Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 21.05.2026 – 5 U 85/25

Die Berufung der Kläger zu 1 bis 3 gegen das am 6. Juni 2025 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder), Az. 11 O 156/24, wird zurückgewiesen.

Die Kläger zu 1 bis 3 haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu je 1/3 zu tragen.

Dieses sowie das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 13.000 € festgesetzt.

I.

Die Kläger verlangen vom Beklagten die Duldung des Betretens und Befahrens seines Grundstücks, um ihr Grundstück („Adresse 01“) …b (Flur …, Flurstück …) in („Ort 01“) zu erreichen. Der Beklagte ist Eigentümer des benachbarten Grundstücks Flur …, Flurstück …. Der Beklagte verlangt mit seiner Widerklage eine Nutzungsentschädigung für den Zeitraum 1. Januar 2021 bis 31. Juli 2024 in Höhe von 8.600 €. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Das Landgericht hat mit der angefochtenen Entscheidung die Klage abgewiesen und der Widerklage auf Zahlung einer Entschädigung für die Nutzung des Weges dem Grunde nach stattgegeben. Ein Anspruch auf Unterlassung von Zugangsbeschränkungen, der Gegenstand des Klageantrags zu 1 ist, bestehe nicht. Den Klägern stehe ein vertragliches Nutzungsrecht aufgrund einer Gestattung durch die Familie („Name 01“) seit 1973 oder einer Vereinbarung mit dem früheren VEB Gebäudewirtschaft aus dem Jahr 1975 nicht zu. Eine solche Gestattung oder Vereinbarung binde den Beklagten mangels grundbuchlicher Sicherung oder einer verpflichtenden schuldrechtlichen Abrede mit seinem Rechtsvorgänger nicht.

Ein Benutzungsrecht folge aber auch nicht aus einem Notwegerecht nach § 917 BGB. Ein Notwegerecht komme in Betracht, wenn einem Grundstück die zu seiner ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg fehle. Einem Grundstück fehle der erforderliche Zugang auch dann, wenn nur ein Teil des Grundstücks keinen zur ordnungsgemäßen Nutzung hinreichenden Zugang habe und dem Grundstückseigentümer nicht zugemutet werden könne, dem zuweglosen Teil seines Grundstücks über die übrigen, mit dem öffentlichen Weg verbundenen Teile seines Grundstücks einen Zugang zu dem öffentlichen Weg zu verschaffen. Die „ordnungsmäßige“ Nutzung richte sich nach objektiven Gesichtspunkten. Maßgebend sei die angemessene, den wirtschaftlichen Verhältnissen entsprechende Nutzung.

Ausgehend von diesen Grundsätzen bestehe ein Notwegerecht nicht. Das Grundstück der Kläger verfüge über eine zumutbare Verbindung zum öffentlichen Straßenland, die auch grundbuchlich als Wege- und Leitungsrecht gesichert sei. Ihr Grundstück sei über die Verkehrsflächen der Flurstücke … und … der Flur … erschlossen. Über diese Verkehrsflächen sei die Verkehrsfläche des Flurstücks … und damit die Flurstücke … und …, die alle (Flurstücke … bis …) im Eigentum der Kläger stünden, erreichbar.

Das Gericht habe sich im Rahmen eines Ortstermins einen eigenen Eindruck von der zumutbaren Erreichbarkeit des Wohngrundstücks der Kläger verschafft. Die nächste Parkmöglichkeit befinde sich in einer Seitenstraße der („Adresse 01“) bzw. nach dem nächsten Kreuzungsbereich. Die Zuwegung über die Dienstbarkeitsflächen sei mit einem Holzgartentor versperrt. Daran schließe sich eine Treppenanlage an, die insgesamt aus 31 Stufen bestehe, die in vier bis fünf Abschnitte unterteilt seien. Neben der Treppenanlage befinde sich ein Ziehhang. Neben der Treppenanlage befinde sich am oberen Ende eine Laterne, die über einen Schalter betätigt werde, im unteren Bereich befinde sich eine Laterne mit einem Sensor. Die Entfernung von der („Adresse 01“) bis zum Grundstück der Kläger betrage ca. 67 m, der neben der Treppe verlaufende Ziehhang könne mit einer technischen Vorrichtung – Schiene und Seilwinde zum Transport von Gegenständen – genutzt werden. Dass das Grundstück der Kläger auf diesem Weg nicht mit dem PKW erreichbar sei, sei den Besonderheiten der Topographie geschuldet. Dies werde dadurch gestützt, dass auch das Grundstück des Beklagten nicht direkt mit einem PKW erreichbar sei. Auch er müsse einen längeren Fußweg bis zu seinem Haus absolvieren.

