Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 28.04.2022 – 5 U 42/21

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Cottbus vom 25. Februar 2021, Az. 6 O 19/18, teilweise abgeändert:

Das Versäumnisurteil des Landgerichts Cottbus vom 18. April 2019 wird im Umfang des Tenors zu Ziffer 1. bis 4. aufrechterhalten, hinsichtlich der Verurteilung zur Zahlung (Tenor zu Ziff. 1) jedoch mit der Maßgabe, dass der Beklagte zur Zahlung von 144.135,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 28. November 2018 verurteilt wird.

2. Im Übrigen wird die Klägerin ihrer Berufung für verlustig erklärt.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 16 % und der Beklagte 84 %, der außerdem die durch seine Säumnis im Termin beim Landgericht Cottbus vom 11. April 2019 veranlassten Kosten trägt.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten wegen dessen Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vom Beklagten vollstreckten Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 100.000,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

I.

Die Klägerin macht Ansprüche aufgrund streitigen Eigentums an 14 Bungalows, einem Wirtschaftstrakt und einem Sanitärgebäude auf einem Grundstück des Beklagten geltend. Sie begehrt Auskehr von in den Jahren 2011 bis 2018 erzielten Einnahmen im Wege der nunmehrigen Leistungsstufe einer Stufenklage, zugleich aber auch Übergabe der Gebäude, Unterlassung von Beeinträchtigungen ihrer Besitzausübung, Unterlassung der Vermietung der Gebäude und der Entgegennahme von Einnahmen dafür. Der Beklagte ist der Ansicht, es bestünde kein selbständiges Eigentum an den Baulichkeiten, er habe jedenfalls mit dem Erwerb des Grundstücks im Jahr 2003, spätestens jedoch mit erheblichen Investitionen in diese auch Eigentum deren erlangt.

Hinsichtlich des Sachverhaltes im Einzelnen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil verwiesen.

Klarstellend ist auszuführen, dass nicht der VEB … (im Folgenden: VEB), sondern sein durch Umwandlung nach § 11 Abs. 1 S. 2 TreuhG entstandener Rechtsnachfolger, die F … GmbH, die Baulichkeiten an den Zeugen J… H… am 1. August 1995 veräußerte (Bl. 12 GA). Seit Dezember 2005 hindert der Beklagte die Klägerin an der Besitzausübung hinsichtlich der Baulichkeiten, nutzt diese zur Verpachtung und erzielte in dem streitgegenständlichen Zeitraum 2011 bis 2018 daraus Einnahmen iHv 144.135,00 €.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die Klägerin sei nicht Eigentümerin der Bungalows geworden. Diese seien wesentlicher Bestandteil des Grundstücks im Sinne des § 94 BGB bzw. § 295 ZGB der DDR. Das Eigentumsrecht sei insbesondere nicht durch die Entscheidung des Senats vom 14. Dezember 2017 rechtskräftig festgestellt, da zwar bei einer Stufenklage in der Auskunftsstufe das Bestehen des Grundes des Anspruchs geprüft werde, allerdings könne dieses dort anders beurteilt werden, als im Rahmen der letzten, auf Zahlung gerichteten Stufe (BGH MDR 2010, 944). Mit der Entscheidung des Finanzgerichtes B… vom 14. März 2012, (Bl. 115 GA) sei rechtskräftig festgestellt, dass der Beklagte Steuern für die Bungalows zahlen müsse. Gesondertes Gebäudeeigentum habe in Ausnahme zum Grundsatz, wonach das Eigentum am Grundstück auch die fest mit dem Boden verbundenen Gebäude und Anlagen umfasse, nur entstehen können, wenn entweder die Bungalows nur zeitweilig mit dem Grund und Boden hätten verbunden werden sollen oder wenn sie in Ausübung eines vertraglichen Nutzungsrechts errichtet worden seien. Beides treffe hier nicht zu. Zwar stelle der vom Rechtsträger des volkseigenen Grundstücks mit dem VEB im Jahr 1973 abgeschlossene Pachtvertrag einen Nutzungsvertrag im Sinne des § 312 Abs. 1 ZGB der DDR über die Überlassung von Bodenflächen zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung, Erholung und Freizeitgestaltung dar, nach dem gemäß § 296 Abs. 1 ZGB der DDR Baulichkeiten, die der Erholung und ähnlichen Zwecken dienen und in Ausübung eines vertraglich vereinbarten Nutzungsrechts errichtet wurden, unabhängig vom Eigentum am Boden Eigentum des Nutzungsberechtigten sind. Dennoch sei gesondertes Gebäudeeigentum nicht entstanden, weil dies vorausgesetzt habe, dass es einen vom Eigentümer des Grund und Bodens verschiedenen Nutzungsberechtigten geben müsse, welcher Eigentümer der Baulichkeiten würde. Vom Grundstückseigentümer selbst errichtete Gebäude könnten nie selbständiges Gebäudeeigentum sein. Vorliegend seien aber Eigentümer am Grund und Boden und der die Baulichkeiten errichtende Nutzer gleichsam „das Volk“ gewesen. Im Grundbuch sei „Volkseigentum, Rechtsträger Rat der Gemeinde ..“ eingetragen gewesen. Eigentümer der Baulichkeiten, welche der VEB errichtet habe, sei auch „das Volk“ gewesen, denn der Betrieb sei - wie schon der Name zum Ausdruck bringe - Volkseigentum gewesen. Dieser sei auch nicht Eigentümer der Vermögensgegenstände gewesen, mit denen er gewirtschaftet habe. Auf dieser grundsätzlichen Verkennung der Rechtslage beruhe auch das Urteil des Senats vom 14. Dezember 2017. Darin werde der Rechtsträger wie ein Eigentümer behandelt. Die Ausführungen über ein vertragliches Nutzungsrecht würden verkennen, dass quasi ein Rechtsträger einem Dritten die Nutzung eines in seiner Rechtsträgerschaft befindlichen Grundstücks gestattet. Quasi habe das Volk dem Volk die Nutzung gestattet. Eigentumsrechtliche Konsequenzen seien damit nicht verbunden gewesen. Wenn es im Urteil des Senats heiße, dass nicht dargelegt sei, dass der VEB … bereits bei Errichtung der Gebäude den Willen gehabt habe, die Bauwerke in Volkseigentum übergehen zu lassen, sei dies die Folge der Verkennung der Rechtslage, weil die Gebäude mit ihrer Errichtung sofort Volkseigentum - kraft Gesetzes und völlig unabhängig vom Willen der Beteiligten geworden seien. Ein Eigentumsrecht der Klägerin lasse sich auch nicht aus § 95 BGB herleiten. Es stehe nicht fest, ob die Beteiligten bereits bei Abschluss des Pachtvertrages 1973 davon ausgegangen seien, dass die Bungalows nur zeitweilig eingebracht seien. Zwar habe zu diesem Zeitpunkt das BGB gegolten, aber nach dem später in Kraft getretenen ZGB der DDR, dort § 312 Abs. 1, habe ein nur befristeter Abschluss eines Nutzungsvertrages nur erfolgen sollen, wenn gesellschaftlich gerechtfertigte Gründe gegeben seien. Davon könne im Streitfall nicht ausgegangen werden. Allerdings komme es darauf auch nicht an, denn es bleibe bei dem grundsätzlichen Problem, dass es keinen vom Grundstückseigentümer verschiedenen Erbauer der Baulichkeiten gebe. Auch verhelfe der Klägerin die Entscheidung BGH V ZR 119/04 [gemeint sein dürfte: BGH, Urteil vom 4. Februar 2005 - Az. V ZR 114/04] nicht zum Erfolg, da es dort nur um die eventuelle Anwendbarkeit des SchRAnpG gegangen sei.

