Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 13.05.2026 – 5 U 37/25

Auf die Berufungen der Beklagten zu 1 bis 4 wird das am 2. April 2025 verkündete Teilurteil des Landgerichts Frankfurt (Oder), Az. 13 O 251/23 teilweise abgeändert und die Klage abgewiesen, soweit die Beklagten zu 1 bis 4 zur Räumung verurteilt worden sind.

Die weitergehenden Berufungen der Beklagten zu 1 bis 4 gegen das am 2. April 2025 verkündete Teilurteil und die Berufung der Beklagten zu 1 gegen das am 6. August 2025 verkündete Schlussurteil jeweils des Landgerichts Frankfurt (Oder), Az. 13 O 251/23, werden zurückgewiesen.

Von den Gerichtskosten beider Instanzen tragen der Kläger 18 %, die Beklagte zu 1 25 % und die Beklagten zu 2 bis 4 jeweils 19 %. Die außergerichtlichen Kosten des Klägers tragen die Beklagte zu 1 zu 25 % und die Beklagten zu 2 bis 4 zu jeweils 18 %. Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1 trägt der Kläger 16 % und von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2 bis 4 jeweils 20 %. Im Übrigen findet eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten der Parteien nicht statt.

Dieses sowie die angefochtenen Urteile (Teil- und Schlussurteil) sind vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten zu 1 bis 4 können die Vollstreckung aus den Urteilen, soweit sie zur Herausgabe verurteilt worden sind, gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.200.000 €, im Übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieser Urteile beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Der Kläger kann die Vollstreckung aus den Urteilen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten zu 1 bis 4 vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert wird für beide Instanzen auf insgesamt 2.437.000 € festgesetzt.

I.

Der Kläger, der aus mehreren Gründen den am 5. Dezember 2022 mit der Beklagten zu 1 als Käuferin geschlossenen notariellen Kaufvertrag über das Grundstück … (Straße01) in … (Ort01) (UVZ-Nr. …/2022 des Notars … (Vorname01) (Name01) in … (Ort02)) für unwirksam bzw. beendet hält, verlangt von den Beklagten zu 1 bis 4 die Räumung und Herausgabe des verkauften Grundstücks und von der Beklagten zu 1 die Bewilligung der Löschung der zu deren Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung. Der vereinbarte Kaufpreis für das Grundstück belief sich gemäß § 7 der Urkunde auf 1.050.000 €. Der Kläger hatte zuvor über einen Makler das Grundstück (Grundstücksbezeichnung) zu einem Kaufpreis von 1.950.000 € angeboten.

Am gleichen Tag haben die Parteien im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrages über das Grundstück zur UVZ-Nr. 2138/2022 des Notars … (Vorname01) (Name01) in … (Ort02) einen weiteren Kaufvertrag über Kunstgegenstände, die sich in dem … (Grundstücksbezeichnung) befunden haben sollen, zu einem Kaufpreis von 900.000 € geschlossen. Die Gegenstände sind in einer Anlage zu dem Kaufvertrag nur kursorisch umschrieben (… (Gegenstand01); … (Gegenstand02); … (Gegenstand03); … (Gegenstand04); … (Gegenstand05), … (Gegenstände06). In diesem Zusammenhang macht der Kläger geltend, die Kunstgegenstände seien ihm unbekannt, es handele sich um einen weiteren Kaufpreisanteil für das Grundstück zur Verkürzung der Grunderwerbssteuer.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den jeweiligen Tatbestand der angefochtenen Entscheidungen Bezug genommen.

Das Landgericht hat mit dem am 2. April 2025 verkündeten Teilurteil zunächst die Beklagten zu 1 bis 4 zur Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Grundstücks verurteilt. Dem Kläger stehe aus § 985 BGB ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Grundstücks zu. Der Kläger sei Eigentümer, die Beklagten Besitzer des Grundstücks. Die Beklagte zu 1 mit dem Beklagten zu 2 als deren Direktor habe unter dieser Adresse ihren Geschäftssitz, auch die Beklagten zu 3 und 4 nutzten das Grundstück. So hätten die Beklagten mit Schriftsatz vom 26. Oktober 2023 (Anlage B6) gegenüber dem Landkreis … (Landkreis) erklärt, der Beklagte zu 2 habe in dem Hauptgebäude des Grundstücks mit seiner Familie seinen Hauptwohnsitz. Den Beklagten stehe ein Recht zum Besitz nicht zu. Ein solches Recht zum Besitz ergebe sich nicht aus dem Kaufvertrag über das Grundstück vom 5. Dezember 2022. In dessen § 4 sei geregelt, dass der Besitz an dem Grundstück erst am Tag der Kaufpreiszahlung auf den Erwerber übergehe. Ein Recht zum Besitz ergebe sich auch nicht aus dem Vertrag vom 6. Dezember 2022. Es könne dahinstehen, ob der Kläger diese Vereinbarung unterzeichnet habe oder die Beklagten dessen Unterschrift elektronisch in das nicht im Original vorhandene Dokument eingefügt hätten. Ein entsprechender unentgeltlicher Nutzungsvertrag wäre jedenfalls mit Schreiben vom 20. Juli 2023 gekündigt worden.