Die Widerklage sei dem Grunde nach gerechtfertigt. Der Beklagte könne von den Klägern zu 1 und 2 – der Kläger zu 3 nutze den Weg nicht – nach § 988 BGB eine Nutzungsentschädigung verlangen. Die Höhe sei zwischen den Parteien streitig, so dass insoweit zunächst durch Grundurteil zu entscheiden sei.

Gegen das ihnen am 10. Juni 2025 zugestellte Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) haben die Kläger mit am 30. Juni 2025 bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie, nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 10. September 2025, mit am 9. September 2025 eingegangenem Schriftsatz begründet haben. Zur Begründung ihres Rechtsmittels wiederholen und vertiefen sie im Wesentlichen ihr erstinstanzliches Vorbringen. Entgegen der Auffassung des Landgerichts verfüge das Grundstück des Beklagten über eine eigene PKW-Zufahrt von der („Adresse 01“) aus sowie über einen Stellplatz und eine Garage (Anlage K 6). Da die Kläger nicht Eigentümer der Wegerechtsflächen von der („Adresse 01“) aus seien, könnten sie dort auch nicht ohne weiteres bauliche Veränderungen für einen Lift vornehmen.

Die Kläger beantragen,

das am 6. Juni 2025 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder), Az. 11 O 156/24, abzuändern und den Beklagten zu verurteilen,

es zu unterlassen, den Fahrweg durch die Kleingartenanlage „…“ in („Ort 01“) – in der Anlage K0 rot schraffiert – mit baulichen Anlagen, gleich welcher Art, zu sperren und den Klägern dadurch die Zufahrt zu ihrem Wohngrundstück zu verwehren,

den Klägern den Zugang und die Zufahrt mit dem Personenkraftwagen über den Fahrweg der Kleingartenanlage „…“ gemäß der Anlage K0 (hier rot schraffiert) auf seinem Grundstück in der Gemarkung („Ort 01“), Flur …, Flurstück …, über einen zwei Meter breiten Grundstücksstreifen – von der nördlichen Grenze des Grundstücks des Beklagten in südlicher Richtung bis zu ihrem Grundstück, Flur … (gemeint offenkundig: Flur …) Flurstücke … und …, Zug um Zug gegen Zahlung einer Notwegrente in Höhe von 220 € jährlich zu gewähren und

die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufungen der Kläger zurückzuweisen.

Der Beklagte verteidigt im Wesentlichen die angefochtene Entscheidung unter Bezugnahme auf diese und Wiederholung seines Vorbringens. Die Wohngrundstücke („Adresse 01“) …, …a und …b seien planerisch so konzipiert, dass diese mit den jeweiligen Hauseingängen an dem Weg auf dem Flurstück … anschließen und dort eine Treppe geschaffen wurde. Es habe somit kein Fahrzeugverkehr geschaffen werden sollen. Die Kläger hätten daher auch keinen Anspruch darauf, dass der Beklagte sie auf ihr Flurstück … fahren lasse, um die dortige, zu einem späteren Zeitpunkt errichtete Garage zu erreichen. Der Erschließungszustand des Grundstücks der Kläger sei mit dem seines Grundstücks vergleichbar, denn auch er könne sein Wohngebäude nur über eine mehrstufige Treppe erreichen.