Dagegen richtet sich die Klägerin mit ihrer Berufung, mit der sie nach teilweiser Klagerücknahme ihre erstinstanzlichen Anträge weiterverfolgt. Sie wendet unter Vertiefung ihres Vortrags aus erster Instanz ein, das Landgericht habe sich insbesondere rechtswidrig über einen bestandskräftigen, im Grundbuch vollzogenen Vermögenszuordnungsakt bezüglich des Grundstücks ohne die zum Zeitpunkt des Vermögenszuordnungsbescheids bereits veräußerten Baulichkeiten erhoben. In vergleichbarer Konstellation des Sachverhalts habe der Bundesgerichtshof (Urteil vom 4. Februar 2005 - Az. V ZR 114/04) die Entstehung rechtlich selbständigen Eigentums an Bungalows sowie dessen Fortbestehen nach dem Wirksamwerden des Beitritts festgestellt. Der Betrachtungsweise des BGH entspreche es, dass die beiden Rechtsträger (Rat der Gemeinde und VEB) als unterschiedliche Rechtssubjekte mit verschiedenen Vermögensmassen zu verstehen seien.

Die Klägerin beantragt sinngemäß,

das Urteil des Landgerichts Cottbus vom 25. Februar 2021, Az. 6 O 19/18, dahingehend abzuändern, dass das Versäumnisurteil vom 18. April 2019 aufrechterhalten wird, hinsichtlich der Verurteilung zur Zahlung (Tenor zu Ziff. 1) jedoch mit der Maßgabe, dass der Beklagte zur Zahlung von 144.135,00 € nebst Zinsen verurteilt wird und dass der Tenor zu Ziffer 5. wegen der teilweisen Berufungsrücknahme entfällt.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er wiederholt seinen erstinstanzlichen Vortrag und führt vertiefend aus, es habe bei Errichtung der Baulichkeiten keine Konstellation nach § 95 BGB, der damals auch in der DDR gegolten habe, vorgelegen. Ein Wille, die Bungalows nur zu einem vorübergehenden Zweck zu errichten, könne nicht angenommen werden. Dies ergebe sich schon aus der Qualifikation von Grundstück und Baulichkeiten als Volkseigentum, wie vom Landgericht ausgeführt. Der vorliegende Sachverhalt unterscheide sich vom der BGH-Entscheidung vom 4. Februar 2005 zugrunde liegenden wesentlich, weil dort die (volkseigene) Grundstücksfläche von einer LPG an einen VEB verpachtet worden sei und genossenschaftliches Eigentum nicht mit Volkseigentum gleichzusetzen gewesen sei. Weil der Pachtvertrag von 1973 die Möglichkeit der Unterverpachtung eingeräumt habe, sei klare Zielrichtung des Vertrages gewesen, die Flächen einzelnen Bürgern zu Erholungs- und Freizeitzwecken zur Verfügung zu stellen, so dass hier ausnahmsweise die Regelungen des SchuldRAnpG Anwendung finden würden. Daraus folge, dass kein gesondertes Eigentum an den Bungalows bestehe. Außerdem sei mit Ablauf des Pachtvertrages des VEB zum 31. Dezember 1992 die Berechtigung seines Rechtsnachfolgers entfallen, die Bungalows eigenständig an den Zeugen H… zu veräußern. Zwischen der Klägerin und der Zeugin S… M…  liege kein wirksamer Kaufvertrag vor, weil es an der Vereinbarung eines Kaufpreises im Schriftstück fehle. Auf den Pachtvertrag vom 10. Juli 2003 könne sich die Klägerin nicht berufen. Der dabei im Namen des Beklagten aufgetretene Zeuge H… habe offensichtlich seine Vollmacht missbraucht, indem er einen viel zu niedrigen Pachtzins vereinbart habe. Zahlungsansprüche der Klägerin gegen den Beklagten würden im Übrigen daran scheitern, weil der Beklagte jedenfalls nachträglich Eigentümer der Baulichkeiten nach §§ 947, 950 BGB geworden sei. Die Bungalows hätten sich zum Zeitpunkt der Übernahme durch den Beklagten im Jahr 2003 in einem maroden, heruntergewirtschafteten und nicht nutzbaren Zustand befunden („einfache Bretterbuden“). Der Beklagte habe sie durch Investitionen erst nutzbar gemacht. Aufgrund der Verbindung der dabei verwendeten beweglichen Sachen mit den Bungalows habe er Eigentum an diesen erworben. Der Wertanteil der Klägerin belaufe sich auf höchstens 10 %. Im Übrigen habe der Beklagte mit seinen Investitionen neue Sachen hergestellt im Sinne des § 950 BGB. Ein Nutzungsentschädigungsanspruch könne gemäß § 987 Abs. 1 BGB erst ab Rechtshängigkeit im Jahr 2014 bestehen. Ein Anspruch nach § 988 BGB komme wegen des Vertrages des Beklagten mit der … GmbH nicht in Betracht, aufgrund dessen er den Besitz nicht unentgeltlich erlangt habe. Vorsorglich mache er ein Zurückbehaltungsrecht wegen der Investitionen, die sich auf mindestens 190.000,00 € beliefen, geltend.

