Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 08.01.2026 – 5 U 87/24

Die Berufung der Beklagten gegen das am 15. November 2024 verkündete Urteil des Landgerichts Potsdam, Az. 1 O 201/21, wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Dieses sowie das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieser Urteile beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils aufgrund dieser Urteile beizutreibenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf bis zu 440.000 € festgesetzt.

I.

Die Parteien streiten mit der Klage auf Grundbuchberichtigung und der hilfsweise erhobenen Widerklage auf Erstattung der Kaufpreiszahlung um die Wirksamkeit des am 1. Oktober 2020 beurkundeten Grundstückskaufvertrages über das im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts … (Ort01) von … (Ort02) Blatt … verzeichnete Wohnungseigentum. Der Kläger macht geltend, er sei bei Abschluss des Kaufvertrages geschäftsunfähig gewesen und auf den Kaufpreis sei durch Ablösung von Grundschulden lediglich ein Betrag von 40.610,71 € geleistet worden, während die Beklagte sich auf die Wirksamkeit des Vertrages beruft und hilfsweise behauptet, in bar weitere 75.000 € gezahlt zu haben.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Das Landgericht hat mit der angefochtenen Entscheidung nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Geschäftsfähigkeit des Klägers bei Abschluss des Kaufvertrages und nach Vernehmung von Zeugen wegen der behaupteten Barzahlung der Klage stattgegeben und den Kläger auf die Widerklage hin zur Zahlung von 40.610,71 € Zug um Zug gegen Erteilung der Zustimmung zur Grundbuchberichtigung verurteilt.

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, aufgrund des eingeholten Sachverständigengutachtens vom 11. Februar 2023 stehe zur Überzeugung des Gerichts fest, dass sich der Kläger bei Abschluss des Kaufvertrages in einem nicht nur vorläufigen Zustand krankhafter Störung der Geistestätigkeit befunden habe (§ 104 Nr. 2 BGB) und die auf die Auflassung gerichteten Willenserklärungen nichtig seien. Der Kläger habe danach im Zeitraum Sommer bis Dezember 2020 infolge fortwährenden Konsums von Alkohol und Kokain, einer bewusstseinsändernden und antriebssteigernden Substanz, an einer manischen Psychose gelitten, in die im Zeitraum unmittelbar vor und während der Unterbringung im … -Klinikum im August 2020 sowie bei Vorstellung in der Institutsambulanz am 25. September 2020 eine schwere manische Episode mit ausgeprägter psychotischer, schizophreniegleicher Symptomatik eingebettet gewesen sei. Danach hätten bei dem Kläger in dem genannten Zeitraum bis Dezember 2020 folgende mit dem Zustand der Geschäftsunfähigkeit einhergehende psychopathologische Befunde vorgelegen: Ideenflucht (nicht zielgerichtete und/oder ständig wechselnde und/oder vergessene Einfälle), überhöhte Selbsteinschätzung und Größenwahn mit komplettem Realitätsverlust und Situationsverkennung, schwere Einbußen an Selbstvergegenwärtigung, Selbstreflektivität, Einsichtsfähigkeit, Realitätsbezug, Abwägenkönnen und kritischer Distanzierung. Selbst wenn der Kläger das ihm verschriebene Neuroleptikum Amilsuprid, das nur bei Drogenabstinenz wirke, eingenommen hätte, wäre dies nicht geeignet gewesen, bis Anfang Oktober oder einem Zeitpunkt danach bis Dezember 2020 die Geschäftsfähigkeit wieder herzustellen, weil das Medikament keinen Einfluss auf die manische Komponente der Erkrankung des Klägers hätte nehmen können. Ein Täuschungsverhalten des Klägers bei der Begutachtung sei nicht erkennbar gewesen. Gegen eine solche Täuschung spreche seine Darstellung, er sei bei Abschluss des Kaufvertrages betrogen worden, das Ergebnis der Aufdeckung von Lügentendenzen bei explorierten Personen dienenden und auf den Kläger angewandten MMPI-Testes, der keinen Hinweis auf ebensolche Lügentendenzen gegeben habe, und die Intelligenzminderung des Klägers.

Über die Zug um Zug zu erfolgende Zahlung von 40.610,71 € an die Beklagte hinaus sei der Grundbuchberichtigungsanspruch nicht weiter eingeschränkt. Nach der Beweisaufnahme sei die Kammer nicht davon überzeugt, dass der Kläger am 3. November 2020 in der streitgegenständlichen Eigentumswohnung Barzahlungen auf den Restkaufpreis für die Eigentumswohnung in Höhe von 59.389,29 € und auf den Kaufpreis für die Einbauküche nebst Mobiliar in Höhe von 15.000 € erhalten habe. Die Beklagte sei insoweit beweisbelastet, weil es sich bei den von ihr vorgelegten Quittungen über 60.000 € und 15.000 € sowie der an den Notar adressierten Bestätigung für den Erhalt des Kaufpreises um rechtsgeschäftsähnliche Erklärungen handele, die ebenfalls nach § 105 Abs. 1 BGB nichtig wären, weil der Kläger sie im noch am 3. November 2020 bestehenden Zustand der Geschäftsunfähigkeit abgegeben hätte. Jedenfalls sei zur Überzeugung der Kammer (§ 286 Abs. 1 ZPO) die Indizwirkung der beiden Quittungen und des Schreibens an den Notar vom 3. November 2020 widerlegt.

