BGH Urteil vom 14.09.2000 – III ZR 211/99

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

III ZR 211/99

Verkündet am: 14. September 2000 F i t t e r e r Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

BGHZ:

BGHR:

ja

nein

ja

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VermG §§ 16 Abs. 2, 17 Satz 1; BGB § 571

a) Tritt der Berechtigte infolge des mit Bestandskraft des Rückgabebe-

scheids vollzogenen Wechsels im Grundstückseigentum nach §§ 16

Abs. 2, 17 Satz 1 VermG in bestehende Mietverhältnisse ein, so bleibt

der Verfügungsberechtigte als früherer Eigentümer den Mietern gegen-

über bezüglich der zu diesem Zeitpunkt abgelaufenen Abrechnungsperi-

oden zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung

etwaiger Nachzahlungen berechtigt. Hinsichtlich der laufenden Abrech-

nungsperiode trifft die Abrechnungspflicht den Berechtigten; dieser wird

auch Gläubiger etwaiger Nachzahlungsansprüche.

b) Bei der Abrechnung der laufenden Abrechnungsperiode haben der Be-

rechtigte und der Verfügungsberechtigte zusammenzuwirken.

BGH, Urteil vom 14. September 2000 - III ZR 211/99 - KG Berlin

LG Berlin

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 14. September 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die

Richter Streck, Schlick, Dörr und Galke

für Recht erkannt:

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des 26. Zivilsenats

des Kammergerichts in Berlin vom 21. Juni 1999 wird zurückge-

wiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsrechtszuges zu tra-

gen.

Von Rechts wegen

Die Beklagten sind seit dem 31. März 1994 aufgrund bestandskräftigen

Bescheids des zuständigen Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen Ei-

gentümer des mit einem Mietshaus bebauten, ehemals volkseigenen Grund-

stücks S.-Straße in Berlin-P.B. Die klagende Wohnungsbaugesellschaft mbH,

Rechtsnachfolgerin des VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-P.B.,

verwaltete das Grundstück bis zur Übergabe an die Beklagten am 1. Juni 1994.

Die Klägerin hat mit der Klage Erstattung von Fehlbeträgen verlangt, die

in der Zeit ihrer Verwaltungstätigkeit entstanden sind. Soweit die Klägerin

Zahlung der in den Abrechnungszeiträumen 1993 und 1994 entstandenen und

von den Vorauszahlungen der Mieter nicht gedeckten Betriebskosten begehrt

hat, hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist

erfolglos geblieben. Mit der - zugelassenen - Revision verfolgt die Klägerin ihr

Klageziel bezüglich des in der Zeit vom 1. Januar 1993 bis zum 31. März 1994

angefallenen Betriebskostendefizits weiter.

Die Revision hat keinen Erfolg.

Die bis zur Bestandskraft des Rückgabebescheids angefallenen Be-

triebskosten hat der Verfügungsberechtigte zu tragen. Bis zu diesem Zeitpunkt

ist der Vermögenswert Teil seines Vermögens geblieben. Entsprechend dieser

Güterzuordnung gebühren ihm bis dahin die Nutzungen der Sache; im Gegen-

zuge hat er die (normalen) Betriebs- und Erhaltungskosten zu tragen. Ein "all-

gemeiner" Kostenerstattungsanspruch des Verfügungsberechtigten, wie ihn

das Auftragsrecht für den Beauftragten vorsieht (§ 670 BGB), ist nicht anzuer-

kennen. Diese sich schon nach allgemeinen Grundsätzen ergebende Rechts-

folge wird verdeutlicht und bestätigt durch § 7 Abs. 7 Satz 1 bis 4 VermG. Nach

§ 7 Abs. 7 Satz 2 VermG kann der Berechtigte - was vorliegend nicht in Frage

kam, da die Rückübertragung und die Übergabe des Grundstücks schon vor

dem Stichtag erfolgt war - Herausgabe der Nutzungen verlangen, die der Ver-

fügungsberechtigte aus Miet-, Pacht- und sonstigen Nutzungsverhältnissen ab

dem 1. Juli 1994 gezogen hat. Macht er von dieser Möglichkeit Gebrauch, kann

der Verfügungsberechtigte seinerseits die seit dem 1. Juli 1994 entstandenen

Betriebs-, Erhaltungs- und Verwaltungskosten aufrechnen (vgl. eingehend

hierzu Senatsurteil BGHZ 137, 183, 186 ff; BGHZ 141, 232, 234 ff).

