 – 6 U 99/14
6. Zivilsenat
Tenor§
Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen das am 06.05.2014 verkündete Urteil der 12. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam - 12 O 359/12 - teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst wird:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 34.711,68 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 1.190,00 € seit dem 04.11.2011, 06.12.2011, 05.01.1012 und 04.02. 2012, aus jeweils 1.213,80 € seit dem 06.03.2012, 05.04.2012, 04.05. 2012, 06.06.2012, 05.07.2012, 04.08.2012, 06.09.2012, 04.10.2012, 06.11.2012, 06.12.2012, 04.01.2013, 06.02.2013, 06.03.2013, 04.04. 2013, 04.05.2013, 06.06.2013, 04.07.2013, 06.08.2013, 05.09.2013, 04.10.2013, 06.11.2013 sowie aus 687,82 € seit dem 05.12.2013 sowie aus weiteren 2.663,41 € seit dem 05.01.2012 und aus weiteren 1.110,65 € € seit dem 04.01.2013 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtstreits erster und zweiter Instanz haben die Beklagte 85 % und die Klägerin 15 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.
Gründe§
I.
Die Parteien streiten um Zahlungsansprüche der Klägerin wegen rückständiger Mieten und Nutzungsentschädigung aus einen beendeten Mietverhältnis über Gaststättenräume im … Weg 5 - 7 in P….
Die Klägerin erwarb das mit einem zu DDR-Zeiten errichteten sog. Groß-Gaststättengebäude bebaute Grundstück im Jahr 2007 im Wege der Zwangsversteigerung. Vorherige Eigentümerin war eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Mitgesellschafter H… P… war, der Alleingesellschafter der Beklagten ist.
Die Klägerin schloss am 24.04.2009 einen schriftlichen Mietvertrag mit M… A… über eine Fläche von 230 m² zum Betrieb einer Gaststätte mit Spielbetrieb für die Dauer von fünf Jahren. Die Miete war anfangs mit monatlich 1.000,- € netto Kaltmiete sowie 250,- € Nebenkostenvorauszahlung jeweils zzgl. MwSt. auf insgesamt 1.487,50 € vereinbart. Die Kaltmiete sollte zum 01.01. eines jeden Jahres, erstmals zum 01.01.2012 um jeweils 2 % steigen.
Nach Ziffer XIV. der Anlage 1 des Mietvertrages verpflichtete sich der Mieter, die Räume auf eigene Kosten so umbauen, dass diese für den Zweck seiner Anmietung geeignet sind. Der Mieter übernahm es, Arbeiten gemäß Kostenangeboten im Umfang von rund 37.500,- € ausführen, darunter auch Heizungsarbeiten im Umfang von 8.637,20 €. Im Gegenzug sollte die Zahlung der Kaltmiete für die ersten zwölf Monate entfallen.
Der Mieter A…, der neben den Gaststättenräumen auch angrenzende Räume zum Betrieb eines Bistros nutze, stellte die Beheizbarkeit des Mietobjekts her, jedenfalls unter Verwendung einer in den benachbarten Bistroräumen installierten Gastherme.
Mit schriftlicher Vereinbarung ohne Datum, unterzeichnet vom bisherigen Mieter A… sowie dem Geschäftsführer der Klägerin und Herrn P…, welcher im Eingang der Urkunde als Geschäftsführer der Beklagten bezeichnet ist, vereinbarten die Beteiligten eine Übernahme des Mietverhältnisses ab dem 15.04.2010 durch die Beklagte. In der Vereinbarung ist unter Bezug auf das Entfallen der Kaltmiete für die ersten zwölf Monate gemäß Anlage 1 des Mietvertrages ausgeführt, dass dem Mieter die Zahlung der Kaltmiete für den Zeitraum bis zum 07.03.2011 erlassen wird. Die Betriebskostenvorauszahlung ist mit monatlich 150,- € netto festgelegt worden. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Nettokaltmiete von ursprünglich 1.000,00 € (zzgl. MwSt. 1.190,00 €) erstmals zum 01.03.2012 um 2 % auf 1.120,00 € (zzgl. MwSt. 1.213,80 €) ansteigen sollte.
