BGH Urteil vom 22.06.2005 – VIII ZR 326/04
VIII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 22. Juni 2005 K i r c h g e ß n e r, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 22. Juni 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter
Dr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 10. Zivilkammer
des Landgerichts Essen vom 23. September 2004 aufgehoben.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts
Essen-Steele vom 30. April 2004 wird mit der Maßgabe zurück-
gewiesen, daß der Ausspruch über den Feststellungsantrag da-
hingehend berichtigt wird (§ 319 ZPO), daß das Mietverhältnis der
Parteien zum 31. Juli 2004 beendet worden ist.
Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra-
gen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Beklagten mieteten im Jahre 1983 vom Kläger und seiner zwischen-
zeitlich verstorbenen Ehefrau eine Wohnung im Erdgeschoß des Hauses
C. in E. . Im Mietvertrag vom 8. Januar 1983 heißt es unter ande-
rem:
"§ 2 Mietzeit und ordentliche Kündigung
1.a) Das Mietverhältnis beginnt am 1.2.1983; es läuft auf unbe-
stimmte Zeit. Kündigungsfristen siehe 2.). ...
2. Kündigungsfristen zu 1.a) und 1.b): Die Kündigungsfrist be- trägt 3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind, 6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind, 9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind, 12 Monate, wenn seit der Überlas- sung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind. ... ."
Im Herbst 1983 bezogen die Beklagten die im gleichen Haus gelegene
Wohnung im Dachgeschoß links; ein neuer schriftlicher Mietvertrag wurde nicht
geschlossen (GA 48/53). Am 1. Januar 1995 bezogen die Beklagten die im
Dachgeschoß rechts gelegene Wohnung. Der mit dem Kläger geschlossene
Formularmietvertrag vom 14. Dezember 1994 enthält unter anderem folgende
Regelungen:
"§ 2 Mietzeit
(1) Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.1995. ...
b)
... Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann bei Mietver- hältnissen über Wohnraum mit gesetzlicher Frist gekündigt werden."
Neben der Überschrift "§ 2 Mietzeit" ist handschriftlich das Zeichen "x"
eingefügt. Am Ende der Seite ist handschriftlich eingetragen "x Ergänzung zum
Vertrag v. 1.2.83".
Mit Schreiben vom 26. Juli 2003 erklärten die Beklagten die Kündigung
des Mietverhältnisses zum 31. Oktober 2003. In dem Schreiben ist unter ande-
rem ausgeführt: "Die Kündigung ist, wie Sie wissen, uns nicht leicht gefallen,
jedoch aus gesundheitlichen Gründen meiner Ehefrau notwendig." Der Kläger
trat der Kündigung entgegen. Die Beklagten räumten die Wohnung zum
31. Oktober 2003.
Mit der Klage verlangt der Kläger Zahlung der Mieten für die Monate No-
vember und Dezember 2003 nebst Zinsen und begehrt die Feststellung, daß
der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag durch die ordentliche Kün-
digung erst zum 31. Juli 2004 beendet worden sei. Das Amtsgericht hat der Kla-
ge stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage
abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der
Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Das Mietverhältnis sei infolge der mit Schreiben der Beklagten vom
26. Juli 2003 erklärten Kündigung zum 31. Oktober 2003 beendet worden. Nach
§ 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB habe der Mieter nur noch eine Kündigungsfrist von
drei Monaten einzuhalten. Dem stehe die in Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB für
Altverträge getroffene Übergangsregelung nicht entgegen. Es könne dahinste-
hen, ob die Mietverträge vom 8. Januar 1983 und vom 14. Dezember 1994 eine
abweichende vertragliche Vereinbarung von Kündigungsfristen im Sinne des
Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB enthielten. Seinem Vereinheitlichungszweck ent-
sprechend überspiele Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB die frühere Übergangsvor-
schrift, so daß ab dem 1. Januar 2003 das Bürgerliche Gesetzbuch in der dann
geltenden Fassung auf Dauerschuldverhältnisse anzuwenden sei. Diese Über-
leitungsvorschrift bewirke das Inkrafttreten des § 573 c Abs. 4 BGB zu diesem
Zeitpunkt für Altverträge und damit auch die Unwirksamkeit der von § 573 c
Abs. 1 Satz 1 BGB zu Lasten des Mieters abweichenden Vereinbarungen.