Mit dem am 6. August 2025 verkündeten Schlussurteil hat das Landgericht auch dem allein gegen die Beklagte zu 1 als Käuferin gerichteten Antrag auf Bewilligung der Löschung der zu deren Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung stattgegeben. Der Kläger habe gegen die Beklagte zu 1 einen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs nach § 894 BGB. Das Grundbuch sei unrichtig, weil die Vormerkung durch das Erlöschen des gesicherten Anspruchs aufgrund des vom Kläger erklärten Rücktritts ebenfalls erloschen sei. Der Kläger sei nach §§ 346, 323 Abs. 1 BGB wirksam von dem Kaufvertrag vom 5. Dezember 2022 zurückgetreten. Die fehlende Zahlung der Grunderwerbssteuer durch die Beklagte zu 1 sei ein Rücktrittsgrund im Sinne des § 323 Abs. 1 BGB. Diese Vorschrift sei auch dann anwendbar, wenn der Schuldner eine Nebenleistungspflicht nicht erfülle.

Die Beklagten zu 1 bis 4 haben zunächst gegen das ihnen am 3. April 2025 zugestellte Teilurteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) mit am 16. April 2025 bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie mit am 12. Mai 2025 eingegangenem Schriftsatz begründet haben. Bei dem Teilurteil handele es sich um eine Überraschungsentscheidung, die die Frage der Besitzüberlassung in unzulässiger Weise von dem wesentlichen Streitgegenstand, der Frage der Wirksamkeit des Rücktritts, abtrenne. Zur Kaufpreiszahlung sei es wegen der geltend gemachten Minderungsansprüche nicht gekommen. Die Regelung zur Besitzüberlassung in dem beurkundeten Kaufvertrag sei einvernehmlich kurzfristig geändert worden. Das Landgericht lasse auch den weiteren Inhalt dieser ergänzenden Vereinbarung völlig außer Betracht. Sie, die Beklagten, hätten sich darin verpflichtet, sich um die im Haus befindlichen Sachen des Klägers zu kümmern. Diese Übernahme von Lasten könne als Gegenleistung angesehen werden. So würden Ober- und Untergeschoss mit jeweils 300 qm beheizt, obwohl sie nicht genutzt würden, um Schimmelbildung und Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden. Im Untergeschoss hätte verhindert werden müssen, dass sich die vorhandenen Schäden verschlimmern. Sie hätten sich auch sonst um das Haus und das Grundstück gekümmert.

Der Kläger habe das Original der ergänzenden Vereinbarung vom 6. Dezember 2022 unbedingt behalten wollen und der Beklagte zu 2 habe lediglich die Möglichkeit gehabt, ein Foto von der Vereinbarung zu erstellen. Es sei schließlich zu beachten, dass in dem weiteren Notarvertrag vom 5. Dezember 2022 in dessen § 4 die Besitzübergabe der im Gebäude vorhandenen Gegenstände als bereits erfolgt bezeichnet werde. Das Gericht blende aus, dass der Kläger nach seiner Abreise den Beklagten zu 2 mit der Vereinbarung in die Pflicht genommen habe, das gesamte Objekt in seine Obhut zu nehmen und dafür zu sorgen, dass der Erhalt gesichert werde.

Die Beklagte zu 1 hat gegen das ihr am 7. August 2025 zugestellte Schlussurteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) mit am 11. August 2025 bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie mit am 3. September 2025 eingegangenem Schriftsatz begründet hat. Das Schlussurteil zeige, dass das Landgericht seine Rechtsauffassung überraschend geändert habe, denn der Erlass des Teilurteils ergebe nur dann Sinn, wenn über den erklärten Rücktritt erst nach Durchführung einer Beweisaufnahme entschieden werden könne. Sie, die Beklagte zu 1, habe lediglich versucht, die Vollziehung des Grunderwerbssteuerbescheids im Hinblick auf die geltend gemachten Mängel durch das Finanzamt aussetzen zu lassen. Das Finanzamt sei auch gegen den Beklagten zu 2 vorgegangen und habe lediglich zur Sicherung der Steuerforderung auf dem Grundstück des Klägers eine Sicherungshypothek eintragen lassen. Es sei schon zweifelhaft, ob die Nichtzahlung der Steuerforderung die Verletzung einer Nebenleistungspflicht sei. Im Unterschied zur Entscheidung des Senats vom 28. März 2019, Az. 5 U 55/18, sei der Kläger als Verkäufer bislang noch nicht rechtswirksam in Anspruch genommen worden. Der Kläger könne sich auch nicht auf diesem Weg von seiner Hauptleistungspflicht befreien. Die vom Kläger vorgetragenen Auffassungen zur Zahlungsunfähigkeit der Beklagten zu 1 seien Fantasiepositionen. In der Bilanz zum 31. August 2024 sei ausdrücklich festgehalten, dass der Kaufpreis zur Verfügung stehe, bislang aber nicht freigegeben worden sei. Entgegen der Auffassung des Landgerichts handele es sich bei der Erheblichkeitsschwelle von 5 % nicht um eine absolute Grenze. Der Grunderwerbssteuersatz sei zudem in den verschiedenen Bundesländern unterschiedlich und § 323 BGB erfordere eine wertende Gesamtabwägung. Nach §§ 320, 438 Abs. 3, 444 BGB stehe dem Käufer bei arglistig verschwiegenen Mängeln ein Zurückbehaltungsrecht an dem gesamten Kaufpreis zu. Der Kläger habe im Exposé und bei den Besichtigungen das Kaufobjekt bewusst beschönigend umschrieben. So habe der Landkreis … (Landkreis) für die rd. 990 qm eine Wohnnutzung für unzulässig erklärt, die letzte bekannte Nutzung sei eine solche als Schule durch die Stadt … (Ort01) bis 2003 gewesen. Das Gebäude sei nicht saniert, es hätten lediglich Malerarbeiten stattgefunden. Das Dachgebälk sei marode und der Keller laufe bei Regenfällen regelmäßig voll Wasser, das durch die Außenwände eindringe. Bezugsbereite und genehmigte Einliegerwohnungen lägen nicht vor. Die im Exposé beworbenen Glasanbauten seien nicht genehmigt, auch bei der Garage handele es sich um einen Schwarzbau. All dies hätte dem Kläger bekannt sein müssen. Der Käufer habe grundsätzlich einen Anspruch auf Erfüllung des Vertrages, wenn er die vereinbarte Gegenleistung erbracht habe oder bereit sei, sie zu erbringen. Er könne die Einrede des nichterfüllten Vertrages nach § 320 BGB erheben, wenn der Verkäufer seine Leistungspflicht nicht erfülle. Diese Einrede schließe die Durchsetzbarkeit der im Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden Forderung des Verkäufers und damit auch den Rücktritt wegen des Ausbleibens dieser Leistung aus.