Mit Schreiben von 27.04.2011, 22.09.2011, 13.12.2011 und 17.01.2012 rügte die Beklagte gegenüber der von der Klägerin eingesetzten Hauverwalterin Mängel der Mietsache, insbesondere eine unzureichende Dimensionierung der Gastherme sowie Undichtigkeiten und eine unzureichende Dämmung der Fenstereinfachverglasung.
Jedenfalls ab November 2011 stellte die Beklagte ihre Mietzinszahlungen an die Klägerin vollständig ein. Die Klägerin erklärte mit Schreiben vom 06.07.2012 die fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen rückständiger Mieten.
Mit der Klage hat die Klägerin zunächst Räumung und Herausgabe sowie Zahlung von Miete bzw. Nutzungsentschädigung einschließlich Nebenkostenvorauszahlung für die Monate Oktober 2011 bis einschließlich September 2012 in Höhe von 21.211,54 € verlangt. Später hat sie an Miete bzw. Nutzungsentschädigung einschließlich Nebenkostenvorauszahlung insgesamt 32.136,14 € für Monate Juni 2011 bis einschließlich Februar 2013 beansprucht. Ferner hat sie Zahlung künftiger Nutzungsentschädigung einschließlich Nebenkostenvorauszahlung für die Zeit ab März 2013 bis zur Räumung begehrt.
Nachdem die Klägerin am 17.12.2013 von der Beklagten die Schlüssel für die Mieträume zurückerhalten hat, haben die Parteien die Klage im Antrag auf Räumung und Herausgabe übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die Klägerin hat zuletzt Zahlung von 47.003,81 € verlangt. Sie hat ihre Forderung auf Mietzins für die Monate Mai 2011 bis einschließlich Dezember 2011 in Höhe der monatlichen Kaltmiete zzgl. MwSt., auf Miete bzw. Nutzungsentschädigung einschließlich Nebenkostenvorauszahlung für die Monate Januar 2012 bis einschließlich anteilig Dezember 2013 sowie auf abgerechnete Nebenkosten für die Jahre 2010 und 2011 in Höhe von 2.826,44 € und 3.963,10 € gestützt.
Die Klägerin hat zuletzt beantragt,
die Beklagte zu verurteilen an sie 47.003,81 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.368,50 € seit dem 1.5.2011, aus 1.368,50 € seit dem 1.6.2011, aus 1.368,50 € seit dem 1.7.2011, aus 1.368,50 € seit dem 1.8.2011, aus 1.368,50 € seit dem 1.9.2011 aus 1.368,50 € seit dem 1.10.2011, aus 1.368,50 € seit dem 1.11.2011, aus 1.368,50 € seit dem 1.12.2011, aus 1.368,50 € seit dem 1.1.2012,aus 1.368,50 € seit dem 1.2.2012, aus 1.392,30 € seit dem 1.3.2012, aus 1.392,30 € seit dem 1.4.2012, aus 1.392,30 € seit dem 1.5.2012, aus 1.392,30 € seit dem 1.6.2012 aus 1.392,30 € seit dem 1.7.2012, aus 1.392,30 € seit dem 1.8.2012, aus 1.392,30 € seit dem 1.9.2012, aus 1.392,30 € seit dem 1.10.2012, aus 1.392,30 € seit dem 1.11.2012, aus 1.392,30 € seit dem 1.12.2012, aus 1.392,30 € seit dem 1.1.2013, aus 1.392,30 € seit dem 1.2.2013 aus € 1.392,30 seit dem 3.4.2013, aus € 1.392,30 seit dem 4.5.2013, aus € 1.392,30 seit dem 4.6.2013, aus € 1.392,30 seit dem 3.7.2013, aus € 1.392,30 seit dem 3.8.2013, aus € 1.392,30 seit dem 4.9.2013, aus € 1.392,30 seit dem 4.10.2013, aus € 1.392,30 seit dem 4.11.1013 und aus einem Betrag in Höhe von 788,97 € seit dem 4.12.2013 zu zahlen.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Klage entgegengetreten und hat geltend gemacht, die Mieträume wiesen erhebliche Mängel auf, so dass die Miete auf „0“ gemindert sei. Mietmängel lägen darin, dass die Räume aufgrund des gesetzlichen Rauchverbots und einer Öffnungszeitenbeschränkung bis lediglich 24 Uhr nur eingeschränkt nutzbar seien. Weitere Mängel bestünden wegen Undichtigkeiten bzw. einer ungenügenden Isolierung der Einfachverglasung des Mietobjekts sowie wegen einer unzureichenden Heizungsanlage. Die der Heizung dienende Gastherme sei nicht ausreichend dimensioniert. Die Therme sei nach Einstellung des Bistrobetriebs im April 2011 schließlich abgestellt worden, dadurch sei im November 2011 ein Frostschaden eingetreten, der nicht repariert worden sei, vielmehr seien die Heizleitungen der Mieträume im Jahr 2012 abgeklemmt worden. Betriebskostenvorschüsse könne die Klägerin nach Abrechnung nicht mehr verlangen. Die für 2010 und 2011 erteilten Abrechnungen seien fehlerhaft. Hilfsweise hat die Beklagte wegen der Mietmängel die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch in Höhe der Klageforderung erklärt.