Die Kläger haben mit nachgelassenem Schriftsatz vom 28. April 2026 ergänzend ausgeführt, der Wegebereich durch die Kleingartenanlage sei seit 1978 als Wegefläche kartiert. Der historische Stadtplan aus dem Jahr 1909 zeige die („Adresse 02“) im Bereich der heutigen („Adresse 01“) sowie der dahinter liegenden Parzellen und Gartenflächen. Diese Darstellung stütze ihren Vortrag, dass der rückwärtige Hangbereich historisch als Gärten mit Anbindung an die jeweilige Straße genutzt worden sei. Im Übrigen wiederholen und vertiefen sie nochmals ihr Vorbringen zur Nutzung des Weges seit den 1970iger Jahren.

II.

Die Berufungen der Kläger zu 1 bis 3 sind zulässig, sie wurden insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517, 519, 520 ZPO). Das Rechtsmittel bleibt in der Sache ohne Erfolg, das Landgericht hat mit Recht die Klage insgesamt abgewiesen und der gegen die Kläger zu 1 und 2 gerichteten Widerklage dem Grunde nach stattgegeben.

1.

Entgegen der Auffassung des Beklagten bestehen indes gegen die Zulässigkeit der Klage keine Bedenken.

Der Einwand des Beklagten, es habe zunächst vor der Erhebung der Klage vor dem Amtsgericht der Durchführung eines Verfahrens nach dem BbgSchGG bedurft, bleibt, unabhängig von der Frage des Streitwertes schon deswegen ohne Erfolg, weil Ansprüche aus § 1004 BGB und aus § 917 BGB nach § 4 BbgSchGG nicht zu den Verfahren gehören, bei denen vor Klageerhebung ein Schlichtungsverfahren durchzuführen wäre.

Die Klageanträge sind, wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, insbesondere durch die Bezugnahme auf die Anlage K0 hinreichend bestimmt. Die Anlage K0 zeigt den Bereich des begehrten Notwegs, der danach etwa in der Mitte des Flurstücks … in der geltend gemachten Breite von 2 m verlaufen und im Bereich des Flurstücks … auf dieses Grundstück der Kläger führen soll, um von dort aus, wie mit der geänderten Klage nunmehr geltend gemacht, das mit dem Wohnhaus bebaute Flurstück … der Kläger zu erreichen.

2.

Das Landgericht hat mit zutreffender Erwägung einen vertraglichen Anspruch der Kläger auf Nutzung des Weges über das Grundstück des Beklagten verneint. Eine auch den Beklagten bindende Vereinbarung mit Dritten haben die Kläger schon nicht hinreichend vorgetragen.

Letztlich kommen die Kläger auf diese Begründung ihres Anspruchs mit der Berufung auch nicht mehr zurück, sondern begründen einen möglichen Anspruch aus § 917 BGB auch mit der seit 1973 durchgehenden Nutzung des Weges mit Kraftfahrzeugen, um ihr Wohngrundstück bzw. ihre Garage zu erreichen.

3.

Die Berufung der Kläger gegen die Abweisung ihrer Klage bleibt in der Sache ohne Erfolg, weil ein Anspruch auf Gewährung des begehrten Notwegs nach § 917 BGB und damit auch ein Anspruch auf Unterlassung der Störung der Zufahrt zu ihrem Grundstück über diesen Weg nach § 1004 Abs. 1 BGB nicht besteht.

a) Das Landgericht hat die Anforderungen an einen Anspruch auf Gewährung eines Notwegs umfassend dargestellt. Entscheidend sind im vorliegenden Zusammenhang die Voraussetzungen für die ordnungsmäßige Nutzung eines Wohngrundstücks, insbesondere hinsichtlich der Frage der Erreichbarkeit mit einem Kraftfahrzeug.

Die ordnungsmäßige Benutzung eines Wohngrundstücks ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in der Regel nur dann gewährleistet, wenn das Grundstück mit dem eigenen Kraftfahrzeug erreicht, also auf der öffentlichen Straße angefahren, werden kann. Es beeinträchtigt die Grundstücksnutzung in einem nicht mehr hinnehmbaren Maß, wenn das Grundstück über eine öffentliche Fläche lediglich zu Fuß oder mit dem Fahrrad erreichbar ist; dies verhindert nämlich die Befriedigung von Grundbedürfnissen der Bewohner wie z. B. die problemlose Anlieferung von Gegenständen des täglichen Lebensbedarfs sowie die sichere Erreichbarkeit des Grundstücks (m. w. Nachw. Münchener Kommentar BGB/Brückner, 10. Aufl. 2026, BGB § 917 Rn. 22, beck-online m. w. Nachw.).

