BGH Urteil vom 01.03.2001 – III ZR 329/98

BGHR: ja

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

III ZR 329/98

Verkündet am: 1. März 2001 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 1. März 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter

Streck, Schlick, Dr. Kapsa und Galke

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil des 16. Zi-

vilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 24. September 1998

aufgehoben und das Urteil der Zivilkammer 15 des Landgerichts

Berlin vom 7. April 1998 abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Beklagte ist seit dem 28. Januar 1997 aufgrund bestandskräftigen

Bescheids des zuständigen Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen

Eigentümerin des mit einem Mietshaus bebauten, ehemals volkseigenen

Grundstücks H.-Straße in Berlin-P.B. Bis zu diesem Zeitpunkt stand das

Grundstück nach Art. 22 Abs. 4 des Einigungsvertrages im Eigentum des Lan-

des Berlin, das die klagende Wohnungsbaugesellschaft mbH, Rechtsnachfol-

gerin des VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-P.B., mit der Verwal-

tung des Grundstücks beauftragt hatte.

Die Parteien streiten darüber, wer von ihnen die Betriebskostenabrech-

nung gegenüber den Mietern für das Jahr 1996 vorzunehmen hat. Unter Hin-

weis auf eine dahingehende Verpflichtung der Klägerin hat sich die von der

Beklagten beauftragte Hausverwaltung S. bei der "Grundstücksübergabe" am

4. April 1997 geweigert, das für diese Abrechnung benötigte Beleggut entge-

genzunehmen.

Die Klägerin begehrt festzustellen, daß nicht sie - sondern (hilfswei-

se) die Beklagte - verpflichtet ist, gegenüber den Mietern des Grundstücks

H.-Straße die Betriebskostenabrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis zum

31. Dezember 1996 vorzunehmen. Das Landgericht hat dem Hauptantrag

stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der Revi-

sion verfolgt sie ihren Klageabweisungsantrag weiter.

Die Revision hat Erfolg. Die Klage ist abzuweisen.

I.

Die Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 1996 gegenüber den

Mietern des Wohnhauses H.-Straße hat entweder die Klägerin als die damalige

Vermieterin oder die Beklagte als die neue Eigentümerin des Grundstücks vor-

zunehmen. Ein Dritter kommt hierfür auf der Grundlage des Parteivorbringens

und der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen nicht in Betracht.

Daher dienen sowohl der negativ formulierte Hauptantrag als auch der positiv

formulierte Hilfsantrag der Klärung derselben Rechtsfrage.

Mit der Maßgabe, daß in Wirklichkeit nur ein einheitliches Feststel-

lungsbegehren und nicht zwei in einem Eventualverhältnis stehende Anträge

vorliegen, bestehen gegen die Zulässigkeit der Klage keine Bedenken (§ 256

Abs. 1 ZPO).

1.

Der Feststellungsantrag ist nicht deshalb unzulässig, weil durch ihn nicht

das Bestehen von Mietverhältnissen oder deren Übergang auf die Beklagte in

Frage gestellt wird, sondern lediglich geklärt werden soll, wem die Abrechnung

der Betriebskosten für eine bestimmte Abrechnungsperiode den Mietern ge-

genüber obliegt. Denn Gegenstand einer Feststellungsklage nach § 256 Abs. 1

ZPO können auch einzelne Beziehungen oder Folgen eines Rechtsverhältnis-

ses sein (vgl. Senatsurteil vom 16. Dezember 1999 - III ZR 89/99 - WM 2000,

779, 780).

2.

Der Zulässigkeit der Feststellungsklage steht vorliegend auch nicht ent-

gegen, daß die Abrechnung der Betriebskosten nicht unmittelbar zwischen den

Parteien untereinander, sondern zwischen der Klägerin oder der Beklagten und

Dritten (den Mietern) zu erfolgen hat. Nach feststehender Rechtsprechung

kann Gegenstand einer Feststellungsklage auch ein Rechtsverhältnis sein, das

zwischen einer Partei und einem Dritten besteht. Dies setzt voraus, daß dieses

Rechtsverhältnis zugleich für die Rechtsbeziehungen der Parteien untereinan-

der von Bedeutung ist und der Kläger ein rechtliches Interesse an einer alsbal-

digen Klärung dieser Frage hat (BGHZ 83, 122, 125 f; BGH, Urteil vom 16. Juni

1993 - VIII ZR 222/92 - NJW 1993, 2539, 2540 m.w.N.). Davon kann vorliegend

ausgegangen werden.

II.

