BGH Urteil vom 21.03.2002 – VII ZR 493/00

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VII ZR 493/00

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: ja

Verkündet am: 21. März 2002 Heinzelmann Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

AGBG § 9 Abs. 2 Nr. 2 Bf

Eine vom Bauträger gestellte Klausel, die vorsieht, daß der Bauträger erst haftet,

wenn der Erwerber sich erfolglos bemüht hat, die ihm abgetretenen Gewährleis-

tungsansprüche des Bauträgers gegen die anderen am Bau Beteiligten durchzuset-

zen, ist gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGB-Gesetz unwirksam.

BGH, Urteil vom 21. März 2002 - VII ZR 493/00 - OLG Oldenburg LG Osnabrück

Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 21. März 2002 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Ullmann und die

Richter Prof. Dr. Thode, Dr. Kuffer, Prof. Dr. Kniffka und Bauner

für Recht erkannt:

Auf die Revision wird das Urteil des 8. Zivilsenats des Oberlan-

desgerichts Oldenburg vom 4. Mai 2000 insoweit aufgehoben, als

der Beklagte zu 1 zur Zahlung von mehr als 124.787,49 DM nebst

Zinsen verurteilt worden ist.

Im übrigen wird die Revision zurückgewiesen.

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur erneuten Verhand-

lung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsver-

fahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

I.

Der Kläger verlangt von dem beklagten Bauträger, dem Beklagten zu 1

(zukünftig: Beklagter), im Wege des großen Schadensersatzes nach § 635 BGB

die Rückabwicklung eines Vertrages über den Erwerb einer Souterrainwoh-

nung.

II.

Im Juni 1995 schlossen die Parteien einen notariell beurkundeten als

"Kaufvertrag" bezeichneten Vertrag über den Erwerb und die Errichtung einer

Souterrainwohnung eines Mehrfamilienhauses. Die vereinbarte Gesamtvergü-

tung betrug 119.000 DM.

Die Gewährleistung des Beklagten ist in dem Vertrag wie folgt geregelt:

"X. Übergabe

...

Mit der Übergabe des Kaufobjektes tritt der Verkäufer seine ver- traglichen und gesetzlichen Gewährleistungsansprüche gegen die am Bau Beteiligten, insbesondere Bauunternehmer, Lieferanten und Sonderfachleute, wie z.B. Architekten, Statiker usw. an den Käufer ab. Der Käufer nimmt die Abtretung an. Der Verkäufer haftet dem Käufer gegenüber in dem Umfang, wie ihm gegenüber die am Bau Beteiligten haften. Der Verkäufer sichert zu, daß er mit den am Bau Beteiligten die Gewährleistungsfristen des BGB ver- einbaren wird, ... .

...

Eigene Gewährleistung des Verkäufers ist also in jedem Fall inso- weit ausgeschlossen, als solche Gewährleistungsansprüche ge- gen die vorgenannten Beteiligten bestehen und geltend gemacht werden können.

...

Der Verkäufer haftet im Rahmen der Gewährleistung nur für die Beseitigung des zu Recht gerügten Mangels, in Fällen schuldhaf- ter Verletzung des Vertrages nur auf Ersatz des unmittelbaren Schadens.

...".

Die subsidiäre Eigenhaftung des Beklagten sieht die Klausel unter ande-

rem dann vor, wenn "es dem Käufer nicht gelingt, Gewährleistungsansprüche

gegen am Bau Beteiligte innerhalb angemessener Frist außergerichtlich durch-

zusetzen, obwohl er alle ihm zumutbaren Bemühungen insoweit unternommen

hat."

In Nr. XIII. "Gewährleistung" heißt es unter anderem:

"Die Haftung des Verkäufers für bauliche Leistungen richtet sich nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches zum Werkvertrag ...".

Die Wohnung wurde im Mai 1996 erstmals von einem Mieter des Klägers

bezogen. Der Mieter kündigte das Mietverhältnis unter Hinweis auf Feuchtig-

keitserscheinungen und machte gegen den Kläger Schadensersatzansprüche

geltend. Die Nachmieterin kündigte das Mietverhältnis 1997 ebenfalls fristlos

und machte gegen den Kläger Schadensersatzansprüche wegen Feuchtigkeits-

schäden geltend.