Dieser Grundsatz gilt indes nicht uneingeschränkt. Im Einzelfall muss die Erreichbarkeit mit einem Kraftfahrzeug nicht gewährleistet werden; so können Wohngrundstücke in Innenstädten nicht immer mit dem Kraftfahrzeug befahren werden. Dies gilt insbesondere bei besonderen Wohnformen, die gerade auf eine Zurückdrängung des Autoverkehrs abzielen; ob die ordnungsmäßige Benutzung auch ohne Zufahrt mit Kraftwagen gewährleistet ist, richtet sich hier nach dem planerischen Konzept der Wohnanlage. Sieht dieses ein „autofreies Wohnen“ vor oder sind etwa Reihenhäuser nur über Fußwege erreichbar, kann das Konzept nicht durch das Notwegrecht unterlaufen werden (Münchener Kommentar/BGB/Brückner, a. a. O. Rn. 23, beck-online m. w. Nachw. aus der höchstrichterlichen Rechtsprechung). Auch dort, wo Grundstücke aufgrund ihrer besonderen Lage mit Kraftfahrzeugen nicht angefahren werden können oder sollen, gehört eine solche Erreichbarkeit ausnahmsweise nicht zu ihrer ordnungsmäßigen Benutzung. So kann es etwa bei von alters her überkommenen beengten Verhältnissen in städtischen Kernbereichen liegen, wenn die historischen gewachsenen örtlichen Verhältnisse es nicht zulassen, die zum Wohnen bestimmten Grundstücke mit Kraftfahrzeugen anzufahren (BGH ZfBR 2021, 533, beck-online m. w. Nachw.).

Von solchen Sonderfällen abgesehen ist die Erreichbarkeit gegeben, wenn mit dem Kraftfahrzeug unmittelbar an die Grundstücksgrenze herangefahren und der Eingangsbereich von dieser Stelle aus in zumutbarer Weise – auch mit sperrigen Gegenständen – erreicht werden kann. Was zumutbar ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere von den örtlichen Gegebenheiten, aber auch von der regionalen Üblichkeit, und muss in tatrichterlicher Würdigung bestimmt werden. Soweit ein Fußweg von 50 m bis zum Hauseingang für zumutbar gehalten wurde (BGH NJW-RR 2014, 398; 2015, 1234), hat der BGH dies ebenso als vertretbare tatrichterliche Würdigung angesehen wie diejenige, dass eine Zuwegung über eine Treppe ausreichen kann (BGH BeckRS 2016, 3685; Münchener Kommentar/BGB/Brückner, a.a. O. Rn. 24, beck-online).

b) Für die Beurteilung, ob zur ordnungsmäßigen Nutzung des mit dem Wohngebäude bebauten Flurstücks … dessen unmittelbare Erreichbarkeit mit einem Kraftfahrzeug erforderlich ist oder die ordnungsmäßige Nutzung durch Erreichbarkeit über den durch eine Grunddienstbarkeit gesicherten Gehweg bereits gewährleistet ist, ist danach auch die Gesamtsituation der Wohnbebauung in diesem Bereich von maßgeblicher Bedeutung.

