BGH Urteil vom 08.04.2009 – VIII ZR 233/08

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 233/08

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

Verkündet am: 8. April 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

WoFG § 50 Abs. 1, WoBindG § 10, NMV § 4 Abs. 7 und 8, BGB §§ 307 (Bb, Cb), 305c Abs. 2

a) Bei der Klausel

"Gilt die Kostenmiete des öffentlich geförderten Wohnungsbaues, so ist der Vermieter befugt, bei Änderung der Kostenmiete diese ab Zulässig- keit vom Mieter auch rückwirkend zu verlangen, ohne dass es des Ver- fahrens nach § 10 WoBindG bedarf"

handelt es sich nicht um eine Mietgleitklausel im Sinne von § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV, sondern um eine Regelung der einseitigen Erhöhung der Kostenmiete durch den Vermieter.

b) Die Freistellung des Vermieters von dem Verfahren nach § 10 WoBindG (Halb- satz 2) ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das- selbe gilt für die Vereinbarung der Zulässigkeit einer zeitlich unbegrenzten Rück- wirkung der einseitigen Erhöhung der Kostenmiete (Halbsatz 1).

BGH, Urteil vom 8. April 2009 - VIII ZR 233/08 - LG Berlin

AG Neukölln

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 8. April 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des

Landgerichts Berlin vom 22. Juli 2008 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Revisionsverfahrens trägt die Klägerin.

Von Rechts wegen

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in B. . Der

Formularmietvertrag vom 13. Juni 2000 enthält in § 1 Nr. 1 einen Hinweis auf

die öffentliche Förderung der Wohnung. § 3 Nr. 7 des Mietvertrags lautet:

"Gilt die Kostenmiete des öffentlich geförderten Wohnungsbaues, so ist der Vermieter befugt, bei Änderung der Kostenmiete diese ab Zulässig- keit vom Mieter auch rückwirkend zu verlangen, ohne daß es des Verfah- rens nach § 10 Wo-BindG bedarf."

Die monatliche Miete belief sich bis Juli 2003 auf 410,15 € (Kostenmiete

in Höhe 250,95 € zuzüglich Nebenkosten).

Mit Schreiben vom 11. Juli 2003 verlangte die Klägerin ab 1. August

2003 eine erhöhte Kostenmiete von 277,64 €, mit Schreiben vom 23. Dezember

2003 ab 1. Januar 2004 einen Zuschlag für die Modernisierung der Fenster von

weiteren 8,06 € monatlich sowie mit Schreiben vom 12. Dezember 2004 ab

1. Januar 2005 eine Kostenmiete von 281,62 € zuzüglich des vorgenannten

Zuschlags von 8,06 €. Darüber hinaus machte sie die Erhöhung der Kostenmie-

te auf 277,64 € auch rückwirkend ab dem 1. Januar 2002 geltend und forderte

eine Nachzahlung von 498,19 € für das Jahr 2002 sowie von 186,83 € für die

Zeit von Januar bis Juli 2003, insgesamt 685,02 €. Ferner stellte sie den Be-

klagten für die Modernisierung der Fenster rückwirkend für die Zeit von Januar

2002 bis Dezember 2003 einen Betrag von 193,44 € in Rechnung.

Gegenüber den von der Klägerin verlangten Beträgen blieben die monat-

lichen Mietzahlungen der Beklagten im August 2003 um 269,91 €, in der Zeit

von September bis Dezember 2003 um 24,49 €, von Januar bis März 2004 um

24,29 €, von April bis Dezember 2004 um 25,49 €, im Jahr 2005 um 27,96 €

und in den ersten beiden Monaten des Jahres 2006 um 31,56 € zurück. Nach

dem Vortrag der Klägerin sind zudem die von der Beklagten geleisteten Zah-

lungen in der Zeit von August 2003 bis Januar 2004 in Höhe von monatlich

1,20 € auf einen anderen Rechtsgrund erbracht worden.

