Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 17.12.2015 – 5 U 19/13

Die Berufung der Beklagten gegen das am 12. Februar 2013 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) – Az.: 11 O 59/11 – wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Tenor der erstinstanzlichen Entscheidung wie folgt lautet:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Rechtsschutzversicherung der Klägerin D… 1.355,35 € sowie an die Klägerin weitere 150 €, jeweils nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21. März 2011 zu zahlen.

Die Widerklage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen die Beklagten.

Dieses Urteil und das erstinstanzliche Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung aus den Urteilen durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der aus den Urteilen zu vollstreckenden Beträge abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe der jeweils beizutreibenden Beträge leistet.

Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird auf bis zu 140.572,98 € festgesetzt.

Die Klägerin war Eigentümerin der Flurstücke 837/2 und 837/1 der Flur 3 in F…, eingetragen im Grundbuch von F… Bl. 3934. Mit notariellem Vertrag vom 17. Dezember 2008 verkaufte sie an die Beklagten eine unvermessene Teilfläche, bebaut mit einem im Jahr 1984 errichteten Einfamilienhaus, zum Preis von 180.000,00 €.

In Ziff VIII. (Mängelfolgen, Übergabe), Nr. 1 des Vertrages heißt es:

„Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels des Grundstücks und der Baulichkeiten sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn der Veräußerer handelt vorsätzlich. Der Veräußerer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind.

Der vorstehende Haftungsausschluss erfasst auch solche Mängel, die zwischen der Besichtigung und dem Gefahrübergang eintreten. Die Gefahr von in der Gebäudeversicherung erfassten Schäden (Brand-, Wasser- und Elementarschäden) verbleibt jedoch bis zum Gefahrübergang beim Veräußerer.(...)“

Gemäß Ziff. VIII Nr. 4. des Vertrages werden etwaige Versicherungen vom Tage der Besitzübergabe bis zur Eigentumsumschreibung übernommen. Ansprüche hieraus werden ab Besitzübergang unter der aufschiebenden Bedingung der Kaufpreiszahlung an den Erwerber abgetreten, der die Abtretung dem Versicherer anzeigen wird. Der Erwerber erstattet dem Veräußerer ggf. anteilig bereits gezahlte Prämien für die Zeit nach Besitzübergang.

Die Besitzübergabe erfolgte am 6. November 2008. In der Folgezeit nutzen die Beklagten das Grundstück einschließlich Einfamilienhaus unentgeltlich. Der Gefahrübergang wurde im Kaufvertrag für den 17. Dezember 2008 vereinbart (Ziffer VIII Nr. 4). Am 28. September 2009 wurden die Beklagten als Eigentümer zu je ½ im Grundbuch eingetragen.

Das unterkellerte Einfamilienhaus war etwa 1994 um einen Anbau erweitert worden, in dem sich ein Studio und ein Massageraum, ferner ein Flur sowie ein Wartebereich befinden. Oberhalb des Anbaus ließ die Klägerin 1997 eine Terrasse herstellen, die sie im Jahr 2005 oder 2006 überdachen ließ. Die Klägerin wohnte bis zum Einzug der Beklagten selbst in dem Haus und betrieb im Untergeschoss einen Kosmetik- und Massagesalon. Die Beklagten vermieteten die Gewerberäume im Untergeschoss ab Oktober 2008 an die Zeugin D… (ehemals: W…), die dort ein Nagelstudio/Friseursalon betrieb und die Räume durch ihren Lebensgefährten, den Zeugen D…, renovieren ließ.

Da die Beklagten nach Vertragsschluss Gewährleistungsansprüche wegen behaupteter Feuchtigkeitsschäden geltend machten, hat die Klägerin mit einer negativen Feststellungsklage begehrt, festzustellen, dass keine Schadensersatzansprüche der Beklagten aus dem Grundstückskaufvertrag bestehen und Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten verlangt. Die Beklagten haben behauptet, sie hätten Feuchtigkeitserscheinungen im Haus erstmals im August oder September 2009 festgestellt; die erste außergerichtliche Geltendmachung der Ansprüche erfolgte mit Schreiben ihres damaligen bevollmächtigten Rechtsanwalts … vom 1. November 2010 (Bl. 19). Die Beklagten haben widerklagend Schadensersatz verlangt sowie die Feststellung der Haftung der Klägerin für weitergehende Mängelbeseitigungskosten und für Zahlungen der Rechtsschutzversicherung der Beklagten aus Anlass des Streitfalls. Die Klägerin hat ihrerseits für den Fall, dass die Widerklage der Beklagten begründet ist, hilfsweise die Auskehr ab dem 1. Oktober 2008 erzielter Mieten einschließlich Betriebskostenanteil an sich begehrt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Auf Antrag der Beklagten vom 5. Juli 2011 ist vor dem Landgericht Frankfurt (Oder) ein selbständiges Beweisverfahren – Az.: 11 OH 4/12 – durchgeführt worden über die Behauptungen der Beklagten, durch die Terrassenoberfläche dringe Regenwasser ein und in den Kellerräumen steige Feuchtigkeit in den Wänden auf, ferner zu den Ursachen, zum Umfang etwaiger Mängel sowie zum Beseitigungsaufwand. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweiserhebung wird Bezug genommen auf das Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. L… Kr… vom 2. Januar 2012 und dessen Ergänzung vom 4. August 2012 (Bl. 124 der Beiakte – Az.: 11 OH 4/12 –).

Das Landgericht hat Beweis erhoben durch Zeugenvernehmung. Es hat der Klage stattgegeben, die Widerklage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die zulässige Feststellungsklage sei begründet. Das selbständige Beweisverfahren habe zwar Mängel i.S.v. § 434 Abs. 1 BGB an der Außen- und Terrassenabdichtung des Hauses ergeben, die Klägerin könne sich aber auf den vertraglichen Gewährleistungsausschluss berufen, da ein arglistiges Verschweigen der Mängel nicht erwiesen sei. Die klägerseits benannten Zeugen W…, L… und H… sowie Z… hätten übereinstimmend bekundet, über einen langen Zeitraum hinweg keine Feuchtigkeitserscheinungen in dem Objekt festgestellt zu haben. Der gegenbeweislich benannte Zeuge D… habe zwar Feuchtigkeitsschäden bestätigt, aber erklärt, diese seien erst nach Beginn der Arbeiten erkennbar geworden. Danach könne keine Mangelkenntnis der Klägerin bei Vertragsschluss unterstellt werden.