Der Beklagten sei auch durch die Aussagen der beiden Zeugen … (Name01) und … (Name02) nicht der Nachweis der Übergabe von 75.000 € in bar am 3. November 2020 in der streitgegenständlichen Eigentumswohnung gelungen. Die Angaben der Zeugen seien im Kern- und Randgeschehen arm an Details bzw. schwankend, teilweise nicht nachvollziehbar gewesen und hätten teilweise nicht übereingestimmt, obwohl die Übergabe von Bargeld im hohen fünfstelligen Bereich und auch der Zusammenhang, in dem diese erfolgt sein solle, nämlich der Erwerb einer Eigentumswohnung, außergewöhnliche Ereignisse darstellten, von denen zu erwarten sei, dass sich hieran auch nach dem Ablauf von ca. vier Jahren noch konkrete Erinnerungen der an den Ereignissen Beteiligten knüpften. So habe der Zeuge … (Name01) bekundet, das Bargeld sei in einer Geldtasche gewesen, an deren Farbe er sich nicht mehr erinnern könne, während der Zeuge … (Name02) die Übergabe in einem Briefumschlag bekundet habe. Der Zeuge … (Name01) habe erklärt, das Geld von der Beklagten ein oder zwei Tage vor dem Termin erhalten zu haben, nicht aber die Geldtasche, die er von der Bank bekommen haben will, obwohl die Beklagte das Geld nach seinen weiteren Angaben dort abgehoben haben will. Diese Angaben seien nicht nachvollziehbar. Beide Zeugen hätten keine Angaben dazu machen können, wie der Kläger das Geld nach der Übergabe und dem Nachzählen verwahrt habe, obwohl schon wegen der Höhe des Betrages ein natürlich-instinktives Interesse insoweit zu unterstellen sei. Der Zeuge … (Name01) habe die Dauer des Aufenthalts zunächst mit ca. einer Stunde angegeben, dann aber auch einen Zeitraum von 50 bis 90 Minuten für möglich gehalten, während der Zeuge … (Name02) den Aufenthalt auf lediglich ca. eine halbe Stunde geschätzt habe. Nach der Bekundung des Zeugen … (Name01) seien außer ihm und dem Kläger nur noch der Zeuge … (Name02) anwesend gewesen, während dieser angegeben habe, auch die Beklagte sei dabei gewesen. Der Zeuge … (Name01) habe zudem bekundet, bei der Besichtigung sei eine Bekannte des Klägers in der Wohnung/Tiefgarage gewesen, die wiederum der Zeuge … (Name02) bei seiner Aussage nicht erwähnt habe.

Schließlich sei hervorzuheben, dass der Zeuge … (Name01) auf Fragen bisweilen unwillig-trotzig und in einem Fall sogar mit einer Gegenfrage geantwortet habe. So habe er die Frage nach dem für die Einbauküche vereinbarten Kaufpreis nicht unmittelbar beantwortet, sondern abweisend bzw. ausweichend damit beantwortet, das stehe auf der Quittung. Die Frage, warum die Beklagte nicht an der Besichtigung der Wohnung teilgenommen habe, habe er unwirsch mit der Frage „Muss sie dabei sein?“ beantwortet und dann ergänzt, sie sei eben nicht dabei gewesen. Zwar lasse ein solches Aussageverhalten nicht zwingend auf die Unrichtigkeit der Aussage schließen, in der Gesamtwürdigung der Aussage des Zeugen … (Name01) könne sich die Kammer indes nicht der Wirkung entziehen, dass das beschriebene Aussageverhalten des Zeugen … (Name01) die Glaubhaftigkeit seiner Angaben weiter beeinträchtigt habe.

Die Beklagte habe keinen Anspruch auf Ersatz der Notarkosten (852,37 €) und der Grunderwerbssteuer (6.500 €).

Die Widerklage sei zulässig und begründet, soweit sie sich auf die Zahlung eines Betrages bis zu 40.610,71 € richte. Der Einwand der doppelten Rechtshängigkeit stehe dem nicht entgegen. Der Beklagten stehe insoweit auch ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1. Alt. 1 BGB Zug um Zug gegen Bewilligung der Grundbuchberichtigung zu. Im Hinblick auf das Zurückbehaltungsrecht des Klägers stünden der Beklagten für diesen Betrag Rechtshängigkeitszinsen nicht zu.