Das Landgericht hat unter Abweisung der weitergehenden Klage die Beklagte zur Zahlung von 40.346,66 € verurteilt und zur Begründung Folgendes ausgeführt: Die Beklagte schulde Mietzins bzw. Nutzungsentschädigung für die Zeit von Mai 2011 bis einschließlich 17.12.2013. Unter Ansatz der Miete nebst Nebenkostenvorauszahlungen ergebe sich ein Betrag von 43.712,27 €. Abzuziehen seien aber 5.474,00 €, weil die Klägerin das Vorbringen des Beklagten, die Miete einschließlich Nebenkostenvorauszahlung für die Monate Mai bis einschließlich August 2011 gezahlt zu haben, nicht ausreichend bestritten habe. Ferner sei eine von der Beklagten am 11.10.2011 geleistete Zahlung von 2.380,00 € abzuziehen sowie der Betrag von 1.785,00 €, denn in dieser Höhe habe die Klägerin die Klage im Hinblick auf die Nebenkostenvorauszahlungen betreffend das Jahr 2011 zurückgenommen. Hinzu kämen die von der Beklagten aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 geschuldeten Beträge. Diese beliefen sich abzüglich der Positionen „Be- und Entwässerung“ auf 2.663,41 und 1.824,65 €. Eine Mietminderung oder ein darauf gestützter Schadensersatzanspruch stünden der Beklagten nicht zu. Das Rauchverbot und die Reglementierung der Öffnungszeiten seien dem Risikobereich der Beklagten zuzurechnen. Ungenügende Isolierung oder Undichtigkeiten von Fenstern und Türen begründeten einen Mangel nicht, weil dieser Zustand schon bei Abschluss des von der Beklagten übernommenen Mietvertrages gegeben gewesen sei und nach dem Vertrag Rechte des Mieters deswegen ausgeschlossen seien. Die beanstandete Heizung begründe ebenfalls kein Minderungsrecht. Da die Gastherme nach vertraglicher Abrede vom Mieter A… eingebaut worden sei, sei das Risiko einer Beheizbarkeit des Mietgegenstandes dem Mieter übertragen worden.
Gegen das ihr am 02.06.2014 zugestellte Urteil des Landgerichts hat die Beklagte am 02.07.2014 Berufung eingelegt und das Rechtsmittel innerhalb verlängerter Frist mit am 02.09.2014 eingegangenem Schriftsatz begründet.
Die Beklagte will die Abweisung der Klage insgesamt erreichen. Sie macht insbesondere geltend, sie sei nicht wirksam Mietvertragspartei geworden, weil die Vereinbarung über die Mietvertragsübernahme nicht durch ihre Geschäftsführerin unterzeichnet worden sei. Herr P… habe keine Vertretungsbefugnis für die Gesellschaft. Schließlich habe das Landgericht zu Unrecht das Recht zur Mietminderung verneint. Die Minderung sei in Hinblick auf die ungenügende Dämmung der vorhandenen Einfachverglasung und aufgrund der zunächst unzureichenden und zuletzt vollständig fehlenden Beheizbarkeit und Warmwasserversorgung der Mieträume gerechtfertigt.
