BGH Versäumnisurteil vom 15.06.2000 – III ZR 305/98

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

III ZR 305/98

VERSÄUMNISURTEIL

Verkündet am: 15. Juni 2000 Freitag Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

BGHZ:

BGHR:

ja

nein

ja

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BGB § 675 Abs. 2

Zur Haftung für Fehler einer von einer Unternehmensgruppe ausgearbeiteten

Immobilienberechnung, die Grundlage für eine Entscheidung ihrer Kunden

war, Wohnungseigentum zu erwerben und den Kaufpreis und die mit dem Er-

werb weiter verbundenen Kosten voll durch Kreditaufnahme zu finanzieren.

BGH, Versäumnisurteil vom 15. Juni 2000 - III ZR 305/98 - OLG Stuttgart LG Heilbronn

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 15. Juni 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter

Dr. Wurm, Streck, Schlick und Dörr

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 19. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 29. Oktober 1998 aufge-

hoben.

Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Beru-

fungsgericht zurückverwiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Von Rechts wegen

Die Beklagte, die der H. Unternehmensgruppe angehört, war Initiatorin,

Projektplanerin und nach ihren eigenen Angaben Prospektherausgeberin für

das Modernisierungsobjekt J. in M., das zum Ziel hatte, ein unter Denkmal-

schutz stehendes ehemaliges Mädchenwohnheim so umzubauen und zu mo-

dernisieren, daß 92 Eigentumswohnungen entstehen sollten. Bauträger und

Verkäufer für die vorgesehenen Eigentumswohnungen war die K. GmbH. In

den Erwerb war unter anderem die H. GmbH eingeschaltet, die auf der Grund-

lage von Geschäftsbesorgungsverträgen mit Erwerbsinteressenten in deren

Namen Verträge über den Erwerb von Wohnungseigentum und die Finanzie-

rung abschloß. Nach Kenntnisnahme einer von der H. Unternehmensgruppe

ausgearbeiteten und den Klägern von dem als "Wirtschaftlichkeitsberater" auf-

tretenden N. präsentierten Berechnung vom 10. Januar 1994, die auf ihre per-

sönlichen Verhältnisse zugeschnitten war und die Auswirkungen der Wer-

bungskosten, Abschreibungen und Finanzierungsaufwendungen bis zum Jahr

1997 darstellte, entschlossen sich die Kläger zum Kauf einer Eigentumswoh-

nung zum Preis von 124.992 DM; zur Finanzierung aller mit dem Erwerb zu-

sammenhängenden Kosten nahmen sie zwei Kredite von

insgesamt

165.600 DM auf.

Da sich in der Folgezeit die finanziellen Prognosen nicht verwirklichten,

insbesondere auch Zahlungen aus einer Mietgarantie ausblieben, verlangen

die Kläger unter dem Gesichtspunkt fehlerhafter Beratung und Aufklärung mit

ihrer Klage von der Beklagten Schadensersatz in Höhe von 165.600 DM nebst

Zinsen Zug um Zug gegen Abgabe einer notariellen Erklärung, mit der der Be-

klagten Eigentum an der Wohnung eingeräumt werden soll. Die Klage hatte in

den Vorinstanzen keinen Erfolg. Mit ihrer Revision verfolgen die Kläger ihren

Klageantrag weiter.

Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur

Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Dies ist, da die Revisi-

onsbeklagte im Verhandlungstermin nicht vertreten war, durch Versäumnisur-

teil auszusprechen, das inhaltlich auf einer Sachprüfung beruht (BGHZ 37, 79,

81).

I.

Das Berufungsgericht verneint eine Haftung der Beklagten als Initiatorin

des Modernisierungsobjekts. Die Grundsätze über die Prospekthaftung führten

hier zu keiner Haftung der Beklagten, da sie tatsächlich weder einen Prospekt

noch eine sonstige schriftliche Verkaufsinformation herausgegeben habe. Eine

Haftung werde auch nicht durch das Unterlassen einer Prospektherausgabe

begründet, weil es insoweit an einer gesetzlich normierten Pflicht fehle und den

Initiator eine generelle Informationspflicht für mögliche Anleger nicht treffe. Die

Beklagte hafte ferner nicht für mögliche Fehler in der Berechnung vom

10. Januar 1994. Denn die Kläger hätten nicht bewiesen, daß die den Absen-

der "H. Unternehmensgruppe" ausweisende Berechnung von der Beklagten

stamme oder die Kläger das angenommen hätten. Im übrigen weise die Be-

rechnung keine Unrichtigkeiten auf. Soweit der Vermittler N. eingeschaltet ge-

wesen sei, hätten die Kläger nicht bewiesen, daß er für die Beklagte aufgetre-

ten sei oder sie fehlerhaft beraten habe.