Gegen das am 5. März 2013 zugestellte Urteil wenden sich die Beklagten mit ihrer Berufung, die sie am 18. März 2013 eingelegt und am 2. Mai 2013 begründet haben. Sie verfolgen ihre erstinstanzlich gestellten Anträge weiter und begehren zusätzlich Ersatz eines Betrages in Höhe von 2.267,30 €, die sie an das Bauunternehmen des Zeugen D… gezahlt haben, Ausgleich von Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 2.394,64 € sowie die Feststellung, dass die Klägerin dem Grunde nach verpflichtet sei, an die Beklagten die Zahlungen zu leisten, die durch die Rechtsschutzversicherung der Beklagte „im Zusammenhang mit dem vorliegenden Prozess gezahlt wurden und werden.“ Sie machen geltend, die Zeugen W…, H… und Z… hätten keine eigenen Feststellungen zu Feuchtigkeitsschäden treffen können, weil die Klägerin sichtbare Mängel immer sofort beseitigt habe. Über der Terrasse oberhalb des Wintergartens sei nachträglich eine Überdachung errichtet worden, mit der bei Starkregen ein Überlaufen der Dachrinne und der Stau von Regenwasser auf der Terrasse habe verhindert werden sollen; dies sei aber nicht erreicht worden, weil die Überdachungskonstruktion oberhalb der Dachsteine und der Regenrinne verlaufe. Die Klägerin habe bis November 2008 wiederholt aufgetretene Feuchtigkeitserscheinungen an den Wänden und Decken innerhalb der Gewerberäume arglistig verschwiegen; sie habe diese jeweils unverzüglich mit Silikatfarbe und Modellierspachtel verdeckt. Dies folge aus den klägerischen Angaben im Schriftsatz vom 27. Januar 2012, der schriftlichen Stellungnahme des Zeugen D… vom 2. Mai 2011 und den Bekundungen des Zeugen W…. Dass die Klägerin nach eigenen Angaben nach einer Feuchtigkeitserscheinung im Jahr 2006 Silikatfarbe verwandt habe, die Pilzbefall erschwere, belege, dass die Klägerin entweder selbst Fachkenntnis über die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden gehabt habe oder sich fachkundig habe beraten lassen. Zudem habe sie Mangelkenntnis eingestanden, nachdem sie von den Beklagten im August 2009 von erheblichen Feuchtigkeitsschäden infolge Starkregens informiert worden war; die Klägerin habe damals erwidert, solche Feuchtigkeitsschäden schon ein Jahr zuvor gehabt zu haben, die sie überstrichen, aber der Gebäudeversicherung nicht angezeigt habe. Ferner habe die Klägerin mit Schriftsatz vom 16. Februar 2012 und persönlich im Termin vor dem Senat am 12. Dezember 2013 einen Feuchtigkeitsschaden auf der Terrasse eingeräumt, den sie beseitigt habe.Sie habe behauptet, hierauf bei der Notarverhandlung und bei einem Gespräch mit ihnen im Sommer 2008 auf der Terrasse hingewiesen zu haben und die Auffassung vertreten, dass nach Anbringung des Daches über der Terrasse ohnehin kein Regenwasser mehr auf die Terrasse geraten könne. Das gerichtliche Gutachten widerlege dies. Damit habe die Klägerin eingestanden, die Überdachung wegen Feuchtigkeitsschäden angebracht zu haben. Diese Schäden habe sie verschwiegen.

Die Beklagten nehmen Bezug auf die Feststellungen des Sachverständigen Kr… und behaupten, an der Terrasse seit Besitzübernahme keine baulichen Veränderungen vorgenommen zu haben. Die Räume in der Kellerebene hätten sich beim Ortstermin des Sachverständigen nicht mehr in demselben Zustand wie bei Gefahrübergang befunden, da der Zeuge D… zu diesem Zeitpunkt bereits die Decken renoviert und die an den Innenseiten der Außenwände angebrachten und dauerhaft durchfeuchteten Wandverkleidungen bis 80 cm über dem Fußboden entfernt hätte. Im Januar 2010 seien die Gipskartonverkleidungen an den Innenseiten der Außenwände erneuert worden, entsprechend habe der Sachverständige hier nur Mängel feststellen können, die seit Januar 2010 eingetreten seien. Daher komme der schriftlichen Stellungnahme des Zeugen D… vom 2. Mai 2011 besondere Bedeutung zu. Der Zeuge habe die aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden nicht verursacht. Die ordnungsgemäße Abdichtung der Außenwand sei bei Durchführung seiner Arbeiten unterblieben, um die Beweiserhebung zu ermöglichen. Nachdem die Beklagten das Mietverhältnis mit Frau D… im September 2012 fristlos beendet hätten, verhalte sich der Zeuge D… gegenüber der Klägerin gewogen; dies erkläre sein Aussageverhalten vor dem Landgericht, als er bekundet habe, die Schäden seien von außen nicht erkennbar gewesen.

Der Zeuge D… sei von den Beklagten auch mit der Beseitigung des am 21. August 2009 durch Starkregen verursachten Schadens unterhalb der Terrasse beauftragt worden und habe hierfür 2.267,30 € berechnet. Die Klägerin sei insoweit schadensersatzpflichtig, weil diese Kosten von der Gebäudeversicherung zu tragen gewesen wären, die Klägerin den Versicherungsbeitrag aber entgegen der Vereinbarung im Kaufvertrag nicht fortentrichtet und die Versicherung deshalb vor August 2009 gekündigt habe. Sie ergänzen den Vortrag dahin, dass er auch für die Ausbesserung der Außenabdichtung angefallen sei.

Das Landgericht habe sich schließlich auch nicht mit der Aussage des Zeugen W… befasst, wonach die Terrasse überdacht worden sei, damit das Wasser nicht bei Schlagregen an der Tür entlang von der Stufe ins Haus laufen könne. Daraus habe geschlossen werden müssen, dass der Klägerin das Versagen des vorhandenen Entwässerungssystems bei Starkregen bekannt war. Der Zeuge sei zudem nicht glaubwürdig, da er bei seiner Vernehmung wahrheitswidrig erklärt habe, dass Anfang 2009 Umbaumaßnahmen an der Terrasse des streitgegenständlichen Objekts erfolgt seien, um den Anschein zu erwecken, die Beklagten hätten danach auftretende Feuchtigkeitsschäden mit verursacht.

