BGH Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 30/08
VIII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 19. November 2008 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 19. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter
Dr. Wolst und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie den Richter
Dr. Achilles
für Recht erkannt:
Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des
Landgerichts Halle vom 11. Dezember 2007 wird zurückgewiesen.
Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Kläger in W. . Der
Formularmietvertrag vom 17. Januar 2005 lautet in § 2:
"Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungs- recht ein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet und er in dieser Zeit dem- nach nur außerordentlich kündigen kann!"
Mit Schreiben vom 11. Juli 2005, das am 18. Juli 2005 bei der Mietver-
waltung der Kläger einging, kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum
30. September 2005. Die Mietverwaltung der Kläger wies die Kündigung schrift-
lich unter Hinweis auf den vertraglichen Kündigungsausschluss zurück. Die Be-
klagte überwies für die Zeit ab Oktober keine Miete und keine Betriebskosten-
vorauszahlungen mehr an die Kläger. Sie gab die Wohnung am 28. Oktober
2005 zurück.
Die Kläger forderten von der Beklagten die Bezahlung der Betriebskos-
ten für das Jahr 2005 und der Miete für die Monate Oktober 2005 bis ein-
schließlich Februar 2006. Die Beklagte leistete keine Zahlung.
Die Kläger haben die von ihnen beanspruchte Forderung von insgesamt
3.308,88 € nebst Zinsen gerichtlich geltend gemacht.
Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Bezahlung der Miete für Oktober
2005 (450 €) sowie von Betriebskosten in Höhe von 336,54 € verurteilt und die
Klage im Übrigen abgewiesen. Die Berufung der Kläger, mit der sie die Verur-
teilung der Beklagten zur Zahlung der Miete für die Monate November 2005 bis
einschließlich Februar 2006 erreichen wollten, hat das Landgericht zurückge-
wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die
Kläger ihre Forderung auf Zahlung der Miete für die Monate November bis ein-
schließlich Februar 2006 weiter.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit
für die Revisionsinstanz noch von Interesse, ausgeführt:
Die den Klägern am 18. Juli 2005 zugegangene wirksame Kündigung der
Beklagten habe das Mietverhältnis gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB zum
30. September 2005 (gemeint wohl: 31. Oktober 2005) beendet. Der formular-
mäßige Kündigungsausschluss zu Lasten der Mieterin scheitere zwar weder an
§ 573c Abs. 4 BGB noch an § 575 Abs. 4 BGB. Der einseitige Kündigungsaus-
schluss zu Lasten der Beklagten sei jedoch nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.
Die Mieterin sei unangemessen benachteiligt, weil die Vermieter sich nicht in
gleicher Weise gebunden hätten.
II.
Diese Beurteilung hält einer rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die
Revision der Kläger zurückzuweisen ist.
1. Zu Recht hat das Landgericht - in Übereinstimmung mit der Recht-
sprechung des Senats (Urt. v. 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117
unter II 1) - einen Verstoß gegen § 573c Abs. 4 BGB oder gegen § 575 Abs. 4
BGB verneint.
2. Durch den einseitigen, befristeten Kündigungsausschluss wurde indes
die Beklagte - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - unan-
gemessen benachteiligt i.S. d. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.
a) Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, dass nach der Rechtspre-
chung des Bundesgerichtshofs ein einseitiger Ausschluss des Kündigungs-
rechts des Mieters im Zusammenhang mit einer Staffelmietvereinbarung nach
§ 557a BGB wirksam vereinbart werden kann (Senat, Urteil vom 23. November
2005 - VIII ZR 154/04, NZM 2006, 256 ff., Tz. 21 f.). Die Kläger übersehen,
dass in der genannten Entscheidung eine unangemessene Benachteiligung des
Mieters deshalb verneint wurde, weil der den Mieter benachteiligende einseitige
Kündigungsausschluss durch die Gewährung von Vorteilen ausgeglichen wur-
de, welche die Staffelmietvereinbarung (auch) für den Mieter bietet und in de-
nen bereits der Gesetzgeber die sachliche Rechtfertigung für einen zeitlich be-
grenzten Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters gesehen hat. Im vor-
liegenden Fall wurde kein Staffelmietvertrag vereinbart. Es fehlt auch sonst an
der Gewährung eines ausgleichenden Vorteils für den Mieter, der den einseiti-
gen Kündigungsverzicht rechtfertigen könnte.