Der Kläger forderte die Beklagten daraufhin unter Fristsetzung mit Ab-

lehnungsandrohung zur

fachgerechten und dauerhaften Beseitigung der

Feuchtigkeit auf. Die Beklagten wiesen diese Aufforderung zur Mängelbeseiti-

gung zurück und erklärten, nach einem von ihnen eingeholten Gutachten seien

lediglich Baurestfeuchte und mangelhaftes Nutzungsverhalten Ursache der auf-

getretenen Feuchtigkeitsprobleme.

Der Kläger beantragte ein selbständiges Beweissicherungsverfahren.

Der in diesem Verfahren beauftragte Gutachter stellte fest, daß die Schimmel-

pilz- und Stockfleckbildung in der Wohnung auf Tauwasserausfall und über-

höhte Luftfeuchte zurückzuführen sei. Da die Wohnung nur auf einer Seite mit

Fenstern versehen sei, sei die erforderliche Durchlüftung weder durch eine

Querlüftung noch durch eine Lüftung über Eck zu erreichen.

Der Kläger verlangt Zug um Zug gegen Rückübereignung des Woh-

nungseigentums Zahlung von insgesamt 152.432,11 DM sowie die Feststellung

der Ersatzpflicht wegen sämtlicher weiterer Schäden.

III.

Das Landgericht hat die gegen beide Beklagten gerichtete Klage abge-

wiesen. Auf die nur gegen den Beklagten zu 1 durchgeführte Berufung hat das

Oberlandesgericht der Klage ihm gegenüber stattgegeben. Hiergegen richtet

sich die Revision des Beklagten zu 1 und seines Streithelfers, des Architekten

der Wohnungseigentumsanlage.

I.

Die Revision hat nur insoweit Erfolg, als der Beklagte zur Zahlung von

mehr als 124.787,49 DM mit Zinsen verurteilt worden ist. Hinsichtlich des Diffe-

renzbetrages in Höhe von 27.644,62 DM nebst Zinsen ist das Berufungsurteil

aufzuheben und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Auf das Schuldverhältnis sind das Bürgerliche Gesetzbuch und das

AGB-Gesetz in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung anwendbar

(Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB).

II.

1. Das Berufungsgericht meint, der Kläger sei berechtigt, den Beklagten

unmittelbar in Anspruch zu nehmen, ohne daß er zuvor die ihm abgetretenen

Ansprüche gegen andere am Bau Beteiligte durchzusetzen versucht habe.

a) Die Vertragsklauseln im Erwerbervertrag bezüglich der Gewährleis-

tungshaftung des Beklagten seien widersprüchlich und nicht eindeutig. Die Re-

gelung über die Abtretung der Gewährleistungsansprüche sei in der Nr. X unter

der Überschrift Übergabe des Vertrages, einer mehrseitigen und unübersichtli-

chen Regelung, enthalten. In der Nr. XIII des Vertrages befinde sich unter der

Überschrift "Gewährleistung" eine Klausel, die vorsehe, daß die Haftung des

Verkäufers sich nach den werkvertraglichen Gewährleistungsregeln des BGB

richtet. Die Auslegung des Vertrages führe zu dem Ergebnis, daß der Kläger

unmittelbar gegen den Beklagten vorgehen könne.

b) Würde der Vertrag abweichend im Sinne des Beklagten ausgelegt,

ändere das nichts für das Ergebnis des Rechtsstreites, unabhängig davon, ob

es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handele:

(1) Für den Charakter der Vertragsklauseln als Allgemeine Geschäftsbe-

dingungen spreche der Umstand, daß der Beklagte den Vertragsentwurf gestellt

habe. Außerdem sei der Vertrag für die fünf Wohnungen der Eigentumswohn-

anlage verwandt worden. Der Umstand, daß der Vertrag erstmals beim

Vertragsabschluß mit dem Kläger verwandt worden sei, stehe der Einordnung

der Vertragsklauseln als Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht entgegen.