Die Beklagten zu 1 bis 4 beantragen,

unter Abänderung des am 2. April 2025 verkündeten Teilurteils und des am 6. August 2025 verkündeten Schlussurteils jeweils des Landgerichts Frankfurt (Oder), Az. 13 O 251/23, die Klage insgesamt abzuweisen,

hilfsweise Teil- und Schlussurteil aufzuheben und den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Frankfurt (Oder) zurückzuverweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufungen der Beklagten zu 1 bis 4 zurückzuweisen.

Der Kläger verteidigt zunächst das vom Landgericht erlassene Teilurteil. Bei der Vereinbarung vom 6. Dezember 2022 handele es sich nicht um einen Mietvertrag. Diese Vereinbarung, für deren Vorliegen die Beklagten keinen Beweis angetreten hätten, sei zudem mit Schreiben vom 20. Juli 2023 vorsorglich gekündigt worden. Der Kaufvertrag sei zudem nichtig, weil er von einer nicht rechtsfähigen juristischen Person abgeschlossen worden sei, es sich bei ihm um ein Scheingeschäft handele und er zudem wirksam die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung erklärt habe. Die Beklagte zu 1 habe nicht darauf hingewiesen, dass sie auf eine Drittmittelfinanzierung, wie im Schriftsatz vom 25. April 2025 erstinstanzlich nunmehr vorgetragen, angewiesen gewesen sei. Die Kontobewegungen, wie sie aus den Buchungsunterlagen ersichtlich seien, ergäben lediglich Zahlungen an eine GmbH, zu deren Dienstleistungen es u. a. gehöre, virtuelle Geschäftsadressen bereitzustellen. Eine eigene Geschäftstätigkeit entfalte die Beklagte zu 1 nicht. Sie erfülle weder titulierte noch nicht titulierte Forderungen gegen sie.

Hinsichtlich der Berufung gegen das Schlussurteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) trägt der Kläger weiter vor, die Beklagte zu 1 habe am 30. Juli 2025 die Vermögensauskunft vor dem Obergerichtsvollzieher … (Vorname02) (Name02) verweigert. Dies führe zur Unsicherheitseinrede. Infolgedessen sei mit Schriftsatz vom 2. September 2025 und ergänzend mit Schriftsatz vom 11. September 2025 erneut der Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt worden. Die Einrede nach § 321 BGB stehe dem Vorleistungspflichtigen auch noch nach Auflassung zur Verhinderung der noch ausstehenden Eintragung zu. Wegen Störung der Geschäftsgrundlage fechte er den Vertrag zudem nach § 119 BGB an.

Die Beklagte könne ihre Leistungsfähigkeit nicht dadurch belegen, dass sie sich auf die Bilanz einer anderen Gesellschaft berufe. Der Beweis durch Vorlage eines englischsprachigen Dokuments sei ohne beglaubigte Übersetzung zudem nicht ordnungsgemäß angetreten (§ 142 Abs. 3 ZPO). Das Gebäude sei zu Wohnzwecken errichtet worden, eine Umnutzung zum Schulgebäude habe es nicht gegeben. Er, der Kläger, habe jahrelang beanstandungsfrei in dem Haus gewohnt. Es werde nicht konkret vorgetragen, welche Sanierung unterblieben sei. Die weiter nunmehr geltend gemachten Mängel (marodes Dach, durch die Außenwände eindringendes Wasser) seien erstinstanzlich nicht vorgetragen worden. Es sei nicht dargelegt, dass die Garage genehmigungspflichtig sei; entsprechendes gelte für die Glasanbauten.

Mit Schriftsatz vom 11. Dezember 2025 hat der Kläger weiter vorgetragen, dass wegen der Nichtabgabe der Vermögensauskunft durch die Beklagte zu 1 eine Verhaftung des Beklagten zu 2 bevorstehe, gegen den Beklagten zu 2 mehrfach die Voraussetzungen nach § 882c ZPO vorgelegen hätten und die Beklagte zu 1 diesem keine Vergütung gewähren könne. Zu Lasten des Beklagten zu 2 seien in den Jahren 2024 und 2025 drei Eintragungen im Schuldenregister erfolgt. Die Beklagte zu 1 sei nach einer Auskunft des „Department of State“ vor dem 26. August 2024 als „Void“ geführt worden; es werde daher bestritten, dass sie bei Abschluss des Kaufvertrages handlungsfähig gewesen sei. Im Hinblick darauf werde erneut die Anfechtung der notariellen Kaufverträge vom 5. Dezember 2022 erklärt. Der Kläger hat schließlich mit weiterem Schriftsatz vom 2. Februar 2026 die Beklagte zu 1 erneut unter Fristsetzung zur Erbringung einer Sicherheit aufgefordert und für den Fall fruchtlosen Fristablaufs eine weitere Rücktrittserklärung angekündigt. Er hat in diesem Zusammenhang weiter vorgetragen, dass wegen der Nichtzahlung der Notargebühren im Dezember 2025 eine „Sicherungsgrundschuld“ über 5.593,22 € im Grundbuch für den Notar … (Vorname01) (Name01) eingetragen worden sei. Den weiteren Rücktritt hat der Kläger dann mit Schriftsatz vom 19. Februar 2026 erklärt. Der Rücktritt sei auch wegen der fortgesetzten Nichtzahlung der Notarkosten gerechtfertigt.