Die Beklagte beantragt,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage insgesamt abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das Urteil und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie meint, nachdem das Zustandekommen des Mietverhältnisses zwischen den Parteien in erster Instanz unstreitig gewesen sei, könne die Beklagte mit ihrem neuen Vorbringen betreffend ihre Vertretung bei Vertragsabschluss in zweiter Instanz nicht gehört werden. Abgesehen davon sei das Mietverhältnis von den Parteien tatsächlich gelebt worden. Ein Recht zur Mietminderung habe das Landgericht zu Recht verneint.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
A) Das landgerichtliche Urteil leidet allerdings an einem Verfahrensfehler, denn nach den Entscheidungsgründen hat das Landgericht der Klägerin einen Saldo aus Miete, Nutzungsentschädigung und Nebenkosten - teils als Abrechnungsergebnis, teils als Vorauszahlung - abzüglich einzelner Beträge zugesprochen, ohne hinreichend zu kennzeichnen, welche der als „Abzug“ berücksichtigten Beträge welche der mit der Klage beanspruchten Forderungen getilgt haben. Es ist damit unklar, aus welchen offenen Forderungen im einzelnen der sich von der Klägerin zuletzt geltend gemachte Anspruch auf Zahlung zusammensetzt.
Der Fehler kann von Senat behoben werden. Unter Ansatz der von den Parteien nicht angefochtenen Festellungen des Landgerichts zu den von der Beklagten ausschließlich im Jahr 2011 vorgenommenen Zahlungen ergibt sich folgende Beurteilung:
Die Klägerin hat zuletzt Mietzins ab Mai 2011 beansprucht, dabei hat sie für die Monate Mai bis einschließlich Dezember 2011 Zahlung der (Kalt-)Miete zzgl. MwSt. in Höhe von monatlich 1.190,00 € sowie Zahlung des Nachzahlungsbetrages der Nebenkostenabrechnung 2011 verlangt. Die ursprünglich als Nebenkostenvorauszahlung für die Monate März bis einschließlich Dezember 2011 geltend gemachten Beträge von monatlich 178,50 € hat die Klägerin nicht weiter verfolgt, sie hat die Klage in Höhe von 1.785,00 € zurückgenommen.
In Bezug auf Zahlungen der Beklagten hat das Landgericht ausgeführt, die Klägerin habe die von der Beklagten vorgetragenen Zahlungen für die Monate Mai bis einschließlich August 2011 in Höhe von je 1.368,50 € (Miete nebst Nebenkostenvorauszahlung) nicht ausreichend bestritten. Demnach hat das Landgericht der Klägerin die geltend gemachten Zahlungsforderungen für die genannten Monate wegen Erlöschens infolge Erfüllung aberkannt. Ferner hat das Landgericht festgestellt, dass die Beklagte im Oktober 2011 weitere 2.380,00 € gezahlt hat. Diese Zahlung hat zur Tilgung der (Kalt-)Miete zzgl. MwSt. für die Monate September und Oktober 2011 geführt. Die Beklagte hat der Hausverwalterin der Klägerin mit Schreiben vom 22.09.2011 angezeigt, künftig bis zur Erteilung der Nebenkostenabrechnung 2010 die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen einzubehalten. Der gezahlte Betrag hat exakt der Summe der im Zeitpunkt der Zahlung offenen (Kalt-)Mieten zzgl. MwSt. von jeweils 1.190,00 € für die Monate September und Oktober 2011 entsprochen. Dass noch andere fällige Forderungen der Klägerin auf (Kalt-)Miete bestanden haben, ist nicht ersichtlich.
Da die Beklagte nach ebenfalls unangefochtener Feststellung des Landgerichts weitere Zahlungen nicht vorgenommen hat, bilden die für die Zeit ab November 2011 geltend gemachten Forderungen der Klägerin auf Miete und Nutzungsentschädigung sowie die der Klägerin zuerkannten Beträge an Nebenkostennachzahlungen für die Jahre 2010 und 2011 den Streitgegenstand des Berufungsverfahrens.
B) In der Sache erreicht die Berufung eine Abänderung des angefochtenen Urteils allein hinsichtlich der von der Klägerin auf Nebenkosten beanspruchten Beträge. Nach Eintritt der Abrechnungsreife für die Jahre 2012 und 2013 hat die Klägerin keinen Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlung mehr. Hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung 2011, welche die Vorauszahlungen mit 0,- € ansetzt, ist zu Gunsten der Beklagten zu berücksichtigen, dass sie auf der Grundlage der landgerichtlichen Feststellung für die Monate Mai bis einschließlich August 2011 Vorauszahlungen geleistet hat. Die Berufungsangriffe im übrigen greifen nicht durch.
