BGH Urteil vom 15.03.2006 – VIII ZR 134/05

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 134/05

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

nein

BGHR:

ja

Verkündet am: 15. März 2006 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB §§ 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 a.F., 573 c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 10

Eine vertragliche Vereinbarung im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB (a.F.) über

die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen

(§ 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB a.F.) liegt nicht vor, wenn eine Formularklausel, die

in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Wohnraummietvertrag ent-

halten ist, auf die "gesetzlichen Kündigungsfristen" und auf eine formularmäßige

Fußnote verweist, in der den dort aufgeführten Kündigungsfristen der Zusatz voran-

gestellt ist: "Die gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfristen für Wohnraum betragen

z.Zt.:".

BGH, Urteil vom 15. März 2006 - VIII ZR 134/05 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 15. März 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die

Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 21. Zivilkammer

des Landgerichts Düsseldorf vom 14. April 2005 im Kostenpunkt

und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten erkannt

worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung

und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens,

an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Beklagten hatten eine Wohnung des Klägers in D. gemietet.

Der Mietvertrag vom 27. Mai 1992 enthält in § 2 Ziff. 1 Buchst. b aa (im Folgen-

den: § 2) die Formularklausel:

"Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann beiderseits unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen1, die für bei- de Vertragsteile verbindlich sind, zum Ende eines Kalendermonats gekündigt werden".

In der vorgedruckten Fußnote 1 zu § 2 des Mietvertrags heißt es:

"Die gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfristen betragen für Wohnraum z.Zt.:

- 3 Monate, wenn die Räume nicht mehr als fünf Jahre dem

Mieter überlassen sind,

- 6 Monate, wenn die Überlassung mehr als fünf Jahre, - 9 Monate, wenn die Überlassung mehr als acht Jahre, - 12 Monate, wenn die Überlassung mehr als zehn Jahre ge-

dauert hat. ..."

Mit Schreiben vom 20. Januar 2003 erklärten die Beklagten die Kündi-

gung des Mietverhältnisses zum 30. April 2003. Sie gaben das Schreiben so-

wohl als Einschreiben mit Rückschein als auch als einfachen Brief unter der

Wohnanschrift des Klägers auf Gran Canaria in Spanien, wo er die Wintermo-

nate verbrachte, zur Postbeförderung auf.

Der Kläger hat die Beklagten auf Zahlung der Kaltmieten zuzüglich Be-

triebskostenvorauszahlungen für die Monate Mai bis August 2003 nebst Zinsen

sowie auf Zahlung von Schadensersatz in Anspruch genommen. Hinsichtlich

der Beklagten zu 1 hat das Amtsgericht einen Vollstreckungsbescheid erlassen,

gegen den sie Einspruch eingelegt hat. Die Beklagten haben vorgetragen, ihre

Kündigungserklärung sei dem Kläger spätestens bis zum dritten Werktag im

Februar 2003 zugegangen. Das Amtsgericht hat den Vollstreckungsbescheid

hinsichtlich der Kaltmieten und Vorauszahlungen für die Monate Mai und Juni

2003 nebst Zinsen sowie eines Teils der Schadensersatzforderung aufrechter-

halten und die Beklagte zu 2 im gleichen Umfang als Gesamtschuldnerin neben

der Beklagten zu 1 zur Zahlung verurteilt; im Übrigen hat es den Vollstre-

ckungsbescheid aufgehoben und die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der

Beklagten, mit der sie lediglich ihre Verurteilung zur Zahlung der Mieten und

Vorauszahlungen angegriffen haben, hat das Landgericht die Klage hinsichtlich

der Betriebskostenvorauszahlungen unter Abänderung des erstinstanzlichen

Urteils abgewiesen; hinsichtlich der Kaltmieten für Mai und Juni 2003 in Höhe

von jeweils 881,98 € nebst Zinsen hat es die Berufung der Beklagten zurück-

gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die

Beklagten ihren Klageabweisungsantrag weiter.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:

