BGH Urteil vom 19.11.2003 – VIII ZR 160/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 160/03

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 19. November 2003 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGB § 558

Zur Berechnung der Kappungsgrenze bei einer Teilinklusivmiete.

BGH, Urteil vom 19. November 2003 - VIII ZR 160/03 - LG Hanau AG Hanau

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 19. November 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die

Richter Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Dr. Frellesen

für Recht erkannt:

Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer

des Landgerichts Hanau vom 4. April 2003 wird zurückgewiesen.

Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Der Kläger begehrt von dem Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung

des Mietzinses.

Der Kläger vermietete dem Beklagten mit Mietvertrag vom 1. Juni 1983

eine Wohnung im Hause D. straße in H. . Am 1. Dezember 1998 ver-

einbarten die Parteien eine Miete von 800 DM monatlich inklusive aller Neben-

kosten mit Ausnahme der Heizkosten, für die monatlich 100 DM zusätzlich zu

leisten sind und über die gesondert abgerechnet wird. Mit Schreiben vom

5. Dezember 2001 verlangte der Kläger die Zustimmung des Beklagten zu einer

Erhöhung der Inklusivmiete auf 960 DM nebst 100 DM Heizkostenvorauszah-

lung zum 1. März 2002.

Der Kläger beruft sich darauf, daß die ortsübliche Vergleichsmiete für die

vom Beklagten gemietete Wohnung nach dem Mietspiegel der Stadt H.

ohne Betriebskostenanteil 625,60 DM betrage und nach der Nebenkostenab-

rechnung 2000 für die Wohnung des Beklagten ein Nebenkostenanteil von

463,54 DM monatlich entstanden sei. Die ortsübliche Miete müsse daher mit

1.089,14 DM angesetzt werden. Unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze

von 20 % verlange er daher nur 960 DM monatlich. Im Jahre 1998 sei bei der

Vereinbarung der Inklusivmiete in Höhe von 800 DM von einem Betriebsko-

stenanteil von 383,33 DM ausgegangen worden, so daß eine Nettomiete von

416,67 DM in dem Betrag von 800 DM kalkuliert gewesen sei.

Der Beklagte meint demgegenüber, nur auf die Nettomiete könne ein

Betrag von 20 % aufgeschlagen werden, nicht aber auf die Inklusivmiete von

800 DM.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die Be-

rufung zurückgewiesen. Der Beklagte verfolgt mit der vom Landgericht zugelas-

senen Revision sein Ziel der Klageabweisung weiter.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Der Kläger habe gegen den Beklagten gemäß § 558 Abs. 1 BGB einen

Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die von ihm innegehalte-

ne Wohnung in der D. straße in H. von bisher 800 DM auf 960 DM,

beginnend ab dem 1. März 2002. Das Mieterhöhungsverlangen sei nicht nur

zulässig bei einer Nettomiete, sondern auch wenn zwischen den Parteien - wie

vorliegend - eine Teilinklusivmiete vereinbart sei. Da der Mietspiegel für H.

vom 2. April 2001 als Vergleichswert von der Nettomiete ausgehe, sei die zwi-

schen den Parteien vereinbarte Teilinklusivmiete, um einen Vergleich zwischen

der Ausgangsmiete mit der Vergleichsmiete zu ermöglichen, in eine Nettomiete

und einen Teilbetriebskostenanteil aufzuspalten. Aufgrund der Vereinbarung

der Parteien bei der letzten Mieterhöhung 1998 betrage der Betriebskostenan-

teil der Teilinklusivmiete 383,33 DM. Die Nettomiete sei daher mit 416,67 DM

anzusetzen. Eine vergleichbare Wohnung wie die hier vorliegende koste laut

Mietspiegel für H. 625,60 DM. Damit sei die Ausgangsmiete in Höhe von

416,67 DM niedriger als die Vergleichsmiete des Mietspiegels, so daß eine

Mieterhöhung zulässig sei. Bei der Erhöhung der Miete sei gemäß § 558 Abs. 3

BGB darauf zu achten, daß die Miete nicht um mehr als 20 % erhöht werde.

Ausgangspunkt für die Kappungsgrenze von 20 % sei die Teilinklusivmiete. Der

Mieter habe durch die Vereinbarung einer bestimmten konkreten Mietzins-

struktur beim Abschluß des Mietvertrages in Kauf genommen bzw. sich damit

einverstanden erklärt, daß die im Mietvertrag verankerte Mietzinsstruktur mit

ihren Auswirkungen für die gesamte Mietzeit zugrunde zu legen sei. Bei einer

vereinbarten Teilinklusivmiete seien die Betriebskosten Bestandteil der Miete

geworden, so daß eine Differenzierung in Nettomiete und Nebenkostenpau-

schale nicht gewollt sei. Im Hinblick darauf könne der Vermieter auch nicht dar-

auf verwiesen werden, daß er bei vereinbarter Teilinklusivmiete die Möglichkeit

habe, die Betriebskosten gemäß § 560 BGB zu erhöhen. Die Vorschrift sei auf

diese Fälle nicht anwendbar. Ausgangswert für die Berechnung der Kappungs-

grenze sei demnach die Teilinklusivmiete in Höhe von 800 DM.

II.

Die Revision bleibt in der Sache ohne Erfolg und ist deshalb zurückzu-

weisen.

