BGH Beschluss vom 29.06.2006 – V ZR 4/06

BUNDESGERICHTSHOF

V ZR 4/06

vom

29. Juni 2006

in dem Rechtsstreit

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 29. Juni 2006 durch den

Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Klein und Dr. Schmidt-

Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub

beschlossen:

Die Beschwerde der Klägerin gegen die Nichtzulassung der Revi-

sion in dem Urteil des 1. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin

vom 17. November 2005 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt

69.391,90 €.

I.

Die Beklagte war Eigentümerin eines später nach dem Vermögensgesetz

an die Klägerin zurückübertragenen Miethauses in B. P. , das

sie 1991/1992 aufgrund eines Fördervertrags mit der späteren I. im Rahmen

einer Maßnahme des städtebaulichen Denkmalschutzes sanierte und instand

setzte. Dafür erhielt sie ein staatlich gefördertes Darlehen und, weil

sie sich ferner verpflichtete, die Mieten nicht über 5,80 DM/qm anzuheben,

einen zusätzlichen Aufwendungszuschuss. Nachdem ihr das Anwesen aufgrund

des Vermögensgesetzes zurückübertragen worden war, verlangte und bekam

die Klägerin von der Beklagten am 2. April 2004 eine korrigierte Abrechnung

über die Mieteinnahmen, die mit einem Überschuss abschloss, den die Klägerin

erhielt. Die Parteien streiten darüber, ob die Aufwendungszuschüsse aus der

öffentlichen Förderung seit dem 1. Juli 1994 als Mieteinnahmen zu behandeln

sind und ob die Kosten für das Förderdarlehen abgesetzt werden dürfen. Das

Landgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Auf die Berufung der Beklag-

ten hat das Kammergericht unter Zurückweisung der Berufung der Klägerin die

Klage abgewiesen. Die Revision hat es nicht zugelassen. Dagegen richtet sich

die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin, mit welcher sie ihre Klageforde-

rung weiterverfolgt.

II.

Die zulässige Beschwerde ist nicht begründet, weil die Sache keine

grundsätzliche Bedeutung hat und die Zulassung der Revision weder zur Fort-

bildung des Rechts noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung er-

forderlich ist (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).

1. Das Berufungsgericht konnte allerdings aufgrund der getroffenen

Feststellungen nicht zu der Annahme gelangen, die Kosten des Förderdarle-

hens könnten nach § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 2 VermG als rentierliche Kosten mit

den Mieteinnahmen verrechnet werden. § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG erlaubt dem

Verfügungsberechtigten Maßnahmen, wenn sie von einer Kommune oder ande-

ren Stelle zwar nicht aufgrund eines förmlichen Baugebots ersetzt werden müs-

sen, wohl aber freiwillig in Anlehnung an die Regelungen über das Baugebot

ersetzt werden. Dabei braucht kein voller Ersatz geleistet zu werden, wenn der

nicht erstattete Aufwand aus den durch die Verbesserung bedingten Erträgen

finanziert werden kann (§ 177 Abs. 4 BauGB). Das hat die Klägerin bestritten.

Gegenteilige Feststellungen hat das Berufungsgericht nicht getroffen.

2. Darauf und auf die im Zusammenhang mit der Anwendung des § 177

Abs. 4 BauGB von der Beschwerde aufgeworfenen Fragen kommt es indessen

nicht an.

a) Der Verfügungsberechtigte kann die nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG

herauszugebenden Entgelte aus einem Mietverhältnis nicht nur mit dem nach

§ 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 2 VermG ansatzfähigen (gewöhnlichen) Erhaltungsauf-

wand verrechnen. Er darf gegen den Anspruch des Berechtigten auch mit ei-

nem Anspruch auf Ersatz von Aufwand analog § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG auf-

rechnen.

b) Die Kosten außergewöhnlicher Erhaltungsmaßnahmen hat der Be-

rechtigte dem Verfügungsberechtigten analog § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG zu er-

statten, soweit sie nicht durch Mieteinnahmen gedeckt sind (Senat, Urt. v.

11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 889; Urt. v. 16. Dezember

2005, V ZR 195/04, NJW-RR 2006, 733, 735 f.). Zu den ersatzfähigen Kosten

gehören auch die Kosten eines Darlehens zur Finanzierung solcher Maßnah-

men (Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, aaO, S. 890). Ersatzfähige

Kosten können allerdings bei außergewöhnlichen Erhaltungsmaßnahmen nicht

entstehen, die aufgrund eines förmlichen Baugebots nach § 177 BauGB oder

ohne ein solches Baugebot unter den Bedingungen des § 3 Abs. 3 Satz 5

VermG durchgeführt werden. Denn bei solchen Maßnahmen müssen dem Ei-

gentümer alle Kosten, die nicht aus den Erträgen erwirtschaftet werden können,

aus öffentlichen Mitteln ersetzt werden. Ist das aber, wie von der Klägerin be-

hauptet, nicht der Fall, bleibt also ein nicht erstatteter und auch nicht aus den

Mieterträgen zu erwirtschaftender Aufwandsrest, ist dieser entsprechend § 3

Abs. 3 Satz 4 VermG zu ersetzen.

c) Das Berufungsgericht hat auch fehlerfrei festgestellt, dass die Beklag-

te aufgrund des Fördervertrags außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen

durchgeführt hat. Deren Vorliegen konnte die Klägerin nicht, wie geschehen,

pauschal bestreiten. Zwar darf sich der Berechtigte grundsätzlich auf ein einfa-

ches Bestreiten beschränken und ist auch nicht verpflichtet, sich etwa bei den

Mietern des Objekts nach dessen Zustand und den Maßnahmen zu erkundigen

(Senatsurt. v. 14. Mai 2004, V ZR 164/03, VIZ 2004, 494). Das gilt aber, wie

auch sonst, nur, wenn außer einem hohen Investitionsvolumen keine anderen

Umstände vorliegen, die auf das Vorliegen einer außergewöhnlichen Erhal-

tungsmaßnahme schließen lassen. Solche Umstände hat das Berufungsgericht

hier zutreffend darin gesehen, dass sich die Beklagte im Rahmen eines öffentli-

chen Förderprogramms in einem der Klägerin übergebenen Fördervertrag ge-

genüber einer öffentlichen Stelle zu umfangreichen Instandsetzungsmaßnah-

men verpflichtet hat und die Durchführung und Abrechnung der Arbeit von einer

öffentlichen Stelle überprüft worden sind.

d) Eine Verpflichtung des Verfügungsberechtigten, die Kosten für außer-

gewöhnliche Aufwendungen aus eigenen Mitteln vorzufinanzieren, sieht § 3

Abs. 3 VermG nicht vor. Sie lässt sich auch aus dem Auftragsrecht nicht ablei-

ten, weil die Finanzierung durch ein Darlehen wirtschaftlich der Finanzierung

durch Vorschuss entspricht, den der Auftraggeber nach § 669 BGB schuldet.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Krüger Klein Schmidt-Räntsch

Stresemann Czub

Vorinstanzen:

LG Berlin, Entscheidung vom 16.06.2005 - 31 O 399/04 -

KG Berlin, Entscheidung vom 17.11.2005 - 1 U 53/05 -