(2) Nach der Unklarheitenregel des § 5 des AGB-Gesetzes sei die Klau-

sel dahingehend auszulegen, daß für die Gewährleistungsansprüche des Er-

werbers ausschließlich die Nr. XIII des Vertrages gelte. Folglich könne es da-

hinstehen, ob die Klausel der Nr. X einer Inhaltskontrolle standhalte.

(3) Falls es sich um eine Individualvereinbarung handele, gelte die

Unklarheitenregel entsprechend.

2. Diese Erwägungen sind im Ergebnis revisionsrechtlich nicht zu bean-

standen. Der Kläger kann die ihm zustehenden Gewährleistungsansprüche

unmittelbar und uneingeschränkt gegen den Beklagten geltend machen.

a) Die Gewährleistungsregeln in Nr. X des Vertrages unterliegen einer

Inhaltskontrolle nach dem AGB-Gesetz, weil es sich um Allgemeine Geschäfts-

bedingungen im Sinne des § 1 Abs. 1 des AGB-Gesetzes handelt, die der Be-

klagte gestellt hat.

Vertragsbedingungen sind bereits dann für eine Vielzahl von Verträgen

vorformuliert, wenn ihre dreimalige Verwendung beabsichtigt ist (BGH, Urteil

vom 27. September 2001 - VII ZR 388/00, ZfBR 2002, 63 = BauR 2002, 83).

Der Beklagte hat eine Eigentumswohnanlage mit fünf Wohnungen auf seinem

Grundstück in der Absicht gebaut, diese zu veräußern. Nach den Feststellun-

gen des Berufungsgerichts ist das Vertragsformular für alle fünf Wohnungen

verwandt worden.

b) Die Vertragsklausel der Nr. X, in der geregelt ist, daß dem Erwerber

nur insoweit Gewährleistungsansprüche zustehen, als die anderen am Bau

Beteiligten ... aufgrund ihrer Verträge mit dem Bauträger haften, ist unwirksam.

Maßgeblich für die Beurteilung der Haftung ist die Klausel Nr. XIII, die vorsieht,

daß der Bauträger dem Erwerber bezüglich der Bauleistung nach den Gewähr-

leistungsregeln des Werkvertrags des BGB haftet.

Auf die Frage, ob die Klausel in Nr. X unwirksam ist, weil sie den Erwer-

ber unangemessen benachteiligt, kommt es nicht an, weil sie nach § 5 AGB-

Gesetz unbeachtlich ist.

(1) Enthalten Allgemeine Geschäftsbedingungen gleichrangige, sich wi-

dersprechende Klauseln, dann ist die Klausel unbeachtlich, die sich für den

Klauselgegner typischerweise ungünstiger auswirken kann (Ulmer, in Ulmer/

Brandner/Hensen, AGB-Gesetz, 9. Aufl., § 5 Rdn. 28).

(2) Die Voraussetzungen der Unklarheitenregel des § 5 AGB-Gesetz lie-

gen vor.

Die Gewährleistungsregeln der Nr. X und der Nr. XIII widersprechen sich.

Der Vertrag enthält keine Anhaltspunkte dafür, daß eine der Klauseln als spe-

ziellere Regelung Vorrang vor der anderen Klausel hat. Die Klausel der Nr. X,

die für die Gewährleistungsansprüche des Erwerbers gegen den Bauträger dem

Grunde und der Höhe nach auf die Verträge des Bauträgers mit seinen Subun-

ternehmern verweist, ist dem Erwerber ungünstiger, als die Regelung der

Nr. XIII. Sie begründet selbst dann das Risiko einer Haftungsbeschränkung im

Vergleich zu den werkvertraglichen Gewährleistungsansprüchen des Erwerbers

aus dem Erwerbervertrag, wenn der Bauträger entsprechend seiner Zusiche-

rung in Nr. X mit seinen Subunternehmern die Gewährleistungsfristen des BGB

vereinbart hat.