Mit Bestandskraft des Rückgabebescheids tritt der Berechtigte nach

§ 16 Abs. 2 Satz 1, § 17 Satz 1 VermG in die zu diesem Zeitpunkt bestehenden

Mietverträge ein. Dies ist aus Gründen des Mieterschutzes auch dann nicht

anders, wenn Vermieter und (bisheriger) Grundstückseigentümer nicht iden-

tisch sind. Es ist daher vorliegend unerheblich, daß bestehende Mietverträge

nicht von dem Land Berlin, das nach Art. 22 Abs. 4 des Einigungsvertrages

vom 3. Oktober 1990 bis zum 28. Januar 1997 das Grundstückseigentum inne-

gehabt hatte, sondern - wovon aufgrund der Feststellungen des Berufungsge-

richts auszugehen ist - von der Klägerin im eigenen Namen im Auftrag und mit

Billigung des Landes abgeschlossen worden waren (vgl. BGH, Beschluß vom

10. September 1997 - XII ZR 288/95 - ZOV 1997, 414).

Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist die Feststellungsklage be-

gründet. Es hat hierzu ausgeführt: Die Klägerin sei gegenüber der Beklagten

nicht zur Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 1996 verpflichtet, da un-

mittelbare vertragliche Beziehungen zwischen den Parteien nicht eingegangen

worden seien und die Beklagte auch nicht in den zwischen dem Land Berlin

und der Klägerin bestehenden Geschäftsbesorgungsvertrag eingetreten sei.

Dieser auf die Grundstücksverwaltung gerichtete Geschäftsbesorgungsvertrag

sei mit der Rückübertragung beendet worden. Im übrigen fiele der Eintritt in

einen solchen Vertrag auch nicht mehr unter die mit der Regelung des § 16

Abs. 2 VermG verfolgte Zwecksetzung.

Mit diesen Ausführungen verfehlt das Berufungsgericht den Kern des

Rechtsstreits.

Allerdings ist der zwischen dem Land Berlin und der Klägerin bestehen-

de Vertrag über die Verwaltung des Hausgrundstücks nicht auf die Beklagte

übergegangen. Zwar erfaßt § 16 Abs. 2 Satz 1 VermG nicht nur solche Rechts-

verhältnisse, die Rechte aus oder Pflichten an dem Vermögenswert betreffen.

Auch sonstige Verträge, deren vertragstypische Leistungen in einem nicht

trennbaren Bezug zu dem konkreten Grundstück stehen, werden vom Wortlaut

der Vorschrift erfaßt. § 16 Abs. 2 Satz 1 VermG ist daher etwa auch auf Bau-

verträge anzuwenden, die der Werterhaltung oder der Wertsteigerung eines

Bauwerks und damit des Grundstücks selbst dienen (BGHZ 141, 203, 205 f).

Trotz dieses weiten Verständnisses und des Umstands, daß auch Hausver-

waltungsverträge in diesem Sinne grundstücksbezogen sind, ist dem Beru-

fungsgericht darin zuzustimmen, daß zwischen dem Verfügungsberechtigten

und einem Dritten abgeschlossene Hausverwaltungsverträge nicht auf den Be-

rechtigten übergehen. Durch die Rückübertragung soll der Berechtigte in die

Lage versetzt werden, die bisher dem Verfügungsberechtigten zustehenden

Verfügungs- und Verwaltungsbefugnisse über den der Restitution unterliegen-

den Gegenstand in eigene Hände zu nehmen. Er soll die Rechte und Pflichten,

die sich aus dem Eigentum am Vermögenswert ergeben, selbst oder durch ei-

nen von ihm zu bestimmenden Verwalter wahrnehmen können (§ 16 Abs. 1

VermG). Mit dieser Zielsetzung stünde es, wie das Berufungsgericht zu Recht

angenommen hat, im Widerspruch, wenn der Berechtigte einen vom Verfü-

gungsberechtigten ausgewählten Verwalter "übernehmen" müßte (vgl. auch

OLG Brandenburg, ZOV 1997, 265 f).

Indes steht zwischen den Parteien außer Streit, daß Rechte und Pflich-

ten aus einem zwischen dem Land Berlin und der Klägerin bestehenden Son-

derrechtsverhältnis nicht auf die Beklagte übergegangen sind. Daß im übrigen

bereits vor Beginn der gerichtlichen Auseinandersetzung die Parteien überein-

stimmend der Auffassung waren, die Klägerin habe mit Bestandskraft des

Rückgabebescheids jegliche Hausverwaltungsbefugnisse verloren, wird schon

daran deutlich, daß die Beklagte, ohne daß dem die Klägerin widersprochen

hätte, die Hausverwaltung S. mit der Grundstücksübergabe und den im An-

schluß daran wahrzunehmenden Verwaltungsaufgaben betraut hat.