Die Tätigung von Investitionen hat die Klägerin in Abrede gestellt und hält den Vortrag des Beklagten dazu jedenfalls für unsubstantiiert.

Die Akte 4 O 354/06 des Landgerichts Cottbus ist beigezogen worden.

II.

Die Berufung ist zulässig, das Rechtsmittel ist fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 517, 520 Abs. 2 S. 1 ZPO).

Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg und führt in Abänderung des landgerichtlichen Urteils zur Aufrechterhaltung des von diesem ursprünglich erlassenen Versäumnisurteils vom 18. April 2019 im nach teilweiser Berufungsrücknahme noch streitbefangenen Umfang.

1.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 144.135,00 € für die von ihm gezogenen Nutzungen aus dem Zeitraum 2011 bis 2018 gemäß §§ 987, 988 BGB aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis.

a)

Noch zutreffend geht das Landgericht davon aus, dass über die Eigentumsstellung der Klägerin an den Baulichkeiten bislang keine rechtskräftige Entscheidung vorliegt. Eine solche liegt insbesondere nicht in der des Senats vom 14. Dezember 2017, da die auf die Stufenklage ergangene Entscheidung über den Auskunftsanspruch im Hinblick auf den auf der letzten Stufe verfolgten Anspruch (hier: Zahlungsanspruch) nicht in Rechtskraft erwächst und insoweit auch keine Bindung i. S. von § 318 ZPO entfaltet. Damit ist es rechtlich nicht ausgeschlossen, dass die maßgeblichen Vorfragen im weiteren Verfahren über den Zahlungsanspruch anders als im Teilurteil beurteilt werden (BGH, Urteil vom 16.Juni 2010 - VIII ZR 62/09 - Rn. 24 m.w.N., juris). Auch das Urteil des Finanzgerichts B…  vom 14. März 2012, Az. 3 K 3107/09, ist insoweit im Verhältnis der Parteien nicht bindend. Anders als das Landgericht meint, ist dort nicht die Steuerpflicht des Beklagten für die Bungalows festgestellt worden, sondern vielmehr dass diese gerade nicht für die Bemessung der Grundsteuer mittels Einheitswertes für sein Grundstück zu berücksichtigen sind. Die Klägerin war an dem dortigen Verfahren nicht beteiligt, nur Beigeladene.

b)

Entgegen der Auffassung der Kammer des Landgerichts im angefochtenen Urteil und vielmehr wie bereits im Urteil der Einzelrichterin vom 14. Juni 2016 sowie im Berufungsurteil des Senats vom 14. Dezember 2017 ausgeführt ist die Klägerin Eigentümerin der Baulichkeiten.

aa)

Die Baulichkeiten sind Scheinbestandteile des Grundstücks des Beklagten. Scheinbestandteile sind Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind. Das gleiche gilt bei einem Gebäude oder einem anderen Werk, das in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück von dem Berechtigten mit dem Grundstück verbunden worden ist, § 95 BGB. Die Übertragung von Scheinbestandteilen, die im Rechtssinn bewegliche Sachen sind, richtet sich nach den §§ 929 ff. BGB. Derjenige, der sich auf § 95 BGB beruft, trägt die Beweislast. Verbindet ein Mieter, Pächter oder sonst schuldrechtlich Berechtigter eine Sache mit dem ihm nicht gehörenden Grundstück, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass er dabei nur in seinem eigenen Interesse handelt und nicht zugleich in der Absicht, die Sache nach Beendigung des Vertragsverhältnisses dem Grundstückseigentümer zufallen zu lassen, also dafür, dass die Verbindung nur vorübergehend - für die Dauer des Vertragsverhältnisses - im Sinne des § 95 Abs. 1 BGB hergestellt ist (BGH, Urteil vom 22. Oktober 2021 – V ZR 69/20 –, Rn. 8 m.w.N., juris). Diese Vermutung wird nicht schon bei einer massiven Bauart des Bauwerks oder bei langer Dauer des Vertrages entkräftet. Hierfür ist vielmehr erforderlich, dass der Erbauer bei der Errichtung des Baus den Willen hat, das Bauwerk bei Beendigung des Vertragsverhältnisses in das Eigentum seines Vertragspartners übergehen zu lassen (BGH, Urteil vom 4. Juli 1984 - VIII ZR 270/83 -, Rn. 15 m.w.N., juris).