Die Beklagte hat gegen das ihr am 25. November 2024 zugestellte Urteil des Landgerichts Potsdam mit am 6. Dezember 2024 bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie, nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 27. Februar 2025, mit am 24. Februar 2025 eingegangenem Schriftsatz begründet hat. Sie macht insbesondere geltend, der gerichtliche Sachverständige habe den Gesundheitszustand des Klägers zum 1. Oktober 2020 nur rückwirkend bewerten können und sich dabei auf das vom Kläger selbst bei den Untersuchungen vom 25. Januar 2023 und vom 31. Januar 2023 angegebene Konsumverhalten und die Krankenakten des Betroffenen sowie das Betreuungsgutachten der Fachärztin … (Name03) vom 28. Februar 2021 stützen können. Aus keiner dieser Unterlagen folge indessen die auf S. 14 f. des Gutachtens des Sachverständigen … (Name04) dargestellte Aufzählung psychopathologischer Phänomene. Der Sachverständige habe nur beschrieben, wie sich der damalige Zustand des Klägers habe darstellen können. Während der Untersuchung vom 17. Februar 2021 habe der Kläger gegenüber der Fachärztin … (Name03) angegeben, seit ca. Ende Juli 2020 kein Kokain mehr benutzt zu haben. Hinsichtlich des attestierten Kokainkonsums in dem gerichtlichen Gutachten für den Zeitpunkt der Beurkundung und danach fehle es damit an einer tauglichen Feststellungsgrundlage. Auch habe die Fachärztin … (Name03) dem Kläger am Tag der Untersuchung vom 17. Februar 2021 uneingeschränkt Geschäftsfähigkeit bescheinigt.

Die Beweiswürdigung des Landgerichts zu den Aussagen der Zeugen … (Name01) und … (Name02) sei ebenfalls fehlerhaft. Das Landgericht führe schon nicht aus, welchem Zeugen es aus welchen Gründen nicht folgen könne. Soweit es keiner Aussage folgen wolle, hätte es die Aussagen isoliert würdigen müssen. Die Zeugen hätten übereinstimmend die Übergabe der quittierten Beträge bestätigt. Die Angaben zum Kerngeschehen seien deckungsgleich und auch nicht arm an Details. Das Landgericht hätte den Zeugen … (Name01) zudem fragen können, woher er die von ihm benutzte Geldtasche ursprünglich gehabt habe. Die Frage nach dem Verbleib des Restgeldes sei nach Übergabe der Quittungen unerheblich gewesen, so dass insoweit kein „natürlich-instinktives Interesse“ unterstellt werden könne. Der Zeuge … (Name01) habe zudem bekundet, dass man die Wohnung zu viert verlassen habe, anwesend – aber nicht bei der Geldübergabe – sei der Lebensgefährte des Klägers gewesen, der beim Aufräumen mitgeholfen habe. Dies habe so auch der Zeuge … (Name02) bestätigt.

Der Kläger habe im Verfahren angegeben, die Quittungen nicht unterschrieben zu haben, während er im Betreuungsverfahren angegeben habe, er sei durch arglistige Täuschung dazu genötigt worden, ein Dokument zu unterschreiben, dass er das Geld in bar erhalten habe.

Die Beklagte beantragt,

unter Abänderung des am 15. November 2024 verkündeten Urteils des Landgerichts Potsdam, Az. 1 O 201/21, die Klage abzuweisen,

hilfsweise den Kläger zu verurteilen, an sie weitere 75.000 € (insgesamt 115.610,71 €) nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf einen Betrag von 75.000 € seit Zustellung des Schriftsatzes vom 21. August 2023 Zug um Zug gegen Erteilung ihrer Zustimmung und Bewilligung zur Berichtigung des Grundbuchs von … (Ort02) Blatt … und … dahingehend, dass der Kläger gleichlautend in beiden Grundbuchblättern … und … als Eigentümer lastenfrei, namentlich befreit von jeglichen in Abteilung III eingetragenen Grundpfandrechten oder anderweitigen Belastungen, eingetragen wird, zu zahlen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Kläger verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Bezugnahme auf diese und Wiederholung seines Vorbringens. Er verweist darauf, dass bereits die im Betreuungsverfahren bestellte Fachärztin … (Nam03) in ihrem Gutachten eine Geschäftsunfähigkeit für den hier relevanten Zeitraum attestiert habe. Im Rahmen seiner Anhörung habe der Sachverständige ergänzend auf die Patientenakte des … Fachklinikums … (Ort03) Bezug genommen, aus der sich der Nachweis für die Einnahme von Amphetaminen und Kokain Anfang August 2020 ergebe. Dies entspreche den Angaben des Klägers im Rahmen dieser Klinikaufnahme. Aufgrund der festgestellten Intelligenzminderung sei der Kläger auch nicht in der Lage, die ihn untersuchenden Fachleute zu täuschen. Das Ergebnis werde durch die weiteren Befunde im Rahmen der weiteren Klinikaufnahme im September 2020 gestützt.

Ferner meint der Kläger, seine auf die Widerklage erfolgte Verurteilung sei wegen doppelter Rechtshängigkeit von Amts wegen aufzuheben.

II.

Die Berufung der Beklagten ist zulässig, sie wurde insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517, 519, 520 ZPO). Das Rechtsmittel hat in der Sache weder mit dem Haupt- noch mit dem Hilfsantrag Erfolg.

