Brandenburgisches Oberlandesgericht Endurteil vom 06.12.2016 – 3 U 59/11

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 06. April 2011 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens einschließlich der Kosten des Revisionsverfahrens trägt der Kläger.

Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Wert des Berufungsverfahrens: 440.000 €

I.

Der Kläger macht gegen die Beklagten Bereicherungsansprüche in Höhe von 440.000 € wegen Investitionen geltend, die er auf dem Grundstück der Beklagten, welches er auf der Grundlage eines am 27.10.1990 geschlossenen Pachtvertrages genutzt hat, vorgenommen haben will.

In Ziffer 3. des Pachtvertrages heißt es:

„Verpächter und Pächter sind sich darüber einig, daß unverzüglich ein Erbbaurecht-Vertrag mit einer Gesamtlaufzeit von 99 Jahren geschlossen werden soll. Im Hinblick darauf sind Verpächter und Pächter verpflichtet, den ... Pachtvertrag demgemäß zu verlängern, falls es zu dem Abschluß eines Erbbaurecht-Vertrages nicht kommen sollte, aus Gründen, die weder Pächter noch Verpächter zu vertreten haben.“

Wegen der weiteren Einzelheiten des Pachtvertrages wird auf Blatt 24 ff der Akte Bezug genommen.

In der Folgezeit wurden auf dem Grundstück ein aus einem Pferdestall mit Wohnhaus bestehendes Kombinationsgebäude sowie weitere Stallgebäude errichtet. Ob und in welcher Höhe die Errichtung dieses Gebäudes aus Mitteln des Klägers oder aus Mitteln der Streithelferin erfolgte, ist zwischen den Parteien streitig. Den Wert der auf dem Grundstück errichteten Anlagen hat der Kläger erstinstanzlich mit 440.000 € beziffert. Den Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages, den der Kläger mehrfach angemahnt hatte, verweigerte der Beklagte zu 2. in einem im April 2005 geführten Gespräch. Auf ein weiteres Schreiben des damaligen Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 14.11.2005 an den Beklagten zu 2., in dem dieser nochmals aufgefordert wurde, den Erbbaurechtsvertrag abzuschließen, erfolgte keine Reaktion mehr.Mit Schreiben vom 15. März und 20. Mai 2008 erklärten beide Beklagten jeweils die Kündigung des Pachtvertrages mit der Begründung, die Pacht für die Jahre 2006 bis 2008 sei nicht gezahlt worden. Dem widersprach der Kläger und erklärte mit Erhebung der hiesigen Klage seinerseits „hilfsweise“ die Kündigung des Vertrages.Die Streithelferin und die Beklagte haben die Einrede der Verjährung erhoben.

Das Landgericht hat die auf Zahlung von Wertersatz in Höhe von 440.000 € gerichtete Klage mit Versäumnisurteil vom 25.01.2011 abgewiesen und das Versäumnisurteil durch das angefochtene Urteil vom 06.04.2011, auf das wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes verwiesen wird, aufrechterhalten.

Mit der gegen dieses Urteil eingelegten Berufung hat der Kläger seinen erstinstanzlich gestellten Antrag vollumfänglich weiterverfolgt. Der Senat hat mit Beschluss vom 17.02.2012 die Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Zur Begründung hat er im Wesentlichen ausgeführt, dass einem berechtigten Besitzer, der in begründeter Erwartung künftigen Eigentumserwerbs auf einem Grundstück Bauarbeiten vornimmt, zwar aus § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Bereicherungsanspruch zustehen könne, wenn diese Erwartung später enttäuscht werde. Vorliegend könne ein Anspruch des Klägers aus §§ 951, 812 BGB aber nicht bestehen, da der Pächter bereits aufgrund der gesetzlichen Vorschriften nach §§ 546 Abs. 1 und 581 Abs. 2 BGB gehalten gewesen sei, die Aufbauten zu entfernen. Davon abgesehen habe der Kläger die Baumaßnahmen nicht in der berechtigten Erwartung vorgenommen, später das Eigentum oder ein eigentumsgleiches Recht an dem Grundstück zu erwerben. Die Erwartung des Klägers sei nur vage gewesen, nicht aber berechtigt, weil die Parteien lediglich eine unverbindliche Absichtserklärung zum Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages geschlossen hätten. Entsprechend habe sich der Kläger bei Vornahme der Aufbauten in einer ungesicherten Rechtsposition befunden.