(1)

Nach diesen Grundsätzen sind die streitgegenständlichen Baulichkeiten in Ausübung eines Nutzungsrechts an dem Grundstück errichtet worden. Nach dem übereinstimmenden Vortrag der Parteien erfolgte die Errichtung der Bungalows aufgrund eines Pachtvertrages des VEB im Jahr 1975. Der im Rahmen des Berufungsverfahrens 5 U 88/16 dem Senat im Termin am 19. Oktober 2017 vorgelegte Pachtvertrag (Bl. 394 f. GA) wurde am 12. Juli 1973 zwischen dem Rat der Gemeinde B… und dem VEB geschlossen. Die Baulichkeiten wurden im Jahr 1975 fertiggestellt, was der vorgelegte „Prüfbescheid“ vom 10. Juli 1975 belegt (Bl. 257 GA). Es kann dahinstehen, ob der Vortrag des Beklagten zutrifft, dass die Baulichkeiten in massiver Form errichtet worden sind, da die Bauweise der Eigenschaft als Scheinbestandteil nicht entgegensteht. Dass der VEB bei Errichtung der Gebäude bereits den Willen hatte, die Bauwerke schließlich in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen zu lassen, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Aus dem vorgelegten Vertrag ergeben sich jedenfalls keine entsprechenden Hinweise.

(2)

Rechtsfehlerhaft nimmt das Landgericht an, ein Scheinbestandteil iSd § 95 BGB scheide dann aus, wenn der Grundstückseigentümer den Bestandteil errichte. Der Anwendung des § 95 BGB steht nicht entgegen, dass - wie das Landgericht ausführt - wegen der Zuordnung des Eigentums an Grund und Boden wie auch des Eigentums an dem VEB als Eigentum des Volkes der Eigentümer von Grund und Boden wie auch des Scheinbestandteils identisch sei. Auch der Eigentümer des Grundstücks kann eine Verbindung von Sachen zu einem nur vorübergehenden Zweck vornehmen. Jedoch greift für ihn - anders als wenn ein Mieter, Pächter oder ähnlich schuldrechtlich Berechtigter Sachen mit dem ihm nicht gehörenden Grundstück verbindet - die Vermutung für eine lediglich vorübergehende Verbindung nicht; denn es fehlt an einer Grundlage für eine Vermutung zugunsten eines inneren Willens. Ein Wille des Grundstückseigentümers, die Verbindung zu einem vorübergehenden Zweck vorzunehmen, ist daher nur anzunehmen, wenn hierfür objektive Anhaltspunkte vorliegen (BGH, Beschluss vom 21. November 2019 – V ZB 75/19 –, Rn. 7, juris). Vorliegend kommt es allerdings auf diese Einschränkung der Vermutungswirkung nicht an, weil wegen der Besonderheiten des Konstruktes „Volkseigentum“, das von dem eigentlichen Rechtsinhaber - dem Volk - nicht selbst verwaltet oder bewirtschaftet wurde, auf den mit der Ausübung dieser Befugnisse (lediglich eingeschränkt bei der Verfügungsbefugnis) betrauten Rechtsträger abzustellen ist. Rechtsträger betreffend der Grundstücke war der Rat der Gemeinde B… und mit dem Errichter der Bungalows, dem VEB, nicht identisch. Es gilt insoweit auch hier: Verbindet ein Mieter, Pächter oder sonst schuldrechtlich Berechtigter eine Sache, insbesondere ein Gebäude, mit dem ihm nicht gehörenden Grundstück, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass er dabei nur in seinem eigenen Interesse handelt und nicht zugleich in der Absicht, die Sache nach Beendigung des Vertragsverhältnisses dem Grundstückseigentümer zufallen zu lassen, also dafür, dass die Verbindung nur vorübergehend - für die Dauer des Vertragsverhältnisses - hergestellt ist (BGH, Urteil vom 07. April 2017 – V ZR 52/16 –, Rn. 8 m.w.N., juris). Für den vorliegenden Fall konkretisierend ist lediglich auszuführen, dass es wegen der Besonderheiten des „Volkseigentums“ auch aus Sicht des VEB darauf ankommt, dass ihm nicht gleichzeitig die Rechtsträgerschaft an dem Grundstück zugewiesen war, um die Vermutung eingreifen zu lassen.

bb)

Diese Eigentumsverhältnisse wurden vom Inkrafttreten des ZGB der DDR zum 1. Januar 1976 nicht berührt und die §§ 312 bis 315 ZGB der DDR, die gemäß § 286 Abs. 4 ZGB auch für Betriebe wie den VEB galten, fanden auf den Pachtvertrag mit dem Rat der Gemeinde B… Anwendung, § 2 Abs. 2 Satz 1 EGZGB. Nach § 5 Abs. 1 EGZGB bestimmte sich das Eigentum an Wochenendhäusern, die auf Grund solcher Verträge, wie hier, rechtmäßig errichtet worden waren, seitdem nach dem Zivilgesetzbuch der DDR. An dem Bestand des selbständigen, vom Eigentum an Grund und Boden losgelösten, Eigentums an den Bungalows als solchen änderte das aber nichts (BGH, Urteil vom 04. Februar 2005 – V ZR 114/04 –, Rn. 10, juris).

