BGH Urteil vom 01.02.2001 – III ZR 193/99

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

III ZR 193/99

Verkündet am: 1. Februar 2001 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

BGHZ:

BGHR:

ja

ja

ja

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BGB § 839 Cb

Die Amtspflichten, die der im Rahmen eines sanierungsrechtlichen Genehmi-

gungsverfahrens nach §§ 144, 145 BauGB von der Genehmigungsbehörde

intern mit der Wertermittlung beauftragte Gutachterausschuß wahrzunehmen

hat, können auch zugunsten des Antragstellers des Genehmigungsverfahrens

als eines geschützten "Dritten" bestehen (Modifizierung der bisherigen Recht-

sprechung; vgl. Senatsurteil vom 5. Juli 1990 - III ZR 190/88 = WM 1990,

2013 - "Gewerbeaufsichtsamt").

BGH, Urteil vom 1. Februar 2001 - III ZR 193/99 - OLG Schleswig

LG Itzehoe

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 1. Februar 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter

Dr. Wurm, Dr. Kapsa, Dörr und Galke

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 11. Zivilsenats

des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig

vom 27. Mai 1999 aufgehoben.

Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Beru-

fungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin war Eigentümerin von zwei in einem Sanierungsgebiet der

erstbeklagten Gemeinde belegenen Grundstücken. Sie verkaufte diese Grund-

stücke zusammen mit einem dritten zum Gesamtpreis von 990.000 DM. Der

beurkundende Notar, der bei der Beklagten zu 1 den Antrag auf sanierungs-

rechtliche Genehmigung stellte, erklärte, daß auf das eine Grundstück ein

Kaufpreis von 380.000 DM und auf das andere ein solcher von 350.000 DM

entfalle.

Die Beklagte beauftragte den zuständigen Gutachterausschuß, eine Be-

hörde des zweitbeklagten Landes, mit der Prüfung der Kaufpreise, um über die

Genehmigung entscheiden zu können. Der Gutachterausschuß ermittelte für

das Grundstück, dessen Kaufpreis mit 380.000 DM angegeben worden war,

einen Verkehrswert von 244.000 DM und für das andere einen solchen von

250.000 DM. Daraufhin versagte die Beklagte zu 1 durch Bescheid vom 17.

Mai 1991 die Genehmigung mit der Begründung, die vereinbarten Kaufpreise

von 380.000 DM und 350.000 DM wichen so deutlich von den Verkehrswerten

von 244.000 DM und 250.000 DM ab, daß eine wesentliche Erschwerung der

Sanierung vorliege.

Nach erfolglosem Widerspruch erhob die Klägerin Klage zum Verwal-

tungsgericht. Dieses holte das Gutachten eines Bausachverständigen ein, der

zu Verkehrswerten von 460.000 DM und 480.000 DM gelangte. Da aufgrund

dieser Feststellungen die Annahme, die vereinbarten Kaufpreise lägen deutlich

über den Verkehrswerten, nicht gerechtfertigt war, hob das Verwaltungsgericht

durch rechtskräftig gewordenes Urteil vom 22. März 1994 den Bescheid der

Beklagten zu 1 vom 17. Mai 1991 auf und verpflichtete sie, der Klägerin die

sanierungsrechtliche Genehmigung zu erteilen.

Im vorliegenden Rechtsstreit macht die Klägerin Amtshaftungsansprüche

gegen die Beklagte zu 1 wegen rechtswidriger Versagung der sanierungsrecht-

lichen Genehmigung und gegen den Beklagten zu 2 wegen Erstattung unrichti-

ger Verkehrswertgutachten geltend. Ihren auf 350.875,31 DM nebst Zinsen

bezifferten Schaden erblickt sie im wesentlichen in der Verzögerung der Ver-

tragsabwicklung und in den darauf beruhenden weiteren Zinsbelastungen so-

wie in Schäden bei der Verwertung von Sicherheiten.

Die Klage ist in beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der Revisi-

on verfolgt die Klägerin ihre Forderung weiter.

Die Revision ist begründet.

I.

Eine Amtshaftung (§ 839 BGB i.V.m. Art. 34 GG) des zweitbeklagten

Landes läßt sich nicht mit der von den Vorinstanzen gegebenen Begründung

verneinen, der Gutachterausschuß habe bei der - möglicherweise unrichtigen -

Wertermittlung keine Amtspflichten gegenüber der Klägerin als einem ge-

schützten "Dritten" verletzt.