Auf die vom Senat zugelassene Revision hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 19.07.2013 den Beschluss des Senats aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof aus, eine berechtigte Erwartung künftigen Eigentumserwerbs könne bereits dann begründet sein, wenn die Bebauung und der spätere Eigentumserwerb auf einer tatsächlichen Willensübereinstimmung zwischen dem Bauenden und dem Grundstückseigentümer beruhe. Ein Bereicherungsausgleich scheitere auch nicht daran, dass der Mieter nach Beendigung des Pachtverhältnisses grundsätzlich verpflichtet sei, Einrichtungen und sonstige bauliche Anlagen zu entfernen. Hiervon werde die Sonderkonstellation, dass ein Grundstück in der begründeten, später aber enttäuschten Erwartung eines künftigen Eigentumserwerbes bebaut worden sei, nicht erfasst. Eine solche – für Mietverträge atypische – Erwartung stehe der Annahme einer abschließenden Regelung durch die miet- und pachtrechtlichen Gesetzesbestimmungen entgegen. Es sei auch nicht feststellbar, dass Ausgleichsansprüche rechtsgeschäftlich umfassend ausgeschlossen worden seien. Der Vertrag sei – so dem keine außerhalb der Urkunde liegenden Umstände entgegenstünden - dahin auszulegen, dass dem Kläger ein Ausgleich bei vorzeitiger Vertragsbeendigung auch unter Berücksichtigung der bis zur Vertragsbeendigung erfolgten Teilamortisation jedenfalls nicht vollständig versagt sein sollte. Ausreichende Feststellungen hierzu seien aber noch nicht getroffen worden. Die Schlüssigkeit der Klage zur Höhe des verlangten Wertersatzes stoße allerdings auf durchgreifende Bedenken, weil der Kläger den Wert der errichteten Baulichkeiten herausverlange und der hier in Rede stehende Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB lediglich auf die Abschöpfung des Wertzuwachses gerichtet sei, den das Grundstück infolge der Baumaßnamen erfahren habe. Eine solche Wertsteigerung trage der Kläger indessen nicht vor. Er wolle lediglich den Wert der in das Grundstück eingebrachten Sachen abschöpfen und behaupte hierzu unter Bezugnahme auf Sachverständigengutachten einen Sachwert „des Gebäudes und der dazugehörigen Außenanlagen“ in Höhe von 440.000 €. Selbst wenn man eine tatsächliche Vermutung oder eine Beweiserleichterung dahin annehme, dass dieser Wert der Wertsteigerung des Grundstückes zumindest näherungsweise entspreche, mache dies einen Vortrag des darlegungspflichtigen Klägers zu der Werterhöhung des Grundstückes nach der den Zivilprozess bestimmenden Beibringungsmaxime nicht entbehrlich. Da dieser rechtliche Gesichtspunkt bisher keine Rolle gespielt habe, sei den Parteien insoweit Gelegenheit zu ergänzendem Sachvortrag zu geben (§ 139 ZPO).Im Hinblick auf die erhobene Verjährungseinrede führt der Bundesgerichtshof aus, der hier in Rede stehende und nach § 195 BGB verjährende Bereicherungsanspruch entstehe erst dann, wenn feststehe, dass es zu dem Erwerb des Eigentums bzw. des Erbbaurechtes nicht mehr komme. Wann endgültig festgestanden habe, dass es zur Einräumung eines Erbbaurechtes nicht mehr kommen würde, habe das Berufungsgericht ebenso wenig festgestellt wie Tatsachen dazu, ob dem Verhalten der Parteien im Anschluss an das Gespräch im Jahr 2005, in dem (nur) der Beklagte zu 1. den Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages verweigert habe, Tatsachen zu entnehmen seien, die zur Annahme einer Verjährungshemmung nach § 203 BGB führten.