Ein gegen die Beklagten gerichteter Anspruch der Klägerin nach § 670

BGB (entsprechend) auf Erstattung des ihr im Abrechnungsjahr 1993 und in

den ersten drei Monaten des Jahres 1994 bis zum Eigentumswechsel entstan-

denen und durch die der Klägerin von seiten der Mieter zugeflossenen Voraus-

zahlungen nicht gedeckten Betriebskostendefizits - der sich im Revisionsver-

fahren allein noch im Streit befindet - kommt daher nicht in Betracht. Zu einem

anderen Ergebnis führt auch nicht die von der Revision angestellte Erwägung,

allein die Beklagten seien dazu in der Lage gewesen, den Mietern gegenüber

die Betriebskosten der Jahre 1993 und 1994 abzurechnen und auf diese Weise

für einen Kostenausgleich zu sorgen.

1.

Nach § 1 Abs. 1 der für den hier in Rede stehenden Zeitraum maßgeb-

lichen Betriebskosten-Umlageverordnung (BetrKostUV) vom 17. Juni 1991

(BGBl. I S. 1270; mittlerweile aufgehoben durch Art. 6 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 des

Mietenüberleitungsgesetzes vom 6. Juni 1995, BGBl. I S. 748) konnte der Ver-

mieter Betriebskosten, also insbesondere die Kosten für Heizung und (Warm-)

Wasserversorgung, anteilig auf die Mieter umlegen. Nach § 1 Abs. 2 der Ver-

ordnung konnte der Vermieter Vorauszahlungen in angemessener Höhe ver-

langen, über die jährlich abzurechnen war. Von dieser Möglichkeit hatte die

Klägerin Gebrauch gemacht.

2.

Mit Bestandskraft des Rückgabebescheids sind die Beklagten nach § 16

Abs. 2 Satz 1, § 17 Satz 1 VermG in die zu diesem Zeitpunkt bestehenden

Mietverträge eingetreten. Dies gilt unabhängig davon, ob damals das Land

Berlin, das nach Art. 22 Abs. 4 des Einigungsvertrages vom 3. Oktober 1990

bis zum 31. März 1994 Grundeigentümerin war, oder - wie nach dem Parteivor-

bringen naheliegend; ausdrückliche Feststellungen hierzu hat das Berufungs-

gericht nicht getroffen - die Klägerin, die das Grundstück verwaltete, Vermiete-

rin der Wohnungen gewesen war (vgl. BGH, Beschluß vom 10. September

1997 - XII ZR 288/95 - ZOV 1997, 414).

Bei dem Eintritt in bestehende Rechtsverhältnisse nach § 16 Abs. 2

Satz 1 VermG handelt es sich um eine gesetzlich angeordnete Vertragsüber-

nahme (BGHZ 141, 203, 205; Senatsbeschluß vom 30. November 1995 - III ZB

34/95 - WM 1996, 273, 274). Im Unterschied dazu wird beim Eintritt des Erwer-

bers eines vermieteten Grundstücks in den Mietvertrag nach § 571 BGB dieser

nicht Rechtsnachfolger des ursprünglichen Eigentümers und Vermieters. Die

Wirkung des § 571 BGB besteht vielmehr darin, daß im Augenblick des Ei-

gentumsübergangs kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Er-

werber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, allerdings mit uneinge-

schränkt demselben Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden

hat (BGH, Urteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - NJW 2000, 2346 m.N.). Un-

geachtet dieses konstruktiven Unterschieds liegt es nahe, bei der Antwort dar-

auf, welche Rechte und Pflichten sich für die Beteiligten aus dem Rechtsüber-

gang ergeben, auf die im Rahmen des § 571 BGB geltenden Regeln zurückzu-

greifen (vgl. auch Plesse, in: Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus,

§ 16 VermG [Stand: Januar 1999] Rn. 25).

3.

Grundsätzlich entscheidet sich die Frage, welche mietvertraglichen

Rechte und Pflichten infolge des Eigentumsübergangs dem Veräußerer und

welche dem Erwerber zuzuordnen sind, nach dem Zeitpunkt des Entstehens

bzw. der Fälligkeit des Anspruchs. Vor dem Eigentumswechsel entstandene

und fällig gewordene Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, danach

fällig werdende Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu (vgl. BGH,

Urteil vom 19. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88 - NJW 1989, 451 f).

a) Ausgehend hiervon ist der Revision im Ausgangspunkt darin zuzu-

stimmen, daß die Klägerin aufgrund des am 31. März 1994 eingetretenen

Wechsels im Grundstückseigentum nicht mehr in der Lage war, hinsichtlich des

Abrechnungsjahres 1994 eine die Mieter zu einer Nachzahlung verpflichtende

Betriebskostenabrechnung zu erstellen.