A)

Das Landgericht hat zutreffend die Geschäftsunfähigkeit des Klägers bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages am 1. Oktober 2020 und damit auch die Nichtigkeit der in diesem Vertrag beurkundeten Auflassung nach §§ 104, 105 BGB festgestellt mit der Folge, dass das Grundbuch, soweit es die Beklagte als Eigentümerin dieser Eigentumswohnung ausweist, im Sinne von § 894 BGB unrichtig ist und demgemäß die Beklagte mit Recht zur Bewilligung der entsprechenden Berichtigung des Grundbuchs Zug um Zug gegen Zahlung von 40.610,71 € verurteilt.

1.

Die Beklagte wendet sich gegen die Feststellung der Geschäftsunfähigkeit im Wesentlichen mit den bereits in I. Instanz geltend gemachten Einwänden, der gerichtliche Sachverständige habe aus den ihm zur Verfügung stehenden Unterlagen und seinen eigenen Untersuchungen im Jahr 2023 nicht sicher auf eine Geschäftsunfähigkeit des Klägers am 1. Oktober 2020 schließen können. Insbesondere hinsichtlich des Kokainkonsums fehle es an einer geeigneten Feststellungsgrundlage. Zudem beruhten die Bewertungen des Sachverständigen zu wesentlichen Teilen auch auf den eigenen Angaben des Klägers selbst.

Mit diesen Einwänden bleibt die Berufung, soweit sie sich gegen die Feststellung der Geschäftsunfähigkeit des Klägers im Oktober/November 2020 und damit auch bei Abschluss des Kaufvertrages mit der Auflassung wendet, ohne Erfolg.

a) Der Zustand des Klägers ist in der Patientenakte des … Fachklinikums … (Ort03) hinsichtlich der Aufnahme am 15. August 2020, also ca. sechs Wochen vor dem Beurkundungstermin dokumentiert. Weiter hat der Sachverständige neben den eigenen Untersuchungen insbesondere auch die Begutachtung im Rahmen des Betreuungsverfahrens durch die Fachärztin … (Name03) berücksichtigt.

Danach wurde der Beklagte am 15. August 2020 gegen seinen Willen in die Klinik eingewiesen und am 24. August 2020 wieder entlassen. Die ihn einliefernden Freunde haben bei der Einlieferung angegeben, der Kläger sei seit 10 Wochen im Verhalten auffällig. So sei er etwa durch Europa gereist, habe behauptet, ein wichtiger Mann, Diplomat von Putin zu sein, der polnische Präsident habe ihm seine Unterlagen gestohlen. Er konsumiere seit 12 Jahren Kokain (Angabe im Rahmen der Untersuchung durch den gerichtlichen Sachverständigen: seit seinem 30. Lebensjahr, GA 1109). In dem Entlassungsbericht werden als Diagnosen psychische Verhaltensstörungen und wahnhafte Störungen festgehalten und damit beschrieben, dass der Kläger bei Aufnahme im Gedankengang äußerst sprunghaft, logorrhoisch (ununterbrochener Redefluss) und euphorisch gewirkt habe und die Klinik wieder habe verlassen wollen, weil „special guests“ auf ihn warten würden. Eine weitere Untersuchung sei aufgrund des manischen Zustands nicht möglich gewesen. Die Aufnahme erfolgte nach § 14 PsychKG. Im psychopathologischen Befund wurden vor allem wahnhafte Größenideen diagnostiziert, differentialdiagnostisch eine Störung aus dem schizophrenen Formenkreis nicht ausgeschlossen.

Die als gerichtliche Sachverständige bestellte Ärztin hat im Rahmen des Betreuungsverfahrens im Februar 2021 festgestellt, dass Konzentrations- und Aufnahmefähigkeit sichtlich erschwert gewesen seien. Die exekutiven Funktionen (planmäßiges, zielgerichtetes und effektives Handeln) seien über basale Alltagsroutinen hinaus unzureichend. In der akuten Krankheitsphase seien massive realitätsverkennende Selbstüberschätzung mit wahnhaft anmutenden Größenideen berichtet worden. Im akuten Krankheitszustand (August 2020) habe eine gravierende Suggestibilität und Manipulierbarkeit vorgelegen, außerdem Beeinträchtigungs- und Verfolgungserleben und wahnhaft anmutende Größenideen bekannt.

Die Fachärztin hat den Kläger zum Zeitpunkt der Begutachtung im Februar 2021 als geschäftsfähig angesehen, eine Geschäftsunfähigkeit aber für den Zeitraum April/Mai 2020 bis Dezember 2020 angenommen (GA 86).

b) Ausgehend von diesen Feststellungen hat der Sachverständige den Kläger am 31. Januar 2023 einem Intelligenztest unterzogen, der einen Gesamt-IQ von 79 ergab (Lernbehinderung), die der Sachverständige im Rahmen seiner Anhörung unter Berücksichtigung des Schulabschlusses des Klägers auf den nachfolgenden Drogenkonsum zurückgeführt hat. Aufgrund des von dem Sachverständigen weiter durchgeführten MMPI-Tests konnte er keine Hinweise für eine Verfälschung des Testergebnisses durch den Kläger feststellen und hat weiter ausgeführt, dass sich hieraus aber Hinweise auf Überaktivität, leichte Stimulierbarkeit und Enthusiasmus sowie ängstlich-depressive Züge ergäben.