II.

Diese Beurteilung hält den Rügen der Revision in maßgebenden Punk-

ten nicht stand.

1.

Eine Haftung der Beklagten kommt aus dem Gesichtspunkt der positiven

Forderungsverletzung eines Beratungsvertrages in Betracht. Mit der Berech-

nung vom 10. Januar 1994 sollte auf der Grundlage der Einkommenssituation

der Kläger dargestellt werden, wie sich der beabsichtigte Erwerb der zur Ver-

mietung vorgesehenen Immobilie bei einer Vollfinanzierung des Kaufpreises

und der mit dem Erwerb verbundenen Nebenkosten in der Zeit von 1994 bis

1997 in der Liquidität der Kaufinteressenten auswirkte. Die Berechnung weist

als Erwerber die Kläger und als Berater die H. Unternehmensgruppe aus. Sie

sollte, wie in dem Schriftstück formuliert wird, Entscheidungshilfe für die Kauf-

interessenten sein, war also erkennbar Grundlage für eine weittragende Ent-

scheidung der Kläger, die über kein Eigenkapital verfügten und angesichts des

ihnen angebotenen Engagements auf eine zuverlässige Information angewie-

sen waren (vgl. hierzu Senatsurteil vom 19. März 1992 - III ZR 170/90 - NJW-

RR 1992, 1011). Es ist daher vom stillschweigenden Abschluß eines Bera-

tungsvertrages der Kläger mit der H. Unternehmensgruppe auszugehen.

Dieser Würdigung steht nicht der Hinweis in der Berechnung entgegen,

der Erwerber solle unbedingt seinen persönlichen Berater auf die in ihr ange-

gebenen ca.-Werte ansprechen. Denn hierdurch wird nicht in Frage gestellt,

daß die von der H. Unternehmensgruppe herrührende Berechnung Grundlage

der Beratung sein sollte und gewesen ist.

2.

Die Revision beanstandet mit Recht, daß das Berufungsgericht die Be-

rechnung der H. Unternehmensgruppe nicht der Beklagten zugerechnet hat.