Die Berufung der Beklagten habe keinen Erfolg, soweit sie zur Zahlung

der Kaltmieten für Mai und Juni 2003 verurteilt worden seien. Es könne dahin-

stehen, zu welchem Zeitpunkt ihr Kündigungsschreiben vom 20. Januar 2003

dem Kläger zugegangen sei. Selbst wenn man davon ausgehe, dass das

Schreiben dem Kläger bis zum dritten Werktag im Februar 2003 zugegangen

sei, beziehungsweise dass dieser sich so behandeln lassen müsse, als sei es

ihm bis zu diesem Zeitpunkt zugegangen, sei das Mietverhältnis jedenfalls nicht

vor Ende Juni 2003 beendet worden. Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB

könnten Altmietverträge, für deren Kündigungsklauseln Bestandsschutz beste-

he, nur unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten längeren Fristen gekündigt

werden. Nach dieser Bestimmung finde § 573 c Abs. 4 BGB auf die Vereinba-

rung der Parteien zu den Kündigungsfristen keine Anwendung. Zwar schreibe

Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB für Dauerschuldverhältnisse ab dem 1. Januar 2003

die Anwendung des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der dann geltenden Fassung

vor. Jedoch werde diese Übergangsregelung von Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB

als speziellerem Gesetz verdrängt. Die Beklagten hätten das Mietverhältnis da-

her nur unter Einhaltung der im Mietvertrag geregelten langen Frist kündigen

können.

II.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung in einem ent-

scheidenden Punkt nicht stand.

1. Auf die Kündigung der Beklagten ist die Vorschrift des § 573 c Abs. 1

Satz 1 BGB anzuwenden. Nach dieser Bestimmung, die durch das Mietrechts-

reformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) anstelle des § 565 Abs. 2

Satz 1 und 2 BGB a.F. mit Wirkung ab dem 1. September 2001 in das Bürgerli-

che Gesetzbuch eingefügt worden ist, ist die Kündigung spätestens am dritten

Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts findet die Übergangsvorschrift

des Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 1 EGBGB (Abs. 10 a.F.) im vorliegenden Fall kei-

ne Anwendung.

a) Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend davon ausgegangen, dass

§ 573 c Abs. 4 BGB, wonach eine zum Nachteil des Mieters von § 573 c Abs. 1

BGB abweichende Vereinbarung unwirksam ist, nach der Übergangsvorschrift

des Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 1 EGBGB (Abs. 10 a.F.) nicht anzuwenden ist,

wenn die Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag verein-

bart worden sind. Des Weiteren hat das Berufungsgericht zu Recht angenom-

men, dass § 573 c Abs. 4 BGB auch dann nicht auf die vorgenannten Altmiet-

verträge anzuwenden

ist, wenn die Kündigung - wie hier - nach dem

31. Dezember 2002 erklärt worden ist, weil Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB, die

Übergangsregelung zum Mietrechtsreformgesetz, nicht mit Wirkung ab dem

1. Januar 2003 durch Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB, die allgemeine Überleitungs-

vorschrift zum Schuldrechtsmodernisierungsgesetz, verdrängt wird; dies hat der

Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden (Urteil vom 6. April 2005

- VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572, unter II 2 b).

Der Anwendung des Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 1 EGBGB steht auch nicht

der durch das Gesetz zur Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen

Gesetzbuche vom 26. Mai 2005 (BGBl. I S. 1425) angefügte Satz 2 entgegen,

wonach der in Abs. 10 Satz 1 (Abs. 10 a.F.) geregelte Bestandsschutz für Kün-

digungsfristen in Altmietverträgen nicht gilt, wenn die Kündigungsfristen des

§ 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum

1. September 2001 geltenden Fassung durch Allgemeine Geschäftsbedingun-

gen vereinbart worden sind und die Kündigung ab dem 1. Juni 2005 zugeht;

denn die Beklagten haben die Kündigung vor dem 1. Juni 2005 erklärt.

b) Jedoch ist Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 1 EGBGB entgegen der Auffas-

sung des Berufungsgerichts deshalb nicht anwendbar, weil die Parteien im

Mietvertrag vom 27. Mai 1992 keine von § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB abwei-

chende - längere - Kündigungsfrist vereinbart haben.

aa) Zwar werden nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 155, 178)

auch Formularklauseln in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen

Mietvertrag, die hinsichtlich der Kündigungsfristen die damalige gesetzliche Re-

gelung des § 565 Abs. 2 BGB a.F. wörtlich oder sinngemäß wiedergeben, von

der bestandsschützenden Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 (a.F.)