In der Gesamtschau kommt der Gutachter zu dem Ergebnis, dass der Beklagte mehrere Wochen vor dem Vertragsschluss und auch Wochen danach unter einer ICD 10 litt (manische Psychose), getriggert durch übermäßigen Alkohol- und Kokainkonsum sowie Arbeitsüberlastung und Schlaflosigkeit. Zum Zeitpunkt der Einweisung in die Klinik am 15. August 2020 sowie bei seiner ambulanten Vorstellung in der Klinik am 25. September 2020 habe er zudem unter einer schweren manischen Episode mit psychosomatischer Symptomatik gelitten.

c) Der Sachverständige hat sich schließlich im Rahmen seiner Anhörung im Termin vom 26. April 2024 (GA 195) mit den vom Beklagtenvertreter im Schriftsatz vom 6. April 2023 (GA 145) aufgeworfenen Fragen nachvollziehbar und überzeugend auseinandergesetzt. Danach hat der zu diesem Zeitpunkt orientierte und „cleane“ Kläger im Januar 2023 ihm gegenüber geäußert, beim Verkauf der Wohnung betrogen worden zu sein, weil der Kaufpreis viel zu niedrig gewesen sei. Er sei von Freunden betrogen worden. Eine Manipulationsabsicht des Klägers sei nicht erkennbar gewesen. Der MMPI-Test beim zweiten Termin habe keine Lügentendenzen ergeben. Auch die Intelligenzminderung spreche gegen Manipulationsversuche des Klägers. Bei der Aufnahme in die Klinik im August 2020 sei der Konsum von Kokain und Amphetamin nachgewiesen worden. Zudem hätten die Freunde bei der Aufnahme erklärt, der Kläger trinke seit seinem 16. Lebensjahr Alkohol. Er selbst habe im Rahmen seines Klinikaufenthalts angegeben, er trinke täglich 1 ½ Flaschen starken Schnaps. Das dem Kläger am 25. September 2020 verordnete Neuroleptikum wirke bei weitergehendem Drogenkonsum nicht adäquat. Das verordnete Amilsulprid reiche zudem nicht aus, die manische Komponente der Erkrankung zu behandeln. Selbst bei angenommener Drogenabstinenz sei daher das Medikament zur Behandlung nicht ausreichend gewesen. Bis zum Anschlagen des Medikaments hätte es zudem jedenfalls zwei Wochen gedauert.

Damit sind die Einwände der Beklagten, wie sie nun auch mit der Berufung weiter geltend gemacht werden, nachvollziehbar ausgeräumt. Der Sachverständige hat aufgrund eigener Untersuchungen und der von ihm herangezogenen Unterlagen seine Feststellungen getroffen. Die Art und Weise der Verwertung der Eigenauskünfte des Klägers ist nicht zu beanstanden, weil der Sachverständige auch aufgrund seiner eigenen Untersuchungen nachvollziehbar darlegt, dass Versuche, das Untersuchungsergebnis zu manipulieren, nicht erkennbar seien und der Kläger auch aufgrund der festgestellten Lernbehinderung nicht zu solchen Manipulationen in der Lage wäre. Das Ergebnis des Sachverständigen beruht auch nicht auf einem unterstellten Kokainkonsum am Tag der Beurkundung. Der Sachverständige legt vielmehr dar, dass bei unterbliebenem Kokainkonsum das verordnete Medikament alleine und aufgrund des Zeitraums von der (unterstellten) regelmäßigen Einnahme bis zur Beurkundung überhaupt nicht wirksam werden konnte. Schon deswegen beruhen die Feststellungen des Sachverständigen nicht auf einem unterstellten Kokainkonsum am Beurkundungstag. Unabhängig davon ist bei dem Klinikaufenthalt am 25. September 2020 festgestellt worden, dass der Kläger weiter Alkohol und Drogen konsumiert hat.

d) Aufgrund dieser Feststellungen ist jedenfalls von einer Geschäftsunfähigkeit nach §§ 104 Nr. 2, 105 Abs. 2 2. Alt. BGB auszugehen, die zu einer Nichtigkeit des am 1. Oktober 2020 beurkundeten Rechtsgeschäfts nach § 105 Abs. 1 BGB führt.