a) Gibt eine Unternehmensgruppe, die für sich betrachtet kein Rechts-

subjekt ist, sondern sich nach dem naheliegenden Sinn dieser Bezeichnung

aus einer Mehrheit von Personen im Rechtssinne zusammensetzt, eine Erklä-

rung ab, mit der entsprechend den vorstehenden Ausführungen eine vertrags-

mäßige Beratung übernommen wird, dann entstehen grundsätzlich zu jedem

Mitglied einer solchen Personenmehrheit, das mit dem in Frage stehenden

Projekt befaßt und auch nach seiner Firmenbezeichnung der Unternehmens-

gruppe zuzuordnen ist, entsprechende rechtsgeschäftliche Beziehungen. Dies

gilt jedenfalls dann, wenn die Unternehmensgruppe - wie hier - nicht deutlich

macht, daß die von ihr abgegebene Erklärung nur ein bestimmtes Mitglied

treffen soll. Daß der Vertragspartner bei Begründung des geschäftlichen Kon-

taktes Kenntnis davon hat, wer der Unternehmensgruppe im einzelnen ange-

hört, ist nicht notwendige Voraussetzung dafür, daß überhaupt vertragliche Be-

ziehungen zu den - im Streitfall gesamtschuldnerisch haftenden - Mitgliedern

der Gruppe begründet werden. Der Umstand, daß die Kläger im Zeitpunkt ihrer

Beratung aufgrund der Berechnung vom 10. Januar 1994 noch keine Kenntnis

von der Beklagten und den von ihr wahrgenommenen Aufgaben im Zusam-

menhang mit dem Modernisierungsobjekt hatten, schließt daher eine vertragli-

che Beziehung zwischen den Parteien nicht aus. Die vertragliche Einbindung

der Beklagten beruht insoweit auf ihrer Zugehörigkeit zur Unternehmensgruppe

und auf ihrer - hier als Initiatorin sogar maßgeblichen - Befassung mit dem

Projekt. Stellt sie nicht von sich aus in Frage, daß der oder die für die H. Un-

ternehmensgruppe Handelnden befugt gewesen seien, in ihrem Namen Erklä-

rungen abzugeben, besteht kein Vertretungsproblem. Es kommt dann auch

nicht darauf an, ob bei Fehlen einer entsprechenden Vertretungsberechtigung

eine Rechtsscheinhaftung begründet sein könnte, was das Berufungsgericht

offenbar verneinen möchte. Ebensowenig ist es unter diesen Umständen, die

dadurch gekennzeichnet sind, daß die Urheberschaft hinsichtlich der Berech-

nung in einer den Kunden benachteiligenden Weise verschleiert wird, ent-

scheidend, welches der der Unternehmensgruppe angehörenden Unternehmen

die Berechnung gefertigt hat.

b) Zudem ist nach dem gegenwärtigen Sachstand nicht einmal auszu-

schließen, daß die Berechnung von der Beklagten selbst stammt. Der Prozeß-

bevollmächtigte der Beklagten hat sich auf Befragen in der mündlichen Ver-

handlung vor dem Berufungsgericht nicht dazu erklären können, welches Un-

ternehmen der H. Unternehmensgruppe die Berechnung vom 10. Januar 1994

erstellt hat. Soweit im Tatbestand des angefochtenen Urteils hierzu wiederge-

geben wird, die Beklagte habe in erster Instanz behauptet, die Berechnung

stamme von der H.-F.-K.-GmbH - diese Angaben greift das Berufungsgericht in

den Entscheidungsgründen erkennbar mit dem Bemerken auf, sie seien nicht

widerlegt -, rügt die Revision mit Recht, daß den erstinstanzlichen Schriftsätzen

der Beklagten eine entsprechende Behauptung nicht zu entnehmen ist. Auch

das landgerichtliche Urteil weist eine solche Behauptung der Beklagten nicht

aus, sondern stellt im Gegenteil fest, N. habe den Klägern im Zuge der Bera-

tungsgespräche eine Ankaufsberechnung der Beklagten mit der Aufschrift "H.

Unternehmensgruppe" überreicht. Da der Tatbestand des Berufungsurteils ge-

mäß § 314 ZPO Beweis nur für das mündliche Vorbringen vor dem erkennen-

den Gericht und nicht für das Parteivorbringen im ersten Rechtszug erbringt

(vgl. BGH, Urt. v. 10. November 1995 - V ZR 179/94 - WM 1996, 89, 90), fehlt

es hinsichtlich der Urheberschaft der Berechnung an einer das Revisionsge-

richt bindenden Feststellung.

3.

Geht man davon aus, daß sich die Beklagte als ein Mitglied der H. Un-

ternehmensgruppe die Berechnung vom 10. Januar 1994 zurechnen lassen

muß, dann läßt sich - wie die Revision mit Recht rügt - auch nicht verneinen,

daß der Vermittler N. in ihrem Pflichtenkreis tätig geworden ist. Daß N. nicht

wußte, welchem Unternehmen der H. Unternehmensgruppe der von ihm in sei-

ner Zeugenaussage genannte Ansprechpartner T. angehörte, ist nicht ent-

scheidend. Es kommt auch nicht darauf an, ob die Firma G. und Partner, für die

N. seinerzeit tätig war, einen Vertriebsvertrag mit einem bestimmten anderen

Unternehmen der H. Unternehmensgruppe als der Beklagten hatte. Für den

hier in Rede stehenden Beratungsvertrag ist entscheidend, daß den Klägern

die für den Vertrieb zuständige Gesellschaft weder in der Ankaufsberechnung

noch durch den Vermittler offengelegt wurde. Dem an den Vermittler gerichte-

ten Anschreiben ist zu entnehmen, daß er - wenn er nicht gar der in der Be-

rechnung genannte persönliche Berater sein sollte - von der H. Unterneh-

mensgruppe eingeschaltet wurde, um die Berechnung mit den Kaufinteres-

senten zu besprechen, sie auf dieser Grundlage zu beraten und ihre Ent-

schließung zu fördern. Die H. Unternehmensgruppe und die für sie haftende

Beklagte können sich der Verantwortung für die Vertragsverhandlungen, die

der Sache nach mit dem Angebot der Kläger auf Abschluß eines Geschäftsbe-

sorgungsvertrages mit der H. GmbH abgeschlossen waren, nicht durch Ein-

schaltung eines selbständigen Vermittlers entziehen (vgl. Senatsurteil vom

9. Juli 1998 - III ZR 158/97 - NJW 1998, 2898, 2899). Die Beklagte hat daher

nach § 278 BGB für ein etwaiges Fehlverhalten des Vermittlers einzustehen.