1.

Die Grundstücksveräußerung bedurfte der schriftlichen Genehmigung

der Gemeinde nach §§ 144 Abs. 2 Nr. 1, 145, 153 Abs. 2 BauGB in der damals

einschlägigen Fassung der Bekanntmachung vom 8. Dezember 1986 (BGBl. I

S. 2253). Die Genehmigung durfte nur versagt werden, wenn Grund zu der An-

nahme bestand, daß der Rechtsvorgang die Durchführung der Sanierung un-

möglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der

Sanierung zuwiderlaufen würde (§ 145 Abs. 2 BauGB). Eine wesentliche Er-

schwerung der Sanierung in diesem Sinne lag bei der rechtsgeschäftlichen

Veräußerung auch dann vor, wenn der Kaufpreis für die Grundstücke über dem

Wert lag, der sich ohne Berücksichtigung derjenigen Werterhöhungen ergeben

hätte, die lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung, durch ihre Vorberei-

tung oder ihre Durchführung eingetreten waren (§ 153 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1

BauGB). Die Einschaltung des Gutachterausschusses durch die für die Ent-

scheidung über den Genehmigungsantrag zuständige Gemeinde, die Beklagte

zu 1, diente der Überprüfung, ob bei den Grundstücken der Klägerin ein sol-

chermaßen überhöhter Kaufpreis vereinbart worden war.

2.

Unter den Parteien steht außer Streit, daß der Gutachterausschuß in der

Trägerschaft des beklagten Landes steht; denn seine Mitglieder werden vom

Innenministerium ernannt (§ 3 der Schleswig-Holsteinischen Verordnung vom

6. Dezember 1989 GVBl. S. 181), auch wenn die Ausschüsse jeweils für den

Bereich eines Landkreises oder einer kreisfreien Stadt gebildet werden. Haf-

tende Körperschaft im Sinne des Art. 34 GG ist dementsprechend das Land.

3.

Wie beiden Vorinstanzen zuzugeben ist, steht ihre Auffassung, der Gut-

achterausschuß habe keine drittgerichteten Amtspflichten zugunsten der Klä-

gerin wahrzunehmen gehabt, im Einklang mit der bisherigen Senatsrechtspre-

chung, insbesondere dem Urteil im "Gewerbeaufsichtsamts-Fall" (vom 5. Juli

1990 - III ZR 190/88 = WM 1990, 2013). Das Ergebnis der Begutachtung war

für die Beklagte zu 1 nicht bindend und nahm ihr die Verantwortung für die

Entscheidung über die Genehmigung nach § 145 BauGB nicht ab. Nach der

bisherigen Betrachtungsweise war somit die Einschaltung des Gutachteraus-

schusses durch die Beklagte zu 1 ein rein behördeninterner Vorgang ohne Au-

ßenwirkung.

4.

An diesen Grundsätzen vermag der Senat indessen nicht mehr uneinge-

schränkt festzuhalten. Bei der Bestimmung des Kreises der geschützten "Drit-

ten" im Sinne des § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB ist jeweils zu prüfen, ob gerade das