Die Vorschrift des § 104 Nr. 2 BGB umfasst mit dem Oberbegriff der Störung der Geistestätigkeit sowohl die Geisteskrankheit als auch die sog. Geistesschwäche. Der Unterschied zwischen beiden Formen einer Störung der Geistestätigkeit ist nur gradueller Art. Psychopathie und Rauschgiftsucht stellen in der Regel keine krankhafte Störung der Geistestätigkeit dar; nicht jede psychische Erkrankung schließt dauerhaft und für sämtliche Geschäfte die freie Willensbildung aus. Chronischer Alkohol-, Medikamenten- oder Drogenmissbrauch begründet keineswegs immer und per se, wohl aber dann eine krankhafte Störung der Geistestätigkeit, wenn es zu einer organischen Veränderung des Gehirns gekommen ist, welche zum dauerhaften Ausschluss der freien Willensbildung geführt hat (Münchener Kommentar/Spickhoff, 10. Aufl. 2025, BGB § 104 Rn. 44, beck-online). Ein Ausschluss der freien Willensbestimmung liegt vor, wenn jemand nicht imstande ist, seinen Willen frei und unbeeinflusst von der vorliegenden Geistesstörung zu bilden und nach den gewonnenen Erkenntnissen zu handeln. Abzustellen ist dabei darauf, ob eine freie Entscheidung nach Abwägung des Für und Wider bei sachlicher Prüfung der in Betracht kommenden Gesichtspunkte möglich ist oder ob von einer freien Willensbildung nicht mehr gesprochen werden kann. Letzteres ist anzunehmen, wenn die Willensbetätigung nicht auf rationalen Erwägungen beruht, sondern unkontrollierbaren Trieben oder Vorstellungen unterworfen ist. Insbesondere unkontrollierte Vorstellungen können daher einer freien Willensbildung entgegenstehen. Der eine freie Willensbestimmung ausschließende Zustand ist demgemäß keineswegs ausschließlich von (indes notwendigen) voluntativen Defiziten geprägt, sondern kann auch auf krankhaften intellektuellen Defiziten in Form von Wahrnehmungsstörungen beruhen, wenn diese einer freien und nicht bloß irrationalen, gewissermaßen unbeabsichtigt-unreflektierten „unvernünftigen“ Willensbildung entgegenstehen (Münchener Kommentar/Spickhoff, 10. Aufl. 2025, BGB § 104 Rn. 47, 49, beck-online).

Jedenfalls für den hier fraglichen Zeitraum Oktober/November 2020 kann aufgrund der Feststellungen des Sachverständigen von einem Ausschluss der freien Willensbestimmung des Klägers ausgegangen werden. Dieser Ausschluss der freien Willensbestimmung stützt sich nicht allein auf den chronischen Drogenkonsum des Klägers und die möglicherweise allein dadurch verursachten Zustände, sondern auf die Veränderungen seines Gehirns durch den chronischen Drogenkonsum und die dadurch verursachten krankhaften Defizite, die jedenfalls vorübergehend zu einer Willensbetätigung geführt hat, die nicht auf rationalen Erwägungen beruht, sondern unkontrollierbaren Trieben oder Vorstellungen unterworfen ist.

e) Aufgrund der danach feststehenden Geschäftsunfähigkeit des Klägers bei Abschluss des Kaufvertrages ist die in dem Kaufvertrag vom 1. Oktober 2020 erklärte Auflassung nach § 105 Abs. 1 BGB nichtig und mangels dinglicher Einigung das Grundbuch hinsichtlich der Eintragung der Beklagten als Eigentümerin im Sinne von § 894 BGB unrichtig. Der entsprechende Berichtigungsanspruch steht dem Kläger Zug um Zug gegen Rückzahlung des Betrages von 40.610,71 €, den die Beklagte zur Ablösung der eingetragenen Grundschulden aufgewandt hat, zu.

2.

Entgegen der Auffassung des Klägers ist seine auf die Widerklage hin erfolgte Verurteilung allerdings nicht wegen doppelter Rechtshängigkeit aufzuheben. Im Fall der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts wird, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, die Forderung, wegen der die eingeklagte Leistung zurückgehalten werden soll, nicht rechtshängig und eine der Rechtskraft fähige vollstreckbare Entscheidung ergeht hierüber nicht.

B)

Die Berufung der Beklagten hat auch mit dem Hilfsantrag, mit dem sie geltend macht, zur Bewilligung der Berichtigung des Grundbuchs nur Zug um Zug gegen Zahlung eines weiteren Betrages von 75.000 €, nämlich des nach ihrer Behauptung dem Kläger in bar übergebenen Restkaufpreises von 60.000 € für die Eigentumswohnung und des Kaufpreises für die Einbauküche von 15.000 €, verpflichtet zu sein, ebenfalls keinen Erfolg. Der Senat teilt die Auffassung des Landgerichts, dass der Nachweis der Übergabe dieses Barbetrages am 6. November 2020 in der Eigentumswohnung nicht mit der für eine entsprechende Überzeugungsbildung erforderlichen Sicherheit festgestellt werden kann, insoweit jedenfalls Restzweifel verbleiben, die einer solchen Überzeugungsbildung entgegenstehen.

1.

Im Hinblick auf die bestehende Geschäftsunfähigkeit des Klägers auch noch am 3. November 2020 hat das Landgericht den beiden vorgelegten Quittungen über 60.000 € und 15.000 € (GA 231.1) sowie der Mitteilung des Klägers an den Notar vom 3. November 2020 (GA 45), dass der Kaufpreis vollständig gezahlt sei, keinen Beweiswert zugemessen, weil es sich hierbei um rechtsgeschäftsähnliche Erklärungen handele, auf die § 105 Abs. 1 BGB ebenfalls Anwendung finde. Der Senat nimmt insoweit auf die zutreffende Begründung des Landgerichts, die auch mit der Berufung nicht in Zweifel gezogen wird, Bezug.