1) Der Mietvertrag ist auf der Grundlage der von H… P… für die Beklagte abgegebenen Erklärung zur Übernahme des Mietverhältnisses vom Vormieter A… wirksam zustande gekommen. Der Einwand der Berufung, die Beklagte sei bei Abschluss der Vereinbarung zur Vertragsübernahme nicht wirksam vertreten worden, verfängt nicht.
Der Vertrag ist durch die von H… P… für die Beklagte abgegebene Willenserklärung wirksam zustande gekommen, denn die Beklagte muss sich das Handeln ihres Alleingesellschafters jedenfalls nach den Grundsätzen der Duldungsvollmacht zurechnen lassen.
Eine Duldungsvollmacht liegt vor, wenn der Vertretene es willentlich geschehen lässt, dass ein anderer für ihn wie ein Vertreter auftritt, und der Geschäftspartner dieses Dulden nach Treu und Glauben dahin versteht und auch verstehen darf, dass der als Vertreter Handelnde zu den vorgenommenen Erklärungen bevollmächtigt ist (vgl. BGHZ 202, 158; BGHZ 189, 346). Diese Voraussetzungen sind hier gegeben, wobei offen bleiben kann, ob die Geschäftsführerin das den Rechtsschein einer Bevollmächtigung erzeugende Verhalten gekannt hat oder nicht. Gehandelt hat der Alleingesellschafter der Beklagten. Eine GmbH mit einem einzigen Gesellschafter kann keinen anderen Willen als den des Gesellschafters haben, wenn die Gesellschaft nach Maßgabe des Gesellschafterwillens handelt (vgl. BGHZ 119, 257; BGH, Urteil v. 01.04.2004 - IX ZR 305/00, GmbHR 2004, 799). Mithin hat H… P…s Handeln bei Abschluss des Vertrages dem Wissen und Wollen der Beklagten entsprochen. Die Klägerin durfte auf die Vertretungsmacht auch vertrauen, denn ihr gegenüber ist allein Herr P…, sich selbst als Geschäftsführer bezeichnend, aufgetreten.
2) Die Beklagte schuldet der Klägerin für die Zeit ab November 2011 gemäß § 535 Abs. 2 BGB (Kalt-)Miete zzgl. MwSt. zunächst in Höhe von monatlich 1.190,00 € und ab März 2012 in Höhe von monatlich 1.213,80 €. Seit Beendigung des Mietvertrages durch außerordentliche fristlose Kündigung der Klägerin vom 06.07.2012 schuldet die Beklagte bis zur Rückgabe der Mietsache am 17.12.2013 den letzten Mietzins von monatlich 1.213,80 € als Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB.
2.1) Das Mietverhältnis ist aufgrund der fristlosen Kündigung der Klägerin vom 06.07.2012 beendet worden. Die Kündigung war wegen Ausbleibens der Mietzahlungen seit November 2011 nach Ziff. V der Anlage 1 des Mietvertrages i.V.m. § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 3 BGB gerechtfertigt. Bei Ausspruch der Kündigung war die Beklagte mit der Zahlung der Miete für neun Monate im Rückstand.
2.2.) Die Miete und in entsprechender Weise die Nutzungsentschädigung sind nicht aufgrund eines Mangels der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert, denn ein zur Minderung führender Mangel hat während der Vertragsdauer oder spätestens im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses nicht vorgelegen. Ohne Erfolg wendet sich die Berufung gegen die landgerichtliche Beurteilung, dass eine Minderung weder hinsichtlich der vermeintlich unzureichenden Isolierung sowie Undichtigkeiten der Einfachverglasung noch im Hinblick auf die Heizversorgung des Mietobjekts gerechtfertigt ist.
2.2.1) Die vermeintlich unzureichende Isolierung einschließlich der behaupteten Undichtigkeiten der im Mietobjekt vorhandenen Einfachverglasung aus DDR-Zeiten begründet kein Recht zur Mietminderung.
Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, greift zugunsten der Klägerin der Gewährleistungsausschluss nach Ziff. I. (1) Satz 1 und (2) Satz 1 der Anlage 1 zum Mietvertrag. Hinzukommt, dass die gerügten Mängel auch der Beklagten bei Vertragsschluss bekannt waren, was gemäß § 536b BGB ebenfalls zum Ausschluss des Rechts auf Mietminderung führt.
a) Das durch Vertragsübernahme begründete Mietverhältnis richtet sich nach den Vertragsbestimmungen des übernommenen Vertrages. Der übernommene Vertrag bestimmt in Ziff. I. (1) Satz 1 und (2) Satz 1 der Anlage 1 zum Mietvertrag den Ausschluss der Gewährleistung für die bei Vertragsschluss vorhandenen Mängel. So heißt es in Ziff. I. (1) Satz 1: „Der Vermieter gewährt den Gebrauch der Mietsache in dem derzeitigen, dem Mieter aufgrund eingehender Besichtigung gut bekannten Zustand“. Ziff. I (2) Satz 1 bestimmt sodann: „Der Mieter verzichtet auf Gewährleistungsansprüche aus Pos. (1).“
b) Der vereinbarte Gewährleistungsausschluss ist wirksam. Die Beklagte macht nicht geltend, dass es sich bei den Vertragsbestimmungen der Anlage 1 des Mietvertrages um Allgemeine Geschäftsbedingungen handele. Selbst wenn dies der Fall wäre, so wäre der auf die bei Abschluss des Vertrages vorhandenen Mängel beschränkte Ausschluss der Sachmangelhaftung als zulässig anzusehen (vgl. BGH Urteil v. 03.07.2002 – XII ZR 327/00, NJW 2002, 3232).
c) Nach eigener Sachdarstellung der Beklagten waren die gerügten Mangelerscheinungen bei Abschluss des Mietvertrages, in den sie später eingetreten ist, bereits gegeben, denn sie sollen auf dem instandsetzungs- und modernisierungsbedürftigem Zustand der aus DDR-Zeiten stammenden Bausubstanz herrühren. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Klägerin, die das Objekt im Jahr 2007 im Wege der Zwangsversteigerung erworben hat, keinerlei Arbeiten am Bauwerk ausgeführt hat.
d) Von diesen Gegebenheiten hatte auch die Beklagte bei Übernahme des Mietvertrages Kenntnis. Der Alleingesellschafter der Beklagten war Mitgesellschafter derjenigen GbR, die vor dem Eigentumserwerb der Klägerin Grundstückseigentümerin war. Dem Alleingesellschafter der Beklagten war der unzureichende Sanierungszustand des Mietobjekts folglich bekannt. Die Mangelkenntnis bei Begründung des Mietverhältnisses durch Vertragsübernahme hindert gemäß § 536b BGB die Geltendmachung einer Mietminderung auch unabhängig vom vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss.
2.2.2) Ein Recht zur Mietminderung kann die Beklagte auch nicht auf die von ihr geltend gemachten Mängel der Heizversorgung des Mietobjekts stützen.
a) Soweit die vom Mieter A… hergestellte Heizvorrichtung unzureichend dimensioniert sein soll, stellt dies keinen Mangel der Mietsache dar, weil die Herstellung der Beheizbarkeit nach Ziff. XIV 1 der Anlage 1 des von der Beklagten übernommenen Mietvertrages Sache des Mieters war.
aa) Die Vereinbarung begegnet keinen Bedenken gegen ihre Wirksamkeit. Im Gewerberaummietrecht kann der Mieter durch Individualvereinbarung weitgehend zu Ausbau-, Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten verpflichtet werden. Gegen eine solche Vereinbarung bestehen insbesondere keine Bedenken, wenn - wie hier - die Übernahme solcher Arbeiten in die Mietzinskalkulation eingeht (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., III.A Rdn. 2596 ff, 2639 m.w.N.).
bb) Haben die Vertragsparteien vereinbart, dass die Mietsache dem Mieter in einem instandsetzungsbedürftigen Zustand überlassen wird und der Mieter bestimmte Arbeiten ausführt, so schuldet der Vermieter nur den gegebenen Überlassungszustand als den vertragsgemäßen Zustand. Insoweit sind zugleich Ansprüche des Mieters wegen der von ihm auszuführenden Arbeiten oder von ihm zu behebender Mängel der Mietsache ausgeschlossen (vgl. Bub/Treier a.a.O. Rdn. 2597, III.B. Rdn. 2794 m.w.N.).