EGBGB (jetzt Abs. 10 Satz 1) erfasst. Dies gilt unabhängig davon, ob die

dispositive gesetzliche Regelung der Kündigungsfristen im laufenden Vertrags-

text sinngemäß wiedergegeben wird oder ob eine Vereinbarung über die Gel-

tung der gesetzlichen Kündigungsfristen im vorformulierten Vertragstext durch

Verweisung auf eine Fußnote konkretisiert wird, in der die Kündigungsfristen

des § 565 Abs. 2 BGB a.F. sinngemäß wiedergegeben werden (Senatsurteile

vom 10. März 2004 - VIII ZR 64/03, NJW 2004, 1447 und VIII ZR 34/03, WuM

2004, 275). Denn auch durch eine solche Vertragsgestaltung haben die Kündi-

gungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a.F. einen von der gesetzlichen Regelung

losgelösten, vertraglichen Geltungsgrund erhalten (Senatsurteile vom 10. März

2004, aaO, unter II).

bb) Eine solche Vereinbarung über die Geltung der damaligen gesetzli-

chen Kündigungsfrist - die für die Beklagten zwölf Monate betrug, weil das

Mietverhältnis bereits seit mehr als zehn Jahren bestanden hatte (§ 565 Abs. 2

Satz 1 und 2 BGB a.F. - enthält der Mietvertrag jedoch nicht. Das Berufungsge-

richt hat die in § 2 des Mietvertrags einschließlich der Fußnote 1 enthaltene

Formularklausel, ohne dies zu begründen, dahin verstanden, dass die Parteien

eine vertragliche Vereinbarung über die Dauer der Kündigungsfristen getroffen

haben. Dies beanstandet die Revision zu Recht.

(1) Wie dargetan, setzt eine vertragliche Vereinbarung über die Einhal-

tung der im Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden gesetzlichen Fristen

voraus, dass diese in den Parteiwillen aufgenommen werden und sie hierdurch

einen von der gesetzlichen Regelung losgelösten, vertraglichen Geltungsgrund

erhalten (vgl. Senatsurteil BGHZ 155, 178, 183; Urteile vom 10. März 2004,

aaO). Das ist hier, wie die Revision zutreffend aufzeigt, nicht der Fall. Die Aus-

legung der Klausel durch das Berufungsgericht unterliegt der uneingeschränk-

ten revisionsgerichtlichen Überprüfung (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45),

weil die im Mietvertrag einschließlich der Fußnote enthaltene Regelung zu den

Kündigungsfristen in dieser oder ähnlicher Form auch über den Bezirk des Be-

rufungsgerichts hinaus in Formularmietverträgen verwendet wird (vgl. LG Berlin,

GE 2004, 889). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven

Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen

und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normaler-

weise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnis-

möglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrun-

de zu legen sind (st.Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.).

Gemäß § 2 des Mietvertrags sind die "gesetzlichen Kündigungsfristen"

für beide Vertragsparteien verbindlich. Aus der Sicht eines verständigen, juris-

tisch nicht vorgebildeten Mieters folgt hieraus nicht, dass die im Zeitpunkt des

Vertragsschlusses geltenden gesetzlichen Fristen (hier: § 565 Abs. 2 BGB a.F.)

auch im Falle einer Änderung des Gesetzes Bestand haben sollen.