2.

a) Das Landgericht ist auf der Grundlage der Aussagen der beiden von ihm vernommenen Zeugen zu dem Ergebnis gelangt, dass es von der dann von der Beklagten zu beweisenden Barübergabe von insgesamt 75.000 € am 3. November 2020 in der streitgegenständlichen Eigentumswohnung nicht überzeugt ist. Die Entscheidung des Landgerichts lässt insoweit Rechtsfehler, die zu einer erneuten Vernehmung der Zeugen Anlass geben könnte, nicht erkennen. Es verbleiben vielmehr nach Vernehmung der Zeugen vernünftige Zweifel an der von der Beklagten behaupteten Bargeldübergabe am 1. November 2020.

Für die Entscheidung kommt es nicht darauf an, ob, wie das Landgericht ausführt, erhebliche Zweifel an der Übergabe des Bargeldes bestehen. Ziel der Beweiswürdigung ist die Entscheidung, ob die streitige Behauptung „für wahr oder nicht wahr“ zu erachten ist. Damit stellt das Gesetz klar, dass für den Beweis grds. nicht schon ein Für-wahrscheinlich-Halten genügt, sondern die volle Überzeugung (Gewissheit) des Richters erforderlich ist. Eine absolute Gewissheit bzw. mathematisch-naturwissenschaftliche Stringenz ist hierfür indes nicht nötig, nicht einmal eine an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit: Der Richter darf und muss sich mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit begnügen, der etwaigen Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (Musielak/Voit/ Foerste, 22. Aufl. 2025, ZPO § 286 Rn. 19, beck-online m. w. Nachw.).

b) Eine erneute Vernehmung der Zeugen in der Berufungsinstanz war nicht geboten.

aa) Hegt das Berufungsgericht Zweifel an der Richtigkeit der entscheidungserheblichen Tatsachenfeststellungen, die sich auch aus der Möglichkeit unterschiedlicher Wertungen ergeben können, so sind nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO erneute Feststellungen geboten. Im Zuge dieser erneuten Tatsachenfeststellung muss das Berufungsgericht einen in erster Instanz vernommenen Zeugen gem. § 398 Abs. 1 ZPO grundsätzlich nochmals vernehmen, wenn es seiner Aussage eine andere Tragweite oder ein anderes Gewicht als das erstinstanzliche Gericht beimessen möchte (BGH, VersR 2006, 949 = BeckRS 2006, 05648 Rn. 2; NJW-RR 2009, 1291 Rn. 4). Unterlässt es dies, so verletzt es den Anspruch der benachteiligten Partei auf rechtliches Gehör (vgl. BVerfG, NJW 2005, 1487; BGH, NJW-RR 2009, 1291; NJW-RR 2012, 704 Rn. 6). Die erneute Vernehmung eines Zeugen darf unterbleiben, wenn sich das Berufungsgericht auf Umstände stützt, die weder die Urteilsfähigkeit, das Erinnerungsvermögen oder die Wahrheitsliebe des Zeugen, d. h. seine Glaubwürdigkeit, noch die Vollständigkeit oder Widerspruchsfreiheit seiner Aussage, d. h. die Glaubhaftigkeit, betreffen und es die Zeugenaussage deshalb ohne Verstoß gegen das Verbot der vorweggenommenen Beweiswürdigung bewerten kann, weil es keines persönlichen Eindrucks von dem Zeugen bedarf (m. w. Nachw. BGH NJW-RR 2016, 175 Rn. 9, beck-online).

bb) Solche Zweifel an der Richtigkeit der entscheidungserheblichen Tatsachenfeststellungen bestehen vorliegend nicht. Die vom Landgericht aufgeführten Bedenken, die einer Feststellung der Übergabe des Bargeldes am 3. November 2020 entgegenstehen, treffen zu.

(1) Die Aussagen der beiden Zeugen zu der Bargeldübergabe am 3. November 2020 sind zunächst detailarm, insbesondere bei Berücksichtigung des Umstandes, dass sich die Zeugen … (Name01) und … (Name02), je nach Angaben, zwischen 30 und 90 Minuten in der Wohnung aufgehalten haben wollen. Sie haben hierzu im Wesentlichen nur bekundet, dass das Bargeld übergeben worden sei, wobei der Zeuge … (Name01) das Geld in einer größeren Geldtasche (30 cm x 20 cm) mitgebracht haben will, der Zeuge … (Name02) dagegen bekundet, das Geld habe sich in einem Briefumschlag befunden.

(2) In diesem Zusammenhang ist auch der Vortrag der Beklagten dazu, auf welche Art und Weise sie zu dem Bargeldbetrag gelangt ist, nicht geeignet, dem Senat unter Zurückstellung von Restzweifeln die Überzeugung zu verschaffen, dass es tatsächlich zur Übergabe dieses Betrages in bar an den Kläger gekommen ist. Nach der Aussage des Zeugen … (Name01) soll sich seine Tochter das Geld „zuvor von ihrem Konto abgehoben“ und ihm ein oder zwei Tage vor dem Termin am 3. November 2020 gegeben haben. Dies vermittelt zumindest auf den ersten Blick den Eindruck, als habe die Beklagte die übergebene Summe im engen zeitlichen Zusammenhang mit dem Übergabetermin von ihrem Konto abgehoben.