Nachdem eine zwischenzeitlich angestrebte gütliche Einigung der Parteien nicht erreicht werden konnte, hat der Senat dem Kläger unter Bezugnahme auf die Ausführungen des Bundesgerichtshofes im Revisionsurteil mit Verfügung vom 02.06.2016 Gelegenheit gegeben, zur Wertsteigerung des Grundstückes und zur Verjährungseinrede ergänzend Stellung zu nehmen.

Auf diesen Hinweis hin hat der Kläger vorgetragen, dass er als beweisbelastete Partei zugleich mit der bei dem Landgericht Potsdam eingereichten Klage das Gutachten des Sachverständigen … (Name 01) vorgelegt habe. Der Gutachterauftrag, den er dem Sachverständigen … (Name 01) erteilt habe, sei inhaltlich auf die Ermittlung des Wertzuwaches, den das Grundstück infolge der Baumaßnahmen erzielt habe, gerichtet gewesen. In seinem Gutachten habe der Sachverständige eine Bewertung der Wertsteigerung des besagten Grundstückes in … (Ort 01) vorgenommen (vgl. Seite 4 des Gutachtens, Ziffer 3.1. und 3.2 ff, sowie Seite 12, Ziffer 5.1.1). Der Gutachter habe bei der Ermittlung des Verkehrswertes zulässigerweise das Sachwertverfahren angewendet. Dementsprechend stelle der vom Gutachter ermittelte Wert den Wert der Entschädigung für seinen Rechtsverlust dar. Im Hinblick auf die Verjährung meint der Kläger, diese habe erst mit der fristlosen Kündigung des Pachtvertrages im Jahr 2008 zu laufen begonnen. Erst zu diesem Zeitpunkt habe festgestanden, dass die Beklagten den Erbbaurechtsvertrag nicht schließen würden.

Der Kläger beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils das Versäumnisurteil vom 25.01.2011 aufzuheben und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn – den Kläger - 440.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung der Klage zu zahlen.

Die Beklagte und die Streithelferin beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte und die Streithelferin berufen sich weiterhin auf die Verjährung. Ferner bestreiten sie, dass das Grundstück durch die Baumaßnahmen eine Wertsteigerung erfahren habe.

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die zulässige, insbesondere nach §§ 517, 520 ZPO form- und fristgerecht eingelegte Berufung des Klägers hat in der Sache keinen Erfolg.

Zwar hat nach den oben zitierten Ausführungen des Bundesgerichtshofes im Revisionsurteil der Kläger, sofern er selbst – und nicht, was streitig ist, die Streithelferin - die Baumaßnahmen vorgenommen hat, diese in der begründeten Erwartung durchgeführt, mit den Grundstückeigentümern einen Erbbaurrechtsvertrag zu schließen, so dass grundsätzlich ein Bereicherungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB zugunsten des Klägers in Betracht kommt.Der Kläger hat aber die Höhe eines solchen Anspruches trotz eines entsprechenden Hinweises des Senates nicht hinreichend dargelegt. Zudem ist ein etwaiger Bereicherungsanspruch des Klägers verjährt.

1.

Der Kläger hat, obwohl ihm mit Verfügung vom 02.06.2016 unter Bezugnahme auf die Ausführungen des Bundesgerichtshofes Gelegenheit zu ergänzendem Sachvortrag gegeben wurde, auch in seinem ergänzenden Sachvortrag nicht hinreichend zur Wertsteigerung des Grundstückes vorgetragen.

Der ergänzende Vortrag des Klägers beschränkt sich im Wesentlichen auf eine erneute Bezugnahme auf das erstinstanzlich eingereichte Gutachten des Sachverständigen … (Name 01) (Anlage K 9, Blatt 41 ff). Zwar behauptet der Kläger nunmehr, aus diesem Gutachten ergebe sich eine Wertsteigerung in Höhe des vom Gutachter ermittelten Wertes, da der Gutachter mit der Ermittlung des Wertzuwachses des Grundstückes beauftragt gewesen sei. Damit hat der Kläger sinngemäß vorgetragen, er mache als Bereicherungsanspruch die Wertsteigerung des Grundstückes in Höhe von 440.000 € geltend und nicht mehr, wie zuvor, den (Sach-)Wert der errichteten Baulichkeiten, so dass die Klage jedenfalls insoweit als schlüssig anzusehen ist.