im Einzelfall berührte Interesse nach dem Zweck und der rechtlichen Bestim-

mung des Amtsgeschäfts geschützt werden soll. Es kommt demnach vor allem

darauf an, ob bei der betreffenden Amtshandlung in qualifizierter und zugleich

individualisierbarer Weise auf schutzwürdige Interessen eines erkennbar ab-

gegrenzten Kreises Dritter Rücksicht zu nehmen ist (Senatsurteil BGHZ 108,

224, 227). Diese Pflicht zur Rücksichtnahme auf die berechtigten Belange der

Klägerin als Verkäuferin wurde hier für den Gutachterausschuß dadurch be-

gründet, daß er die tatsächliche Beurteilungsgrundlage für die abschließende

Entscheidung der Beklagten zu 1 über den Genehmigungsantrag schuf und

schaffen sollte. Die haftungsrechtliche Ordnung kann nicht daran vorbeigehen,

daß die Aufklärung des relevanten Sachverhaltes in solchen Fällen tatsächlich

arbeitsteilig erfolgt und die Stellungnahme einer Fachbehörde unter diesen

Umständen die Bedeutung eines Sachverständigengutachtens gewinnt und

dieses ersetzt. Indem die von der zuständigen Behörde eingeschaltete Fach-

behörde auf der Grundlage arbeitsteiligen Zusammenwirkens ihr überlegenes

Fachwissen in die zu treffende Entscheidung einbringt, gewinnt ihre Mitwirkung

- ihr erkennbar - im Verhältnis zum Bürger eine über die innerbehördliche Be-

teiligung hinausgehende Qualität. Sie ist dann ebenso wie die nach außen tätig

werdende Behörde gehalten, bei der Ausübung des Amtsgeschäfts auch die

Interessen des betroffenen Bürgers zu wahren. In diesen Fällen wirken die

Amtspflichten der Fachbehörde in den Schutzbereich der Amtspflichten, welche

die zur Endentscheidung berufene Behörde dem Bürger gegenüber wahrzu-

nehmen hat, hinein und erlangen ihrerseits drittschützenden Gehalt. Damit ist

zugleich die Parallelwertung zu den Fallgestaltungen vollzogen, in denen nach

der Rechtsprechung für den Bereich privatrechtlicher Rechtsbeziehungen an-

erkannt ist, daß die Beauftragung eines Sachverständigen Schutzwirkung zu-

gunsten eines Dritten entfalten kann, gegenüber dem der Auftraggeber von

dem Gutachten Gebrauch machen will. Diese Schutzwirkung kann unmittelbare

Schadensersatzansprüche des Dritten gegen den Sachverständigen begrün-

den (vgl. Senatsurteil BGHZ 127, 378; s. auch BGH, Urteil vom 14. November

2000 - X ZR 203/98, zur Veröffentlichung vorgesehen; zusammenfassend Zu-

gehör NJW 2000, 1601). Dem entspricht es, daß in den hier in Rede stehenden

Fällen auch die Drittgerichtetheit von Amtspflichten einer intern eingeschalte-

ten sachverständigen Fachbehörde nicht verneint werden kann, wenn - wie

hier - der zur Begutachtung herangezogenen Behörde klar sein muß, daß ihre

Stellungnahme die Rechtsposition eines bestimmten Dritten tangiert. Dabei tritt

die Haftung unabhängig davon ein, ob auch die nach außen tätig werdende

Behörde ihrerseits haftet. Wird beim Zusammenwirken mehrerer Behörden ein

Dritter geschädigt, so ist die Drittgerichtetheit für jede der in Betracht kommen-

den Amtspflichten eigenständig zu bestimmen. Fragen der Subsidiarität, wie

sie im Bereich der vertraglichen Haftung eine Rolle spielen können (vgl. BGHZ

70, 327, 330), stellen sich insoweit nicht.

5.

Dementsprechend kann die Klageabweisung gegen das zweitbeklagte

Land nicht bestehenbleiben. Vielmehr bedarf es nunmehr der - vom Rechts-

standpunkt des Berufungsgerichts aus folgerichtig - unterbliebenen Prüfung, ob

dem Gutachterausschuß tatsächlich eine schuldhafte Falschbewertung unter-

laufen ist.

II.

1.

Hingegen ist der Amtshaftungsanspruch gegen die Beklagte zu 1 mit

Recht abgewiesen worden.

a) Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Beklagte zu 1 habe auf die

Richtigkeit der Wertermittlung durch den Gutachterausschuß vertrauen dürfen

und deshalb bei der Ablehnung des Genehmigungsantrags nicht schuldhaft

gehandelt, hält der revisionsgerichtlichen Nachprüfung stand. Das Berufungs-

gericht ist zutreffend von dem für das Amtshaftungsrecht maßgeblichen objek-

tiven Sorgfaltsmaßstab ausgegangen. Die Verfahrensrügen, mit denen die Re-

vision im wesentlichen geltend macht, das Berufungsgericht habe insoweit den

vorinstanzlichen Sachvortrag der Klägerin nicht ausgeschöpft, greifen - wie der

Senat geprüft hat - nicht durch; von einer Begründung wird insoweit abgesehen

(§ 565 a ZPO).