Die Beklagte zu 1 hat mit Schriftsatz vom 1. April 2026 ergänzend vorgetragen, die Immobilie werde weiterhin durch die Beklagten ununterbrochen genutzt. Nach Kündigung des Gasversorgungsvertrages zum 31. Oktober 2025 sei nach verzögerter Zustimmung der … (Energieanbieter) ein Lieferantenwechsel vollzogen worden. Vertragspartner sei nunmehr die Beklagte zu 3. Es habe zudem ein Treffen mit dem Bauordnungsamt am 19. März 2026 stattgefunden. Zuvor hatte sie mit Schriftsatz vom 21. Januar 2026 vorgetragen, aus dem vom Kläger vorgelegten Screenshot ließen sich keine Rückschlüsse auf die Existenz der Beklagten zu 1 ziehen. Nach dem mit der Anlage Bk 2 nunmehr vorgelegten „Certificate for Revival of Chart“ ergebe sich verbindlich, dass die Beklagte zu 1 am 10. August 2021 ordnungsgemäß gegründet worden, der „void“-Status erst mit Wirkung zum 1. März 2023 eingetreten und die Gesellschaft am 26. August 2024 rückwirkend zum 1. März 2023 wieder reaktiviert worden sei. Durch den „void“-Status werde die Gesellschaft weder gelöscht noch verliere sie dadurch ihre Rechtspersönlichkeit.

Mit nachgelassenem Schriftsatz vom 27. April 2026 hat der Kläger geltend gemacht, entgegen der vom Senat in der mündlichen Verhandlung geäußerten Rechtsauffassung ergebe sich der Anspruch auf Räumung aus § 1004 Abs. 1 BGB bzw. aus dem Kaufvertrag. Da die Beklagten aus einer Neubauplattenwohnung zugezogen seien, sei die Räumung, selbst wenn sie ihr gesamtes Inventar in das Herrenhaus verbracht, dürfte dessen Entfernung lediglich Kosten in Höhe von ca. 5.000 € verursachen.

Die Beklagten haben mit nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 29. April 2026 vorgetragen, nach einem vorliegenden Gutachten habe das Grundstück nur einen Verkehrswert von 950.000 €, später sei dann dieser Wert wegen der Mängel auf 545.000 € reduziert worden. Eine Einigung auf 950.000 € sei danach nicht „weltfremd“. Läge ein Scheingeschäft vor, hätte sie, die Beklagte zu 1, sich um eine Heilung bemüht und kein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht. Der Beklagte zu 2 habe beim ersten Besichtigungstermin den im Exposé genannten Kaufpreis als unrealistisch zurückgewiesen. Der Beklagte zu 2 habe dann den Notar auf der Grundlage eines Kaufpreises von 1.050.000 € per Email vom 16. November 2022 mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs beauftragt und ihm mitgeteilt, dass über den Verkauf von Bildern und Kunstgegenständen ein separater Vertrag beurkundet werden solle.

Der Senat hat durch Beschluss vom 16. April 2026 die Verfahren 5 U 37/25 (Berufungen gegen das Teilurteil) und 5 U 100/25 (Berufung gegen das Schlussurteil) zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung unter Führung des Aktenzeichens 5 U 37/25 gemäß § 147 ZPO verbunden.

II.

Die Berufungen der Beklagten zu 1 bis 4 gegen das Teilurteil vom 2. April 2025 und die Berufung der Beklagten zu 1 gegen das Schlussurteil vom 6. August 2025 sind zulässig, sie wurden insbesondere jeweils form- und fristgerecht eingereicht und begründet (§§ 517, 519, 520 ZPO).

In der Sache hat lediglich das Rechtsmittel der Beklagten zu 1 bis 4 gegen das Teilurteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) in dem Umfang Erfolg, als sie zur Räumung des streitgegenständlichen Grundstücks verurteilt worden sind, im Übrigen bleiben die Berufungen der Beklagten zu 1 bis 4 gegen Teil- und Schlussurteil ohne Erfolg.

A) Berufung der Beklagten zu 1 gegen das Schlussurteil

Die Berufung der Beklagten zu 1 gegen das Schlussurteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) hat bereits deswegen keinen Erfolg, weil der am 5. Dezember 2022 beurkundete Kaufvertrag über das streitgegenständliche Grundstück als Scheingeschäft nach § 117 BGB und der wirklich gewollte Kaufvertrag wegen Nichteinhaltung der Form des § 311b Abs. 1 BGB nach § 125 BGB nichtig ist. Weil damit der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch auf Auflassung des Grundstücks nicht besteht und auch nicht mehr entstehen kann, ist das Grundbuch insoweit unrichtig und die Beklagte zu 1 nach § 894 Abs. 1 zur Bewilligung der Löschung der Auflassungsvormerkung verpflichtet.

1.

Der Grundstückskaufvertrag vom 5. Dezember 2022 ist nicht schon deswegen nichtig, weil die Käuferin bei Abschluss des Kaufvertrages rechtlich nicht existent war.

Zur Behauptung der rechtlichen Nichtexistenz der Beklagten zu 1 stützt sich der Kläger allein auf einen Screenshot einer Internetseite, wonach sie vom Department of State als „void“ geführt worden sei. Damit will der Kläger die Existenz der Beklagten zu 1 bei Abschluss des Vertrages bestreiten.

