Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 12.12.2017 – 6 U 187/12

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 25.10.2012 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam - 2 O 15/12 - abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 790.000,- € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 08.07.2011 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 115 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 115 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

I.

Die Klägerin verlangt von dem beklagten Land Ausgleichszahlung für den auf dem Grundstück …Allee 103 in … errichteten Teil eines Bürogebäudes. Der Beklagte ist im Wege der Vermögenszuordnung durch Bescheid vom 15.09.1993 Eigentümer des ehemals als Volkseigentum eingetragenen Grundstücks geworden.

Mit Vertrag vom 26.03.1992 mietete die Klägerin von der Stadt … eine damals unbebaute Teilfläche des Grundstücks zum Zwecke der Errichtung von Büroräumen für eine vorübergehende Nutzung durch das Arbeitsamt …. Die Klägerin plante bereits, an einem anderen Standort in … ein Gebäude für die dauerhafte Nutzung als Arbeitsamt noch zu errichten. Der Beklagte beabsichtigte, einen Teil des von der Klägerin zu errichtenden Gebäudes für die vorübergehende Unterbringung einer Landesbehörde zu nutzen.

Der Mietvertrag wurde auf Dauer von fünf Jahren beginnend mit „Bauzustimmung“ geschlossen, weiter heißt es im Vertrag: „Die Frist verlängert sich bis zum Fertigstellungstermin des geplanten massiven Neubaus des Arbeitsamtes …“. Die Mietfläche war mit „ca. 18.000 m²“ bezeichnet, der Mietzins war mit 27.000,- DM monatlich bestimmt. Unter § 10 enthält der Mietvertrag folgende Bestimmung:

„ (1) Die Bundesanstalt … ist berechtigt, an Ministerien der Landesregierung unterzuvermieten.

(2) Nach Auszug des Arbeitsamtes … übernimmt der Vermieter den Containerbau zum Zeitwert. Es wird insgesamt eine Nutzungsdauer von 10 Jahren zugrunde gelegt.“

(3) Weitere Vereinbarungen wurden nicht getroffen.“

Bei Abschluss des Mietvertrages gingen die Klägerin, die Stadt … und der Beklagte übereinstimmend davon aus, dass die Klägerin Büroräume als Containerbau errichtet und einen Teil der Räume an den Beklagten zur Unterbringung des Ministeriums … untervermieten wird. Im Verlauf des Prozesses ist zwischen den Parteien Streit darüber entstanden, welchen Inhalt sie dem Begriff „Containerbau“ bei Vertragsschluss beigemessen haben.

Mit erster Nachtragsvereinbarung vom 09.11.1992 legten die Stadt … und die Klägerin und die Mietfläche neu mit 14.000 m² und den monatlichen Mietzins auf 19.500,- DM fest.

Am 31.01.1993 erwirkte die Klägerin eine Baugenehmigung für ein „Bürogebäude in Fertigbauweise“ mit der Nebenbestimmung „Bei dem Gebäude handelt es sich um ein Provisorium. Die Baugenehmigung wird deshalb nur befristet bis zum 31.01.1998 erteilt“.

Wie die Klägerin und der Beklagte erstmals im Berufungsrechtszug vorgetragen haben, kamen sie Ende 1992 oder Anfang 1993 überein, ein Bürogebäude auf dem Grundstück gemeinsam zu errichten, und zwar die Klägerin einen Bauteil A mit etwa 60 % der Bruttogrundfläche und der Beklagte einen Bauteil B mit etwa 40 % der Bruttogrundfläche. Die Parteien teilten dies der Bauordnungsbehörde mit und reichten im Baugenehmigungsverfahren ergänzende Prüfberichte der beauftragten Architekten ein. Am 01.06.1993 beantragte der Beklagte die Aufhebung der Befristung der Baugenehmigung. Die Bauordnungsbehörde erteilte am 03.06.1993 den Parteien den Bescheid über die Aufhebung der Befristung.

Im Laufe des Jahres 1993 begannen die Parteien mit der Baumaßnahme. Sie errichteten ein mehrflügeliges dreigeschossiges Bürogebäude unter Verwendung einer Leichtbaukonstruktion mit gedämmten Holzrahmenelementen bei massiven Brandwänden und massiven Treppenhäusern einschließlich einer Aufzugsanlage im Haupteingangsbereich.

Am 30.08.1995 schlossen die Parteien im Hinblick auf die durchgeführte gemeinsame Baumaßnahme eine zweite Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag, welche die Mietfläche auf nunmehr 8.145 m² und den Mietzins auf 12.217,50 DM zuzüglich Betriebskosten bestimmt. Weiter heißt es in der Vereinbarung: „§ 5 [betrifft Erhaltungsarbeiten], § 6 [betrifft Verkehrssicherungspflicht] und § 10 Abs. (1) entfallen“.

Die Klägerin nutzte den von ihr errichteten Gebäudeteil bis zum Frühjahr 2007. Nach Fertigstellung des für eine dauerhafte Nutzung vorgesehenen Arbeitsamtsgebäudes am …weg in … kündigte die Klägerin den Mietvertrag zum 31.03.2007 und gab das Grundstück an den Beklagten zurück Sie holte ein Gutachten über den Verkehrswert des von ihr errichteten Gebäudeteils ein. Der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige Dr. Ing. K… ermittelte in seinem Gutachten vom 15.03.2007 nach dem Ertragswertverfahren unter Zugrundelegung einer Restnutzungsdauer einen Verkehrswert per 14.03.2007 in Höhe von 790.000,00 €.

Auf der Grundlage des Gutachtens verhandelten die Parteien über die von der Klägerin auf § 10 Abs. 2 des Mietvertrages gestützte Zahlungsforderung von 790.000,- €. Mit Schreiben vom 23.12.2010 erklärte der Beklagte, auf die Einrede der Verjährung bis längstens 30.06.2011 zu verzichten.

Am 30.06.2011 hat die Klägerin bei dem Amtsgericht Coburg den Erlass eines Mahnbescheids gegen den Beklagten beantragt, der dem Beklagten am 07.07.2011 zugestellt worden ist. Der Mahnbescheid bezeichnet die Hauptforderung von 790.000,- € mit „Miete für Geschäftsraum (einschl. Nebenkosten) für den Mietraum in: …Allee 103, … gem. Vertrag von 26.03.92“. Nach Einlegung des Widerspruchs durch den Beklagten am 18.07.2001 hat die Klägerin mit der am 24.12.2011 bei dem Mahngericht eingereichten Anspruchsbegründung die Durchführung des streitigen Verfahrens beantragt. Die Anspruchsbegründung ist dem Beklagten am 31.01.2012 zugestellt worden.

Die Klägerin hat geltend gemacht, nach Maßgabe des § 10 Abs. 2 des Mietvertrages habe der Beklagte ihr Ausgleich in Höhe des im Zeitpunkt der Rückgabe des Grundstücks auf das von ihr errichtete Gebäude entfallenden Verkehrswertes zu leisten. Zweck der vertraglichen Regelung sei gewesen, dass sie - die Klägerin - das von ihr zu errichtende Gebäude bei Rückgabe der Mietsache an den Beklagten zur Weiternutzung übergeben und dafür einen Wertausgleich erhalten solle. Insoweit mache es keinen Unterschied, dass kein Containerbau, sondern ein höherwertiges Gebäude errichtet worden sei. Die Bezugnahme auf die Nutzungsdauer von zehn Jahren bedeute nicht, dass nach Ablauf dieser Frist keine Entschädigung zu zahlen sei, maßgeblich sei der Zeitwert im Hinblick auf die tatsächliche Restnutzungsdauer.