Sie machen geltend, dass es am 21. August 2009, im Jahr 2002 und an acht Tagen im Jahr 2007 Starkregen gegeben habe, so dass es bis Oktober 2008 denklogisch wiederholt zu sichtbaren Durchfeuchtungen unterhalb der Terrasse und in den Kellerräumen des Hauses gekommen sein müsse. Sie beziehen sich auf eine Auskunft des Deutschen Wetterdienstes vom 12. März 2012 (Bl. 254 d. A.).

Den Widerklageantrag zu 3. begründen die Beklagten damit, dass die tatsächlichen Mangelbeseitigungskosten erfahrungsgemäß von der vorläufigen Einschätzung des gerichtlichen Sachverständigen abweichen. Zu den Widerklageanträgen zu 4. und 5. machen sie geltend, wegen der arglistigen Täuschung seien der Klägerin die gesamten anwaltlichen und gerichtlichen Kosten aufzuerlegen, die den Beklagten im Zusammenhang mit dem Streitfall entstanden seien und teilweise von ihrer Rechtsschutzversicherung getragen wurden. Sie legen hierzu eine Abtretungserklärung (Bl. 992 d. A.) der Rechtsschutzversicherung vor.

Die Beklagten haben mit Schriftsatz vom 12. März 2014 die Widerklage um 122.572,98 € erweitert, den Klageantrag in den darauf folgenden mündlichen Verhandlungen aber nicht gestellt.

Die Beklagten beantragen,

in Abänderung des Urteils des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 9. Januar 2013, die Klage einschließlich des Hilfsantrages abzuweisen

und auf die Widerklage

1.die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagten Schadensersatz in erststelliger Höhe von 18.000,00 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1. Dezember 2008 zu zahlen;

2.die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagten 2.267,30 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1. September 2015 zu zahlen;

3.festzustellen, dass die Klägerin dem Grunde nach verpflichtet ist, den Beklagten die gesamten weitergehenden, bisherigen und künftigen Schäden zu ersetzen, im Zusammenhang mit den festgestellten Feuchtigkeits- und Abdichtungsmängeln und deren Beseitigung, im und am Haus der Beklagten in der …straße 29, F…;

4.festzustellen, dass die Klägerin dem Grunde nach verpflichtet ist, zu Händen des Prozessbevollmächtigten der Beklagten die Zahlungen auszugleichen, welche die Rechtsschutzversicherung der Beklagten für alle Rechtsangelegenheiten gezahlt hat, die im Zusammenhang mit den vorliegenden Prozess stehen;

5.einen erststelligen Betrag von 2.394,64 € an die Beklagte zu zahlen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Parteien haben im Senatstermin am 12. Dezember 2013 den Rechtsstreit hinsichtlich des negativen Feststellungsantrages der Klägerin übereinstimmend für erledigt erklärt. Im Übrigen verteidigt die Klägerin das angefochtene Urteil und behauptet, durch das Betreiben eines Friseursalons sei das Haus erst nach der Veräußerung in einer Weise genutzt worden, die ganz erhebliche Feuchtigkeit für das Mauerwerk auslöse. Etwaige Feuchtigkeitserscheinungen gingen auf den Umbau des Kellergeschosses zurück, insbesondere die Herstellung eines Wanddurchbruchs und den Einbau einer Tür zwischen dem „Studio“ im Anbau und dem Friseurraum im Keller des Wohnhauses im Jahr 2010, die der Zeuge W… erstinstanzlich bekundet habe. Im früheren Fußpflegeraum, der jetzt als Nagelstudio diene (verzeichnet im Grundriss Bl. 628 mit 17,62 qm Fläche) seien die Wände zum Teil und im Massageraum im gesamten Innenbereich gefliest gewesen, daher habe sie Feuchtigkeit nicht erkennen können. Der Zeuge D… habe diese Fliesen entfernt und anschließend nur eine provisorische und zu dünne Isolierung innen an den Wänden aufgebracht und die Wände von außen nicht ausreichend verfüllt und verdichtet. Ferner seien im Innenraum auf einer Höhe von bis zu 80 cm wasserundurchlässige Dämmplatten aufgebracht worden, die jede Hinterlüftung des Mauerwerks verhinderten. Auf diese Maßnahmen seien die vom Sachverständigen festgestellten Feuchtigkeitserscheinungen zurückzuführen gewesen.

Der Anbau sei bei der Errichtung durch zwei Folien ausreichend abgedichtet worden. Dem entsprechend sei vor dem Verkauf keine Feuchtigkeit in den Räumen aufgetreten, weil sie als Nutzerin regelmäßig für ausreichende Lüftung gesorgt und alle zwei Jahre renoviert habe. Der Sachverständige habe ausgeführt, dass eine Undichtigkeit der Terrasse nicht mit Sicherheit als Ursache für das Auftreten von Feuchtigkeit an der Decke des Anbaus festgestellt werden kann. Zudem hätten die Beklagten auch die Ableitung des Regenwassers verändert. Das Wasser sei nicht mehr in Regentonnen eingeleitet worden, sondern über ein Rohr in das Erdreich vor der Terrasse. Wegen der Umbauten des Zeugen D… und der ungünstigen Veränderungen der Regenwasserableitungen sei davon auszugehen, dass der Sachverständige bei seinem Ortstermin am 1. November 2011 nicht mehr habe feststellen können, welchen Zustand das Mauerwerk im Jahr 2008 gehabt habe.

Darüber hinaus verhielten die Beklagten sich auch widersprüchlich, da sie in einem vor dem Landgericht Frankfurt (Oder) – Az.: 13 O 355/12 – geführten Prozess zur Feuchtigkeit im Kellerbereich entgegengesetzt vortragen würden. In jenem Rechtsstreit machten die hiesigen Beklagten gegenüber der Zeugin D… Mietzinsansprüche geltend. Sie behaupteten, dass eine hohe Luftfeuchtigkeit im Keller nur auf das Nutzungsverhalten der Mieterin D… zurückzuführen sei. Sie seien also selbst davon überzeugt, dass in dem Keller keinerlei bauart- und objektbezogene Feuchtigkeitsschäden vorhanden seien.

Sie ist der Ansicht, der mit der Rechnung des Zeugen D… vom 13. September 2010 erhobenen Forderung stehe die Einrede der Verjährung entgegen. Es treffe nicht zu, dass sie die Versicherungsbeiträge für das Haus nicht in dem vertraglich vereinbarten Umfang entrichtet habe. Gegenüber sämtlichen Ansprüchen der Beklagten erhebt sie die Einrede der Verjährung. Der Antrag auf Feststellung der Erstattungspflicht von Rechtsanwaltsgebühren sei unzulässig, weil die Beklagten die erhobenen Gebühren konkret darlegen könnten. Überdies sei sie nicht verpflichtet, die Kosten zu tragen, die durch den Wechsel des Prozessbevollmächtigten in erster Instanz auf Beklagtenseite entstanden seien.

Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen La…, S…, M…, A… D… und D… D… und durch Einholung einer mündlichen Stellungnahme des Sachverständigen Dipl.-Ing. Kr…. Hinsichtlich des Inhalts und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Protokolle der Senatstermine vom 16. Juli 2015 und 22. Oktober 2015 verwiesen.

II.

Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

1.

Den Klägern steht ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden unterhalb der Terrasse sowie an den Außenwänden des Anbaus aus den §§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1, § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und Abs. 3, § 281 Abs. 1 und 2 BGB nicht zu.

2.

Dem Anspruch steht nicht entgegen, dass das in der …straße 29 in F… gelegene Haus bei Übergabe mangelfrei war. Vielmehr wies es bei Übergabe nicht die Beschaffenheit auf, die bei Wohnhäusern üblich ist und die der Käufer erwarten kann, § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB.

a.

Der im Rahmen des selbständigen Beweisverfahrens beauftragte Sachverständige Kr… hat in seinem Gutachten vom 2. Januar 2012 ausgeführt, dass an der Unterseite der Terrassendecke Farbveränderungen auf Feuchtigkeit schließen lassen, deren Ursache nicht sicher bestimmt werden könne. Es sei aber festzustellen, dass die Abdichtung der Terrasse nicht fachgerecht ausgeführt worden sei und die Konstruktion der Terrassentür zu einer Wärmebrücke führe, die Tauwasser bei normalem Klima in den Gewerberäumen unterhalb der Terrasse entstehen lasse. Eine Abdichtung sei zwar vorhanden, stoße aber waagerecht gegen die Hauswand. Die Abdichtung sei nicht in der Fläche undicht, sondern könne aufgrund der Bauausführung durch überschießendes Regenwasser der Dachrinne hinterlaufen werden; auch die Wärmebrücke stelle ein grundsätzliches Feuchteschutzproblem dar. Die Klägerin hat nicht konkret darlegen können, dass die Beklagten nach Übergabe des Grundstücks konstruktive Veränderungen an der Terrasse vorgenommen haben. Die Angaben des erstinstanzlich vernommenen Zeugen W… zu dieser Frage beschränkten sich darauf, dass er angab, er habe an einem Wochenende auf der Terrasse Lärm von einem Baugerät wahrgenommen, könne aber nicht genau mitteilen, welche Arbeiten ausgeführt worden seien. Die Arbeiten hätten „vorn rechts an der Ecke“ stattgefunden.

b.

Der Sachverständige stellte darüber hinaus in den Kellerräumen infolge schadhafter Außenabdichtung stark durchfeuchtete Wandbaustoffe fest. Vor den Außenwänden seien Verkleidungen aus Dämmstoffplatten mit Verputz angebracht worden. In den geöffneten Wandbereichen seien hohe Feuchtewerte gemessen worden. Die Kellerabdichtung entspreche nicht der üblichen Art und den anerkannten Regeln der Technik, da die regelgerechten horizontalen und vertikalen Abdichtungsebenen nach DIN 18336 und 18195 fehlten. Die vorhandene, etwa 0,25 mm dicke kunststoffmodifizierte Dickbeschichtung genüge nicht den Anforderungen, da für den hier anzunehmenden Lastfall „Erdfeuchte“ eine mindestens 3 mm dicke Beschichtung erforderlich wäre. Das außen versickernde Wasser dringe durch die Fugen und in die Wand aus Porenbeton und unter das Fußbodenpaket ein und könne infolge Kapillartransports des Mauerwerks und des Innenwandputzes aufsteigen, so dass es zu Trocknungsrändern, Ausblühungen und Farbablösungen komme.

Der Umstand, dass der Sachverständige zum Zeitpunkt seiner Begutachtung infolge der vom Zeugen D… zwischenzeitlich durchgeführten Arbeiten nicht mehr den unmittelbar bei Gefahrübergang vorhandenen Zustand vorfand, steht der Einschätzung des Sachverständigen hier nicht entgegen. Denn die Feuchtigkeit des Mauerwerks, die der Sachverständige in seinen Ausführungen dokumentiert hat, war nach Öffnung der vom Zeugen D… angebrachten Wandverkleidung festzustellen. Dass die Feuchtigkeit aufgrund einer hohen Raumfeuchte in den Wänden vorhanden war, ist ebenso wenig anzunehmen, da vor das nasse Mauerwerk Dämmplatten angebracht worden waren, die eine von innen nach außen dringende Feuchtigkeit zuvor hätte überwinden müssen. Der Sachverständige hat die aufgetretene Feuchtigkeit auf die unzureichende Horizontal- und Vertikalabdichtung zurückgeführt. Anhaltspunkte für statische Veränderungen, die aufgrund eines Türdurchbruchs aufgetreten sein könnten, hat er demgegenüber nicht als Ursache festgestellt. Der Zeuge W…, der die Umbaumaßnahmen bei seiner Aussage im Termin am 9. Januar 2013 als mögliche Ursache bezeichnete, schilderte, dass nach seiner Einschätzung statisch bedingte Absackungen und Risse in der Außenwand ursächlich für den Feuchtigkeitseintritt sein könnten. Solche Veränderungen lagen hier nicht vor.

3.

Die Klägerin kann sich jedoch auf den in Ziffer VIII Nr.1 des Vertrages vereinbarten Mängelgewährleistungsausschluss berufen.

Der Verkäufer haftet trotz wirksam vereinbarten Gewährleistungsausschlusses, wenn er gegenüber dem Käufer eine Beschaffenheitsgarantie übernommen oder wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB).

Darüber hinaus kann sich die Haftung des Verkäufers ergeben, wenn die Parteien eine vertragliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der Kaufsache getroffen haben. Wenn eine Beschaffenheitsvereinbarung vorliegt, bezieht sich der zugleich vereinbarte Haftungsausschluss darauf nicht (BGH NJW 2007, 1346; NJW 2013, 1733; Senat, Urteil vom 20.6.2013, 5 U 50/12).

a.