Da nach § 1 Abs. 2 Satz 2 BetrKostUV über die Vorauszahlungen von

Betriebskosten jährlich abzurechnen ist, ist bzw. war die Klägerin als bisherige

Vermieterin nicht dazu berechtigt, anläßlich des Eigentumswechsels für den

Zeitraum bis zum 31. März 1994 eine Zwischenabrechnung zu erstellen und

danach mit den Mietern abzurechnen. Dementsprechend können sich die An-

sprüche der Mieter auf Abrechnung der Betriebskosten für das gesamte Jahr

1994 nur gegen die Beklagten richten. Allein diese wären auch von Gesetzes

wegen Gläubiger der mit Zugang der Abrechnung fällig werdenden (vgl. BGHZ

113, 188, 191 ff) Nachzahlungsansprüche gegen die Mieter.

b) Hinsichtlich der beim Eigentumswechsel bereits beendeten Abrech-

nungsperioden - also vorliegend des Abrechnungsjahres 1993 - ist streitig, ob

auch hier uneingeschränkt das "Fälligkeitsprinzip" zu gelten hat oder unabhän-

gig davon alle Ansprüche auf Abrechnung, Nachzahlungen und Erstattungen

sich ausschließlich gegen den bisherigen Vermieter richten bzw. diesem zu-

stehen.

aa) Würde man mit der von der Revision vertretenen Mindermeinung

(OLG Naumburg, NZM 1998, 806; Schenkel, NZM 1999, 5 ff) allein auf die Fäl-

ligkeit abstellen, so dürften die Beklagten nicht nur Gläubiger des (künftigen)

Anspruchs auf Nachzahlung, sondern auch den Mietern gegenüber zur Ab-

rechnung für das Jahr 1993 verpflichtet sein. Letzteres wäre jedenfalls dann zu

bejahen, wenn man mit einer verbreiteten Auffassung in Anlehnung an § 20

Abs. 3 Satz 4 der Neubaumietenverordnung 1970 in der Neufassung vom

12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2203) dem Vermieter eine generelle Abrech-

nungsfrist von zwölf Monaten zubilligen würde (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR

1998, 219; Langenberg, NZM 1999, 52, 57). Aber auch wenn man nicht auf

eine bestimmte Regelfrist abstellte, sondern den Abrechnungsanspruch des

Mieters fällig werden ließe, sobald die Abrechnung dem Vermieter möglich und

unter Berücksichtigung einer angemessenen Bearbeitungszeit zumutbar ist (in

diesem Sinne Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 5. Aufl. Rn. 5006; vgl.

auch OLG München, ZMR 1997, 233, 234), dürfte die der Klägerin zur Verfü-

gung stehende angemessene Frist für die Nebenkostenabrechnung 1993 am

31. März 1994 noch nicht abgelaufen gewesen sein.

bb) Nach der überwiegend vertretenen Meinung sind die Nebenkosten

für abgeschlossene Abrechnungsperioden ungeachtet eines späteren Eigen-

tumsübergangs allein zwischen den bisherigen Mietvertragsparteien abzurech-

nen und etwaige Nachzahlungen oder Erstattungen überzahlter Beträge nur

zwischen diesen Parteien abzuwickeln (OLG Düsseldorf NJW-RR 1994, 1101

f; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl. Rn. 749; Langenberg aaO S. 57 ff; Schmid

aaO Rn. 5141).

cc) Die letztere Auffassung erscheint vorzugswürdig, weil sie für Rechts-

klarheit sorgt und insbesondere das ungereimte Ergebnis vermeidet, daß eine

vor dem Eigentumswechsel fällig gewordene Abrechnungspflicht beim bisheri-

gen Vermieter verbleibt, während Nachzahlungen und Erstattungen, deren

Vorbereitung und Berechnung die Abrechnung dient (vgl. BGHZ 107, 104,

110), dem Erwerber zustehen bzw. von diesem zu erbringen sind. Zumindest

im Anwendungsbereich des Vermögensgesetzes ist sie - abgesehen von der

hier nicht interessierenden Fallgestaltung, daß ein Berechtigter nach § 7 Abs. 7

Satz 2 bis 4 VermG Herausgabe der vom Verfügungsberechtigten ab dem

1. Juli 1994 gezogenen Nutzungen aus Miet- oder Pachtverhältnissen verlangt,

und der Verfügungsberechtigte von der Möglichkeit Gebrauch macht, mit ent-

standenen und von den Mietern noch nicht erstatteten Betriebskosten aufzu-

rechnen - allein sach- und interessengerecht.