Hinreichende Anhaltspunkte für eine solche fehlende Existenz, insbesondere bei Abschluss des Vertrages, bestehen, abgesehen davon, dass die Beklagte zu 1 als Berechtigte der Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, aber auch deswegen nicht, weil aufgrund der vom Notar veranlassten Neuanmeldung die Zweigstelle der Firma … im Handelsregister eingetragen worden ist (Anlage K 1, eA 8). Unter der Firma dieser Zweigniederlassung und dem Ort ihrer Zweigniederlassung konnte die Beklagte zu 1 auch im Grundbuch eingetragen werden (m. w. Nachw. u. a. Schöner/Stöber, 16. Aufl. 2020, Grundbuchrecht, Rn. 243).

Das Nichtbestehen der ausländischen Gesellschaft als Voraussetzung für eine Nichtigkeit des Kaufvertrages hat der Kläger mit dem vorgelegten Screenshot zudem schon nicht hinreichend dargelegt, so dass es nicht mehr darauf ankommt, dass die Beklagte zu 1 mit dem von ihr vorgelegten „Certificate for Revival of Chart“ konkret dargelegt hat, dass sie zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses rechtlich existent war.

2.

a) Die Nichtigkeit des am 5. Dezember 2022 beurkundeten Kaufvertrages folgt aus dem Umstand, dass der Kaufpreis für das Grundstück zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 1 mit 1.950.000 € vereinbart war, aber nur ein solcher von 1.050.000 € beurkundet worden ist. Haben die Parteien bewusst die der Beurkundungspflicht unterliegende Vereinbarung, etwa durch einen zu niedrig angegebenen Kaufpreis, unrichtig beurkunden lassen, ist der beurkundete Vertrag als Scheingeschäft nach § 117 BGB nichtig und der wirklich gewollte Vertrag wegen Formmangels (§ 125 BGB). Da die Beklagte zu 1 noch nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist, ist der Vertrag auch nicht nach § 311b Abs. 1 S. 2 BGB wirksam geworden (m. w. Nachw. Grüneberg/Grüneberg, BGB, § 311b Rn. 36).

b) Der Senat ist davon überzeugt, dass der Kaufpreis für das Grundstück nach dem Willen der Kauvertragsparteien 1.950.000 € betragen hat, sie jedoch nur einen Kaufpreis von 1.050.000 € beurkunden ließen.

aa) Der Kläger hat hierzu bereits in der Klageschrift (eA 5 f.) vorgetragen, der vereinbarte Kaufpreis habe 1.950.000 € betragen. Während der Verhandlungen habe der Beklagte zu 2 den Kläger, um Kosten zu sparen, darum gebeten, den Kaufpreis aufzuteilen. Es habe ein Kaufpreis für das Grundstück von 1.050.000 € beurkundet werden sollen und die Zahlung des restlichen Kaufpreises habe in der Weise erfolgen sollen, dass zum Schein Gegenstände übertragen werden, die ihm, dem Kläger, unbekannt seien und die nicht existierten. Für diese sollte ein weiterer Kaufpreis von 900.000 € vereinbart werden. Er habe dem auf Drängen des Beklagten zu 2 zugestimmt. Vom Inhalt der Liste der Kaufgegenstände habe er erst erfahren, als er sich nach Kaufvertragsabschluss bereits in … (Land) befunden habe. Die Liste enthalte keine Gegenstände, die er jemals besessen habe, diese seien ihm völlig unbekannt.

bb) Die Beklagte zu 1 ist diesem Vorbringen schriftsätzlich schon nicht konkret entgegengetreten. Sie hat hierzu allein in der Klageerwiderung vorgetragen, einiges Indiz für das Vorliegen eines Scheingeschäfts sei der im Exposé genannte Betrag von 1.950.000 €. Aus der Auftragsbestätigung vom 17. Juni 2022 (Anlage K 4) ergebe sich aber, dass dieser Preis auf Wunsch des Klägers in das Exposé aufgenommen worden sei. Da Regelverstöße nicht erkennbar seien, sei davon auszugehen, dass sich die Parteien über die Inhalte des Vertrages wirksam verständigt hätten. Es sei Anfang Oktober 2022 zu einem Kontakt mit dem Makler gekommen, der darauf hingewiesen habe, dass der aufgerufene Kaufpreis die Verhandlungsbasis sei. Dem Verkäufer, so der Makler, schwebe zudem auch der Verkauf von diversen im Haus vorhandener Kunstgegenstände vor, die dann mit dem Kaufpreis verrechnet werden könnten. Bei einer Besichtigung am 29. Oktober 2022 mit dem Makler … (Vorname03) (Name03) habe der Beklagte zu 2 für die Beklagte zu 1 Interesse am Erwerb des Hauses bekundet, aber erklärt, dass er zunächst noch mit den zuständigen Behörden und mit den Geldgebern sprechen müsse. Daraufhin seien Absprachen mit der kommunalen Seite über die beabsichtigte Nutzung getroffen worden, die dann zur Beendigung des Maklerauftrages geführt hätten. In dem Vertragstext über den Verkauf der Kunstgegenstände sei u. a. fixiert worden, dass es sich um Originalgegenstände handle, die bereits übergeben worden seien.