Die Klägerin hat beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an sie 790.000,- € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 08.07.2011 zu zahlen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er ist der Klage nach Grund und Höhe entgegengetreten und hat sich auf Verjährung berufen. Insbesondere hat er geltend gemacht, bei Abschluss des Mietvertrages hätten die Beteiligten zugrunde gelegt, dass der beabsichtige Containerbau entsprechend der Nutzungsdauer von Bürocontainern nach Maßgabe steuerrechtlicher Abschreibung, wie sie sich aus Nr. 3.6 der Abschreibungstabelle für allgemein verwendbare Anlagegüter (AfA-Tabelle „AV“) ergebe, nach Ablauf von zehn Jahren vollständig abgeschrieben sein werde. Sinn und Zweck der Bezugnahme auf die AfA-Nutzungsdauer von zehn Jahren sei es gewesen, das Entgelt für die Übernahme des von der Mieterin errichteten Gebäudes zu begrenzen. Die Klägerin habe es gegenüber der Vermieterseite versäumt, den Wortlaut des § 10 Abs. 2 des Mietvertrages so anzupassen, dass sich die Entgeltklausel auch auf das tatsächlich - anders als vereinbart, nicht als Containerbau - errichtete Gebäude beziehe. Für das tatsächlich errichtete Gebäude sehe der Mietvertrag eine Ausgleichszahlung nicht vor. Das von der Klägerin eingeholte Gutachten sei ungenügend und gebe den Verkehrswert bei weitem zu hoch an.

Das Landgericht hat mit dem am 25.10.2012 verkündeten Urteil die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Zahlungsanspruch nach § 10 Abs. 2 des Mietvertrages nicht zu. Die Bestimmung sei dahin auszulegen, dass nach Ablauf der Mietzeit von zehn Jahren keine Ausgleichszahlung geschuldet sei. Die Nutzungsdauer des zunächst geplanten Containerbaus von zehn Jahren habe dem Zeitwert entsprechen sollen. Bei Abschluss des Mietvertrages seien die Parteien von einer eingeschränkten Nutzungsdauer des zu errichtenden Containerbaus ausgegangen, der geplante Containerbau habe eine Übergangslösung darstellen sollen. Die Klägerin habe das Gebäude allein für ihre Zwecke errichtet. Es sei daher nachvollziehbar, dass der Beklagte über eine Nutzungsdauer von zehn Jahren hinaus keinen Ausgleich habe zahlen sollen. Dass die Klägerin statt eines Containerbaues ein Gebäude in Leichtbauweise errichtet habe, ändere an den vertraglichen Bestimmungen nichts.

Gegen das Urteil hat die Klägerin Berufung eingelegt, mit der sie Verfahrens- und Rechtsfehler beanstandet. Unter Bezug auf ihr Vorbringen erster Instanz vertieft die Klägerin ihr tatsächliches Vorbringen und ihre Rechtsausführungen. Die Auslegung des Mietvertrages durch das Landgericht sei fehlerhaft. Das Landgericht habe eine ergänzende Vertragsauslegung in Betracht gezogen, fehlerhaft aber nicht vorgenommen. Nach Maßgabe des übereinstimmenden Willens der Vertragsbeteiligten habe der tatsächliche Wert des Gebäudes bei Beendigung des Mietvertrages ausgeglichen werden sollen.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils nach ihrem erstinstanzlichen Klageantrag zu erkennen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt die angefochtene Entscheidung über die Klage dem Ergebnis nach unter Wiederholung und Vertiefung seines Sachvorbringens und seiner Rechtsausführungen erster Instanz. Der von der Klägerin aufgrund des Gutachtens behauptete Verkehrswert sei unzutreffend, der im Gutachten zugrunde gelegte Mietzins von 4,50 €/m² sei insbesondere aufgrund der Lage des Objekts innerhalb des Behördenstandorts der Landesregierung und der kleinteiligen Raumaufteilung bei einer erheblichen Gesamtfläche nicht realistisch. Zudem habe der Gutachter den im Rückgabezeitpunkt vorhandenen Reparatur- und Instandhaltungsrückstau nicht ausreichend berücksichtigt. Nach Auszug der Klägerin seien aus Mitteln des Bundes und des Landes 919.513,26 € aufgewendet worden, um die Räume für eine Weiternutzung herzurichten. Zuletzt macht der Beklagte geltend, bereits bei Abschluss des Mietvertrages sei den Parteien bekannt gewesen, dass das Gebäude nicht in Containerbauweise errichtet werde. Wie den Baugenehmigungsunterlagen und der seinerzeit geführten Korrespondenz zu entnehmen sei, hätten sie die Begriffe „Container-, Fertig-, Fertigteil- und Leichtbauweise“ synonym verwandt.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Tatbestand und Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils sowie auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Der Senat hat Beweis erhoben über den von der Klägerin behaupteten Verkehrswert des von ihr errichteten Gebäudeteils einschließlich dessen Restnutzungsdauer zum 31.03.2007 durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Dipl.-Volkswirt F… sowie durch ergänzende mündliche Anhörung des Sachverständigen unter Berücksichtigung der vom Beklagten eingereichten gegengutachterlichen Stellungnahme des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Dipl.-Wirt.-Ing. (FH) O… vom 18.05.2016. Zum Ergebnis der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das schriftliche Sachverständigengutachten des Sachverständigen F… vom 26.02.2016 und auf die Sitzungsniederschrift vom 10.10.2017.

II.

Die gem. §§ 511, 517, 519, 520 ZPO zulässige Berufung der Klägerin ist auf der Grundlage der ergänzenden Tatsachenfeststellungen des Berufungsgerichts begründet. Die Klägerin hat gegen den Beklagten Anspruch auf Zahlung des mit der Klage geltend gemachten Betrages von 790.000,- € nebst Zinsen aufgrund ergänzender Vertragsauslegung des Mietvertrages vom 26.03.1992.

Der Beklagte ist der Klägerin zur Zahlung eines Ausgleichs für die infolge Beendigung des Mietvertrages erlangte Nutzungsmöglichkeit des abweichend vom Vertrag nicht als Containerbau, sondern teils massiv und teils in Leichtbauweise errichteten Gebäudeteils nach dem im Wege ergänzender Vertragsauslegung heranzuziehenden Maßstab des § 10 Abs. 2 des Mietvertrages verpflichtet. Der Ausgleichsanspruch besteht in Höhe der Klageforderung, denn im Ergebnis der im Berufungsrechtszug nachgeholten Beweisaufnahme ist der auszugleichende Ertragswert bezogen auf die bei Mietvertragsbeendigung verbleibende Restnutzungsdauer des Gebäudes in Höhe von 790.000,- € festzustellen.

1) Der Beklagte ist in den ursprünglich zwischen der Klägerin und der Stadt … geschlossenen Mietvertrag anstelle der Stadt … auf Vermieterseite mit Bestandskraft des Vermögenszuordnungsbescheids vom 15.09.1993 eingetreten. Der Zuordnungsbescheid beruhte auf einer Einigung der Beteiligten und ist deshalb, wie im Bescheid auch festgestellt, gem. § 2 Abs. 1 Satz 6 VOZG (Fassung 1993, heute § 2 Abs. 1 Satz 7 VZOG) mit seinem Erlass bestandskräftig geworden. Der Beklagte ist damit am 15.09.1993 Grundstückseigentümer geworden, ohne dass es dazu auf den Vollzug des Zuordnungsbescheids im Grundbuch ankäme. Zugleich ist der Beklagte nach § 1a Abs. 1 VZOG kraft Zuordnungsbescheids in das Mietverhältnis an dem Grundstück eingetreten (vgl. hierzu BGH, Urteil v. 27.10.2006 – V ZR 58/06, NJW-RR 2007, 372).