Entsprechend dem Grundsatz, daß bis zur Bestandskraft des Rückga-

bebescheids dem Verfügungsberechtigten die Nutzungen des Vermögenswerts

zustehen und er allein die (gewöhnlichen) Kosten seiner Unterhaltung und Be-

wirtschaftung zu tragen hat, steht von vornherein fest, daß alle das Abrech-

nungsjahr 1993 betreffenden Nebenkosten-Nachzahlungen dem Verfügungs-

berechtigten gebühren, ebenso wie er auch - wenn die Vorauszahlungen der

Mieter die tatsächlichen Betriebskosten übersteigen - für alle den Mietern zu-

stehenden Erstattungen aufzukommen hätte. Es ist daher nicht einsichtig, war-

um bei der Abrechnung dieser Nebenkosten der "Umweg" über den Berechtig-

ten gemacht werden sollte, obwohl ihn die Abrechnungsperioden 1993 und frü-

her wirtschaftlich nichts angehen.

Schützenswerte Mieterbelange stehen dem schon deshalb nicht entge-

gen, weil aufgrund der durch § 16 Abs. 2 Satz 1 VermG bewirkten gesetzlichen

Vertragsübernahme die Mieter, anders als bei § 571 BGB, im Falle einer zö-

gerlichen Abrechnung durch den bisherigen Vermieter auch dem Berechtigten

gegenüber bezüglich dessen Ansprüche auf die laufenden Vorschüsse das

Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB geltend machen könnten.

4.

Mit der Beantwortung der Frage, ob der bisherige Vermieter oder der

neue Grundstückseigentümer den Mietern gegenüber zur Abrechnung ver-

pflichtet ist, ist freilich noch nichts Endgültiges darüber gesagt, was im "Innen-

verhältnis" zwischen dem bisherigen und dem neuen Eigentümer bzw. Ver-

mieter zu gelten hat. Weder aus § 16 Abs. 2 VermG noch aus § 571 BGB läßt

sich diesbezüglich etwas herleiten. Insoweit steht, sofern besondere Vereinba-

rungen nicht getroffen worden sind, entweder eine (kauf-)vertragliche Neben-

pflicht oder - wie hier - eine nachwirkende, aus der zwischen dem Berechtigten

(§ 2 Abs. 1 VermG) und dem Verfügungsberechtigten (§ 2 Abs. 3 VermG) be-

stehenden, Züge einer gesetzlichen Treuhand aufweisenden Sonderrechtsbe-

ziehung (Senatsurteil BGHZ 137, 183, 186; BGHZ 128, 210, 211 f) erwachsene

Nebenpflicht im Raum.

a) Da es - wie ausgeführt - allein Sache der Klägerin ist, das Jahr 1993

mit den Mietern abzurechnen, und die zu erwartenden Nachzahlungen auch

nur ihr zugute kommen würden, gibt es keinen Grund, den Beklagten im Ver-

hältnis zur Klägerin eine Abrechnungspflicht aufzuerlegen. Dies wäre im übri-

gen auch dann nicht anders, wenn man im Anschluß an die zu § 571 BGB ver-

tretene Mindermeinung (s. oben unter 3 b aa) die Beklagten den Mietern ge-

genüber als abrechnungspflichtig und nachforderungsberechtigt ansehen wür-

de. Denn angesichts des fehlenden Eigeninteresses wäre es den Beklagten

nicht zuzumuten, als "Abrechnungsdienst" für die Klägerin zu fungieren, sich

dabei gegebenenfalls sachlich mit Einwänden der Mieter auseinandersetzen

- über deren Berechtigung ohnehin nur die Klägerin befinden könnte - und als

berechtigt erachtete Forderungen nötigenfalls im Prozeßwege durchsetzen zu

müssen (so zutreffend Langenberg aaO S. 59). Zur Wahrung der Belange der

Klägerin hätte es vielmehr genügt, wenn ihr die Beklagten Vertretungsmacht

erteilt - damit die von ihr selbst erstellten Abrechnungen den Mietern gegen-

über als solche der Beklagten hätten bezeichnet werden können - und die

(künftigen) Nachzahlungsansprüche abgetreten hätten.