b) Der behauptete vollständige Ausfall der Heizung einschließlich Warmwasserversorgung seit November 2011 rechtfertigt eine Minderung der Miete ebenfalls nicht. Ein Minderungsrecht scheitert jedenfalls daran, dass die Beklagte ihrer Pflicht zur Anzeige gemäß § 536c BGB nicht nachgekommen ist.
aa) Die Sachdarstellung der Beklagten zum Ausfall der Heizung seit November 2011 leidet allerdings bereits an Schlüssigkeitsbedenken, weil sie sich mit dem übrigen Prozessvorbringen und mit dem vorgerichtlichen Schriftverkehr nicht in Einklang bringen lässt.
Vor Erhebung der Klage im Februar 2013 hat die Beklagte der Klägerin oder der von dieser beauftragten Hausverwaltung einen Ausfall der Heizung nicht angezeigt. Insbesondere mit Mangelrüge vom 17.01.2012 zu einem Zeitpunkt, in dem die Heizung bereits ausgefallen sein soll, hat die Beklagte derartiges nicht gerügt, vielmehr - wie schon zuvor - auf eine zu geringe Dimensionierung hingewiesen.
Im Prozess hat die Beklagte schließlich eine Aufstellung über tägliche Temperaturaufzeichnung unter anderem für die Monate Oktober bis Dezember 2011 eingereicht. Nach dieser Aufstellung sind auch im Dezember 2011 trotz niedriger Außentemperaturen zwischen 2 °C und 10 °C noch Raumtemperaturen von bis zu 20 °C erreicht worden. Mit einem Ausfall der Heizung seit November 2011 lässt sich dies nicht in Einklang bringen. Die Beklagte konnte den Widerspruch in der mündlichen Verhandlung auch nicht aufklären.
bb) Selbst wenn man von einer gänzlich fehlenden Heizmöglichkeit infolge eines im November 2011 eingetretenen Frostschadens ausgeht, so steht dem Recht auf Minderung das Unterlassen der nach § 536c Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen Anzeige entgegen.
Gemäß § 536c Abs. 1 Satz 1 BGB hat der Mieter dem Vermieter einen im Laufe der Mietzeit auftretenden Mangel unverzüglich anzuzeigen. Auch bei sonstigen gravierenden Störungen oder Gefahren für die Mietsache besteht die Pflicht zur Anzeige nach § 242 BGB (vgl. BGH, Urteil v. 14.11.2001 - XII ZR 142/99, NJW-RR 2002, 516). Unterlässt der Mieter die Anzeige, so verliert er gemäß § 536 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB das Recht zur Minderung, soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, der Schaden oder Mangel also auch bei rechtzeitiger Anzeige eingetreten wäre. Vorliegend hat die Beklagte ihre Anzeigepflicht mit der Folge des Rechtsverlusts verletzt, denn sie hat weder den zum Frostschaden führenden Umstand noch die infolge des Frostschadens fehlende Wärme- und Warmwasserversorgung vor der Beendigung des Mietverhältnisses angezeigt.
Zu dem Frostschaden soll es nach Darstellung der Beklagten deshalb gekommen sein, weil die in den benachbarten Bistroräumen zur Versorgung dieser und der Mieträume der Beklagten installierte Gastherme von dem Mieter der Bistroräume im April 2011 abgestellt worden sei und diese von ihr, der Beklagten, nach Auszug des Mieters der Bistroräume im Herbst 2011 mangels Zugang zu den Räumen habe auch nicht wieder angestellt werden können.
Soweit die Gastherme für die Beklagte nicht zugänglich und deshalb zu Beginn der Heizperiode 2011 auch nicht Betrieb zu nehmen war, stellt dies einen anzeigepflichtigen Umstand dar, zumal die Gefahr des Eintritts eines Frostschadens geradezu „auf der Hand lag“. Dass die Klägerin oder die von ihr beauftragte Hausverwaltung von dem Umstand Kenntnis hatte, trägt die Beklagte nicht vor. Dasselbe gilt für den Ausfall der Heizung, der eine wesentliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Mietsache darstellt und wegen möglicher Folgeschäden an anderen Einrichtungen der Mietsache zugleich eine Gefährdung der Substanz der Mietsache bedeutet.