2) Dem Mietvertrag ist im Wege ergänzender Vertragsauslegung zu entnehmen, dass die Klägerin Ausgleich in Geld in Höhe des wirtschaftlichen Vorteils verlangen kann, den der Beklagte infolge Beendigung des Mietvertrages vor Ablauf der Nutzungsdauer des auf dem Grundstück abweichend von den Vorstellungen bei Vertragsabschluss in geänderter Bauausführung errichteten Gebäudes durch die bauliche Investition der Klägerin erlangt hat.

2.1) Der Mietvertrag ist zu dem Zweck geschlossen worden, dass die Mieterin auf dem Grundstück Büroräume errichtet, von denen ein Teil durch sie selbst vorübergehend bis zur Fertigstellung des geplanten dauerhaften Arbeitsamtsstandorts genutzt und ein anderer Teil dem Beklagten untervermietet werden sollte (§§ 1, 2 und 10 Abs. 1 des Mietvertrages). Dabei sah der Mietvertrag eine Laufzeit von fünf Jahren vor, welche sich bis zur Fertigstellung des beabsichtigten Neubaus für eine dauerhafte Nutzung als Arbeitsamt verlängern sollte. In § 10 Abs. 2 bestimmt der Mietvertrag, dass der Vermieter die errichteten Büroräume, bezeichnet als Containerbau, nach Beendigung des Mietvertrages zum Zeitwert übernimmt, wobei insgesamt eine Nutzungsdauer von zehn Jahren zugrunde gelegt wird.

Mit der in § 10 Abs. 2 vereinbarten Übernahme der Büroräume zum Zeitwert sollte, wie die Parteien übereinstimmend zugrunde legen, ein Ausgleich für den Fall geschaffen werden, dass das Mietverhältnis endet, bevor die im Vertrag mit zehn Jahren festgelegte Nutzungsdauer des errichteten Gebäudes erreicht ist.

Dabei sind die ursprünglichen Mietvertragsparteien und ebenso der Beklagte bei Eintritt in den Mietvertrag davon ausgegangen, dass die Klägerin einen Containerbau errichten wird, für den die Beteiligten eine Gesamtnutzungsdauer von 10 Jahren zugrunde gelegt haben. Bei der Festlegung der genannten Gesamtnutzungsdauer haben die Beteiligten die gewöhnliche Nutzungsdauer eines Containerbaus zugrunde gelegt, wie sie auch in den AfA-Tabellen (Abschreibungstabellen für allgemein verwendbare Anlagegüter) unter anderem für Bürocontainer ausgewiesen ist. Unerheblich ist, ob die Beteiligten die steuerrechtliche Abschreibung als solche abbilden wollten, was aufgrund der nicht gewerblichen Nutzung eher fernliegend erscheint. Die vom Bundesministerium der Finanzen herausgegebenen AfA-Tabellen sind ein Hilfsmittel, um die Nutzungsdauer von Anlagegütern für die steuerliche Abschreibung zu schätzen; sie weisen allerdings die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer für bestimmte Anlagegüter aus (§ 7 Abs. 1 Satz 2 EStG).

2.2) Die vereinbarte Übernahme des Containerbaus „zum Zeitwert“ unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von zehn Jahren ist - wie der Beklagte zutreffend geltend macht - dahin zu verstehen, dass erstens ein Ausgleich nur dann gezahlt werden sollte, wenn der Mietvertrag vor Erreichen der Gesamtnutzungsdauer endet, und dass zweitens der auszugleichende Zeitwert den Wert abbilden sollte, den der Containerbau bei Beendigung im Hinblick auf die bis zum Ablauf der Gesamtnutzungsdauer noch verbleibende Restnutzungsdauer hat. Ein anderer Zweck der Festlegung der Nutzungsdauer im Zusammenhang mit dem Ausgleich nach Zeitwert ist nicht ersichtlich und von den Parteien auch nicht aufgezeigt. Ausgeglichen werden sollte ersichtlich der wirtschaftliche Vorteil, den der im Rahmen der anstehenden Vermögenszuordnung festzulegende Grundstückseigentümer dadurch erlangt, dass er den durch die Investition des Mieters geschaffenen Ertragswert während noch verbleibender Restnutzungsdauer realisieren kann.

Eine Beendigung des Mietvertrages vor Erreichen einer zehnjährigen Nutzungsdauer haben die Parteien als wahrscheinlich angesehen, wie der auf lediglich fünf Jahre fest vereinbarten Mietzeit und dem im Mietvertrag erwähnten Umstand zu entnehmen ist, dass die auf dem Mietgrundstück zu errichtenden Büroräume lediglich eine Übergangslösung sowohl für die Klägerin als auch für den Beklagten darstellen sollten, dem ursprünglich ein Teil der Räume zur vorübergehenden Unterbringung einer Landesbehörde untervermietet werden sollte.

2.3) Die Beteiligten haben das Vorhaben indes nicht so umgesetzt, wie sie es bei Abschluss des Mietvertrages zugrunde gelegt haben. Die Klägerin hat nicht einen Containerbau errichtet, sondern sie hat gemeinsam mit dem aufgrund Vermögenszuordnungsbescheid in den Mietvertrag eingetretenen Beklagten ein Gebäude in teils massiver und im Übrigen in Fertigteilbauweise errichtet.

2.4) Das tatsächlich errichtete Bauwerk unterscheidet sich von dem nach dem Mietvertrag vorgesehenen Containerbau ganz erheblich, und zwar insbesondere im Hinblick auf dessen gewöhnliche Nutzungsdauer, welche eine wesentliche Grundlage des vertraglich geregelten Ausgleichs für die Übernahme des Bauwerks bei Beendigung des Mietvertrages sein sollte.

2.4.1) Das errichtete Gebäude stellt einen wesentlichen Bestandteil des Grundstücks dar (§ 94 Abs. 1 Satz 1 BGB), mit der Folge, dass der Grundstückseigentümer bei Errichtung das Eigentum erworben hat. Ob dies bei dem im Mietvertrag vorgesehenen Conatinerbauwerk infolge fester, nicht nur zu einem vorübergehenden Zweck erfolgter Verbindung mit dem Boden (§§ 94 Abs. 1 Satz 1, 95 BGB) der Fall gewesen wäre, ist offen, denn dies hängt von den konkreten baulichen Gegebenheiten einer Containeraufstellung und dem Zweck der Verbindung mit dem Grundstück nach der Willensrichtung des Verbindenden ab.

2.4.2) Im Unterschied zu einem Containerbau hat das von den Parteien errichtete Gebäude aufgrund seiner baulichen Eigenschaften nicht lediglich eine gewöhnliche Gesamtnutzungsdauer von zehn Jahren, sondern eine deutlich darüber hinausgehende. Unter den konkreten Gegebenheiten der tatsächlich erfolgten Bauweise hat die wirtschaftliche Restnutzungsdauer bei Beendigung des Mietvertrages am 31.03.2007 nach bereits ca. 13-jähriger Nutzungsdauer noch 20 Jahre betragen. Diese Feststellung stützt sich auf das im Berufungsrechtszug eingeholte schriftliche Sachverständigengutachten des Sachverständigen F… vom 26.02.2016.

Das von den Parteien gemeinsam, und zwar durch Herstellung jeweils eines räumlich abgegrenzten Gebäudeteils, errichtete Gebäude besteht nicht aus (Büro-)Containern, sondern stellt eine Kombination aus Massiv- und sog. Leichtbauweise dar. Das mehrflügelige dreigeschossige Gebäude ist mit massiven Brandwänden und massiven Treppenhäusern einschließlich einer Aufzugsanlage im Haupteingangsbereich und unter Verwendung einer Leichtbaukonstruktion mit gedämmten Holzrahmenelementen errichtet worden.