Eine Beschaffenheitsvereinbarung liegt vor, wenn Inhalt des Vertrages die Pflicht ist, die Kaufsache mit einer bestimmten Beschaffenheit zu übereignen. Sie kommt nur in Betracht, wenn sie eindeutig ist und nicht zum Ausdruck bringt, dass der Verkäufer etwa nur fremdes Wissen weitergibt, das er selbst nicht überprüft hat (BGH NJW 2008, 1517; NJW 2013, 2107). Die Beschaffenheitsvereinbarung kann auch stillschweigend geschlossen werden (BGH, Urteil vom 07.11.2008, Az.: V ZR 138/07), wenn die Parteien einvernehmlich von einer bestimmten Beschaffenheit der Kaufsache ausgehen. Ausgehend von diesen Grundsätzen ist hier weder im schriftlichen Vertrag eine bestimmte Beschaffenheit des Wohnhauses vereinbart worden, noch ergibt sich eine mündlich oder stillschweigend geschlossene Vereinbarung aus dem Vortrag der Parteien. Im Vertrag ist zur Beschreibung der Kaufsache lediglich in Ziffer II. ausgeführt: „Der Grundbesitz ist mit einem Einfamilienwohnhaus mit Nebengelass bebaut.“

b.

Die Klägerin hat die vorhandenen Mängel an der Terrassenabdichtung und an den Außenwänden des Anbaus auch nicht arglistig verschwiegen.

Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht eine Pflicht zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind (BGH WM 1978, 1073). Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragspartner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätte (BGH NJW 1994, 253; BGHZ 117, 363; NJW 2007, 835).

Die Beweislast für die Tatsachen, aus denen sich arglistiges Verschweigen ergibt, nämlich die Kenntnis des Mangels und die fehlende Offenbarung, trägt der Käufer. Den Verkäufer trifft lediglich eine sekundäre Darlegungslast; er ist verpflichtet, darzulegen, wie er seiner Aufklärungspflicht über die ihm bekannten Mängel nachgekommen ist (BGH NJW 2011, 1280).

aa.

Die Beklagten haben ihre Behauptung, die Klägerin habe die Gefahr eines Feuchtigkeitseintritts an der Terrasse weder im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen noch im Notartermin offenbart, nicht bewiesen.

Die beurkundende Notarin, die Zeugin La…, hatte keine konkrete Erinnerung an den Beurkundungstermin vom 17. Dezember 2008. Sie verwies allerdings darauf, dass Hinweise auf Mängel regelmäßig von ihr in den Kaufvertrag aufgenommen würden, so dass das Fehlen eines solchen Hinweises im schriftlichen Vertrag den Schluss darauf zulasse, dass über Mängel am Grundstück im Notartermin nicht gesprochen worden sei.

Die Zeugen S… und D… widerlegten den Vortrag der Beklagten, dass es keinen Hinweis auf eintretende Feuchtigkeit im Bereich der Terrasse gegeben habe.

Der Zeuge S…, der Lebensgefährte der Mutter der Beklagten zu 1., bekundete im Termin am 16. Juli 2015, dass er nach seiner Erinnerung bei der Vorbereitung des notariellen Vertrages anwesend gewesen und dass bei den hierzu geführten Gesprächen über einen Mangel an der Terrassenabdichtung nicht gesprochen worden sei. Er könne sich aber daran erinnern, dass zu einem früheren Zeitpunkt über den Eintritt von Wasser im Bereich der Terrassentür gesprochen worden sei. Er habe sich bei einem Gespräch im Sommer 2008 nach der etwa 22 cm hohen Stufe erkundigt, die zwischen dem Wohnzimmer und der Terrasse zu überwinden gewesen sei. Durch das höher gelegene Niveau der Terrasse habe er die Gefahr gesehen, dass in diesem Bereich Wasser durch die Terrassentür in das Wohnzimmer eindringen könne. Die Klägerin habe eingeräumt, dass wegen eingetretener Feuchtigkeit die Terrassenüberdachung errichtet worden sei. Sie habe erklärt, dass die Konstruktion des Terrassendachs auch dazu diene, Feuchtigkeit abzuhalten. Dies sei ihm plausibel erschienen.

Die Zeugin D… bekundete ebenfalls, dass über einen Feuchtigkeitseintritt an der Terrasse gesprochen worden sei. Sie gab an, keine präzisen Erinnerungen daran zu haben, wie der Gesprächsverlauf gewesen sei. Sie könne sich aber noch daran erinnern, dass ein Wassereintritt unterhalb der Terrasse erwähnt worden sei, der „in Ordnung gebracht“ worden und daher bei den Gesprächen „nicht groß das Thema“ gewesen sei. Sie habe dem Verlauf des Gesprächs keine besondere Aufmerksamkeit geschenkt, weil sie sich darauf verlassen habe, dass der Zeuge S…, der fachkundiger sei als sie, sich das Haus vor dem Erwerb durch die Beklagten angesehen habe.

Soweit die Beklagten vorgetragen haben, die Zeugin D… habe sich später enttäuscht darüber geäußert, dass die Klägerin nicht auf vorhandene Feuchtigkeit in den Wänden hingewiesen habe, hielt die Zeugin D… eine solche Äußerung für möglich, bezog sie ihrer Erinnerung nach aber mehr auf die hinter der Wandverkleidung der Außenwände des Anbaus festgestellte Feuchtigkeit. Sie gab an, beide Mängel, die Feuchtigkeit unterhalb der Terrasse und die Feuchtigkeit in der Außenwand, seien für sie ganz unterschiedliche Gesichtspunkte gewesen. Enttäuscht gewesen sei sie vor allem über die erst nach Demontage der Wandverkleidung im Anbau festgestellten gravierenden Mängel.

Der Senat hat davon abgesehen, die Zeugin M… und den Prozessbevollmächtigten der Beklagten, Herrn Rechtsanwalt …, zu vernehmen. Denn beide Zeugen waren zu der Tatsache benannt worden, dass die Zeugin D… sich enttäuscht darüber geäußert haben soll, dass die Klägerin frühere Feuchtigkeitserscheinungen in den Gewerberäumen verschwiegen habe. Der Vernehmung der Zeugen bedurfte es nicht, nachdem die Zeugin D… erklärt hatte, dass sie ihre Enttäuschung allenfalls im Hinblick auf die Mängel der Kelleraußenwände geäußert habe. Die behaupteten Äußerungen der Enttäuschung lassen nach dieser Erklärung der Zeugin D… nicht den Schluss zu, dass die Klägerin den Feuchtigkeitseintritt unterhalb der Terrasse verschwiegen hat.