Antreffend nimmt das Landgericht daher an, dass es nach § 312 Abs. 2 S. 2 ZGB der DDR für die Befristung des Nutzungsvertrages des Vorliegens gesellschaftlich rechtfertigender Gründe bedurfte. Der Pachtvertrag ist vor Inkrafttreten des ZGB der DDR geschlossen worden, so dass § 312 Abs. 2 S. 2 ZGB der DDR also nicht galt. Nach dem BGB war die Befristung grundlos möglich. Für das Bestehen dieser vor Inkrafttreten des Zivilgesetzbuches begründeten Rechte und Pflichten ist dieses Recht maßgebend geblieben ( G 2 Art. 2 S. 2 EGZGB).

cc)

Das selbständige Eigentum an den Baulichkeiten blieb nach Art. 231 § 5 Abs. 1 Satz 1 EGBGB auch nach dem Wirksamwerden des Beitritts zum 3. Oktober 1990 erhalten. Auf das Nutzungsverhältnis fanden gemäß Art. 232 § 4 Abs. 4, Abs. 1 EGBGB weiterhin die Vorschriften des ZGB der DDR Anwendung.

dd)

Das Eigentum an den Gebäuden ist entgegen der Rechtsauffassung des Beklagten nicht mit der Veräußerung des Grundstücks auf ihn übergegangen. Nach Art. 231 § 5 Abs. 3 EGBGB erlischt das Gebäudeeigentum nach den Absätzen 1 und 2, wenn nach dem 31. Dezember 1999 das Eigentum am Grundstück übertragen wird, es sei denn, dass das Nutzungsrecht oder selbständiges Gebäudeeigentum im Grundbuch eingetragen oder dem Erwerber bekannt waren. Die aufgrund von schuldrechtlichen Nutzungsverträgen errichtete Bauten sind indes kein „Gebäudeeigentum“ iSd Art. 231 § 5 Abs. 3 EGBGB, da es sich um Wochenendhäuser und nicht um Wohngebäude handelt und diese auch nicht aufgrund von dinglichen Nutzungsrechten errichtet wurden (vgl. Staudinger/Rauscher, BGB (2017), Art. 231 § 5 Rz. 39 EGBGB).

Für die Bereinigung der Rechtsverhältnisse der aufgrund schuldrechtlicher Verträge auf zum Zweck der Erholung und Freizeitgestaltung überlassenen Flächen errichteten Gebäude gilt demgegenüber Art. 232 § 4 Abs. 4 i. V. m. Abs. 1 bis 3 EGBGB. Es finden grundsätzlich die Regelungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes bzw. des Bundeskleingartengesetzes Anwendung. Der von dem Beklagten erhobene Einwand, die Klägerin habe keinen wirksamen Pachtvertrag gehabt, ist insoweit nicht erheblich. Nach Art. 232 § 4 EGBGB unterlagen Erholungsnutzungsverträge zwar weiterhin den §§ 312 bis 315 ZGB der DDR. Es trifft auch zu, dass der Überlassende nach § 314 Abs. 6 ZGB der DDR verpflichtet war, dem Nutzungsberechtigten auf Verlangen dessen Baulichkeit abzukaufen, wenn der Vertrag wegen dringenden Eigenbedarfs gekündigt wurde. Ferner war die Kündigung des Vertrags nach Errichtung der Baulichkeit gemäß § 314 Abs. 4 S. 2 ZGB der DDR nur durch gerichtliche Entscheidung möglich. Beide Regelungen verlieren aber ihren Sinn nicht dadurch, dass der Nutzer das Eigentum an seiner Baulichkeit auch ohne den Vertrag übertragen kann. Die Beschränkung in der Verfügung über das Baulichkeiteneigentum ergab sich im Übrigen auch nicht aus diesen schuldrechtlichen Vorschriften, sondern aus der sachenrechtlichen Bestimmung des § 296 Abs. 2 ZGB der DDR. In Art. 233 § 2 EGBGB hat der Gesetzgeber den Fortbestand dieser Vorschrift aber gerade nicht angeordnet. Er hat das Baulichkeiteneigentum im Gegenteil den Vorschriften des Sachenrechts des Bürgerlichen Gesetzbuchs unterstellt, mit denen § 296 Abs. 2 ZGB der DDR nicht vereinbar ist (BGH, Urteil vom 04. Februar 2005 – V ZR 114/04 –, Rn. 15, juris).

ee)

Das gesonderte Eigentum an den Baulichkeiten ist auch nicht nach § 11 Abs. 1 Satz 1 SchuldRAnpG untergegangen, wonach mit der Beendigung eines Nutzungsverhältnisses das in der DDR erworbene Eigentum an Baulichkeiten auf den Eigentümer übergeht. Die Regelungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes sind gemäß § 2 Abs. 2 SchuldRAnpG nicht auf Wirtschaftsverträge gemäß § 71 VertragsG/1982 anwendbar (vgl. im Einzelnen BGH a.a.O., Rn. 19 ff., juris). Ein solcher Vertrag lag hier mit dem Pachtvertrag zwischen dem Rat der Gemeinde B… und dem VEB vor. Wirtschaftsverträge i. S. d. § 71 VertragsG/1982 sind Verträge zwischen Wirtschaftseinheiten. Unter den Begriff der „Wirtschaftseinheit“ fallen gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 2 VertragsG/1982 auch die volkseigenen Betriebe der Kombinate (Kombinatsbetriebe), also der VEB. Gemäß § 2 Abs. 2 VertragsG/1982 gelten die Bestimmungen des Gesetzes auch für staatliche Organe und rechtsfähige staatliche Einrichtungen. Dazu gehören die örtlichen staatlichen Organe, auch die örtlichen Räte (Kommentar zum Gesetz über das Vertragssystem in der sozialistischen Wirtschaft vom 25. März 1982, § 2 Ziffer 2.8.), wie der Rat der Gemeinde B… hier. Zeitlich eröffnet sich der Anwendungsbereich des Vertragsgesetzes 1982 nach § 118 VertragsG/1982 für alle Wirtschaftsverträge, die nach seinem Inkrafttreten, gemäß § 119 Abs. 1 VertragsG/1982 am 1. Juli 1982, zu erfüllen sind. Dies ist für den hier geschlossenen Nutzungsvertrag der Fall, da die Nutzung dem VEB auch nach dem 1. Juli 1982 gewährt wurde.