4.

Was die Richtigkeit der Immobilienberechnung angeht, beanstandet die

Revision den Vortrag und Beweisantritt der Kläger als übergangen, in M. werde

für Mietwohnungen in vergleichbarer Wohnanlage ein maximaler Mietzins von

10 DM pro Quadratmeter gezahlt und sei als ortsüblich anzusehen, während

die Immobilienberechnung einen Quadratmeterpreis von 22 DM zugrunde lege.

Ein solcher Preis sei nach dem Vorbringen der Kläger als absolute Ausnahme

nur in reinen Spitzenlagen und für die erworbene Wohneinheit in einem Altbau

unter keinen Umständen erzielbar. Das Berufungsgericht, das sich im Hinblick

auf seine Rechtsauffassung nur knapp mit der Richtigkeit der Immobilienbe-

rechnung beschäftigt hat, geht auf das insoweit streitige Vorbringen nicht näher

ein. Die Klärung dieser Frage ist nicht deshalb entbehrlich, weil den Klägern für

die ersten fünf Jahre eine Mietgarantie in Höhe der veranschlagten Miete ge-

geben worden ist. Denn im Rahmen der hier in Rede stehenden Immobilienbe-

rechnung kam es nicht allein darauf an, ob die zugrunde gelegten Zahlen für

den Zeitraum von 1994 bis 1997 zutrafen; daß sich die Verhältnisse für den

anschließenden Zeitraum grundlegend ändern konnten, mußte ebenfalls offen-

gelegt werden. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn - wie hier - das ge-

samte Vorhaben fremdfinanziert wird und die Diskrepanz so erheblich ist, wie

sie von den Klägern behauptet wird.

Soweit in der Immobilienberechnung ausgeführt wird, für die Richtigkeit

könne keine Haftung übernommen werden, liegt hierin eine nach § 9 Abs. 2

Nr. 2 AGBG unzulässige Einschränkung der Haftung für die Erfüllung einer so-

genannten Kardinalpflicht (vgl. Senatsurteil vom 13. Januar 2000 - III ZR 62/99

- WM 2000, 426, 429). Denn es war gerade Gegenstand des Beratungsvertra-

ges, die Kläger richtig und umfassend für die von ihnen zu treffende Anlage-

entscheidung zu informieren.

III.

Danach kann das angefochtene Urteil nicht bestehenbleiben. Für das

weitere Verfahren weist der Senat noch auf folgendes hin:

1.

Sollte die Beklagte erstmals in Frage stellen, die für die Unternehmens-

gruppe Handelnden seien nicht befugt gewesen, für sie verbindliche Erklärun-

gen abzugeben, kommt ihre Haftung aus Rechtsscheingesichtspunkten in Be-

tracht. Da sie Projektplanerin, Initiatorin des Bauvorhabens und nach ihren An-

gaben Prospektherausgeberin war, wird sie sich schwerlich darauf berufen

können, ihr sei das Tätigwerden der H. Unternehmensgruppe unbekannt gewe-

sen. Vielmehr liegt der Verdacht einer Verschleierung der tatsächlichen Ver-

hältnisse nahe. Einer Rechtsscheinhaftung stünde daher auch nicht entgegen,

daß die Kläger von der genauen Firmenbezeichnung der Beklagten und ihren

Aufgaben in der Unternehmensgruppe erst mit Abgabe des Angebots auf Ab-

schluß eines Geschäftsbesorgungsvertrages Kenntnis erlangt haben.

2.

Im weiteren Verfahren besteht auch Gelegenheit, auf die Rüge der Revi-

sion näher einzugehen, die auf die Liquidität abstellende Berechnung hebe

nicht genügend hervor, daß die durch Abschluß eines Lebensversicherungs-

vertrages sicherzustellende Tilgung unberücksichtigt geblieben sei und den in

steuer- und immobilienrechtlichen Dingen unerfahrenen Klägern nicht vor Au-

gen gestanden habe. Es besteht auch Anlaß zur näheren Prüfung, inwieweit

die Beklagte verpflichtet war, auf Risiken hinzuweisen, die sich aus der der Be-

rechnung zugrunde gelegten höheren Abschreibung nach § 7 i EStG ergeben

konnten und sich hier nach dem Vorbringen der Kläger verwirklicht haben.

Rinne Wurm Streck

Schlick Dörr