Des weiteren hat das Berufungsgericht bei seiner Begründung aus dem

Blick verloren, daß der Rechtsstreit nicht, jedenfalls nicht unmittelbar, darum

geht, ob der Klägerin der Beklagten gegenüber eine Abrechnungsverpflichtung

obliegt, sondern nur die Frage betrifft, wer von den Parteien gegenüber den

Mietern die Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 1996 vorzunehmen

hat.

III.

1.

Legt ein Vermieter aufgrund Vereinbarung oder besonderer gesetzlicher

Vorschriften (vgl. etwa § 1 Abs. 1 der für den hier in Rede stehenden Zeitraum

freilich nicht mehr geltenden Betriebskosten-Umlageverordnung vom 17. Juni

1991, BGBl. I S. 1270; s. insoweit auch § 14 des Gesetzes zur Regelung der

Miethöhe in der Fassung des Mietenüberleitungsgesetzes vom 6. Juni 1995,

BGBl. I S. 748) die Betriebskosten auf die Mieter um und verlangt er dabei

Vorauszahlungen in angemessener Höhe, so ist er nach Ablauf der Abrech-

nungsperiode den Mietern gegenüber zur Abrechnung verpflichtet. Wird - wie

hier - kurz nach Ablauf der Abrechnungsperiode ein Rückgabebescheid mit der

Folge bestandskräftig, daß der Berechtigte das Grundstückseigentum erwirbt

und in die bestehenden Mietverträge eintritt, so stellt sich die Frage, ob die

noch ausstehende Abrechnung mit den Mietern vom bisherigen oder vom neu-

en Vermieter vorzunehmen ist. Die Klägerin vertritt den Standpunkt, da zum 28.

Januar 1997 die ihr zur Verfügung stehende Abrechnungsfrist für das Jahr

1996 noch lange nicht abgelaufen gewesen sei, also Abrechnungsansprüche

der Mieter noch nicht fällig geworden seien, müsse die Beklagte mit den Mie-

tern abrechnen. Die Beklagte ist demgegenüber der Auffassung, der Anspruch

auf Abrechnung der im Jahre 1996 angefallenen Betriebskosten sei dem Grun-

de nach bereits mit Abschluß des Abrechnungszeitraums, also am 1. Januar

1997 entstanden, so daß der Klägerin die Abrechnung mit den Mietern obliege.

Zur Klärung dieser - und nur dieser - Frage hat die Klägerin den Rechtsweg

beschritten.

2.

Der Senat hat mit dem eine vergleichbare Fallkonstellation betreffenden

Urteil vom 14. September 2000 (III ZR 211/99 - WM 2000, 2509) entschieden,

daß ungeachtet des mit Bestandskraft des Rückgabebescheids vollzogenen

Wechsels im Grundstückseigentum der Verfügungsberechtigte als früherer Ei-

gentümer oder ein für den Verfügungsberechtigten als Vermieter auftretender

Hausverwalter den Mietern gegenüber bezüglich der abgelaufenen und noch

nicht abgerechneten Perioden zur Abrechnung verpflichtet ist und bleibt. Auf

den Berechtigten als neuen Eigentümer geht die dem Vermieter den Mietern

gegenüber obliegende Abrechnungspflicht auch dann nicht über, wenn die auf

Rechnungslegung gehenden Ansprüche der Mieter zum Zeitpunkt des Eigen-

tumsübergangs - wovon hier ausgegangen werden kann, da es der Klägerin

weder möglich noch zumutbar gewesen sein dürfte, bis zum 28. Januar die Ab-

rechnung der das abgelaufene Kalenderjahr betreffenden Betriebskosten vor-

zunehmen - noch nicht fällig waren.

3.

Der Senat hat in der angeführten Entscheidung, der ein Eigentums-

wechsel noch im März 1994 zugrunde gelegen hatte, offengelassen, ob das

von ihm befürwortete Ergebnis auch dann noch als allein sach- und interes-

sengerecht angesehen werden kann, wenn ein Berechtigter nach § 7 Abs. 7

Satz 2 bis 4 VermG Herausgabe der vom Verfügungsberechtigten ab dem 1.

Juli 1994 gezogenen Nutzungen aus Miet- oder Pachtverhältnissen verlangt,

und der Verfügungsberechtigte seinerseits von der Möglichkeit Gebrauch

macht, mit entstandenen und von den Mietern noch nicht erstatteten Betriebs-

kosten aufzurechnen (aaO S. 2510 f). Auf diese Frage muß der Senat auch

vorliegend nicht näher eingehen. Weder den Feststellungen des Berufungsge-

richts noch dem Sachvortrag der Parteien läßt sich irgendein Anhalt dafür ent-

nehmen, daß die Beklagte Herausgabe der von der Klägerin im Jahre 1996

(auch oder nur) vereinnahmten Mieten verlangt hat.

Rinne

Streck

Schlick

Kapsa

Galke