Der Sachverständige hat die Restnutzungsdauer per 31.03.2007 unter Berücksichtigung von Bauweise, Raumgestaltung und Ausstattung auf 20 Jahre eingeschätzt. Das Sachverständigengutachten legt die herangezogenen Beurteilungsgrundlagen detailliert dar und erläutert die wertenden Einschätzungen plausibel. Die nachvollziehbar begründete Einschätzung stimmt mit der Beurteilung des von der Klägerin im Jahr 2007 eingeholten Privatgutachtens überein. Der von der Klägerin vorprozessual zugezogene Sachverständige, der das Gebäude am 14.03.2007 besichtigt hat, hat die Restnutzungsdauer bezogen auf den nur ganz geringfügig vom maßgeblichen Bewertungsstichtag abweichenden Tag der Besichtigung ebenfalls mit 20 Jahren angesetzt und dabei den von ihm bei der Besichtigung festgestellten Instandhaltungszustand berücksichtigt. Soweit der vom Beklagten nach Vorlage des gerichtlichen Sachverständigengutachtens beauftragte Sachverständige in seiner gutachterlichen Stellungnahme vom 18.05.2016 ausgeführt hat, die Restnutzungsdauer sei bedingt durch Bauweise, Raumzuschnitt, Ausstattung und insbesondere Bauzustand am 31.03.2007 bereits abgelaufen gewesen, weil allein die durch den Beklagten nach Rückgabe des Objekts vorgenommenen Investitionen eine Weiternutzung für zehn bis 15 Jahre möglich gemacht hätten, rechtfertigt dies nicht, eine vom Ergebnis des gerichtlichen Gutachtens abweichende Restnutzungsdauer anzunehmen. Der vom Beklagten beauftragte Sachverständige legt seiner Beurteilung den von ihm am 27.04.2016 festgestellten Bauzustand zugrunde und bezieht sich dabei insbesondere auf den schlechten Zustand des mit einer Abdichtung aus Bitumenbahnen ausgeführten Flachdachs und der Fenster. Der reparaturbedürftige Zustand von Dach und Fenstern im Jahr 2016 lässt aber keinen Rückschluss auf den Zustand im Jahr 2007 zu. Abgesehen davon erläutert der Sachverständige nicht, dass und inwieweit bestimmte Instandhaltungsmaßnahmen des Beklagten die nach seiner Ansicht bereits erreichte Restnutzungsdauer des Gebäudes noch einmal auf zehn bis 15 Jahre aktiviert habe. Konkrete Maßnahmen, welche die Restnutzungsdauer messbar beeinflusst haben sollen, trägt auch der Beklagte nicht vor.

2.4.3) Soweit der Beklagte zuletzt geltend macht, das tatsächlich errichtete Gebäude stelle deshalb keine Abweichung von dem bei Abschluss des Mietvertrages nach den übereinstimmenden Vorstellungen der Beteiligten geplanten Bauwerk dar, weil den Beteiligten bereits zu diesem Zeitpunkt bewusst gewesen, dass das Gebäude nicht in Containerbauweise errichtet werde, ist eine solche Feststellung nicht zu treffen. Die Sachdarstellung des Beklagten steht nicht im Einklang mit seinem früheren Tatsachenvorbringen und findet in den dazu eingereichten schriftlichen Unterlagen keine Stütze.

In erster Instanz hat der Beklagte der Klägerin entgegengehalten, diese habe, obwohl sie wissentlich ein anderes Gebäude als vertraglich vereinbart errichtet habe, es versäumt, auf eine Anpassung der Ausgleichsregelung des Mietvertrages hinzuwirken. Im Berufungsrechtszug hat der Beklagte ergänzend geltend gemacht, für den übereinstimmenden Willen der Beteiligten, nach Ende der vereinbarten Nutzungsdauer von zehn Jahren keinen Ausgleich für den Containerbau zu zahlen, spreche unter anderem der Umstand, dass der damals vereinbarte Containerbau rückbaufähig gewesen wäre und der Beklagte habe entscheiden können, ob er diesen weiter nutzen wolle; die abweichende Art und Weise des errichteten Baus habe allein dem Nutzungsbedarf der Klägerin entsprochen.

Das zuletzt verfolgte gegenteilige Vorbringen des Beklagten, den Beteiligten sei bei Vertragsschluss bekannt gewesen, dass die Gebäude gerade nicht mittels Containern, sondern in Fertigbauweise als Ständerwerk errichtet werden sollten, ist anhand der vom Beklagten dazu eingereichten Urkunden nicht festzustellen.

Zwar ist dem Beklagten darin zu folgen, dass die Beteiligten das geplante Bauwerk insbesondere im Baugenehmigungsverfahren als Bürogebäude in Fertig- oder Fertigteilbauweise bezeichnet haben. Die insoweit gewählte Bezeichnung ändert aber nichts daran, dass ein Bauwerk unter Verwendung von Containern beabsichtigt war und ein davon abweichendes Gebäude errichtet worden ist.

Die der Klägerin am 31.01.1993 erteilte Baugenehmigung bezeichnet das Bauvorhaben mit „Bürogebäude in Fertigbauweise - Übergangslösung f. Arbeitsamt“. Diese Bezeichnung dient allein der Individualisierung des jeweiligen Vorhabens und stellt keine technische Bezeichnung der Bauausführung dar. In den Nebenbestimmungen des Genehmigungsbescheids ist ausgeführt, dass mit den Bauarbeiten erst begonnen werden darf, „nachdem statisch geprüfte Ausführungsunterlagen dem Bauaufsichtsamt eingereicht worden sind; Grundlage Container in F 30, Begrenzung der Flur in F 30A“. Im Zuge des Bauantragsverfahrens hatte die Bauaufsichtsbehörde mit Schreiben vom 14.01.1992 von den durch die Klägerin beauftragten Architekten unter anderem die Einreichung von Typenunterlagen mit Zulassung für die geplanten Container verlangt. Die Baugenehmigung ist demnach ursprünglich für ein Containerbauwerk erteilt worden, die in der Baugenehmigung in Bezug auf die Container erwähnten Bezeichnungen „F 30 und F 30A“ stehen für eine bestimmte Feuerschutzklasse.

Die Baugenehmigung ist auf Antrag des Beklagten, der später als weiterer Bauherr aufgetreten ist, von der Bauaufsichtsbehörde durch Bescheid vom 03.06.1993 entfristet worden. Welche ergänzenden Planungsunterlagen insoweit eingereicht worden sind, haben die Parteien nicht mitgeteilt.

2.5) Aufgrund der von einem Containerbau abweichenden Errichtung eines Gebäudes in einer Bauausführung, welche zu einer Gesamtnutzungsdauer von deutlich mehr als zehn Jahren geführt hat, greift die im Mietvertrag für einen Containerbau unter Ansatz der für ein solches Bauwerk üblichen zehnjährigen Gesamtnutzungsdauer niedergelegte Ausgleichsregelung nicht ein, da das tatbestandliche Merkmal eines Containerbaus nicht gegeben ist. Die schriftlich festgehaltene Regelung bildet den durch gemeinsames Vorgehen der Vertragsparteien abweichend von den bei Vertragsschluss bestehenden Vorstellungen begründeten Sachverhalt nicht ab.

2.6) Im Hinblick auf die im Zusammenwirken der Vertragsparteien erfolgte abweichende Umsetzung der Mieterinvestition ist der Vertrag ergänzend auszulegen, denn er enthält wegen Fehlens einer Regelung für den Fall der Errichtung eines Gebäudes anstatt eines Containerbaus eine Lücke.