Der Beklagte zu 2, der als Vertreter der Beklagten zu 1 in der mündlichen Verhandlung vom 16. April 2026 ergänzend angehört worden ist, vermochte bei dieser Gelegenheit das Vorbringen der Beklagten zu 1 nicht weiter zu konkretisieren.

c) Bei einer Gesamtwürdigung aller Umstände ist der Senat danach davon überzeugt, dass der Kaufpreis für das streitgegenständliche Grundstück, wie im Exposé angegeben, 1.950.000 € betragen hat, im Grundstückskaufvertrag jedenfalls aus Gründen der Verkürzung von Steuerschulden ein solcher von 1.050.000 € vereinbart worden war und durch den Scheinverkauf nicht existenter „Kunstgegenstände“ mit dem unmittelbar im Anschluss daran beurkundeten zweiten Vertrag der weitere Kaufpreis von 900.000 € fließen sollte.

aa) Zunächst entsprechen der im Grundstückskaufvertrag beurkundete Kaufpreis für das Grundstück und der in dem unmittelbar im Anschluss daran beurkundeten Kaufvertrag über diverse „Kunstgegenstände“ zusammen exakt dem Kaufpreis, den der Kläger für das Grundstück in dem Exposé aufgerufen hat. Unerheblich ist, ob die Angaben im Exposé der Einschätzung des Verkäufers oder der des Maklers entsprechen.

Weder der Kläger noch die Beklagte zu 1 tragen vor, dass über den im Exposé aufgerufenen Kaufpreis verhandelt worden ist und sich der Kläger schließlich, legt man allein den im Grundstückskaufvertrag genannten Kaufpreis zugrunde, auf eine Reduzierung um fast 50 % eingelassen hat. Solche Verhandlungen behauptet insbesondere die Beklagte zu 1 selbst nicht, die bei dem einzigen benannten Besichtigungstermin, bei dem sie vom Beklagten zu 2 vertreten worden war, dem Makler lediglich mitgeteilt haben will, dass sie noch mit den Geldgebern und den kommunalen Behörden wegen der beabsichtigten Nutzung sprechen müsse. Weitere Verhandlungen unter Einbeziehung des Maklers hat es nach dem Vortrag der Parteien nicht gegeben. Die Beklagte zu 1 hat zudem eine Vereinbarung mit dem Kläger vom 6. November 2022 vorgelegt (Anlage B 2), in der die Parteien als „Verkäufer“ und „Käufer“ bezeichnet werden und mit der zum einen die Beklagte zu 1 die Erlaubnis erhält, bereits alle Erklärungen abzugeben und Anträge zu stellen, um eine Teilfläche des „Vertragsbesitzes“ für eine gewerbliche Nutzung vorzubereiten. Die Beklagte zu 1 hatte danach auch bereits einen Schlüssel für das Objekt erhalten und ihr wurde das Einliegerappartment links zur kostenfreien Nutzung übergeben. Gleichzeitig enthält diese Vereinbarung eine Vollmacht zur Beendigung des Maklervertrages.

Die Parteien waren sich danach ersichtlich bereits einen Monat vor Beurkundung des Kaufvertrages über den Verkauf einig. Dass bis zum 6. November Preisverhandlungen stattgefunden hätten, behaupten die Parteien nicht. Nur für diesen Fall ergibt auch die Beendigung des Maklervertrages und damit der Suche nach potentiellen weiteren Käufern einen Sinn.

bb) Der Vortrag der Beklagten zu 1 in der Klageerwiderung zu einer „Verrechnung“ von Kunstgegenständen beim Verkauf ist nicht nachvollziehbar. Eine solche Verrechnung wäre nur dann in Betracht gekommen, wenn die Beklagte zu 1 etwas an den Kläger verkauft hätte und der ihr daraus zustehende Anspruch auf Zahlung gegen den Kläger mit dessen Kaufpreisanspruch aus dem Grundstückskaufvertrag hätte „verrechnet“ werden können.

cc) Gestützt wird die Einschätzung, dass der weitere Vertrag vom 5. Dezember 2022 zur Kaufpreisreduzierung des Grunderwerbsteuer pflichtigen Grundstückskaufvertrages diente, durch die offenbar unpassend gewählten Klauseln des zweiten Vertrages. So enthält der Kaufvertrag über die „Kunstgegenstände“ unter III. Regelungen, die zu einem Grundstückskaufvertrag passen (ausdrückliche Vereinbarung der dinglichen Einigung in § 6, allerdings ohne ausdrückliche Bezeichnung als Auflassung, und Hinweis auf die gesamtschuldnerische Haftung für die Grunderwerbssteuer und Gerichtskosten in § 7.), nicht jedoch zu einem Kaufvertrag über bewegliche Sachen.

dd) Zu berücksichtigen ist weiter, dass auch zu den Verhandlungen über die „Kunstgegenstände“ insbesondere seitens der Beklagten zu 1 keinerlei Einzelheiten vorgetragen werden, insbesondere dazu, wie es zur vermeintlichen Auswahl der Gegenstände gekommen ist, wie sich die Preisverhandlungen vollzogen und zum Verkauf von Gegenständen für fast 1 Mio. € geführt haben sollen. Wie sich die Beklagte zu 1 ohne Vorlage von Zertifikaten von der Echtheit der „Kunstwerke“ überzeugt haben will, wird ebenfalls nicht dargelegt, obwohl sich eine solche Prüfung bei der Höhe des Kaufpreises aufdrängt.

Die Gegenstände selbst werden, trotz ihres angeblich erheblichen Wertes von 900.000 €, in der Anlage zu dem Vertrag nur in einer allgemeinen Weise umschrieben, die eine Individualisierung anhand der Beschreibung nicht möglich macht. Hinsichtlich des … (Gegenstand01) werden nur das angebliche Jahr, aus dem es stammt, der Hersteller und die Anzahl der Teile, aus denen sie jeweils bestehen, angegeben, ohne ein Name des … (Gegenstand01). Der … (Künstler) des … (Gegenstand05) ist unbekannt, die … (Gegenstände06) werden nicht ansatzweise näher beschrieben. Auch die … (Gegenstände03 und 04) werden nur hinsichtlich ihrer Größe, nicht aber hinsichtlich ihres Aussehens bezeichnet. Sie wären wie alle aufgezählten Sachen anhand der Bezeichnung im Vertrag nicht bestimmbar.