Dagegen hat die Beklagte in der Klageerwiderung (GA 39) vorgetragen, sie habe über einen „entsprechenden Barbestand in ihrer Kasse“ verfügt, also gerade nicht im zeitlichen Zusammenhang mit der Geldübergabe den Betrag zu diesem Zweck von ihrem Konto abgehoben. Zum Beleg dafür, dass sie über einen entsprechenden Bargeldbestand verfügte, hat sie einen Kontoauszug vorgelegt (GA 46). Die daraus hervorgehende Barauszahlung „zuvor“ betrifft aber keine, die in einem zeitlichen Zusammenhang mit der behaupteten Geldübergabe an den Kläger oder überhaupt mit dem Abschluss des Kaufvertrages am 1. Oktober 2020 steht, sondern eine solche vom 4. September 2020 über 150.000 €. Zu welchem Zweck diese Abhebung diente, wird nicht ausgeführt. In einem Zusammenhang mit dem Kauf der Eigentumswohnung steht sie jedenfalls nicht, denn die Beurkundung erfolgte erst einem Monat später, die behauptete Barübergabe sogar erst zwei Monate später. Im Zeitpunkt der Barauszahlung wusste die Beklagte damit weder, dass es zum Abschluss eines Kaufvertrages mit dem Kläger kommen wird, noch dass in diesem Zusammenhang ein Teil des Kaufpreises in bar entrichtet werden soll. Der Senat hat auf diese Gesichtspunkte im Zusammenhang mit dem Vortrag der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 27. November 2025 ausdrücklich hingewiesen.

(3) Das Landgericht hat zu Recht einen weiteren Widerspruch in den Aussagen der beiden Zeugen bei seiner Entscheidung berücksichtigt. Vor der Geldübergabe hatte es unstreitig jedenfalls einen Besichtigungstermin in der Wohnung gegeben. An diesem hat nach der Aussage des Zeugen … (Name01) die Beklagte, seine Tochter, nicht teilgenommen. Das Landgericht hebt in diesem Zusammenhang insbesondere auch das Aussageverhalten des Zeugen (Beantwortung der Frage mit Gegenfrage, unwirsche Antwort) hervor. Der Zeuge … (Name02) bestätigt demgegenüber die Anwesenheit der Beklagten bei dem Besichtigungstermin, was auch dem Vortrag der Beklagten entspricht. Die Divergenz der Aussagen begründet insbesondere angesichts der langen gemeinsamen Anfahrt vom Wohnort der Beklagten in der Nähe von … (Ort04) aus nach … (Ort01) Zweifel an der Glaubhaftigkeit insbesondere der Aussage des Zeugen … (Name01), die sich in diesem Zusammenhang auch auf sein protokolliertes Aussageverhalten stützen.

cc) Die vom Landgericht dargelegten Umstände, die aus seiner Sicht einer hinreichenden, für das praktische Leben ausreichendem Maß an Gewissheit von der behaupteten Bargeldübergabe entgegenstehen, ergeben sich aus den protokollierten Aussagen selbst und beziehen sich bereits auf die Glaubhaftigkeit der Bekundungen der Zeugen. Diese werden letztlich auch nicht von der Berufung in Frage gestellt. Die gebotene Gesamtwürdigung führt, wegen der Detailarmut der Bekundungen der von der Beklagten benannten Zeugen, die sich im Wesentlichen auf die Wiedergabe des Kerngeschehens, nämlich der Übergabe des Geldes beschränken und Umstände vor und nach der Übergabe aussparen, der vorhandenen Widersprüche etwa zu der Frage, wie das Geld aufbewahrt worden war und welche Personen beim vorangegangenen Besichtigungstermin anwesend waren, der durch das Aussageverhalten des Zeugen … (Name01) erkennbaren Belastungstendenz, dazu, dass der Senat die Auffassung des Landgerichts teilt, dass aufgrund dieser Angaben nicht mit der hinreichenden Sicherheit die Überzeugung gebildet werden kann, dem Kläger sei am 3. November 2020 in der Eigentumswohnung insgesamt ein Bargeldbetrag von 75.000 € übergeben worden.

c) Der weitere Angriff der Berufung, die Aussagen der Zeugen seien gerade nicht detailarm gewesen, entspricht nicht den protokollierten Aussagen der beiden Zeugen. Die Entscheidung des Landgerichts ist entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht widersprüchlich. Das Landgericht war gerade nicht gehalten, dem Zeugen … (Name01) oder dem Zeugen … (Name02) Glauben zu schenken, sondern musste im Rahmen der von ihm angestellten Gesamtwürdigung beurteilen, ob es zu der von der Beklagten behaupteten Bargeldübergabe gekommen ist. Dass es sich diese Überzeugung nicht mit dem nach § 286 ZPO erforderlichen Maß an Sicherheit verschaffen konnte, lässt Rechtsfehler nicht erkennen.

C)

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2 ZPO.

Gründe für eine Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO bestehen nicht.