Dies reicht aber trotz der Ausführungen des Bundesgerichtshofes im Revisionsurteil, dass unter Umständen eine Vermutung oder Beweiserleichterung dahingehend in Betracht kommen könne, dass der Sachwert der Wertsteigerung zumindest näherungsweise entspreche, nicht aus, um der Darlegungslast Genüge zu leisten. Wie der Bundesgerichtshof ebenfalls ausführt, ist ein Vortrag des darlegungspflichtigen Klägers nach der den Zivilprozess bestimmenden Beibringungsmaxime nicht entbehrlich. Den hieran zu stellenden Anforderungen wird der Vortrag des Klägers nicht gerecht. Aus dem vom Kläger vorgelegten Gutachten, auf das alleine er sich zur Darlegung der Anspruchshöhe weiterhin beruft, ergibt sich eine Wertsteigerung des Grundstückes in der beantragten Höhe nicht. Anders als dies der Kläger behauptet, wurde das Gutachten, wie sich aus dem Gutachtenauftrag ergibt, gerade nicht beauftragt, um die Erhöhung des Verkehrswerts des Grundstückes durch darauf errichtete Gebäude zu ermitteln. Beauftragt war der Gutachter ausdrücklich mit der Ermittlung allein des Sachwertes der landwirtschaftlichen Gebäude und Außenanlagen auf dem Grundstück. In Ziffer 3.1. des Gutachtens heißt es: „Der Pächter des Grundstücks möchte den Sachwert der landwirtschaftlichen Gebäude und der Außenanlagen auf dem Pachtgrundstück ermittelt haben. Auf der Grundlage der Wertermittlungsrichtlinien und der Sachverständigenkenntnisse werden der Sachwert der Gebäude und der Außenanlagen ermittelt. Im Gegensatz zur Verkehrswertermittlung finden folgerichtig der Bodenwert und die Marktanpassung keine Berücksichtigung.“

In Ziffer 5.1.1. des Gutachtens heißt es weiter: „Der Auftraggeber des Gutachtens möchte den Sachwert der Gebäude und der Außenanlagen zum Wertermittlungsstichtag ermittelt haben. Inhaltlich sinnvoll ist somit die Anwendung des Sachwertverfahrens, um den Sachwert des Gebäudes zu ermitteln.“

Der Gutachter war also weder mit der Ermittlung des Verkehrswertes des Grundstückes überhaupt noch mit der Ermittlung einer etwaigen Wertsteigerung des Grundstücks durch die Bebauung beauftragt und hat eine solche Ermittlung auch nicht vorgenommen, wie sich aus dem Gutachten selbst und dem hierfür erteilten Auftrag ergibt. Unter diesen Umständen genügt es nicht, wenn sich der Kläger zur Darlegung seines auf die Abschöpfung der Wertsteigerung des Grundstückes gerichteten Bereicherungsanspruches allein auf dieses Gutachten, das hierüber keine Aussage trifft, beruft. Daran ändert auch der vom Kläger angeführte Umstand nichts, dass nach der Wertermittlungsverordnung auch die Sachwertmethode für die Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstücks herangezogen werden kann. Der Sachverständige hat, wie bereits ausgeführt, nicht den Verkehrswert des Grundstücks (mit Gebäuden) ermittelt, sondern allein den Sachwert der Gebäude und Außenanlagen. Dazu, aufgrund welcher konkreter Umstände vorliegend der Sachwert allein der Gebäude der Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstückes entsprechen solle, trägt der Kläger nichts vor.

Im Hinblick auf die Ausführungen des Bundesgerichtshofs und des Umstands, dass dem Kläger durch den Senat Gelegenheit zu ergänzendem Sachvortrag gewährt worden war, war dem Kläger auch keine weitere Stellungnahme zu den Erörterungen im Senatstermin oder Gelegenheit zur nochmaligen Ergänzung seines Vortrages zu gewähren. Auch der nicht nachgelassene Schriftsatz des Klägers vom 28.11.2016 bietet keine Veranlassung zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.

2.

Ein etwaiger Bereicherungsanspruch wäre zudem verjährt.