Ferner machte die Beklagte zu 1 eine Minderung wegen der fehlenden Echtheit der Gegenstände nur pauschal in Höhe von 365.000 € geltend. Träfe ihre Behauptung fehlender Echtheit der Gegenstände zu, hielte die Beklagte zu 1 sich gleichwohl zur Zahlung eines Kaufpreises von 535.000 € für … und nicht echte Kunstgegenstände für verpflichtet, was nicht nachvollziehbar ist. Eine nähere Beschreibung der Gegenstände und der Umstände, aus denen sich die fehlende „Echtheit“ ergeben soll, erfolgt nicht, so dass nicht erkennbar wird, auf welche konkreten Sachen sich die Ausführungen in dem Schreiben vom 20. Februar 2023 beziehen sollen.

ee) Insgesamt ist der Vortrag der Beklagten zu 1 zu den gekauften „Kunstgegenständen“ inhaltsleer. Dies betrifft die Beschreibung der Gegenstände selbst, den Ablauf der Verkaufsverhandlungen, insbesondere den Anlass für den Erwerb der Gegenstände und letztlich auch der Einwand, die Gegenstände entsprächen nicht den Angaben im Kaufvertrag. Dies gilt auch für die Angaben des im Termin vom 16. April 2026 persönlich angehörten Beklagten zu 2, der auf Nachfragen auch bei dieser Gelegenheit keine konkreten Angaben zu den Vertragsverhandlungen und den Umständen des Abschlusses der beiden notariellen Verträge vom 5. Dezember 2022 machen konnte. Er konnte insbesondere nichts dazu bekunden, wie es zu einer Einigung über eine Reduzierung des im Exposé genannten Kaufpreises für das Grundstück um fast 50 % gekommen sein soll und nach welchen Kriterien die Kunstgegenstände, die mit dem weiteren notariellen Vertrag verkauft worden sein sollen, ausgewählt und bewertet worden sein sollen.

ff) Die weiteren Ausführungen insbesondere der Beklagten zu 1 in dem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 29. April 2026 zu den Vertragsverhandlungen im Jahr 2022 bleiben nach § 296a ZPO unberücksichtigt. Sie geben insbesondere keinen Anlass für eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nach § 156 ZPO.

Die Pflicht zur Wiedereröffnung besteht nur, wenn sich aus dem neuen Vorbringen ergibt, dass die bisherige Verhandlung lückenhaft war und in der letzten mündlichen Verhandlung bei sachgemäßem Vorgehen Veranlassung zur Ausübung des Fragerechts bestanden hätte, ferner wenn durch andere Fehler oder Versäumnisse des Gerichts eine vollständige und sachgerechte Erklärung der Parteien unterblieben ist. Dagegen ist die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nicht geboten, wenn diese ohne Verfahrensfehler geschlossen wurde und eine Partei in unzulässiger Weise entgegen dem § 296a ZPO neue Angriffs- oder Verteidigungsmittel nachreicht, die ihrerseits aufklärungsbedürftig wären (m. w. Nachw. Münchener Kommentar/Prütting, ZPO § 296a Rn. 6, beck-online).

Diese Voraussetzungen für eine Wiedereröffnung liegen ersichtlich nicht vor. Der Kläger hatte sich bereits in der Klageschrift darauf berufen, dass als Kaufpreis für das Grundstück 1.950.000 € vereinbart waren und der am 5. Dezember 2022 beurkundete Kaufvertrag unwirksam ist. Die Beklagte zu 1 hat sich nachfolgend hierzu lediglich in der Klageerwiderung dahingehend geäußert, dass sie mit ihren Investoren habe reden und mit der Gemeinde die beabsichtigten Nutzungsmöglichkeiten besprechen müssen. Der Senat hat in der mündlichen Verhandlung vom 16. April 2026 der Beklagten zu 1, vertreten durch ihren persönlich anwesenden Direktor, den Beklagten zu 2, eingehend die Möglichkeit gewährt, zu den Vertragsverhandlungen mit dem Kläger Ende 2022 und insbesondere zur erheblichen Reduzierung des Kaufpreises für das Grundstück und den Umständen, die zum Abschluss des Kaufvertrages über die Kunstgegenstände geführt haben, auszuführen. Auch auf Nachfragen konnte der Beklagte zu 2 hierzu keinerlei konkreten Angaben machen. Er beschränkte sich auf den durch Urkunden belegten Vortrag, dass am 5. Dezember 2022 zwei notarielle Verträge abgeschlossen worden seien.

e) Auf den weiter vom Kläger geltend gemachten Nichtigkeitsgrund, seine Anfechtung des Kaufvertrages über das Grundstück wegen arglistiger Täuschung, kommt es ebenso wenig an wie auf den mehrfach und aus unterschiedlichen Gründen erklärten Rücktritt von dem notariellen Grundstückskaufvertrag.

B) Berufung der Beklagten zu 1 bis 4 gegen das Teilurteil

Die Berufung der Beklagten zu 1 bis 4 gegen das am 2. April 2025 verkündete Teilurteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) hat teilweise Erfolg und führt unter entsprechender Abänderung der angefochtenen Entscheidung zur Abweisung der Klage, soweit mit dieser die Räumung des im Grundbuch von … (Ort03/… (Ort04) des Amtsgerichts … (Ort05) Blatt … eingetragenen Grundstücks Flur 7, Flurstück 177 (postalische Anschrift: … (Straße01) in … (Ort01)) verlangt hat; im Übrigen bleibt die Berufung gegen das Teilurteil ohne Erfolg.