Dass es nach der Überdachung der Terrasse entgegen dem Vortrag der Klägerin dort erneut zu einem Feuchtigkeitseintritt gekommen wäre, der sich vor Übergabe des Grundstücks an die Beklagten ereignete, haben die Beklagten nicht unter Beweis gestellt. Ihr Vortrag, es sei auch im Zeitraum zwischen 2002 und 2008 häufiger zu starken Regenfällen in der Region gekommen, so dass von weiteren, der Klägerin bekannten Feuchtigkeitseintritten auszugehen sei, stellt eine Vermutung der Kläger dar, die zum Nachweis eines tatsächlich eingetretenen Feuchtigkeitsschadens nicht geeignet ist. Abgesehen davon, dass die vorgetragenen Messungen nicht unmittelbar am Standort des Hauses aufgenommen wurden und sich insoweit vor Ort Abweichungen ergeben haben können, hängt es von weiteren Faktoren, wie der Windrichtung ab, ob Regenwasser in größeren Mengen auf die Terrasse trifft. Denn aufgrund der vorhandenen Überdachung, die oberhalb der Regenrinne endete, war die Terrasse jedenfalls wenn auch in beschränktem Umfang vor dem Eintritt von Feuchtigkeit geschützt. Es kann daher nicht davon ausgegangen werden, dass es zu einem für die Klägerin erkennbaren Feuchtigkeitseintritt bei jedem stärkeren Regenfall kommen musste.

bb.

Die Beweiserhebung im Hinblick auf die Mängelerscheinungen der unzureichenden Abdichtung der Kelleraußenwände hat nicht zu der Überzeugung des Senats geführt, dass der Klägerin die Durchfeuchtung der Außenwände bekannt gewesen sein muss. Die Klägerin errichtete den Anbau unstreitig nicht selbst, sondern beauftragte ein Unternehmen mit der Durchführung dieser Arbeiten.

Die erstinstanzlich vernommenen, von der Klägerin benannten Zeugen W…, O… H…, A… H… und R… Z… haben angegeben, dass ihnen Feuchtigkeitserscheinungen in den Räumen des Anbaus nicht aufgefallen seien. Lediglich die Zeugin L… gab an, dass sie einmal bei Aufnahme ihrer Tätigkeit im März 2006 eine feuchte Stelle in einer Ecke des Massageraumes bemerkt habe, um die sich die Klägerin sodann aber gekümmert habe, so dass bei ihrem Einzug zwei Wochen später alles behoben gewesen sei. In der Folgezeit, das heißt bis 2012, habe sie Ähnliches nicht mehr festgestellt.

Mangelkenntnis der Klägerin lässt sich auch nicht daraus schließen, dass sich nach ihrem Vortrag im Jahr 2006 hinter einem Schrank im früheren Fußpflegeraum Kondenswasser gebildet habe, weil der Schrank zu dicht an der Wand gestanden habe. Die Klägerin hat nach ihrem Vortrag die Tapete an der betroffenen Stelle beseitigt, ein Schaden an der Wand sei nicht vorhanden gewesen. Vorsorglich habe sie einen Silikatanstrich aufgetragen; Feuchtigkeit sei nie wieder aufgetreten. Auch aus der eingestanden einmaligen Verwendung von Silikatfarbe ergibt sich nicht, dass die Klägerin Kenntnis von den starken Durchfeuchtungen im unteren Wandbereich hatte.

Auch aus dem Vorhandensein einer Wandverkleidung im Keller kann keine Mangelkenntnis abgeleitet werden. Zwar heißt es im Ausgangsgutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. Kr… vom 2. Januar 2012 hierzu, die Wandverkleidung sei angebracht worden, „um diese Schäden zu verdecken.“ Im Ergänzungsgutachten vom 4. August 2012 hat der Sachverständige aber zu der Frage Stellung genommen, ob feststellbar sei, ob diese Verdeckung der Mängel nachträglich oder wiederholt erfolgte; hierzu hat er mitgeteilt, eine zeitliche Abfolge könne nicht festgestellt werden. Die Formulierung „um diese Schäden zu verdecken“ habe er „vom Ortstermin mitgebracht, da über diese Arbeiten unter den Parteien gesprochen“ worden sei. Ein zuverlässiger Schluss auf die Kenntnis der Klägerin lässt sich der Formulierung des Sachverständigen daher nicht entnehmen.

Der Zeuge D… hat im Rahmen seiner Vernehmung im Senatstermin am 22. Oktober 2015 angegeben, dass er äußerlich an den Wänden des Kellers weder sichtbar noch aufgrund eines muffigen Geruchs Feuchtigkeitserscheinungen bemerkt habe. Erst als er die Tapete habe entfernen wollen, habe er festgestellt, dass sie im unteren Bereich durchgeweicht gewesen sei. Außerdem sei es bei der Entfernung der Gipskartonplatten bis zu einer Höhe von etwa 80 cm über dem Fußboden möglich gewesen, diese mit dem Schraubenzieher zu durchstechen. Auch hätten sich auf der Rückseite der Platten Stockflecke gezeigt. Die Renovierung sei aber ursprünglich nicht wegen dieser Mängel durchgeführt worden, sondern weil die Ausstattung der Räume ihm und seiner Frau optisch nicht zugesagt hätte. Soweit der Zeuge in seiner schriftlichen Stellungnahme vom 2. Mai 2011 (Bl. 182 d. A.) angegeben hatte, dass speziell am Fußpunkt der Platten Ausbesserungen erkennbar gewesen seien, die zur Abdeckung von Feuchtigkeitsschäden aufgebracht worden sein könnten, stellte er diese Beobachtung in seiner Vernehmung am 22. Oktober 2015 ausführlicher dar. Er erklärte, dass üblicherweise auch bei der Installation der Gipskartonplatten mit Spachtelmasse gearbeitet werde und es möglich sei, dass bereits bei der ersten Befestigung der Platten in den Ecken in größerem Umfang gespachtelt worden sei. Das Bild der Spachtelungen lasse keinen Rückschluss auf den Zeitpunkt der Aufbringung zu. Die Tapete sei mehrfach überstrichen und es seien häufig Renovierungsarbeiten durchgeführt worden. Der Zeuge bestätigte somit nicht den Vortrag der Beklagten, dass die von ihm wahrgenommenen Spachtelarbeiten auf Nachbesserungsarbeiten der Klägerin zur Verdeckung von Feuchtigkeitsschäden hindeuteten und schränkte seine schriftliche Stellungnahme vom 2. Mai 2011 insoweit ein. Zur Erläuterung führte er aus, dass er diese, da sie der Geltendmachung von Ansprüchen gegen die Klägerin dienen sollte, nicht so ausgewogen formuliert habe, wie es zutreffend gewesen wäre. Den äußeren Eindruck von den Räumen im Anbau schilderte er so, dass keine Anzeichen für Feuchtigkeit erkennbar gewesen seien.