b) Auch wenn hinsichtlich des Abrechnungsjahres 1994 die Pflicht, die

Nebenkosten den Mietern gegenüber abzurechnen, die Beklagten trifft, kann im

Innenverhältnis zur Klägerin eine solche Pflicht nicht uneingeschränkt bejaht

werden. Vielmehr haben insoweit beide Parteien zusammenzuwirken. Dabei ist

es grundsätzlich Sache der Klägerin, den die Monate Januar bis März 1994

betreffenden Teil der Betriebskostenabrechnung, gegebenenfalls in Abstim-

mung mit den Beklagten, zu erstellen. Mit der Überlassung der Unterlagen war

es nicht getan. Etwas anderes könnte - was vorliegend weder vom Berufungs-

gericht festgestellt noch von der Klägerin dargetan worden ist - nur dann gel-

ten, wenn die Belege so übersichtlich geordnet, zusammengestellt und inhalt-

lich aufbereitet wären, daß sie sich ohne Aufwand in die "Gesamtabrechnung"

hätten einfügen lassen.

5.

Nach dem Gesagten ist keine Anspruchsgrundlage für das klägerische

Begehren ersichtlich.

a) Ein Aufwendungsersatzanspruch nach § 670 BGB (entsprechend)

scheidet von vornherein aus.

b) Da weder vorgetragen noch festgestellt ist, daß die Beklagten von

den Mietern irgendwelche die Abrechnungsjahre 1993 oder 1994 betreffenden

Nachzahlungen erlangt haben, kommt auch ein Anspruch auf (teilweise) Erlös-

auskehr (nach § 667 BGB oder nach Bereicherungsrecht) nicht in Betracht.

c) Für die Verletzung einer gegenüber der Klägerin bestehenden Ab-

rechnungs(mitwirkungs-)pflicht bestehen keine Anhaltspunkte.

aa) Das Berufungsgericht hat nicht festgestellt, daß sich die Beklagten

der Klägerin gegenüber dazu verpflichtet haben, die Betriebskostenabrech-

nungen für die Jahre 1993 und 1994 zu erstellen. Die Rüge der Revision, das

Berufungsgericht habe diesbezüglichen Sachvortrag der Klägerin verfahrens-

fehlerhaft übergangen, hat der Senat geprüft und für nicht durchgreifend er-

achtet. Von einer Begründung wird abgesehen (§ 565 a ZPO).

bb) Es ist nicht ersichtlich, daß sich die Beklagten einem Ansinnen der

Klägerin, einvernehmlich mit ihr auf eine den Anforderungen der Betriebsko-

sten-Umlageverordnung genügenden Abrechnung des Jahres 1994 hinzuwir-

ken, verschlossen haben.

d) Im übrigen ist darauf hinzuweisen, daß die Beklagten selbst bei Ver-

letzung einer ihnen der Klägerin gegenüber obliegenden Abrechnungsver-

pflichtung nicht ohne weiteres verpflichtet wären, das Betriebskostendefizit der

Klägerin auszugleichen.

Weder die Feststellungen des Berufungsgerichts noch der Sachvortrag

der Klägerin erlauben den Schluß, daß eine Betriebskostenabrechnung bezüg-

lich der Jahre 1993 und 1994 mittlerweile sinnlos geworden wäre, weil die

Mieter einem Nachzahlungsverlangen den Einwand der Verwirkung entgegen-

halten könnten (vgl. BGHZ 113, 188, 196; 91, 62, 71). Aber selbst dann hätten

die Beklagten nach § 249 BGB die Klägerin nur so zu stellen, wie diese stehen

würde, wenn die Nebenkosten den Mietern gegenüber rechtzeitig und ord-

nungsgemäß abgerechnet worden wären. Danach könnten Betriebskosten von

vornherein nur in der Höhe berücksichtigt werden, in der sie überhaupt umla-

gefähig waren (so waren etwa nach § 4 Abs. 3 Satz 1 BetrKostUV Kosten für

Heizung und Warmwasserversorgung grundsätzlich nur bis zu einem Betrag

von monatlich 3 DM je m² Wohnfläche umlagefähig). Uneinbringliche Nach-

zahlungsforderungen, etwa weil (frühere) Mieter bereits zu der Zeit, als eine

Abrechnung hätte zugehen können bzw. sollen, unbekannt verzogen oder

zahlungsunfähig geworden waren, müßten bei der Schadensberechnung außer

Ansatz bleiben.

Daran gemessen ist das Vorbringen der Klägerin zu Grund und Höhe

des von den Beklagten im Fall eines pflichtwidrigen Unterlassens der Betriebs-

kostenabrechnungen 1993/1994 zu ersetzenden Schadens auch unter Berück-

sichtigung der Darlegungs- und Beweiserleichterungen des § 287 ZPO unsub-

stantiiert.

Rinne

Streck

Schlick

Dörr

Galke