einseitigen Kündigungsverzichts herleiten. Zwar ist richtig, wie die Revision un-
ter Berufung auf § 550 BGB ausführt, dass bei einem Mietvertrag, der sich über
ein Jahr hinaus erstrecken soll, der Mieter jedenfalls ein Jahr an den Vertrag
gebunden ist, wenn der Vertrag nur mündlich geschlossen wurde. Die Kläger
lassen dabei allerdings außer Acht, dass nach § 550 Satz 2 BGB beide Partei-
en frühestens zum Ablauf eines Jahres wirksam kündigen können. Vorliegend
hingegen ist allein das Kündigungsrecht der Mieterin befristet ausgeschlossen.
c) Auch der Hinweis der Kläger, der Mieterin sei es erlaubt, bei einem be-
rechtigten Interesse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung einen Nachmieter
zu stellen, vermag kein anderes Ergebnis zu rechtfertigen. Denn diese Möglich-
keit beseitigt die nachteiligen Folgen der unangemessenen Benachteiligung
nicht, weil es im Einzelfall durchaus fraglich ist, ob es der Mieterin gelingen
würde, einen Nachmieter zeitgerecht zu finden. Durch die (unwirksame) Rege-
lung im Mietvertrag der Parteien würde das grundsätzlich dem Vermieter oblie-
gende Risiko, einen Nachmieter zu finden, auf den Mieter verlagert. Dafür gibt
es keinen rechtfertigenden Grund.
d) Der Senat befindet sich mit seiner Ansicht im Einklang mit der ein-
schlägigen Rechtsprechung und dem Schrifttum.
Ein Widerspruch zur Entscheidung des Senats vom 22. Dezember 2003
(VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448) ist nicht ersichtlich. Dort wurde zwar die Wirk-
samkeit eines einseitigen Verzichts des Wohnraummieters auf sein gesetzli-
ches Kündigungsrecht bejaht (aaO). Der vorliegende Fall unterscheidet sich
allerdings von dem damaligen Rechtsstreit in einem wesentlichen Punkt: Im
dortigen Verfahren war der Kündigungsverzicht individualrechtlich vereinbart.
Damit war die hier einschlägige Vorschrift des § 307 BGB unanwendbar, der
nur eine Regelung für Allgemeine Geschäftsbedingungen enthält.
Im Übrigen ist es in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und
- soweit ersichtlich - auch im Schrifttum einhellige Auffassung, dass ein einseiti-
ger, formularvertraglicher Kündigungsverzicht des Mieters außerhalb einer
wirksamen Staffelmietvereinbarung oder eines wirksamen Zeitmietvertrages
nicht vereinbart werden kann (LG Duisburg, NMZ 2003, 354; Staudinger/Rolfs,
BGB (2006), § 573c Rdnr. 51; Börstinghaus, GE 2006, 898 f.; Häublein, ZMR
2004, 252, 254; Hinz, WuM 2004, 126, 127 f.; Kandelhard, WuM 2004, 129,
132; Wieck, WuM 2005, 369; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete,
kamp, Mietsachen, 4. Aufl., Kap. 8, Rdnr. 422).
Ball
Dr. Wolst
Dr. Frellesen
Dr. Milger
Dr. Achilles
Vorinstanzen: AG Weißenfels, Entscheidung vom 25.01.2007 - 3 C 410/06 - LG Halle, Entscheidung vom 11.12.2007 - 2 S 54/07 -