1.

a) Nach den Ausführungen unter A) ist der zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 1 geschlossene Kaufvertrag nichtig. Der Beklagten zu 1 steht damit ein Besitzrecht aus dem notariellen Kaufvertrag vom 5. Dezember 2022 nicht zu.

Auch aus der von den Beklagten behaupteten Vereinbarung vom 6. Dezember 2022 ergibt sich ein solches Besitzrecht nicht. Die Beklagten haben für das Zustandekommen dieser Vereinbarung schon keinen Beweis angetreten. Der Kläger hat bestritten, die von den Beklagten nur als Bilddatei vorgelegte Vereinbarung unterzeichnet zu haben; einen Beweis für das Zustandekommen haben die Beklagten nicht angetreten. Selbst wenn die Parteien eine entsprechende Vereinbarung getroffen hätten, wäre eine solche unentgeltliche Überlassung durch sein Herausgabeverlangen beendet worden.

Ein von der Beklagten zu 1 abgeleitetes mögliches schuldrechtliches Besitzrecht der Beklagten zu 2 bis 4 wäre nicht geeignet, gegenüber einem Dritten, hier dem Kläger, ein Recht zum Besitz zu vermitteln.

Der Kläger kann danach, weil den Beklagten zu 1 bis 4 ihm gegenüber unter keinem rechtlichen Aspekt ein Recht zum Besitz zusteht, als Eigentümer nach § 985 BGB die Herausgabe des Grundstücks verlangen.

b) Die Beklagten können sich gegenüber dem Herausgabeanspruch nicht wegen getätigter Verwendungen, insbesondere durch die behauptete Herstellung eines Internetanschlusses für ca. 50.000 €, auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen.

Dass es sich dabei, um notwendige Verwendungen nach § 994 BGB handelt, wird nicht behauptet und ist auch sonst nicht ersichtlich. Es ist auch nicht erkennbar, dass es sich um eine für das Grundstück, also nicht für die Beklagte zu 1 und ihre behauptete gewerbliche Tätigkeit, nützliche Verwendung im Sinne von § 996 BGB handelt. Es fehlt zudem jeglicher Vortrag, welche heute noch vorhandene Werterhöhung für das Grundstück durch die behaupteten Verwendungen entstanden sein soll.

2.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts steht dem Kläger aber kein Anspruch auf Räumung des Grundstücks durch die Beklagten zu 1 bis 4 zu.

a) Der Kläger kann nach dem eindeutigen Wortlaut des § 985 BGB von dem Besitzer der Sache ausschließlich deren Herausgabe verlangen, d. h. die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes in dem Zustand, in dem sich die Sache derzeit befindet (Grüneberg/Herrler, BGB, § 985 Rn. 8 m. w. Nachw.).

b) Ein Anspruch des Klägers auf Räumung ergibt sich im konkreten Fall auch nicht aus § 1004 Abs. 1 BGB.

Zwar kann grundsätzlich ein Anspruch auf Räumung auf § 1004 Abs. 1 BGB gestützt werden. Vorliegend hat der Kläger aber bereits eine Störung seines Eigentums durch einen oder mehrere Beklagte nicht schlüssig dargelegt.

Der Kläger trägt nicht konkret vor, durch welche Maßnahmen die Beklagten sein Eigentum an dem Grundstück beeinträchtigt haben, insbesondere welche beweglichen Sachen sie in das Gebäude verbracht haben, die nunmehr wieder entfernt werden müssten. Er trägt hierzu allein in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 27. April 2026 pauschal vor, die Beklagten seien aus einer Plattenbauwohnung zugezogen. Dass das dort befindliche Inventar tatsächlich auf das streitgegenständliche Grundstück verbracht worden wäre, stellt der Kläger in diesem Schriftsatz nur als Möglichkeit in den Raum. Ob überhaupt und, wenn ja, welche Gegenstände die Beklagten in das Gebäude, in dem sich nach wie vor unstreitig in noch erheblichem Umfang eigene Sachen des Klägers befinden, oder auf das Grundstück verbracht haben sollen, ergibt sich damit aus dem Vortrag des Klägers nicht.

c) Ohne Erfolg beruft sich der Kläger auf die Entscheidung des Oberlandesgerichts Dresden vom 22. Dezember 2025, Az. 22 U 1584/24, das einen Anspruch auf Räumung auf einen bestehenden Kaufvertrag gestützt hat. Im hier zu entscheidenden Fall ist jedoch der zwischen den Parteien geschlossene Grundstückskaufvertrag nichtig.

C) Nebenentscheidungen

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 709 ZPO. Das Unterliegen des Klägers mit seinem gegen die Beklagten zu 1 bis 4 gerichteten Anspruch auf Räumung des Grundstücks hat der Senat unter Berücksichtigung des Umstands, dass sich in dem Gebäude in großem Umfang Sachen des Klägers befinden, mit 20 % bewertet.

Der Streitwert wird, unter entsprechender Abänderung auch der erstinstanzlichen Kostenentscheidung gemäß § 63 Abs. 3 Nr. 2 GKG, für beide Instanzen hinsichtlich des Antrags auf Räumung und Herausgabe auf 1.950.000 € und für den gegen die Beklagte zu gerichteten Antrag auf Bewilligung der Löschung der Auflassungsvormerkung auf 487.500 € (25 % des Grundstückswertes) festgesetzt.

Gründe für eine Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) bestehen nicht.