Nach dem Inhalt der eingereichten schriftlichen Unterlagen ist zugrunde zu legen, dass die Vertragsbeteiligten bei Abschluss des Mietvertrages weder die Möglichkeit bedacht haben, dass die Grundstücksnutzung durch die Klägerin bis zur Fertigstellung des Neubaus des endgültigen Standorts des Arbeitsamtes … länger als die ursprünglich angenommene Dauer von zehn Jahren erfolgen werde, noch dass der Vermieter/Grundstückseigentümer durch eine von einem Containerbau abweichende Bauweise in den Genuss einer wesentlich längeren vorzeitigen Nutzungsmöglichkeit durch Übernahme eines Gebäudes anstelle des Containerbauwerks kommt. Dem Sachvorbringen der Parteien ist auch kein Anhalt dafür zu entnehmen, dass sie nach Eintritt des Beklagten in den Mietvertrag und Fertigstellung der abweichend vom Vertrag gemeinsam durchgeführten baulichen Investition im Zuge des Abschlusses der zweiten Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag am 30.08.1995 eine Einigung darüber erzielt haben, ob und in welcher Weise die Ausgleichsregelung in § 10 Abs. 1 des Mietvertrages im Hinblick auf die geänderte Bauausführung angepasst, unverändert fortgesetzt oder aufgehoben werden soll. Keine der Parteien hat dargelegt, dass die geänderte Bauausführung überhaupt Gegenstand von Gesprächen oder wechselseitig abgegebener Erklärungen gewesen sei. Der schriftliche Inhalt der Ergänzungsvereinbarung vom 30.08.1995 lässt keinen Rückschluss auf eine Absprache der Parteien zu. Die Neufestlegung der Mietfläche auf noch 8.145 m² beruht darauf, dass die Klägerin die Baumaßnahme anders als ursprünglich geplant nicht allein umgesetzt, sondern nur einen Bauteil errichtet hat. Gegenstand des Mietvertrages sollte nur noch die vom Bauteil der Klägerin betroffene Grundstücksfläche sein. Die Herabsetzung des Mietzinses folgt der Flächenreduzierung. Die Abrede, dass §§ 5, 6 und 10 Abs. 1 des Mietvertrages entfallen, hat ihren Grund darin, dass aufgrund der Festlegung der Betriebskostenumlage die nach §§ 5 und 6 ursprünglich dem Mieter obliegende gärtnerische Pflege und Verkehrssicherungspflicht vom Vermieter übernommen wurde und dass infolge der zwischenzeitlich eingetretenen Eigentümerstellung des Beklagten und der gemeinsam nach Bauteilen errichteten Büroräume die nach § 10 Abs. 1 gestattete Untervermietung an den Beklagten obsolet geworden ist.

2.7) Die aufgrund der Vertragslücke gebotene ergänzende Vertragsauslegung führt zu dem Ergebnis, dass der Klägerin Anspruch auf Ausgleich des wirtschaftlichen Vorteils zusteht, den der Beklagte infolge Beendigung des Mietvertrages vor Ablauf der Nutzungsdauer des tatsächlich errichteten Gebäudes aufgrund der durch die bauliche Investition der Klägerin verwirklichten Wertsteigerung des Grundstücks erlangt hat.

Bei der ergänzenden Auslegung ist darauf abzustellen, was die Parteien bei einer angemessenen Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertragspartner vereinbart hätten, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall bedacht hätten (vgl. BGHZ 169, 215; BGH, Urteil v. 24.09.2013 - KZR 62/11, NZKart 2013, 508; Urteil v. 12.10.2012 - V ZR 222/11, NJW-RR 2013, 494). Dabei ist zunächst an den Vertrag selbst anzuknüpfen; die darin enthaltenen Regelungen und Wertungen, sein Sinn und Zweck sind Ausgangspunkt der Vertragsergänzung. Sie findet ihre Grenze an dem im - wenn auch lückenhaften - Vertrag zum Ausdruck gekommenen Parteiwillen; sie darf daher nicht zu einer Abänderung oder Erweiterung des Vertragsgegenstandes führen, und sie muss im Vertrag auch eine Stütze finden (vgl. BGH a.a.O.; BGHZ 77, 301). Die ergänzende Vertragsauslegung ist nicht vorrangig am gesetzlichen Leitbild des Vertragstyps, sondern am hypothetischen Parteiwillen auszurichten (vgl. BGH, Urteil v. 24.09.2013 a.a.O.).

Ein hypothetischer Parteiwille, dass ein Ausgleich für den durch Beendigung des Mietvertrages vor Ablauf der Nutzungsdauer der baulichen Investition der Klägerin auf Vermieter-bzw. Grundstückseigentümerseite eintretenden wirtschaftlichen Vorteil ausschließlich für den Fall der Errichtung von Büroräumen durch Bürocontainer geleistet werden und bei anderer Bauausführung entfallen sollte, ist nicht anzunehmen.

Mit der Vereinbarung der Ausgleichszahlung ist der Parteiwille zum Ausdruck gekommen, dass für den durch bauliche Investition des Mieters eintretenden Vorteil Wertersatz geleistet werden soll. Dafür, dass der Ersatzanspruch dabei in der Weise an eine bestimmte Bauausführung anknüpfen sollte, dass er auf die Umsetzung jener Ausführung beschränkt ist, fehlt jeder Anhaltspunkt. Der Vertrag gibt die konkrete Bauausführung weder als Vertragspflicht noch als Einschränkung der Gestattung zur Errichtung eines Bauwerks vor; soweit er auf einen Containerbau abstellt, gibt der Vertrag den damaligen Planungsstand der Errichtung eines Containerbaus wieder. Die Regelung des Ausgleichs unter Heranziehung einer Gesamtnutzungsdauer von zehn Jahren bildet die wirtschaftlichen Gegebenheiten ab, die bei Umsetzung des damals geplanten Containerbauwerks einem Wertausgleich nach Maßgabe der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer eines solchen Bauwerks entsprochen hätten.

Unter Berücksichtigung dieser Umstände hätten die Parteien nach Treu und Glauben bei einer angemessenen Abwägung ihrer Interessen als redliche Vertragspartner eine Ausgleichsregelung auch für den Fall getroffen, dass sie einvernehmlich von dem geplanten Containerbau Abstand nehmen und eine Bauausführung verwirklichen, die zu einem Gebäude mit einer Gesamtnutzungsdauer von deutlich mehr als zehn Jahren führt. Dabei ist der hypothetische Wille der Parteien dahin anzunehmen, dass der Ausgleich nach den tatsächlichen eingetretenen Verhältnissen zu bestimmen ist, denn es ist nicht anzunehmen, dass die Parteien als redliche Vertragspartner trotz einvernehmlicher Änderung der Bauausführung von einer am wirtschaftlichen Wert der Investition orientierten Ausgleichsregelung zulasten einer Vertragspartei abgewichen wären.

3) Der Ausgleichsanspruch der Klägerin besteht in Höhe von 790.000,- €, denn in Höhe dieses Betrages hat der Beklagte infolge Beendigung des Mietvertrages vor Ablauf der Nutzungsdauer des errichteten Gebäudes einen wirtschaftlichen Vorteil durch wertsteigernde Investition der Klägerin erlangt.

3.1) Der Anspruch ist auf Wertausgleich gerichtet, so dass es auf die bei der Investition getragenen Aufwendungen nicht ankommt. Mithin muss weder dem Vorbringen der Klägerin nachgegangen werden, sie habe mehr als 4 Mio. € oder ca. 6,3 Mio. € aufgewendet, noch dem Vorbringen des Beklagten, die Aufwendungen der Klägerin hätten 6,3 Mio. DM betragen und alternative Kosten für eine Aufstellung von Bürocontainern mit vergleichbarer Raumkapazität einschließlich Nebenarbeiten nicht wesentlich überschritten.