Es besteht kein Bedürfnis, den aus den Wirtschaftseinheiten hervorgegangenen Kapitalgesellschaften (hier war dies die F… GmbH) den besonderen Kündigungsschutz aus § 23 SchuldRAnpG oder die Ausgleichsansprüche nach § 12 SchuldRAnpG zu verschaffen (vgl. BGH a.a.O., Rn. 21, juris). Etwas anderes gilt dann, wenn der Nutzungsvertrag eine Unterverpachtung des Grundstücks oder einzelner Teilflächen an Bürger zur Erholung oder Freizeitgestaltung bezweckte. Dies ist hier nicht der Fall. Entgegen der Ansicht des Beklagten war der Vertragszweck des Pachtvertrages von 1973 allein aufgrund der eingeräumten Möglichkeit der Unterverpachtung nicht darauf ausgerichtet, eine solche an einzelne Bürger vorzunehmen. Die Unterverpachtung war bereits nach dem Inhalt des Pachtvertrages an die Zustimmung des Rates der Gemeinde geknüpft. Dass eine solche erteilt wurde und dass eine Unterverpachtung tatsächlich vorgenommen wurde, trägt der Beklagte nicht vor. Eine solche, zumal an einzelne Bürger war in der DDR mehr als unüblich, insbesondere wenn der VEB die Baulichkeiten für die Erholung seiner Mitarbeiter errichtete, sie also einer Vielzahl davon und nicht nur einzelnen zur Verfügung stellen wollte und sollte.

ff)

Eine Änderung der getrennten Rechtsverhältnisse an Grund und Boden einerseits und Baulichkeiten andererseits ergibt sich auch nicht gemäß § 11 Abs. 2 S. 2 TreuhG. Danach bewirkte die Umwandlung u.a. der volkseigenen Betriebe i.S.d. § 1 Abs. 4 TreuhG gleichzeitig den Übergang des Vermögens aus der Fondsinhaberschaft der bisherigen Wirtschaftseinheit sowie des in Rechtsträgerschaft befindlichen Grund und Bodens in das Eigentum der Kapitalgesellschaft. Entgegen dem Verständnis des BVerwG in seiner Entscheidung vom 27. Juli 2006, Az. 3 C 24/05, ergibt sich aus der Regelung in § 11 Abs. 2 S. 2 TreuhG nicht per se, dass die bisherige Wirtschaftseinheit damit Eigentum an einem volkseigenen Grundstück erlangen konnte, das nicht in ihrer Rechtsträgerschaft stand (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. Juli 2006 - 3 C 24/05 - Rn. 20, juris). Vielmehr stellt der Wortlaut der Vorschrift mit „sowie“ darauf ab, dass die umgewandelte Wirtschaftseinheit Eigentum an dem vorher in ihrer Fondsinhaberschaft stehenden Vermögen wie auch an dem ihr als Rechtsträger zugeordneten Vermögen erlangte durch gesetzlichen Übergang, nicht jedoch, dass das mittels der Fondsinhaberschaft übergegangene Eigentum an beweglichem Vermögen solches an unbeweglichem Vermögen aus fremder Rechtsträgerschaft nach sich zieht. So im Ergebnis auch der BGH: § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG geht davon aus, dass Fondsinhaberschaft am Gebäude und Rechtsträgerschaft am Grundstück zusammenfallen (BGH, Urteil vom 09. Januar 1998 – V ZR 263/96 –, Rn. 26, juris). Dass gleichwohl nach einem Weg gesucht werden musste, mit der Zuordnung des Eigentums die Trennung von Grund- und Gebäudeeigentum aufzuheben, ist nach der Rechtsprechung in bestimmten Fällen mit dem Sinn und Zweck des § 11 Abs. 2 S. 2 TreuhG begründet worden. Danach sollte der umgewandelten Wirtschaftseinheit die Grundlage für die unternehmerische Tätigkeit und ihre Wettbewerbsfähigkeit gesichert werden (BGH, Urteil vom 09. Januar 1998 – V ZR 263/96 –, Rn. 26 m.N., juris). Damit ist ausnahmsweise ein Nachsichziehen des Eigentums an Grund und Boden auf die umgewandelte Wirtschaftseinheit wegen des Eigentums beweglichen Vermögens aus der Fondsinhaberschaft an die Erforderlichkeit zur Sicherung der unternehmerischen Tätigkeit und Wettbewerbsfähigkeit geknüpft. Diese ist im vorliegenden Fall aber jedenfalls nicht gegeben, da es sich um Flächen zur Erholung handelte, die der VEB mit Baulichkeiten bebaut hatte. Dass er diese für die Sicherung der unternehmerischen Tätigkeit und Wettbewerbsfähigkeit benötigte ist, weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

gg)

Das Eigentum an den Baulichkeiten wurde wirksam an die Klägerin von der Zeugin S… M… übertragen.

(1)

Die Eigentumsübertragung von Frau S… M…  an die Klägerin aufgrund des Kaufvertrages vom 2. August 2005 (Vertrag Bl. 19 f. GA) gemäß den §§ 929 ff. BGB ist vom Beklagten nicht hinreichend bestritten worden. Dass Frau M…  die Baulichkeiten bereits zuvor am 12. Dezember 2000 an Herrn M… H…  verkauft haben soll (Bl. 166 GA), steht dem nicht entgegen, da der Kaufvertrag den davon abstrakten Eigentumsübergang nicht belegt und der Beklagte zudem die Wirksamkeit des Vertrages durch Genehmigung der bei Abschluss des Kaufvertrages durch Herrn H…  vertretenen Frau M…  nicht dargelegt hat. Die Eigentumsübertragung aufgrund des Vertrages zwischen Frau S… M…  und der Klägerin konnte nach § 929 BGB, da er bewegliche Sachen betraf, formfrei vereinbart werden.