Etwas anderes ergibt sich nicht aus der vorgedruckten Fußnote 1 zu § 2

des Vertrags. Dort sind zwar die damaligen gesetzlichen Kündigungsfristen

sinngemäß wiedergegeben. Auch der Fußnotentext ist jedoch nicht dahin zu

verstehen, dass die dort genannten Fristen einen von der gesetzlichen Rege-

lung losgelösten, vertraglichen Geltungsgrund erhalten sollen. In der Fußnote

ist den Kündigungsfristen der Zusatz "Die gesetzlich vorgesehenen Kündi-

gungsfristen betragen für Wohnraum z.Zt.:" vorangestellt. Mit diesem Zusatz

"z.Zt." ("zur Zeit") wird deutlich, dass durch die nachfolgende Benennung der

damaligen gesetzlichen Kündigungsfristen keine den laufenden Vertragstext

konkretisierende, eigenständige Regelung getroffen werden sollte, die auch im

Falle einer Änderung der gesetzlichen Kündigungsfristen Bestand hätte (vgl.

auch LG Berlin, GE 2004, 889; Schach, GE 2003, 1250, 1251, für eine ver-

gleichbare Fußnote mit dem Zusatz "derzeit"). Aus der Sicht eines verständigen

Mieters enthält die Fußnote vielmehr lediglich einen informatorischen Hinweis

auf die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende und - wie der Zusatz "zur

Zeit" deutlich macht - veränderliche gesetzliche Regelung. § 2 des Mietvertrags

einschließlich seiner Fußnote ist daher so zu lesen, dass die kündigende Ver-

tragspartei die im Zeitpunkt der Kündigung geltenden gesetzlichen Kündigungs-

fristen einzuhalten hat.

Durch den Zusatz "zur Zeit" unterscheidet sich die vorgedruckte Fußnote

von den Regelungen, die den bisher ergangenen Entscheidungen des Senats

zugrunde lagen; dort war aufgrund der einschränkungslosen Wiedergabe der

gesetzlichen Fristen von einer Konkretisierung des laufenden Vertragstexts und

einem entsprechenden Bindungswillen der Mietvertragsparteien auszugehen

(Urteile vom 10. März 2004, aaO).

(2) Im Zeitpunkt der Kündigung der Beklagten galt nicht mehr die in der

Fußnote 1 zu § 2 des Mietvertrags genannte Kündigungsfrist gemäß § 565

Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB a.F. von zwölf Monaten bei einer Mietdauer von - wie

hier - mehr als zehn Jahren. Die nach § 2 des Vertrags einzuhaltende gesetzli-

che Kündigungsfrist richtete sich vielmehr nach § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB, der

auf Kündigungen anzuwenden ist, die ab dem 1. September 2001 zugehen (vgl.

Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB). Die Beklagten konnten das Mietverhältnis

daher mit einer Frist von drei Monaten abzüglich der sogenannten Karenzzeit

von drei Werktagen kündigen.

2. Das Berufungsurteil stellt sich nach den bisher getroffenen Feststel-

lungen des Berufungsgerichts auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar

(§ 561 ZPO). Dies würde voraussetzen, dass das Kündigungsschreiben der

Beklagten vom 20. Januar 2003 dem Kläger, wie er vorgetragen hat, erst nach

dem dritten Werktag im März 2003 zugegangen ist (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB).

In diesem Fall wäre die Kündigung gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB nicht vor

dem 30. Juni 2003 wirksam geworden.

Das Berufungsgericht hat zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung je-

doch bislang keine Feststellungen getroffen. Es hat - von seinem Rechtsstand-

punkt aus folgerichtig - offen gelassen, ob das Kündigungsschreiben der Be-

klagten, wie sie unter Beweisantritt vorgetragen haben, dem Kläger bis zum

dritten Werktag im Februar 2003 und damit rechtzeitig zur Wahrung des Kündi-

gungstermins zum 30. April 2003 zugegangen ist.

III.

Auf die Revision der Beklagten ist das Berufungsurteil daher aufzuheben,

und die Sache ist, da es weiterer Feststellungen bedarf, zur neuen Verhandlung

und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§§ 562 Abs. 1,

563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Dr. Deppert

Ball

Dr. Leimert

Wiechers

Dr. Wolst

Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 10.09.2004 - 41 C 308/04 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 14.04.2005 - 21 S 469/04 -