3.2) Die Höhe des Anspruchs der Klägerin richtet sich nach dem bei Beendigung des Mietvertrages am 31.03.2007 bezogen auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes verbleibenden Ertragswert des von der Klägerin errichteten Gebäudeteils. Der so zu ermittelnde Anspruch der Klägerin besteht in Höhe der Klageforderung von 790.000,- €.

3.2.1) Über die konkreten Flächen des von der Klägerin errichteten Bauteils besteht kein Streit zwischen den Parteien. Der Beklagte hat die Gebäudeflächen im Jahr 2015 erfassen lassen, die Klägerin hat das Ergebnis der Flächenberechnung unstreitig gestellt. Danach beträgt die Gesamtnutzfläche (vom Beklagten als Nettogrundfläche bezeichnet) 6.680,37 m², bei Büroflächen von 4.334,84 m², Nebennutzflächen von 476,21 m² (Teeküchen, Lagerflächen, Sanitärräume), Verkehrsflächen von 1.750,04 m² (Flure, Treppen, Eingänge) und im übrigen Funktionsflächen (Heizung, Elektroinstallation etc.).

3.2.2) Unter Ansatz der vorgenannten Flächen ist für den von der Klägerin errichteten Gebäudeteil zum Stichtag 31.03.2007 unter Berücksichtigung der verbleibenden Restnutzungsdauer des Gebäudes ein Ertragswert von jedenfalls 790.000,- € festzustellen. Diese Feststellung stützt sich auf das schriftliche Sachverständigengutachten des gerichtlichen Sachverständigen vom 26.02.2016 und dessen ergänzende Erläuterungen bei der mündlichen Anhörung am 10.10.2017.

a) Der Sachverständige hat den Ertragswert des Gebäudeteils per 31.03.2007 auf 1,34 Mio. € beziffert. Er hat dabei eine verbleibende Restnutzungsdauer von 20 Jahren und eine marktübliche monatliche Miete von 4,11 €/m² netto kalt zugrunde gelegt. Im Unterschied zu dem von der Klägerin vorprozessual eingeholten Gutachten, welches bei ebenfalls 20 Jahren Restnutzungsdauer unter Ansatz eines Mietwertes von 4,50 €/m² einen Ertragswert von 790.000,- € ermittelt, hat der gerichtliche Sachverständige bei seiner Beurteilung nicht lediglich auf die sogenannte Hauptnutzfläche (Bürofläche einschließlich Nebennutzflächen), sondern auf die von ihm mit 6.302,85 m² ermittelte Nutzfläche (Büroräume einschließlich Nebennutzflächen und Flure) abgestellt. Dazu hat der Sachverständige ausgeführt, dass die Ermittlung des erzielbaren Jahresrohertrages üblicherweise anhand der von ihm angesetzten Fläche ermittelt wird. Für eine davon abweichende Beurteilung besteht kein Grund. Die vom Beklagten eingereichte gutachterliche Stellungnahme zum gerichtlichen Sachverständigengutachten zeigt nicht auf, dass der Ansatz des Sachverständigen insoweit unüblich sei.

b) Soweit der Beklagte gestützt auf die Ausführungen der von ihm eingeholten gutachterlichen Stellungnahme beanstandet, das gerichtliche Sachverständigengutachten sei fehlerhaft, weil der ermittelte Ertragswert des Gebäudes um den festgestellten Bodenwert zu kürzen sei, folgt der Senat dem nicht. Die gutachterliche Stellungnahme führt aus, der Abzug des Bodenwertes vom ermittelten Ertragswert sei deshalb geboten, weil dem Mietvertrag zu entnehmen sei, dass der „Bauwert“ zu entschädigen sei. Diese Annahme berücksichtigt nicht ausreichend, dass der geschuldete Ausgleich danach zu bemessen ist, inwieweit die bauliche Investition der Klägerin es dem Beklagten ermöglicht, aus dem nunmehr bebauten Grundstück einen Ertrag zu erzielen, der den aus dem unbebauten Grundstück zu erzielenden Ertrag übersteigt. Einen Bodenwert hat der Sachverständige bei der Ermittlung des Ertragswertes auch nicht in Ansatz gebracht. Er hat einen anhand der Verzinsung des Bodenwertes, wie sie sich aufgrund der konkreten Bebauung ergibt, bestimmten Ertragswertbestandteil eingerechnet. Insoweit hat der Sachverständige im Rahmen der mündlichen Erläuterung seines Gutachtens weiter ausgeführt, dass auch nach seiner Ansicht für die Beurteilung des Ertragswertes des Gebäudes nicht der Wert des Grund und Bodens maßgeblich ist. Erläuternd hat der Sachverständige dargestellt, dass die auf die Bebauung zurückzuführende Verzinsung des Bodenwertes annähernd dem von ihm ermittelten Liegenschaftszins entspricht und dass der auf die bloße Grundstücksfläche entfallene Liegenschaftszins keine Berücksichtigung gefunden hat.

c) Bei der Bestimmung des marktüblich zu erzielenden Mietzinses hat der Sachverständige insbesondere auf allgemein zugängliche Datenquellen (RDM-Preisspiegel, Orientierungswerte der IHK …) sowie auf ihm bekannte Mietwerte anderer Objekte mit Büroflächen innerhalb des betroffenen Standortes …weg/…Alle in … aus dem Jahr 2012 abgestellt. Bei seiner wertenden Beurteilung hat er berücksichtigt, dass es sich um den Teil eines Gebäudes mit einem gemeinsamen Eingang handelt, dass eine kleinteilige Raumaufteilung bei einer besonders großen Gesamtfläche vorliegt, dass die Büroräume in Leichtbauweise errichtet sind, was unter anderem eine wenig effektive Dämmung und deshalb schlechte Energiebilanz zur Folge hat, sowie, dass sich das Objekt innerhalb des Behördenstandorts der Landesregierung … befindet, mit der Folge, dass nur ein eingeschränkter Mieterkreis insbesondere aus dem Bereich der öffentlichen Hand in Betracht kommt. Im Rahmen der mündlichen Erläuterung hat der Sachverständige dazu ausgeführt, dass er bei seiner Beurteilung des erzielbaren Mietzinses über die Restnutzungsdauer diese Umstände einbezogen hat und deshalb den Mietzins in einer niedrigen Höhe angesetzt hat, der seinerzeit für Gewerberäume eher nicht anzutreffen war.

d) Der vom Sachverständigen angesetzte marktübliche Mietzins steht auch im Einklang mit dem vom Beklagten jedenfalls seit dem 01.01.2012 vorübergehend tatsächlich erzielten Mietzins. Nach dem vom Beklagten eingereichten Vertrag 07./14.08.2008 zwischen ihm und der Bundesanstalt für I… ist der von der Klägerin errichtete Gebäudeteil seit Mitte 2007 als vorübergehender Dienstsitz der … genutzt worden. Der Vertrag sieht zunächst eine mietfreie Überlassung bei Übernahme von Schönheitsreparaturen und mieterspezifischem Umbau bis einschließlich 31.12.2011 sowie für die Zeit danach die Zahlung einer Nettokaltmiete von 30.689,06 €/Monat vor, welche nachträglich in voller Höhe ab Nutzungsbeginn zu zahlen ist, falls eine dauerhafte Ansiedlung des …präsidiums in … nicht erfolgt. Unter Ansatz der Nutzfläche von 6.302,85 m² entspricht die vereinbarte Miete einem Betrag von 4,87 €/m².