b) Die Beklagte zu 1 braucht sich auch ein etwaiges Verschulden des

Gutachterausschusses haftungsrechtlich nicht zurechnen zu lassen. Als Zu-

rechnungsnorm käme insoweit nur der Rechtsgedanke des § 278 BGB - sei es

in unmittelbarer oder in analoger Anwendung - in Betracht, der eine Haftung für

fremdes Verschulden begründen würde. Zwar setzt die Zurechnungsnorm des

§ 278 BGB keinen Vertrag zwischen Gläubiger und Schuldner voraus. Es ge-

nügt eine bestehende rechtliche Sonderverbindung auf gesetzlicher Grundla-

ge. Der Rechtsgedanke des § 278 gilt grundsätzlich auch im öffentlichen

Recht. Er ist insbesondere auf nichtvertragliche öffentlich-rechtliche Sonder-

verbindungen anzuwenden, soweit diese eine dem privatrechtlichen Schuld-

verhältnis vergleichbare Leistungs- oder Obhutsbeziehung zum Gegenstand

haben. Die verletzten Pflichten müssen allerdings über allgemeine Amtspflich-

ten im Sinne des § 839 BGB hinausgehen; nur ein zwischen dem einzelnen

und der öffentlich-rechtlichen Körperschaft bestehendes besonderes, enges

Verhältnis kann Grundlage für eine sinngemäße Anwendung des § 278 BGB

sein (BGHZ 131, 200, 204 m.w.N.; vgl. zu den einzelnen Fallgruppen einer

derartigen Sonderverbindung auch Staudinger/Löwisch, BGB 13. Bearb. 1995

§ 278 Rn. 11). Der Rückgriff auf § 278 BGB ist deshalb nicht schon dann mög-

lich, wenn der Bürger gegen die Behörde einen im Verwaltungsrechtsweg

durchsetzbaren Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung (hier nach §§ 144,

145 Abs. 2 BauGB) hat und sich die Behörde zur Erfüllung ihrer Verpflichtung

eines Dritten, insbesondere einer Fachbehörde, bedient. Ein durch einen ent-

sprechenden Antrag eingeleitetes Verwaltungsverfahren vermag für sich allein

genommen noch keinen über die "normalen" Amtspflichten hinausgehenden,

gesteigerten Pflichtenstatus der Behörde gegenüber dem betroffenen Bürger

zu begründen.

2.

Gleichwohl kann die Abweisung der Klage auch gegen die Beklagte zu 1

keinen Bestand haben.

Die Vorinstanzen haben nämlich unberücksichtigt gelassen, daß hier

nach gefestigter Rechtsprechung ein Anspruch aus enteignungsgleichem Ein-

griff in Betracht kommt. In der Rechtsprechung des Senats ist anerkannt, daß

zwischen dem Amtshaftungsanspruch und dem Entschädigungsanspruch aus

enteignungsgleichem Eingriff Anspruchskonkurrenz bestehen kann. Unerheb-

lich ist, daß die Klägerin die Klage nicht ausdrücklich auf enteignungsgleichen

Eingriff gestützt hat. Entscheidend ist vielmehr, ob sich auf der Grundlage des

vorgetragenen Sachverhalts die begehrte Rechtsfolge auch aus enteignungs-

gleichem Eingriff herleiten läßt; ist dies der Fall, so sind die Gerichte berechtigt

und verpflichtet, den Prozeßstoff auch unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt

zu beurteilen. Dies ist eine materiellrechtliche Frage; sie kann daher vom Revi-

sionsgericht auch ohne eine diesbezügliche Revisionsrüge geprüft werden

(Senatsurteil BGHZ 136, 182, 184 m.w.N.). Im vorliegenden Fall geht es - nicht

anders als in den Senatsurteilen BGHZ 134, 316 und 136, 182 - um die

rechtswidrige Verzögerung einer Grundstücksveräußerung. Diese kann nach

den Grundsätzen der beiden vorgenannten Senatsentscheidungen den Tatbe-

stand des enteignungsgleichen Eingriffs erfüllen. Anders als bei dem Senats-

urteil vom 18. Juni 1998 (III ZR 100/97 = NVwZ 1998, 1329) läßt sich der in-

haltlich auf die "Bodenrente" gerichtete Entschädigungsanspruch hier zumin-

dest

teil-

weise auch den bezifferten Schadenspositionen zuordnen, nämlich insoweit,

als es um Zinsmehrbelastungen wegen verzögerter Ablösung von Grundpfand-

rechten geht (vgl. Senatsurteil BGHZ 136, 182, 187).

Rinne

Wurm

Kapsa

Dörr

Galke