II.
Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Der Kläger hat gegen
die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der Mieten für die Monate November
und Dezember 2003 nebst Zinsen; des weiteren ist sein Antrag, festzustellen,
daß das Mietverhältnis aufgrund der mit Schreiben der Beklagten vom 26. Juli
2003 erklärten Kündigung erst zum 31. Juli 2004 beendet worden ist, begrün-
det. Die Kündigung der Beklagten ist nicht vor diesem Zeitpunkt wirksam ge-
worden.
1. Die Kündigung der Beklagten vom 26. Juli 2003 ist nicht als ordentli-
che Kündigung gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB zum 31. Oktober 2003 wirk-
sam geworden. § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach die Kündigung spätestens
am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Mo-
nats zulässig ist, ist auf das vor dem 1. September 2001 zustande gekommene
Mietverhältnis der Parteien nicht anzuwenden; aufgrund der im Mietvertrag ge-
troffenen Vereinbarung gilt eine Kündigungsfrist von einem Jahr.
a) Entgegen der Ansicht der Beklagten haben die Parteien im Mietvertrag
eine Vereinbarung über Kündigungsfristen im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10
EGBGB getroffen.
§ 2 des ursprünglich geschlossenen Mietvertrags vom 8. Januar 1983
gibt die zum damaligen Zeitpunkt geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen des
§ 565 Abs. 2 BGB a.F. sinngemäß wieder. Danach verlängerten sich die für
beide Parteien geltenden, zeitlich gestaffelten Kündigungsfristen nach zehn
Jahren Mietdauer auf zwölf Monate. Die Parteien haben bei Abschluß des Miet-
vertrags vom 14. Dezember 1994 hinsichtlich der im Dachgeschoß rechts gele-
genen Wohnung die Fortgeltung dieser Kündigungsfrist auf der Grundlage der
seit dem Jahre 1983 "erworbenen" Mietdauer vereinbart.
Das Amtsgericht, auf dessen tatbestandliche Feststellungen sich das Be-
rufungsgericht bezieht, hat fehlerfrei und von der Revisionserwiderung unbean-
standet festgestellt, die handschriftliche Ergänzung zu § 2 des Mietvertrags vom
14. Dezember 1994 sei vorgenommen worden, weil die Beklagten hätten si-
cherstellen wollen, daß im Falle einer von dem Vermieter ausgehenden Kündi-
gung die Kündigungsfrist auf der Grundlage des gesamten Mietzeitraums seit
1983 berechnet werde. Zu Recht hat das Amtsgericht ausgeführt, aus dem Um-
stand, daß der Anlaß für diese Vereinbarung das Interesse der Beklagten an
der Aufrechterhaltung der bereits durch den ersten Vertrag "erworbenen" ver-
längerten Kündigungsfrist gewesen sei, folge nicht, daß die nach § 2 des Ver-
trags vom 8. Januar 1983 geltenden symmetrischen - für Vermieter und Mieter
gleichen - Kündigungsfristen nur für eine Kündigung des Vermieters fortgelten
sollten. Wie bereits das Amtsgericht zutreffend dargelegt hat, kann das der
schriftlichen Vereinbarung nicht entnommen werden.