2.4) Abzuändern ist das angefochtene Urteil hinsichtlich der vom Landgericht als begründet angesehenen Forderungen der Klägerin auf Betriebskostenvorauszahlung für die Zeit von Januar 2012 bis einschließlich 17.12.2013.
Nach Eintritt der Abrechnungsreife kann der Vermieter Betriebskosten nur noch aufgrund einer Abrechnung verlangen. Im vorliegenden Fall ist die Abrechnungsreife mit Ablauf der angemessenen Frist von einem Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraums (vgl. dazu BGHZ 184, 117) sowohl für das Jahr 2012 als auch für das Jahr 2013 eingetreten. Die Klägerin hat nicht vorgetragen, eine Abrechnung erteilt zu haben.
2.5) Der Zahlungsanspruch der Klägerin auf rückständigen Mietzins und auf Nutzungsentschädigung für den Zeitraum von November 2011 bis einschließlich 17.12.2013 beläuft sich demnach auf insgesamt 30.937,62 €. In dem Monaten November 2011 bis einschließlich Februar 2012 ist die Beklagte jeweils 1.190,00 € schuldig geblieben, mithin insgesamt 4.760,00 € (4 x 1.190,00 €). In den Monaten März 2012 bis einschließlich November 2013 hat die Beklagte jeweils 1.213,80 € geschuldet, offen geblieben sind also insgesamt 25.489,80 € (21 x 1.213,80 €). Für den Zeitraum vom 01.12. bis einschließlich 17.12.2013 beträgt die offen gebliebene anteilige Nutzungsentschädigung 687,82 €.
3) Ferner hat die Beklagte aufgrund der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 insgesamt 3.774,06 € an die Klägerin zu zahlen.
Gegen die vom Landgericht als gerechtfertigt angesehenen Forderungen der Klägerin in Höhe von 2.663,41 € für das Jahr 2010 und 1.824,65 € für das Jahr 2011 wendet sich die Berufung nicht. Diese Beträge sind mithin zugrunde zu legen. Hinsichtlich der Abrechnung für das Jahr 2011 ist allerdings zu berücksichtigen, dass die Beklagte nach unangefochtener Feststellung des landgerichtlichen Urteils die geschuldeten Vorauszahlungen für die Monate Mai bis einschließlich August 2011 geleistet hat, während die Abrechnung die Vorauszahlungen mit 0,- € ansetzt. Der vom Landgericht für das Jahr 2011 zuerkannte Betrag von 1.824,65 € ist um die feststehenden Vorauszahlungen von monatlich 178,50 €, mithin insgesamt 714,00 € (4 x 178,50 €) zu kürzen, so dass für 2011 ein Nebenkostensaldo von 1.110,65 € verbleibt.
4) Zinsen auf die zuerkannten Beträge in Höhe des Zinssatzes von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz stehen der Klägerin gemäß §§ 286, 288 BGB aus den Gesichtspunkt des Verzuges zu. Mit den laufenden Zahlungen ist die Beklagte jeweils mit Ablauf des dritten Werktags des Monats in Verzug geraten, § 4 Ziff. 1 des Mietvertrages i.V.m. § 286 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB. Hinsichtlich der Nebenkostenabrechnungen ist der Verzug mit Ablauf des auf die Erteilung der Abrechnung folgenden Mietzahlungstermins eingetreten § 4 Ziff. 2 des Mietvertrages i.V.m. § 286 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB.
III.
Die Kostenentscheidung für das Berufungsverfahren stützt sich auf § 92 Abs. 1 ZPO. Diejenige für die erste Instanz beruht auf § 92 Abs. 1 und auf § 91a ZPO, soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben. Hinsichtlich des für erledigt erklärten Teils trifft die Beklagte die Kostenlast, weil sie ohne Eintritt des erledigenden Ereignisses mit dem Klageantrag auf Räumung und Herausgabe unterlegen wäre.
Die Revision wird nicht zugelassen, weil die dafür in § 543 Abs. 2 ZPO aufgestellten Voraussetzungen nicht vorliegen.