(2)

Selbst eine vom Beklagten eingewandte Unwirksamkeit des Kaufvertrages hilft ihm nicht weiter. Dass ein Kaufpreis nicht in der Vertragsurkunde steht, hindert die Annahme einer mündlichen Einigung auf einen Kaufpreis nicht. Im Übrigen wirkt sich selbst eine Unwirksamkeit des Kaufvertrages nicht auf die Wirksamkeit des dargelegten dinglichen Rechtsgeschäfts nach §§ 929 ff. BGB aus (Abstraktionsprinzip). An einer diesbezüglichen, auch formfrei möglichen Einigung der Klägerin mit Frau M… sowie auch an einer Übergabe oder des Vorliegens eines Surrogats dafür bestehen keine Zweifel, da nach der Kaufvertragsurkunde vom 31. Dezember 2001 (Bl. 20 d. A.) der Besitzübergang an diesem Tag erfolgte. Dem ist der Beklagte weder durch ausreichendes Bestreiten noch sein verkürztes Zitat des Kaufvortrags mit nicht nachgelassenen Schriftsatz hinreichend entgegengesetzt.

hh)

Der Beklagte erwarb mit dem Grundstück  nicht gutgläubig Eigentum an den Baulichkeiten gemäß den §§ 929, 932 BGB. Der Grundstückskaufvertrag hat nicht auch die Eigentumsübertragung von aufstehenden Baulichkeiten zum Gegenstand. Nach § 1 Abs. 2 des Kaufvertrages der … GmbH mit dem Beklagten vom 7. Juli 2003 (Bl. 183 ff. GA, dort allerdings noch mit „Vertragsentwurf“ überschrieben) ist Kaufgegenstand „eine noch zu vermessene Teilfläche von ca 3.000 qm mit allen Rechten, gesetzlichen Bestandteilen und dem Zubehör. Die Teilfläche ist bebaut mit fünfzehn Bungalows und einem Sanitärgebäude.“ Die Bungalows, der Wirtschaftstrakt und das Sanitärgebäude gehören, wie oben dargestellt, gerade nicht zu den „gesetzlichen Bestandteilen“ des Grundstücks. In § 3 Abs. 1 des Vertrages ist nach Bezifferung des Kaufpreises zudem ausgeführt: „Die Baulichkeiten fanden im Kaufpreis keine Berücksichtigung.“ Auch ist der Zustand der Baulichkeiten im Vertrag nicht erwähnt. Eine Einigung über die Übertragung der Baulichkeiten enthält der Vertrag damit nicht.

Dass der Beklagte möglicherweise annahm die Baulichkeiten seien wesentliche Bestandteile des Grundstücks und würden ihm mit übertragen, begründet nicht den gutgläubigen Erwerb, wenn entsprechende Erklärungen des Verkäufers, dass das Eigentum an den Baulichkeiten übergehen soll, aus der objektiven Sicht des Empfängers nicht abgegeben worden sind, § 157 BGB.

Mündliche Erklärungen der Verkäuferin, wonach das Gebäudeeigentum übertragen werden sollte, sind weder vorgetragen noch ergeben sie sich aus den Angaben, die der Beklagte in der mündlichen Berufungsverhandlung am 12. August 2009 im Berufungsverfahren vor dem Brandenburgischen Oberlandesgericht - 3 U 181/08 - (4 O 354/06 LG Cottbus) gemacht hat. Dort hatte er erklärt, dass er von dem Erwerb des Grundstücks ausgegangen sei und nicht hinterfragt habe, ob hinsichtlich der Wochenendhäuser gesondertes Eigentum bestehen würde (Bl. 294R der beigezogenen Akte). Die Verhandlungen schilderte er dahin, dass ihm Herr H…, der der Vater seiner damaligen Lebensgefährtin war und zugleich als Vertreter der … GmbH bei der Veräußerung auftrat, von dem Grundstück erzählt hatte und ihm die Verwaltung der Bungalows mit dem Eigentumserwerb am Grundstück übertragen wollte. Er sei davon ausgegangen, dass die Bungalows unter der „Verwaltung“ von Herrn H… standen. Der weitere Einwand des Beklagten, der Kaufpreis sei laut § 3 Abs. 1 des Vertrages nur deshalb ohne Berücksichtigung der Baulichkeiten gebildet worden, weil diese wertlos gewesen seien, begründet nicht die Einigung über die Übertragung der Bungalows, wenn diese an keiner Stelle des Vertrages vereinbart wird.

ii)

Der Beklagte hat kein Eigentum nach §§ 947, 950 BGB an den Baulichkeiten erlangt aufgrund getätigter Investitionen. Selbst wenn der Beklagte die Bungalows mit anderen beweglichen Sachen verbunden haben sollte, so stellten die Baulichkeiten jedenfalls die Hauptsache iSd § 947 Abs. 2 BGB dar, so dass diese dazu verbundenen Sachen in das Alleineigentum der Klägerin gefallen sind.

jj)

Eine Verarbeitung nach § 950 BGB scheitert schon daran, dass nicht neue bewegliche Sachen hergestellt worden sind. Die vorhandenen Baulichkeiten wurden - bei Unterstellung des Beklagtenvortrags als wahr - lediglich instand gesetzt, modernisiert und renoviert. Sie waren danach wie vorher Baulichkeiten in Form von Bungalows, Wirtschafts- und Sanitärtrakt.

c)

Der Beklagte hatte die Bungalows jedenfalls seit dem Jahr 2006 in Besitz genommen, indem er eigene Mietverträge über die Gebäude schloss und die Nutzer zur Unterzeichnung von Mietverträgen mit ihm aufforderte (Anlage K9, Bl. 55, 56 GA). Dieser Aufforderung kamen die Mieter nach und der Beklagte überließ im Rahmen dieser Nutzungsverträge seinen unmittelbaren Besitz an den Baulichkeiten für die vereinbarte Dauer an die Mieter. Ihm verblieb der mittelbare Besitz daran.