Eine derartige Vereinbarung gewährleistet nicht, daß die Gewährleis-

tungsansprüche des Erwerbers gegen den Bauträger erst fünf Jahre nach der

Abnahme des Bauwerks im Vertragsverhältnis zum Bauträger verjähren. Nimmt

der Bauträger das Werk eines Subunternehmers vor der Abnahme seines Wer-

kes durch den Erwerber ab, dann beginnt die Verjährung im Verhältnis des

Bauträgers zu dem Subunternehmer vor dem Verjährungsbeginn im Verhältnis

des Bauträgers zu dem Erwerber. Da der Ablauf der Gewährleistungsfrist im

Vertragsverhältnis des Bauträgers zu dem Subunternehmer aufgrund der Klau-

sel auch für den Erwerbervertrag maßgeblich sein soll, wird die Gewährleis-

tungsfrist in diesem Vertragsverhältnis verkürzt.

Nr. X benachteiligt den Erwerber gegenüber der gesetzlichen Regelung

auch insoweit, als der Bauträger dem Erwerber nur in dem Umfang haften will,

wie ihm gegenüber die am Bau Beteiligten haften. Damit wird die Haftung für

ein eigenes vertragswidriges Verhalten ausgeschlossen. Im übrigen würden die

abweichend vom Gesetz mit den am Bau Beteiligten vereinbarten Haftungsbe-

schränkungen zum Nachteil des Erwerbers gelten.

c) Die Unbeachtlichkeit der genannten Klausel hat nicht zur Folge, daß

die darin enthaltene Subsidiaritätsklausel ebenfalls nach § 5 AGB-Gesetz un-

beachtlich ist. Die Subsidiaritätsklausel ist nicht unklar gefaßt und nicht wider-

sprüchlich. Sie regelt die subsidiäre Haftung des Bauträgers gegenüber dem

Erwerber.

d) Diese Klausel, wonach eine Gewährleistung des Verkäufers also in je-

dem Fall insoweit ausgeschlossen ist, als solche Gewährleistungsansprüche

gegen die vorgenannten Beteiligten bestehen und geltend gemacht werden

können, ist deshalb unwirksam, weil sie einer Inhaltskontrolle nach § 9 AGB-

Gesetz nicht standhält:

(1) Nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann

eine Subsidiaritätsklausel in einem Bauträgervertrag wirksam sein, wenn sie

weder von dem Erwerber die gerichtliche Verfolgung der abgetretenen Ansprü-

che verlangt, noch ihm aufgrund ihrer sprachlichen Fassung den Eindruck ver-

mittelt, er müsse die anderen am Bau Beteiligten gerichtlich ohne Erfolg in An-

spruch genommen haben, bevor der Bauträger haftet (BGH, Urteil vom 6. April

1995 - VII ZR 73/94, BauR 1995, 542 = ZfBR 1995, 202; Urteil vom

4. Dezember 1997 - VII ZR 6/97, BauR 1998, 335 = ZfBR 1998, 143).

Daran gemessen wäre eine Klausel, welche den Erwerber auf zumutbare

Bemühungen um eine außergerichtliche Durchsetzung der abgetretenen An-

sprüche gegen die Bauhandwerker verweist, nicht zu beanstanden.

(2) An dieser Rechtsprechung hält der Bundesgerichtshof nicht fest. Die

Subsidiaritätsklausel benachteiligt den Erwerber entgegen Treu und Glauben

nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGB-Gesetz unangemessen.

Nach dieser Regelung sind Vertragsklauseln unwirksam, wenn sie we-

sentliche Rechte und Pflichten des Klauselgegners, die sich aus der Natur des

Vertrages ergeben, so einschränken, dass die Erreichung des Vertragszwecks

gefährdet ist. Die Subsidiaritätsklausel erfüllt diese Voraussetzungen.