Der Wohnbebauung in diesem Bereich, die, was das Haus der Kläger betrifft, jedenfalls schon aus den 1930igerJahren stammt, liegt zwar kein planerisches Konzept zugrunde, das den Autoverkehr im Wohnbereich bewusst zurückdrängen soll. Es handelt sich aber um eine Hanglage, die zu Wohnzwecken bebaut ist und bei der die Baufenster insgesamt durch das Bauen in Hanglage oder aber durch die Anordnung der bebauten Grundstücke so angeordnet sind, dass an das jeweilige Wohnhaus nicht unmittelbar herangefahren werden kann. Dies gilt in diesem Sinn auch für das Wohnhaus der Kläger, das zwar unmittelbar an die („Adresse 01“) angrenzt, aber von dem PKW-Stellplatz unmittelbar an der Straße aus ebenfalls nur über eine längere Treppe und einen insgesamt ca. 47 m langen Fußweg erreicht werden kann. Die beiden Grundstücke neben dem Flurstück … mit den postalischen Anschriften („Adresse 01“) …a und …, die sich ebenfalls in zweiter Reihe auf dem Hang befinden und ebenfalls mit Wohngebäuden bebaut sind, sind auch nur über den Fußweg von der („Adresse 01“) aus erreichbar. Das durch die Grunddienstbarkeit gesicherte Geh- und Leitungsrecht wurde bereits 1934 im Zusammenhang mit der Bebauung eingetragen, das Wohnhaus war also von Anfang an so geplant, dass es von der öffentlichen Straße aus nur über den gesicherten Gehweg erreicht werden kann. Bei den Grundstücken („Adresse 01“) … bis …b handelte es sich nach dem Vortrag der Kläger in dem nachgelassenen Schriftsatz um solche, die zu Beginn des 20. Jahrhunderts noch als Gartenland genutzt worden sind und damit offensichtlich erst danach mit der entsprechenden Sicherung eines Geh- und Leitungsrechts, keines Fahrrechts, von der („Adresse 01“) aus zur Bebauung freigegeben worden sind.

Die faktische Möglichkeit, das Grundstück …/… über das Flurstück … anzufahren, ergab sich, wie dies auch durch den weiteren Vortrag in dem nachgelassenen Schriftsatz bestätigt wird, erst in den 1970iger Jahren. Allein diese faktische Möglichkeit aufgrund schuldrechtlicher Gestattungen führt aber nicht dazu, dass diese Möglichkeit des Anfahrens des Grundstücks zur ordnungsmäßigen Nutzung des Grundstücks erforderlich ist und zur Inanspruchnahme fremden Eigentums berechtigt.

Das Wohngrundstück der Kläger ist damit über das dinglich gesicherte Wegerecht in einem für die ordnungsmäßige Nutzung ausreichendem Umfang mit dem öffentlichen Straßenland verbunden. Dass von dieser Stelle aus, dem Beginn des dinglich gesicherten Fußweges an der („Adresse 01“), nicht unmittelbar an das Wohngebäude herangefahren und das Fahrzeug nicht auf dem Wohngrundstück abgestellt werden kann, steht der ordnungsmäßigen Nutzung nicht entgegen, ist vielmehr für die Wohngrundstücke in diesem Bereich, selbst wenn sie, wie das des Klägers, unmittelbar an die („Adresse 01“) angrenzen, charakteristisch.

c) Besteht danach kein Recht der Kläger nach § 917 BGB, den Weg über das Grundstück des Klägers bis zum Flurstück 187 zum Zweck des Befahrens zu nutzen, haben sie auch keinen Anspruch auf Unterlassung, die Zufahrt über diesen Weg zu verwehren.

4.

Das Landgericht hat die Kläger zu 1 und 2 demgemäß auch mit Recht zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung dem Grunde nach verurteilt.

Dieser Anspruch ergibt sich entgegen seiner Auffassung indes nicht aus § 988 BGB, weil die bloße Nutzung des Weges durch Befahren die Kläger nicht zu dessen (unmittelbaren) Besitzern macht. Ein solcher Anspruch kann sich aber aus dem Bereicherungsrecht ergeben, weil die Kläger zu 1 und 2 spätestens seit der Untersagung der Nutzung durch den Kläger dessen Grundstück ohne Rechtsgrund nutzen und nach § 818 Abs. 2 BGB erlangte Gebrauchsvorteile auszugleichen sind (Grüneberg/Retzlaff, BGB, § 818 Rn. 18).

5.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 713, 544 Abs. 2 ZPO.

Gründe für eine Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) bestehen nicht.