Der Zeuge S… gab an, dass er zu einem späteren Zeitpunkt als der Zeuge D… gebeten worden sei, sich den Zustand der Wände im Anbau anzusehen. Er schilderte diesen Zeitpunkt so, dass die Tapeten und Fliesen entfernt gewesen seien. Er habe anhand des Putzaufstrichs erkennen können, dass an den Dämmplatten nachgearbeitet worden sei. Die Deckschichten hätten sich mit dem Putzträgeraufbau vermischt. Auch habe er unterschiedliche Spachtelarten auf der Rigipsplatte anhand von Farbe und Struktur erkennen können.

Befragt nach den Einschränkungen, die der Zeuge D… im Termin am 22. Oktober 2015 zu seinen schriftlichen Angaben gemacht habe, erklärte der Zeuge S…, dass er auch Anstriche gesehen habe, die auf eine wiederholte Bearbeitung der Wände hindeuteten. So seien im Massagesalon nachträglich aufgebrachte Anstriche sichtbar gewesen. Auch sei an der Dicke der Spachtelmasse erkennbar gewesen, dass nachgearbeitet worden sei.

Zweifel an den Angaben des Zeugen ergeben sich daraus, dass seine Schilderungen dazu, welche Wahrnehmungen er gemacht habe, während seiner Aussage nicht einheitlich waren. So gab der Zeuge auch an, er habe im Massagesalon nachträglich aufgebrachte Anstriche im unteren Bereich festgestellt, da nicht alles gefliest gewesen sei. Diese Anstriche hätten sich mit zuvor aufgebrachten Anstrichen verbunden. Allerdings sollen diese Feststellungen getroffen worden sein, nachdem die Endbeläge, also die Tapeten und Fliesen, entfernt worden waren. Dies deutete darauf hin, dass der Zeuge doch nur zu nachträglich aufgebrachter Spachtelmasse, nicht aber zu Farbanstrichen Angaben machen konnte.

Nicht eindeutig waren seine Angaben auch dazu, inwiefern er die Räume im Anbau vor der Renovierung gesehen hatte. So erklärte der Zeuge, dass er bei der Übergabe des Hauses nicht anwesend gewesen sei. Auf Vorhalt der Klägerin, dass er noch die Zählerstände kontrolliert habe, erklärte er, er sei anwesend gewesen, habe aber möglicherweise nicht jeden Raum gesehen oder jedenfalls keine Untersuchungen im Hinblick auf Feuchtigkeitserscheinungen vorgenommen. Er räumte dann schließlich ein, dass er doch durch alle Räume gegangen sein müsse und dass ihm nichts aufgefallen sei, das auf Feuchtigkeit hindeutete, insbesondere keinen muffigen Geruch.

Aufgrund dieser widersprüchlichen Angaben des Zeugen S… bleiben Zweifel, ob der Zeuge sich tatsächlich noch an den Zustand der Rigipsplatten und das Bild der Spachtelarbeiten so genau erinnern konnte, dass ihm die zuverlässige Feststellung der Überarbeitung der Wände möglich war. Da er zugegebenermaßen auch die Stellungnahme des Zeugen D… vor dem Termin gelesen hatte, vermittelte er dem Senat vielmehr den Eindruck, dass ihm eine zuverlässige Trennung der eigenen Wahrnehmungen und der schriftlichen Stellungnahme nicht möglich war. Auch zeigte der Zeuge, der erst in zweiter Instanz ergänzend für die in das Wissen des Zeugen D… gestellten Tatsachen benannt worden war, eine Tendenz dazu, für die Beklagten günstig auszusagen, wie sich deutlich daraus ergab, dass er erst auf mehrmalige Nachfrage einräumte, bei der Übergabe des Hauses anwesend gewesen zu sein.

Auch der Sachverständige Dipl.-Ing. Kr…, der im Termin am 22. Oktober 2015 während der Zeugenvernehmungen anwesend war und anschließend eine Einschätzung dazu abgab, inwiefern die aufgetretene Feuchtigkeit im Souterrain erkennbar gewesen sein muss, gab keine eindeutige Einschätzung dahin ab, dass die Klägerin Kenntnis von der aufgetretenen Feuchtigkeit gehabt haben müsse. Nachdem der Sachverständige zunächst erklärte, dass keine Zweifel daran bestünden, dass die Feuchtigkeit an den Wänden und im Ixelbereich am Fußboden aufgrund von Verfärbungen erkennbar gewesen sei und der normale Nutzer dies hätte erkennen müssen, gab er dann zu bedenken, dass dies nicht zwingend der Fall sei, wenn gut geheizt, regelmäßig gelüftet und renoviert werde. In gefliesten Bereichen könnte Feuchtigkeit allenfalls anhand einer Verfärbung der Fuge erkannt werden. Achte der Nutzer nicht auf die Feuchtigkeitserscheinungen, so sei es auch möglich, dass ihm diese verborgen blieben. Allerdings müsse ein Maler, der die feuchten Wandbereiche überstreiche, auch Schwierigkeiten haben, die Farbe aufzutragen. Der Sachverständige schränkte seine zunächst eindeutige Einschätzung bezüglich der Wahrnehmbarkeit der Feuchtigkeit insoweit wieder ein und blieb letztlich bei seinen schriftlichen Ausführungen, dass die Wahrnehmung der Feuchtigkeit durch die Klägerin für ihn nicht zuverlässig eingeschätzt werden könne.

Zwar ist davon auszugehen, dass die Klägerin, die unstreitig ihre Gewerberäume alle zwei Jahre renovieren ließ, infolge des Hinweises der Zeugin L… im Jahr 2006 und ihrer eigenen Wahrnehmung von Feuchtigkeit an einer Wand hinter einem Schrank durchaus auf den Zustand der Räume ihre Aufmerksamkeit richtete. Allerdings erscheint es dem Senat auch nachvollziehbar, dass für sie – ähnlich wie es sämtliche Zeugen von dem äußeren Eindruck des Studios schilderten – infolge ihrer regelmäßigen Renovierung Feuchtigkeitsschäden nicht erkennbar waren. Durch die Nutzung als Kosmetikstudio und Massageraum ist zudem von einer regelmäßigen und intensiven Beheizung und Lüftung der Räume auszugehen, da die Nutzung den dauernden Aufenthalt von Personen bedingte und das Raumklima für Kunden angenehm und entspannend sein sollte. Auch war nicht festzustellen, dass sich Verfärbungen an den Fugen gezeigt hätten, die der Klägerin hätten auffallen müssen. Der Zeuge D…, der sich durch seine Renovierungsarbeiten intensiv mit den Wänden beschäftigte, erklärte nicht, dass die äußeren Wandbeläge optisch wahrnehmbare Veränderungen gezeigt hätten. Vielmehr sei ihm die Feuchtigkeit erst bei der Entfernung der Tapeten aufgefallen.