b) Die mietvertragliche Vereinbarung ist nicht gemäß § 573 c Abs. 4 BGB
unwirksam. Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist § 573 c Abs. 4 BGB
- wonach eine zum Nachteil des Mieters von § 573 c Abs. 1 oder 3 BGB abwei-
chende Vereinbarung unwirksam ist - nicht anzuwenden, wenn die Kündigungs-
fristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Der
Auffassung des Berufungsgerichts, Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB stehe der An-
wendung des § 573 c Abs. 4 BGB bereits deshalb nicht entgegen, weil diese
Übergangsvorschrift durch Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB "überspielt" werde, ist
nicht zu folgen. Der Senat hat nach Erlaß des Berufungsurteils entschieden,
daß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB nicht durch die Überleitungsvorschrift des
Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB mit Wirkung ab dem 1. Januar 2003 verdrängt wird
(Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572, unter II 2 b).
2. Die Kündigung der Beklagten vom 26. Juli 2003 ist auch nicht als au-
ßerordentliche Kündigung zum 31. Oktober 2003 wirksam geworden. Zu Recht
hat das Amtsgericht ausgeführt, daß eine Umdeutung der ordentlichen Kündi-
gung in eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung (§§ 543
Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB) nicht in Betracht kommt.
Zwar ist die Umdeutung einer Kündigung - wie der Bundesgerichtshof für
den Fall einer unwirksamen außerordentlichen Kündigung entschieden hat (Se-
nat, Urteil vom 12. Januar 1981 - VIII ZR 332/79, NJW 1981, 976 = WM 1981,
253, unter II 1 e aa; BGH, Urteil vom 2. März 2004 - XI ZR 288/02, NJW-RR
2004, 873 = WM 2004, 828, unter II 3) - im Einzelfall nicht ausgeschlossen (ab-
lehnend für den hier vorliegenden Fall der Umdeutung einer unwirksamen or-
dentlichen Kündigung in eine außerordentliche fristlose Kündigung Staudin-
ger/Rolfs, BGB (2003), § 542 Rdnr. 101; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht,
8. Aufl., § 542 Rdnr. 22; vgl. auch OLG Celle, ZMR 1995, 298, 299). Um eine
solche Umdeutung vornehmen zu können, muß der Wille, den Vertrag auf jeden
Fall zu beenden, für den Vertragsteil, für den die Kündigung bestimmt ist, bei
Abgabe der Kündigungserklärung zweifelsfrei erkennbar sein (Senat, Urteil vom
12. Januar 1981, aaO). Daß die Beklagten das Mietverhältnis nicht fristlos kün-
lerfrei angenommen. Hierfür spricht bereits die Angabe eines drei Monate in der
Zukunft liegenden Kündigungstermins, der der für ordentliche Kündigungen ein-
zuhaltenden Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB entspricht.
Die Kündigung wäre im übrigen als außerordentliche Kündigung nach
dungserfordernis gemäß § 569 Abs. 4 BGB (vgl. dazu Senat, Beschluß vom
22. Dezember 2003 - VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850, unter II 2 m.w.Nachw.)
nicht genügte. Das Schreiben vom 26. Juli 2003 läßt bereits nicht erkennen,
daß die Beklagten die darin erwähnten gesundheitlichen Gründe auf die Be-
schaffenheit der gemieteten Wohnung zurückgeführt haben. Daß dies jedenfalls
im Zeitpunkt der Kündigung nicht der Fall war, ergibt sich aus der von den Be-
klagten vorgelegten ärztlichen Bescheinigung vom 21. Juli 2003, die lediglich
bestätigt, daß die Beklagte zu 2 an Bluthochdruck leidet und es ihr aufgrund
dieser Erkrankung ärztlicherseits nicht zu empfehlen sei, drei Etagen zu stei-
gen.
III.
Auf die Revision des Klägers ist das Berufungsurteil daher aufzuheben,
und das Urteil des Amtsgerichts ist wiederherzustellen (§§ 562 Abs. 1, 563
Abs. 3 ZPO).
Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers
Dr. Wolst Dr. Deppert für die wegen Urlaubs an der Unterzeichnung verhinderte Richterin am Bundesgerichtshof Hermanns 1. August 2005