Nach den Ausführungen des Bundesgerichthofes ist der hier in Rede stehende, innerhalb der Frist des §§ 195 i.V.m. § 199 Abs. 1 BGB verjährende Bereicherungsanspruch dann entstanden, als feststand, dass es zu dem Erwerb des Erbbaurechts nicht mehr kommen werde.

Soweit der Kläger meint, dass die Verjährungsfrist erst mit Kündigung des Pachtvertrages zu laufen begonnen habe, da ihm erst ab dem Zeitpunkt der Kündigung deutlich geworden sei, dass die Beklagten das Gebäude unentgeltlich vereinnahmen wollten und die Nutzung aus den Investitionen hätten ziehen wollen, die er, der Kläger getätigt habe und er erst ab desem Zeitpunkt überhaupt Veranlassung gehabt habe, Wertersatzansprüche geltend zu machen, da ihm vorher die Nutzung der Baulichkeit in keiner Weise verwehrt worden sei, kann dem angesichts der insoweit eindeutigen Ausführungen des Bundesgerichtshofes im Revisionsurteil zur Frage des Verjährungsbeginns nicht gefolgt werden.

Dass es zum Abschluss des Erbbaurechtsvertrages nicht mehr kommen werde, stand bereits spätestens im Dezember 2005 fest, so dass die erst im Jahr 2010 erhobene Klage die Verjährung nicht mehr hemmen konnte.

Nach dem unstreitigen Vortrag des Klägers selbst hat, nachdem schriftliche Aufforderungen an beide Beklagte erfolglos geblieben waren, am 07.04.2005 ein Gespräch zwischen dem Kläger, dem damaligen Prozessvertreter des Klägers, Rechtsanwalt … (Name 02), und dem Beklagten zu 2. stattgefunden, in dem der Beklagte zu 2. es abgelehnt hat, mit dem Kläger den Erbbaurechtsvertrag abzuschließen. Danach ist der Prozessbevollmächtigte des Klägers nochmals mit Schreiben vom 14.11.2005 erfolglos an den Beklagten zu 2. herangetreten.

Damit war spätestens, nachdem der Beklagte zu 2. zunächst in einem persönlichen Gespräch, den Abschluss des Erbbaurechtsvertrages verweigert hatte und im Anschluss daran, auf ein weiteres Schreiben des damaligen Rechtsanwaltes des Klägers vom 14.11.2005, in dem der Beklagte zu 2. nochmals ausdrücklich aufgefordert wurde, unverzüglich den Erbbaurechtsvertrag zu schließen, nicht mehr reagiert hat, also spätestens im Dezember 2005, für den Kläger klar, dass es zur Einräumung des Erbbaurechtes aufgrund der Weigerung des Beklagten zu 2. nicht mehr kommen werde. Es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass der Kläger nach diesem Zeitpunkt trotz der ausdrücklichen Ablehnung des Beklagten zu 2. und in Anbetracht des Umstandes, dass der Beklagte zu 2. auch auf eine nochmalige anwaltliche Aufforderung, den Vertrag abzuschließen, nicht reagiert hat, weiterhin Veranlassung hatte, davon auszugehen, dass dieser Vertrag dennoch geschlossen werden würde. Weder hierfür hat der Kläger etwas vorgetragen noch dafür, dass es im weiteren Verlauf zu irgendeinem Zeitpunkt zwischen den Beteiligten Verhandlungen gegeben habe, die zu einer Hemmung der Verjährung nach § 203 BGB hätten führen können.

Dass nur der Beklagte zu 2. den Abschluss des Erbbaurechtsvertrages verweigert hat, führt zu keiner anderen Beurteilung. Zum einen haben die Beklagten in der Berufungsinstanz hierzu ergänzend vorgetragen, dass der Beklagte zu 2. in dem Gespräch seine Weigerung auch namens und in Vollmacht seiner Schwester, der Beklagten zu 1., ausgesprochen habe. Zum anderen kommt es hierauf aber auch nicht entscheidend an. Es genügte bereits die ausdrückliche und endgültige Weigerung des Beklagten zu 2., um den Abschluss des Erbbaurechtsvertrages scheitern zu lassen. Der Erbbaurechtsvertrag hätte nur von beiden Beklagten als Miteigentümer gemeinsam abgeschlossen werden können.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.