Der Vertrag über den Erwerb vom Bauträger wird im Unterschied zu ei-

ner Bauerrichtung aufgrund mehrerer Verträge mit am Bau Beteiligten dadurch

bestimmt, daß der Erwerber einen Vertrag mit einem Generalunternehmer ab-

schließt. Damit soll die Durchführung und Abwicklung des Vertrages durch ei-

nen Vertragspartner des Erwerbers gewährleistet sein. Diese Vertragsgestal-

tung und die damit für den Erwerber verbundenen Vorteile werden durch die

Subsidiaritätsklausel für den Zeitraum, in dem der Erwerber sich um die Durch-

setzung gegenüber den anderen am Bau Beteiligten bemühen muß, zu seinen

Lasten weitgehend aufgehoben.

Die Klausel begründet für den Erwerber die Unsicherheit, in welchem

Umfang er sich darum bemühen muß, etwaige Ansprüche gegen andere am

Bau Beteiligte geltend zu machen. Ihm obliegt es, aufgrund der Verträge des

Bauträgers mit den einzelnen Unternehmern zu prüfen, welche Ansprüche ge-

gen sie bestehen und wann sie verjähren. Für den Erwerber besteht das Risiko,

daß er in Auseinandersetzungen mit dem Bauträger über die Frage verwickelt

wird, ob er sich angemessen um die außergerichtliche Durchsetzung von Ge-

währleistungsansprüchen gegenüber den anderen am Bau Beteiligten bemüht

hat.

Der Erwerber wird gezwungen, etwaige Mangelerscheinungen konkreten

Mangelursachen zuzuordnen, damit er den Unternehmer in Anspruch nehmen

kann, der für die Mängel verantwortlich ist. Unter Umständen wird er erst mit

Hilfe eines Sachverständigengutachtens in der Lage sein, die Verantwortlichkeit

eines bestimmten Unternehmers zu klären. Das widerspräche dem Sinn und

Zweck des vom Bundesgerichtshof entwickelten Grundsatzes, daß der Besteller

sich gegenüber seinem Vertragspartner darauf beschränken kann, die Sym-

ptome eines Mangels zu rügen und vorzutragen, und daß er nicht verpflichtet

ist, die Mängelursachen durch ein Sachverständigengutachten klären zu lassen.

Diese Grundsätze zum notwendigen und hinreichenden Sachvortrag sollen dem

Besteller die Durchsetzung seiner Gewährleistungsansprüche außergerichtlich

und im Prozeß erleichtern (st. Rspr. vgl. etwa BGH, Urteil vom 17. Januar 2002

- VII ZR 488/00, zur Veröffentlichung bestimmt; Urteil vom 7. Juni 2001 - VII ZR

471/99, BauR 2001, 1414 = ZfBR 2001, 457; Urteil vom 28. Oktober 1999

- VII ZR 115/97 = BauR 2000, 261 = ZfBR 2000, 116; Urteil vom 3. Dezember

1998 - VII ZR 405/97 = BauR 1999, 391 = ZfBR 1999, 135).

Lassen sich die Symptome nicht zweifelsfrei zuordnen, besteht für den

Erwerber die Gefahr, daß er sich mit erheblichem Zeitaufwand vergeblich be-

müht, seine Ansprüche durchzusetzen, weil die Unternehmer jeweils ihre Ver-

antwortlichkeit bestreiten und auf andere Unternehmer verweisen. Der dafür

erforderliche Zeitaufwand verschlechtert die Beweislage des Erwerbers und

begründet für ihn das Risiko, daß der Bauträger zahlungsunfähig oder insolvent

wird.

III.

1. Das Berufungsgericht hat den Schadensersatzanspruch des Klägers

mit folgenden Erwägungen als dem Grunde nach für gerechtfertigt angesehen:

a) Ursächlich für die vom Kläger gerügten Mängel sei neben möglichen

Bauausführungsfehlern ein Planungsfehler des Architekten.

b) Der Anspruch aus § 635 BGB stehe dem Kläger zu, obwohl er den

Beklagten nicht unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufgefordert habe.