Der Senat geht daher nicht mit der erforderlichen Überzeugung davon aus, dass die Beklagte bei Kaufvertragsabschluss bis zur Übergabe der Räume Kenntnis von der unzureichenden Abdichtung des Anbaus hatte.

Die Widerklage ist aus diesem Grund hinsichtlich der auf die Kosten der Mängelbeseitigung gerichteten Anträge zu 1. und 3. nicht begründet.

4.

Soweit die Beklagten den Ersatz der von dem Zeugen D… unter dem 13. September 2010 berechneten Kosten begehren, haben sie ihren Vortrag in der Berufungsinstanz insoweit ergänzt, dass die Arbeiten zur Beseitigung der Feuchtigkeitserscheinungen an den Außenwänden und für die Beseitigung eines im August 2009 aufgetretenen Wasserschadens berechnet worden seien. Die Widerklage ist auch insoweit unbegründet.

Hinsichtlich der Kosten für die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden in den Außenwänden fehlt es wie ausgeführt an den Voraussetzungen eines Schadensersatzsanspruchs wegen arglistig verschwiegener Mängel.

Soweit ein Schaden innerhalb der Gewerberäume nach einem starken Regenfall im August 2009 beseitigt worden sein soll, kann sich der Anspruch zwar aus einer Pflichtverletzung bezüglich der vertraglichen Vereinbarung zur Gebäudeversicherung ergeben, § 280 Abs. 1 BGB. Denn nach Ziffer VIII. 4. des Vertrages war die Klägerin zur Übernahme der Versicherungsbeiträge vom Zeitpunkt der Übergabe bis zur Eigentumsumschreibung am 28. September 2009 verpflichtet. Die Beklagten behaupten hierzu, dass die Gebäudeversicherung einen im Sommer 2009 aufgetretenen Wasserschaden nicht reguliert, habe, weil der Vertrag gekündigt worden sei.

Die Beklagten haben aber trotz Hinweisen im Termin am 12. Dezember 2013 (Bl. 756 d. A.) und am 16. Juli 2015 (Bl. 1490) nicht dargelegt, welche Arbeiten der Fa. D… wegen Feuchtigkeitsschäden im Sommer 2009 erforderlich wurden. Die Wiedergabe des Rechnungstextes im Schriftsatz vom 30. Juli 2015 ist insoweit nicht ausreichend. Da der Zeuge D… mit der Rechnung lediglich die von ihm für die vorübergehende Nutzung durchgeführten Arbeiten, die auch Arbeiten an den Außenwänden des Anbaus erfasst, in Rechnung stellte, vermag der Senat auf der Grundlage der Rechnung eine Schätzung erforderlicher Renovierungskosten nicht vorzunehmen.

5.

Der mit der Widerklage zu Ziffer 5. gestellte Antrag auf Erstattung der Kosten für die Geschäfts- und Verfahrensgebühr, die von Rechtsanwalt … in Rechnung gestellt wurden, ist nicht begründet. Unabhängig davon, dass die durch den Wechsel des Prozessbevollmächtigten in erster Instanz zusätzlich entstandenen Gebühren nicht erstattungsfähig sind, steht den Beklagten auch ein Anspruch der durch die außergerichtliche Vertretung entstandenen Geschäftsgebühr nicht zu, da die Voraussetzungen für den Schadensersatzanspruch aus den §§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1, § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und Abs. 3, § 281 Abs. 1 und 2 BGB, wie ausgeführt, nicht vorliegen.

Aus demselben Grund ist der zu Ziffer 4. gestellte Widerklageantrag unbegründet.

6.

Soweit die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich des negativen Feststellungsantrages der Klägerin übereinstimmend für erledigt erklärt haben, haben die Beklagten die Kosten des Rechtsstreits nach § 91 a ZPO nach dem bisherigen Sach- und Streitstand zu tragen. Denn sie wären insoweit auch in der Hauptsache unterlegen. Der Feststellungsantrag war, wie vom Landgericht angenommen, dahin auszulegen, dass er sich auf die von den Beklagten geltend gemachten Gewährleistungsansprüche bezog. Der Senat fasst den Tenor des erstinstanzlichen Urteils insoweit klarstellend neu, da der Ausspruch auf den negativen Feststellungsantrag infolge der übereinstimmenden Erledigungserklärungen wirkungslos geworden ist (vgl. Zöller/ Vollkommer, ZPO, 31. Aufl., § 91 a Rz 45).

7.

Auch hinsichtlich der Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung ist die Berufung nicht begründet. Der Klägerin steht hier wegen der unberechtigten Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen ein Anspruch auf Ersatz der für die Abwehr des Anspruchs entstandenen Kosten aus § 280 Abs. 1 BGB zu (vgl. BGH NJW 2009, 1262). Die Höhe der Kosten berechnet sich nach dem außergerichtlich geltend gemachten Anspruch von 32.786,58 €. Ausgehend von einer Geschäftsgebühr (Nr. 2300 VV RVG) mit einem von der Klägerin mit dem Umfang, der Schwierigkeit und ihrem Einkommen begründeten Gebührensatz von 1,5 in Höhe von 1.245 € nach der bis zum 31. Juli 2011 geltenden Fassung des RVG, § 60 RVG, sowie der Auslagenpauschale (Nr. 7002 VV RVG) von 20 € ergibt sich einschließlich der Umsatzsteuer (Nr. 7008 VV RVG) der geltend gemachte Betrag von insgesamt 1.505,35 €. Der Zinsanspruch ist insoweit begründet aus den §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB.

8.

Die Kostenentscheidung ergeht gemäß den §§ 91a, 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf den §§ 47, 48 GKG. Die Rücknahme des um 122.572,98 € erweiterten Widerklageantrages im Termin am 16. Juli 2015 blieb für die Bemessung der Terminsgebühr ohne Wirkung (vgl. OLG Koblenz, JurBüro 2009, 425), so dass der Streitwert einheitlich festgesetzt werden kann.