e) Im Hinblick auf den zum Bewertungsstichtag erforderlichen Instandhaltungsaufwand hat der Sachverständige nach Vorgabe des Senats einen Ansatz von 50 €/m² der Hauptnutzfläche berücksichtigt. Anders als der Sachverständige zugrunde legt, hält es der Senat aufgrund der Ertragswertermittlung anhand der Nutzfläche von 6.302,85 m² für geboten, zugunsten des Beklagten 50 €/m² für jene Fläche und nicht nur für die Hauptnutzfläche von 4.334,84 m² anzusetzen. Die Berücksichtigung dieses Umstandes ergibt einen Ertragswert von 1.243.000,00 €. Ein über 50 €/m² hinausgehender Ansatz für Instandhaltungsaufwand ist nicht gerechtfertigt, denn der Beklagte hat die von ihm zuletzt in Höhe von 919.513,26 € behaupteten und von der Klägerin bestrittenen Aufwendungen nicht ausreichend dargelegt.

aa) Da der Ertragswert des Gebäudes - wie ausgeführt - anhand der Nutzfläche von 6.302,85 m² zu bestimmen ist, hält es der Senat für sachgerecht, auch den mit 50 €/m² anzusetzenden Instandhaltungsaufwand nach Maßgabe der Nutzfläche zu berücksichtigen. Der Aufwand ist deshalb nicht lediglich in Höhe von 217.000,00 € (4.334,84 m² x 50 €/m² = 216.742,00 €) als notwendiger Aufwand abzuziehen, sondern in Höhe von 316.000,00 € (6.302,85 m² x 50 €/m² = 315.142,50 €). Unter Abzug des Instandhaltungsaufwandes von 316.000,00 € anstelle des im Sachverständigengutachten berücksichtigten Betrages von 217.000,00 € von dem vorläufigen Ertragswert in Höhe von 1.559.000,00 € ergibt sich ein Ertragswert von 1.243.000,00 €.

bb) Der Senat hat dem Sachverständigen den Ansatz von 50 €/m² vorgegeben, nachdem die Klägerin diesen wertbestimmenden Gesichtspunkt, gestützt auf das von ihr vorprozessual eingeholte Sachverständigengutachten, schlüssig vorgetragen hatte und der Beklagte seine Darstellung, er habe überschlägig 400.000,- € aufwenden müssen, nicht näher ausgeführt hatte.

Nach Vorlage des Sachverständigengutachtens hat der Beklagte zur Herstellung einer Vermietbarkeit der Räume erforderliche Kosten in Höhe von 919.513,26 € vorgetragen, die Klägerin hat dies bestritten. Die Darlegungen des Beklagten genügen nicht, einen bestimmten Instandhaltungsaufwand des Gebäudeteils als zur Aufrechterhaltung bzw. zur Wiederherstellung einer Vermietbarkeit der Räume erforderlich wertmäßig zu erfassen. Der Beklagte hat tabellarische Aufstellungen über Kostenpositionen und ihm erteilte Abrechnungen verschiedener Bau- und Handwerksbetriebe eingereicht, er hat sich ferner auf Zeugen berufen und als eidesstattliche Versicherungen abgefasste schriftliche Erklärungen der Zeugen eingereicht. Dabei hat er vorgetragen, dass für eine einfache Büronutzung ohne spezifische Aufwendungen zur Ausstattung als Dienstsitz der … aus Bundesmitteln allgemein 111.102,98 €, aus Mitteln der … 681.755,00 € sowie aus Landesmitteln 125.793,56 € aufgewendet worden seien. Hinreichend konkrete Darlegungen betreffend Instandhaltungsmaßnahmen sind seinem Vorbringen aber nicht zu entnehmen. Der Beklagte hat die ausgeführten Maßnahmen trotz Hinweises des Senats nach Art, Umfang und Notwendigkeit der jeweiligen Arbeiten sowie der darauf entfallenden Kosten nicht näher beschrieben. Den eingereichten Unterlagen ist ein als erforderlich anzusehender Instandhaltungsaufwand in bestimmter Höhe nicht zu entnehmen. In den eingereichten tabellarischen Aufstellungen sind die Arbeiten ganz überwiegend nur stichwortartig umrissen (z.B. Anlage BB 26 Positionen 24.01.0019 und 24.01.0010 „innenliegender Sonne“, Positionen 24.01.0002 und 24.01.0003 „Herrichten v. 2 Dusch“, Anlage BB 27 Positionen 24.01.0013 „Medientechnik“ 24.01.0017 „Trockenbau Eingangsb.“; Anlage BB 28 Positionen 24.25.0006 „Trockenbauarbeiten“, Positionen 24.25.0014 „Sanitär“). Dabei beziehen sich die angesetzten Positionen und die dazu eingereichten Rechnungen nicht allein auf Arbeiten, die einer Instandhaltung und Reparatur zuzuordnen sind, sondern unter anderem auf die Erstellung neuer Trennwände, den Einbau von Sicherheitstüren, den Einbau von Duschräumen, die Lieferung und den Einbau von Rollos, die Herstellung einer Eigenstromerzeugungsanlage, die Herstellung von Fernmelde- und IT-Anlagen, den Einbau einer kältetechnischen Anlage und den Einbau einer Videoüberwachungsanlage.

4) Die vom Beklagten erhobene Einrede der Verjährung greift nicht durch, die Klägerin hat die Verjährung rechtzeitig durch Rechtsverfolgung gehemmt.

4.1) Der vertragliche Anspruch der Klägerin unterliegt der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste, §§ 195, 199 Abs. 1 BGB. Im Streitfall hat die Verjährung mit dem Schluss des Jahrs 2007 zu laufen begonnen. Der Beklagte hat mit Schreiben vom 23.12.2010, mithin vor Anlauf von drei Jahren, der Klägerin gegenüber erklärt, auf die Einrede der Verjährung bis längstens 30.06.2011 zu verzichten.

4.2) Die Klägerin hat am 30.06.2011 den Antrag auf Erlass des Mahnbescheids bei dem Mahngericht eingereicht, der dem Beklagten am 07.07.2011 zugestellt worden ist. Da die Zustellung demnächst im Sinne des § 167 ZPO erfolgt ist, hat der Antrag auf Erlass des Mahnbescheids in zeitlicher Hinsicht die Voraussetzungen für die rechtzeitige Hemmung der Verjährung erfüllt, § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB i.V.m. § 167 ZPO.

Der Mahnantrag genügt auch inhaltlich den Anforderungen, um Hemmungswirkung herbeizuführen. Die Wirkung der Hemmung der Verjährung des geltend gemachten Anspruchs hat die Zustellung eines Mahnbescheids dann, wenn dieser im Antrag auf Erlass des Mahnbescheids in einer den Anforderungen des § 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO entsprechenden Weise hinreichend individualisiert worden ist. Er muss in der Weise bezeichnet sein, dass er Grundlage eines der materiellen Rechtskraft fähigen Vollstreckungstitels sein und der Schuldner erkennen kann, welcher Anspruch oder welche Ansprüche gegen ihn geltend gemacht werden, damit er beurteilen kann, ob und in welchem Umfang er sich zur Wehr setzen will (vgl. BGHZ 172, 42; Urteil v. 25.04.2017 - VIII ZR 217/15, MDR 2017, 847; Urteil v. 23.01.2008 - VIII ZR 46/07, MDR 2008, 584 m.w.N.). Wann diese Anforderungen erfüllt sind, ist nicht allgemein und abstrakt zu beurteilen, vielmehr hängen Art und Umfang der erforderlichen Angaben im Einzelfall von dem zwischen den Parteien bestehenden Rechtsverhältnis und der Art des Anspruchs ab (vgl. BGH, Urteil v. 23.01.2008 m.w.N.).