Die Fristsetzung sei nach § 634 Abs. 2 BGB entbehrlich gewesen. Der Beklagte

habe seine Haftung nicht nur mit dem Einwand bestritten, der Kläger hätte erst

andere am Bau Beteiligte in Anspruch nehmen müssen, er habe seine Ge-

währleistungsverpflichtung schlechthin bestritten.

c) Dem Kläger stehe bei einem Schadensersatzanspruch nach § 635

BGB grundsätzlich das Recht zu, den kleinen oder den großen Schadensersatz

zu wählen. Lediglich bei geringfügigen Mängeln sei er nach Treu und Glauben

daran gehindert, den großen Schadensersatzanspruch geltend zu machen. Da

die unzureichende Belüftungsmöglichkeit der Wohnung derart schwerwiegend

sei, sei die Wahl des Klägers nicht treuwidrig.

d) Der Mangel bestehe darin, daß die Lüftungsverhältnisse nicht den

Anforderungen genügten, die der Beklagte als Erfüllung des Vertrages geschul-

det habe. Nach allen drei Gutachten seien die Lüftungsmöglichkeiten der Woh-

nung unzureichend, weil aufgrund der Anordnung der Fenster eine Quer- oder

Ecklüftung nicht möglich sei. Eine ausreichende Lüftung sei nur dadurch zu ge-

währleisten, daß Lüftungskanäle nachträglich eingebaut würden.

e) Danach sei die Wohnung mit einem nicht geringfügigen Mangel be-

haftet. Der Einbau von Lüftungskanälen sowie die Entlüftung der Küche würden

keinen besonderen hohen Aufwand erfordern, die Kosten seien jedoch nicht

unerheblich. Auch nach Vornahme der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen

werde die Wohnung besondere Anforderungen an die Lüftung und Heizung

stellen. Dadurch sei der Wert und die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung im

Hinblick auf die vereinbarte und vorausgesetzte Beschaffenheit der Sache her-

abgesetzt.

f) Da es nach der Lebenserfahrung üblich sei, Appartements mit einer

Wohnfläche von 40 qm häufig an alleinstehende berufstätige Personen zu ver-

mieten, die tagsüber und an Wochenenden oft nicht anwesend seien, gehöre es

zur vertragsgemäßen Beschaffenheit der Wohnung, daß sie auch unter diesen

Bedingungen nutzbar sei.

2. Diese Erwägungen halten jedenfalls im Ergebnis einer revisionsrecht-

lichen Überprüfung stand. Die Voraussetzungen des großen Schadensersatz-

anspruches nach § 635 BGB liegen vor.

a) Die in Nr. X des Vertrages geregelte Beschränkung der Haftung auf

den unmittelbaren Schaden für schuldhafte Vertragsverletzungen verstößt ge-

gen § 11 Nr. 7 AGB-Gesetz, weil die Klausel die Haftungsbeschränkung auf

den unmittelbaren Schaden auch für die Fälle vorsieht, in denen der Klausel-

verwender grob fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt hat.

b) Die Wohnung ist mangelhaft, weil ihr ein Beschaffenheitsmerkmal

fehlt, das für den nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch erforderlich ist.

Da die Parteien die für eine ausreichende Lüftung der Wohnung erfor-

derliche zweimalige Stoßlüftung und den erforderlichen erhöhten Heizungsauf-

wand als Beschaffenheit und eine entsprechende Gebrauchstauglichkeit nicht

vereinbart haben, schuldet der Beklagte die Beschaffenheit und die

Gebrauchstauglichkeit der Wohnung, die der Kläger nach der Verkehrssitte er-

warten durfte. Das Berufungsgericht hat den Vertrag rechtsfehlerfrei dahinge-

hend ausgelegt, daß der Beklagte vertraglich eine Gebrauchstauglichkeit der

Wohnung schuldete, die besondere Lüftungsmaßnahmen des Erwerbers und

einen erhöhten Heizaufwand nicht erfordert.

c) Die Voraussetzungen des § 634 Abs. 1 BGB liegen vor. Der Kläger hat

dem Beklagten durch Schreiben vom 22. September 1997 eine Frist zur Nach-

besserung mit Ablehnungsandrohung bis zum 24. Oktober 1997 gesetzt. Der

Beklagte ist der Aufforderung zur Nachbesserung nicht nachgekommen.

d) Der Kläger ist berechtigt, den großen Schadensersatz zu verlangen.