Zu Recht hat das Landgericht den Anspruch des Klägers gegen den Be-

klagten auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die Wohnung in der D.

straße in H. von bisher 800 DM auf 960 DM, beginnend ab dem

1. März 2002, gemäß § 558 Abs. 1 BGB als begründet erachtet. Ohne Erfolg

wendet sich die Revision dagegen, daß das Landgericht die Kappungsgrenze

gemäß § 558 Abs. 3 BGB - im Einklang mit der obergerichtlichen Rechtspre-

chung zu dem in wesentlichen Teilen übereinstimmenden früheren § 2 MHG -

aufgrund der Teilinklusivmiete von 800 DM berechnet hat (vgl. OLG Stuttgart,

NJW 1983, 2329; OLG Hamburg, WuM 1984, 24; OLG Hamm, WuM 1984, 121;

OLG Koblenz, NJW 1985, 333; OLG Hamm, NJW-RR 1993, 398).

1. Für die Auffassung, daß bei der Berechnung der Kappungsgrenze

nicht von der sogenannten Nettomiete auszugehen ist, spricht schon der Wort-

laut des § 558 BGB, in dem nur die Erhöhung der "Miete" geregelt wird. Ein An-

haltspunkt dafür, daß der Gesetzgeber den Begriff "Miete" in § 558 BGB nur als

Nettomiete habe verstehen wollen, eine Inklusivmiete deshalb in einen Grund-

mietzins und einen Betriebkostenanteil aufgeteilt werden müsse, besteht nicht

(vgl. Börstinghaus/Eisenschmid, Arbeitskommentar Neues Mietrecht, S. 266 f.;

Referentenentwurf, NZM 2000, 415 f., 429; Gesetzentwurf zur Neugliederung,

Vereinfachung und Reform des Mietrechts, NZM 2000, 802 f., 815; Stellung-

nahme des Bundesrates, NZM 2001, 20 f., 24, 25; Gegenäußerung der Bun-

desregierung, NZM 2001, 35, 36, 37). Dem Gesetzgeber war bei der Fassung

des § 558 BGB bekannt, daß in der Praxis der Wohnungswirtschaft der von den

Mietparteien vereinbarte Mietzins von unterschiedlicher Struktur ist. Wenn der

Gesetzgeber in § 558 BGB gleichwohl nicht ausdrücklich zwischen Nettomiete

und Inklusivmiete unterschieden hat, ist daraus zu entnehmen, daß der Begriff

"Miete" in § 558 BGB entsprechend dem allgemeinen Sprachgebrauch als vom

Mieter zu zahlender Betrag ohne zusätzlich vereinbarte Betriebskostenvoraus-

zahlungen zu verstehen ist.

2. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, der Kläger habe aufgrund § 4

Nr. 3 des Mietvertrages der Parteien die Nebenkosten separat erhöhen können;

entgegen der Auffassung des Landgerichts sei § 560 BGB in Verbindung mit

Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB deshalb anwendbar, so daß das Hauptargument für

eine Berechnung der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB aus der Inklusiv-

miete, der Vermieter könne eine separate Erhöhung der Nebenkosten nach

§ 560 BGB jetzt nicht mehr geltend machen, damit entfalle.

Durch einen Wohnungsmietvertrag, der als Mietentgelt nur einen be-

stimmten Betrag (zuzüglich Heizungs-/Warmwasserkosten) vorsieht, werden im

Regelfall alle umlagefähigen Betriebskosten mit abgegolten (vgl. OLG Hamm,

aaO). Bei einer derartigen Teilinklusivmiete war - mit Ausnahme für das Land

Berlin - während der Geltungsdauer des Gesetzes zur dauerhaften Verbesse-

rung der Wohnungssituation im Land Berlin vom 14. Juli 1987 (GVW) nach

ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung eine Mieterhöhung wegen gestie-

gener Betriebskosten nach § 4 MHG ausgeschlossen (vgl. OLG Hamm, NJW-

RR 1998, 298 m.w.Hinw.). Soweit sich die Revision auf den formularmäßigen

Erhöhungsvorbehalt im Mietvertrag der Parteien beruft, läßt sie außer acht, daß

eine derartige Klausel nach der Rechtsprechung des Senats unwirksam ist

(Urteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 unter II 2). Zu

Recht ist das Landgericht deshalb der Auffassung, ein Vermieter könne bei ver-

einbarter Teilinklusivmiete - wie im vorliegenden Fall - nicht auf die Möglichkeit

des § 560 BGB verwiesen werden, die Miete wegen gestiegener Betriebskosten

zu erhöhen, da diese Vorschrift auf diese Fälle nicht anwendbar sei. Nach

§ 560 BGB können nur Betriebskostenpauschalen und Betriebskostenvoraus-

zahlungen bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag erhöht werden. Die

Erhöhungsmöglichkeit besteht aber nicht bei Teilinklusivverträgen (so aus-

drücklich die Gesetzesbegründung zu § 560 BGB; vgl. NZM 2000, 443 und

NZM 2000, 815). Das Landgericht hat deshalb zu Recht bei der Berechnung

der Kappungsgrenze die Inklusivmiete in Höhe von 800 DM zugrunde gelegt.

Dr. Deppert

Dr. Hübsch

Dr. Beyer

Dr. Leimert

Dr. Deppert für den wegen Erkrankung an der Unterzeichnung verhinderten Richter am Bundesgerichtshof Dr. Frellesen

29. Dezember 2003