d)

Der Beklagte hat kein Recht zum Besitz im Sinne des § 986 Abs. 1 BGB.

e)

Er hat unentgeltlichen Besitz an den Baulichkeiten im Sinne des § 988 BGB. Wie bereits ausgeführt, hat der Beklagte für die Baulichkeiten kein Entgelt im Rahmen des Vertrages mit der … GmbH vereinbart und gezahlt, so dass der Besitz unentgeltlich besteht. Der Anspruch auf Herausgabe der Nutzungen besteht folglich nicht erst seit Rechtshängigkeit, wie vom Beklagten angenommen, sondern ab Übernahme seiner tatsächlichen Sachherrschaft, wobei die Klägerin nur noch die Nutzungen aus nicht verjährter Zeit ab 2011 geltend macht. Für die Zeit bis dahin besteht der Anspruch gemäß § 988 BGB, danach gemäß § 987 Abs. 1 BGB. Für diesen Zeitraum vom 2011 bis 2018 hat der Beklagte auf die Verurteilung in der Auskunftsstufe Nutzungen in Höhe von 144.135,00 € angegeben. Diesen Betrag hat er an die Klägerin auszukehren.

f)

Dem Beklagten steht kein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB für etwaige Investitionen zu. Sein Vortrag dazu ist nicht hinreichend. Es fehlen Angaben, wann und was er gerade und nur in Bezug auf die Baulichkeiten investiert haben will (seine Aufzählung enthält jedenfalls auch Ausgaben und Arbeiten für das Grundstück). Eines gerichtlichen Hinweises nach § 139 Abs. 1 S. 2 ZPO dazu bedurfte es ebenso nicht wie der Gewährung eines Schriftsatznachlasses nach § 139 Abs. 5 ZPO auf den Antrag des Beklagtenvertreters in der Verhandlung vom 17. März 2022. Ein Hinweis war nicht erforderlich, weil die Beklagtenseite durch den Einwand der Klägerin im erstinstanzlichen Schriftsatz vom 27. September 2019 auf Seite 15 (Bl. 573 GA), sie halte den Sachvortrag des Beklagten zu seinen behaupteten Investitionen für „nicht substantiiert“, die nötige Unterrichtung erhalten hat (vgl. BeckOK ZPO/von Selle, 44. Ed. 1.3.2022, ZPO § 139 Rn. 19). Außerdem fehlen Angaben zu den einzelnen Kosten. Eine gerichtliche Schätzung ist daher auch nicht möglich. Im Übrigen wäre ein solcher Anspruch auf Ersatz der Verwendungen gemäß § 994 BGB mit dem der Klägerin zu saldieren (für den Anspruch nach § 988 BGB: BGH, Urteil vom 11. November 1994 - V ZR 116/93 - Rn. 3, juris; für den Anspruch nach § 987 BGB: BGH, Urteil vom 14. Juli 1995 - V ZR 45/94 -, Rn. 17 f., juris).

2.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Prozesszinsen für die begründete Zahlungsforderung, wie tenoriert, gemäß §§ 291, 288 Abs. 1 BGB ab Rechtshängigkeit des Leistungsantrags aus dem Schriftsatz vom 31. Oktober 2018.

3.

Der Anspruch auf Herausgabe des Besitzes an den Baulichkeiten (Klageantrag zu 2. und Tenor zu 2. im Versäumnisurteil des Landgerichts vom 18. April 2019) ergibt sich für die Klägerin gegen den Beklagten aus § 985 BGB.

4.

Die Ansprüche auf Unterlassung der Behinderung des (dann) der Klägerin zustehenden Besitzes an den Baulichkeiten sowie auf Unterlassung der Nutzungsüberlassung der Baulichkeiten an Dritte (Klageanträge zu 3. und 4. sowie Tenor zu 3. und 4. im Versäumnisurteil des Landgerichts vom 18. April 2019) sind nach §§ 1004 Abs. 1 S. 2, 823 BGB aufgrund des der Klägerin zustehenden Eigentums an den Baulichkeiten ohne weiteres begründet.

5.

Gemäß § 890 Abs. 2 ZPO waren dem Beklagten auf Antrag der Klägerin Ordnungsmittel für den Fall der Zuwiderhandlung gegen die Verpflichtungen zur Unterlassung anzudrohen.

6.

Der Inhalt des nicht nachgelassenen Schriftsatzes des Beklagtenvertreters vom 25. April 2022 rechtfertigt weder eine andere Entscheidung in der Sache noch die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nach § 156 ZPO.

III.

1.

Soweit die Klägerin ihre Berufung hinsichtlich eines Teils des Klageantrags zu 1 und des gesamten Klageantrags zu 5 zurückgenommen hat, waren die Folgen nach § 516 Abs. 3 S. 1 ZPO auszusprechen.

2.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 516 Abs. 3 S. 1 HS 2, 344, 708 Nr. 10 S. 1, 711 ZPO.

3.

Der Streitwert wird gemäß §§ 47 Abs. 1 S. 1, 48 Abs. 1 GKG, 3 ZPO wie folgt festgesetzt: bis zum 20. Dezember 2021 auf 266.769,00 € entsprechend der Festsetzung des Landgerichts, gegen die die Parteien nichts erinnert haben; ab 21. Dezember 2021 auf 224.135,00 € (266.769,00 € abzüglich teilweiser Berufungsrücknahme iHv 41.834,00 € (Klageantrag zu 1.) und iHv 800,00 € (Klageantrag zu 5).

4.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen für ihre Zulassung nicht vorliegen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).