Den danach zu stellenden Anforderungen wird die von der Klägerin im Mahnbescheidsantrag gewählte Bezeichnung „Miete für Geschäftsraum (einschl. Nebenkosten) für den Mietraum in: …Allee 103, … gem. Vertrag von 26.03.92“ noch gerecht.

Aufgrund der Nennung des Mietobjekts und des dem Anspruch zugrunde liegenden Mietvertrages unter Einschluss des Umstandes, dass die Forderung in der bereits vorgerichtlich verfolgten Höhe von 790.000,- € geltend gemacht worden ist, konnte bei dem Beklagten kein Zweifel bestehen, dass die Klägerin Ausgleich im Hinblick auf den von der Klägerin auf dem Mietgrundstück errichteten Gebäudeteil begehrt. Dass sonstige Ansprüche der Klägerin gegen den Beklagten, namentlich solche aus dem Mietvertrag, in Betracht zu ziehen gewesen wären, ist nicht ersichtlich. Die für den Beklagten erkennbar unzutreffende Angabe des Rechtsgrundes mit „Miete für Geschäftsräume“ ist unschädlich, weil sie der notwendigen Individualisierung des Anspruchs durch den Beklagten nicht entgegensteht (vgl. BGH, Urteil v. 23.01.2008 a.a.O.).

4.3) Selbst wenn dem Mahnbescheid eine ausreichende Individualisierung abzusprechen sein sollte, hätte die Klägerin die Verjährungsfrist mit Einreichung der Anspruchsbegründung am 24.12.2011 bei dem Prozessgericht rechtzeitig gehemmt, § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB i.V.m. § 167 ZPO. Die Anspruchsbegründung ist dem Beklagten am 31.01.2012 zugestellt worden. Diese Zustellung ist als demnächst erfolgt anzusehen, denn die Klägerin hat mit Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses am 04.01.2012 das für die Zustellung Erforderliche so rechtzeitig veranlasst, dass eine Zustellung alsbald erfolgen konnte.

Am 24.12.2011 war die Verjährungsfrist noch nicht abgelaufen, denn ihr Lauf war vom 01.01.2008 bis zumindest zum 31.12.2008 aufgrund der Verhandlungen der Parteien über den Anspruch gem. § 203 BGB gehemmt, was zur Folge hat, dass sich die an sich mit Ablauf des 31.12.2010 endende Verjährungsfrist um die Dauer der zwölfmonatigen Hemmung bis zum Ablauf des 31.12.2011 verlängert hat.

Der Begriff der Verhandlungen im Sinne des § 203 Satz 1 BGB ist weit auszulegen. Der Gläubiger muss dafür lediglich klarstellen, dass er einen Anspruch geltend machen und worauf er ihn stützen will. Anschließend genügt jeder ernsthafte Meinungsaustausch über den Anspruch oder seine tatsächlichen Grundlagen, sofern der Schuldner dies nicht sofort und erkennbar ablehnt. Verhandlungen schweben schon dann, wenn eine der Parteien Erklärungen abgibt, die der jeweils anderen die Annahme gestatten, der Erklärende lasse sich auf Erörterungen über die Berechtigung des Anspruches oder dessen Umfang ein. Nicht erforderlich ist, dass dabei Vergleichsbereitschaft oder Bereitschaft zum Entgegenkommen signalisiert wird oder dass Erfolgsaussicht besteht (vgl. BGH, Urteil v. 14.07.2009, XI ZR 18/08, MDR 2009, 1231). Beendet wird die Hemmung durch Weigerung der Fortsetzung der Verhandlungen, was durch ein klares und eindeutiges Verhalten einer Partei, in der Regel durch ein doppeltes „nein“, welches den Anspruch und weitere Verhandlungen ablehnt, zum Ausdruck kommen muss (vgl. BGH, Urteil v. 30.06.1998 - VI ZR 260/97, MDR 1998, 1101; Palandt/Ellenberger, BGB, 76. Aufl., § 203, Rn. 4). Schlafen die Verhandlungen z.B. durch Schweigen auf ein Schreiben des anderen Teils ein, endet die Hemmung in dem Zeitpunkt, in dem der nächste Schritt nach Treu und Glauben spätestens zu erwarten gewesen wäre (vgl. BGHZ 152, 298; Urteil v. 30.04.2015 - IX ZR 1/13, MDR 2015, 910; Palandt/Ellenberger a.a.O.).

Unter Heranziehung dieser Grundsätze ist mit Beginn des Laufs der Verjährungsfrist am 01.01.2008 die Hemmung wegen Verhandlungen eingetreten und hat jedenfalls bis zum 31.12.2008 fortgedauert.

Wie zwischen den Parteien unstreitig und unter anderem den Scheiben des Beklagten vom 26.04. und 16.10.2007 an die die Klägerin vertretende B… GmbH zu entnehmen ist, haben sie im Laufe des Jahres 2007 Verhandlungen über den von der Klägerin auf der Grundlage des von ihr eingeholten Gutachtens in Höhe von 790.000,00 € geltend gemachten Anspruchs aufgenommen. Sie haben ihre Verhandlungen im Jahr 2008 fortgesetzt und insbesondere, wie das Schreiben des Beklagten vom 07.01.2008 zeigt, einen Besprechungstermin abgestimmt. Am 16.04.2008 haben die Parteien über eine einvernehmliche Regelung der streitigen Forderung in den Räumen des Beklagten mündlich erörtert. Im Nachgang zu dieser Besprechung hat die Klägerin, vertreten durch die B… GmbH, dem Beklagten mitgeteilt, dass die von diesem angebotene Zahlung als zu niedrig angesehen werde und sie deshalb darum bitte, den Standpunkt noch einmal zu überdenken. Der Beklagte hat mit Schreiben vom 21.07.2008 geantwortet, die im Schreiben der Klägerin dargelegten Erwägungen hätten keine Änderung seiner Sichtweise bewirkt, dennoch betone er, auch weiterhin an einer außergerichtlichen Beilegung der Angelegenheit interessiert zu sein. Mit Schreiben vom 21.11.2008 hat die B… GmbH dem Beklagten unter Bezug auf ein am gleichen Tag geführtes Telefonat mitgeteilt, sie werde, wie vereinbart, noch einmal bei der Klägerin ausloten, ob eine Einigung in einem Größenrahmen von ca. 100.000,- € nicht doch zustande kommen könne; sobald eine Reaktion der Klägerin vorliege, werde sie sich mit dem Beklagten in Verbindung setzen. Da zwischen den Parteien nicht im Streit steht, dass der Inhalt des Schreibens den Sachverhalt zutreffend wiedergibt, ist zugrunde zu legen, dass der Beklagte die Fortsetzung der Verhandlungen nicht abgelehnt, sondern sein Einverständnis erklärt hat. Mit einer weiteren Erklärung der Klägerin, wie im Schreiben vom 21.11.2008 angekündigt, konnte der Beklagte auch unter Berücksichtigung der Weihnachtsfeiertage jedenfalls nicht vor Ablauf des Jahres 2008 rechnen.

5) Zinsen auf den zuerkannten Anspruch stehen der Klägerin in der geltend gemachten Höhe des gesetzlichen Zinssatzes seit Zustellung des Mahnbescheids aus Verzug und dem Gesichtspunkt der Prozesszinsen zu, §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1, 291 BGB.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 10 ZPO, 711 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die dafür in § 543 Abs. 2 ZPO aufgestellten Voraussetzungen nicht vorliegen.

Der Streitwert im Berufungsrechtszug wird auf 790.000,- € festgesetzt.