Dem Besteller steht es grundsätzlich frei, zwischen dem großen und dem klei-

nen Schadensersatz zu wählen. Es verstößt nicht gegen Treu und Glauben,

daß der Kläger den Anspruch auf großen Schadensersatz geltend macht. Der

Mangel der Wohnung ist nicht geringfügig. Die erhöhten Anforderungen an die

Lüftung der Wohnung und an die Beheizung beeinträchtigen die Gebrauchs-

tauglichkeit erheblich. Die überhöhte Raumfeuchtigkeit hat dazu geführt, daß

Möbel der Mieter beschädigt worden sind und zwei Mieter die Miete gemindert

und die Mietverträge gekündigt haben.

IV.

1. Das Berufungsgericht hat zu Umfang und Höhe des Schadens folgen-

des ausgeführt:

a) Der Beklagte schulde neben der Rückzahlung des Kaufpreises den

Ersatz der Folgeschäden. Der Kläger habe seinen Anspruch schlüssig darge-

legt, der Beklagte habe die einzelnen Schadenspositionen nur pauschal und

nicht substantiiert bestritten.

b) Nach der Beweisaufnahme in erster Instanz stehe fest, daß die Mieter

von dem Kläger Schadensersatz gefordert und erhalten hätten. Die Nebenkos-

ten seien durch die eingereichten Unterlagen belegt, der Beklagte könne als

Verwalter der Wohnungseigentumsanlage die Wohnkosten nicht mit Nichtwis-

sen bestreiten. Seine Einwendungen hinsichtlich der Grunderwerbssteuer seien

unerheblich. Es stehe nicht fest, daß der Steuerbescheid nach § 16 Abs. 1 Nr. 2

des Grunderwerbssteuergesetzes aufgehoben und der gezahlte Betrag erstattet

werde.

2. Diese Erwägungen halten mit Ausnahme zweier vom Kläger gefor-

derten Schadenspositionen einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand.

a) Der Beklagte schuldet über die Rückzahlung der vom Kläger gezahl-

ten Vergütung hinaus den Ersatz der Folgeschäden.

(1) Zu den ersatzfähigen Folgeschäden gehören auch die Kosten für die

gerichtliche und außergerichtliche Auseinandersetzung des Klägers mit den

beiden Mietern sowie der Schadensersatz, den der Kläger an die Mieter hat

zahlen müssen. Aufgrund der Beweisaufnahme steht fest, daß beide Mieter die

Wohnung gekündigt haben, weil die Wohnung eine zu hohe Luftfeuchtigkeit

aufgewiesen hat.

(2) Der Kläger kann auch die Heiz- und Stromkosten während der Zeit

des Leerstandes der Wohnung nach dem Auszug des ersten Mieters ersetzt

verlangen. Die vorzeitige Kündigung durch den ersten Mieter, die den zeitweili-

gen Leerstand zur Folge hatte, beruht auf der Mangelhaftigkeit der Wohnung.

b) Von den beanspruchten Folgeschäden hat das Berufungsgericht zwei

Positionen dem Kläger zu Unrecht zuerkannt:

(1) Der von dem Kläger verlangte Ersatz von Zinszahlungen in Höhe von

25.264,62 DM steht dem Kläger nach dem derzeitigen Streitstand nicht zu. Der

Beklagte hat die Zahlung dieser Zinsen bestritten. Der Kläger hat die Zinszah-

lungen nicht durch Belege nachgewiesen.

(2) Die von dem Kläger gezahlte Grunderwerbssteuer in Höhe von

2.380 DM hat das Berufungsgericht dem Kläger zu Unrecht als Schadenspositi-

on zuerkannt. Ob der Kläger die gezahlte Grunderwerbssteuer vom Finanzamt

zurückerhält, ist ungeklärt, so daß es derzeit offen ist, ob die gezahlte Grunder-

werbssteuer ein ersatzfähiger Schaden ist.

Ullmann Thode Kuffer

Kniffka Bauner