Die rückwirkende Mieterhöhung um 685,02 € verrechnete die Klägerin

mit einem Guthaben der Beklagten aus Nebenkostenabrechnungen in Höhe

von insgesamt 712,19 €. Den überschießenden Betrag von 27,17 € rechnete

sie auf die Miete für August 2003 an.

Im vorliegenden Rechtsstreit hat die Klägerin unter anderem, soweit für

das Revisionsverfahren noch von Interesse, die nach ihrer Auffassung wegen

der Mieterhöhungen danach rückständige Miete von insgesamt 1.048,82 €, den

Zuschlag für die Fenstermodernisierung für die Zeit von Januar 2002 bis De-

zember 2003 in Höhe von 193,44 € sowie Mahnkosten von 20 €, insgesamt

1.262,26 € nebst Zinsen geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage inso-

weit abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht unter Zu-

rückweisung des weitergehenden Rechtsmittels der Klage wegen des Zu-

schlags für die Modernisierung der Fenster für die Zeit ab dem 1. Januar 2004

in Höhe von 207,16 € (26 x 8,06 € abzüglich eines Betrages von 2 x 1,20 € für

Februar und März 2004) stattgegeben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelas-

senen Revision verfolgt die Klägerin ihren Anspruch mit Ausnahme der Mahn-

kosten von 20 € in voller Höhe weiter.

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung – soweit

im Revisionsverfahren noch erheblich – im Wesentlichen ausgeführt:

Im preisgebundenen Wohnungsmietverhältnis dürfe der Vermieter ge-

mäß §§ 8, 10 WoBindG die Kostenmiete verlangen. Diese könne gemäß § 10

Abs. 1 WoBindG durch einseitige Erklärung, mit der die Erhöhung berechnet

und erläutert werden müsse, nur für die Zukunft vom Vermieter als vertragliche

Miete festgesetzt werden. Sei die Mieterhöhungserklärung nicht ausreichend

erläutert und berechnet, führe die nachträgliche Erläuterung nicht zu ihrer Wirk-

samkeit. Die Mieterhöhungserklärungen der Klägerin seien mit Ausnahme des

verlangten Zuschlags für die Fenstermodernisierung nicht ausreichend erläu-

tert. Der bloße Verweis auf die beigefügte Wirtschaftlichkeitsberechnung genü-

ge nicht. Es müsse sich aus der Erklärung eine Berechnung und Erläuterung

ergeben; insbesondere müssten die einzelnen Positionen, die sich verändert

hätten, in der Regel einander gegenübergestellt werden, denn diese solle der

Mieter sich nicht ohne Erläuterung aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung selbst

heraussuchen müssen. Die Mieterhöhungserklärungen der Klägerin seien da-

her unwirksam unabhängig davon, ob sie im Prozess mit Schriftsatz vom

30. Juni 2006 ausreichend erläutert worden seien.

Allerdings seien formularmäßige Mietgleitklauseln zulässig, mit denen

vereinbart werde, dass die jeweils zulässige Kostenmiete als vertragliche Miete

gelten solle. Gemäß § 4 Abs. 8 NMV, § 10 Abs. 1 WoBindG müsse auch dann

die Mieterhöhung vom Vermieter berechnet und erläutert werden. Das Fehlen

der Berechnung und Erläuterung gebe dem Mieter jedoch nur ein Zurückbehal-

tungsrecht hinsichtlich der höheren Miete, so dass die Berechnung und Erläute-

rung noch im Prozess nachgeholt werden könne.

Eine solche Klausel liege hier jedoch nicht vor. § 3 Nr. 7 des Mietvertra-

ges sei gemäß § 9 AGBG unwirksam. Die Regelung beinhalte nicht lediglich

eine Mietgleitklausel, sondern sei so zu verstehen, dass der Vermieter die Kos-

tenmiete ohne Berechnung und Erläuterung gemäß § 4 Abs. 8 NMV, § 10

Abs. 1 WoBindG verlangen dürfe. Damit widerspreche sie der gesetzlichen Re-

gelung und benachteilige den Mieter unangemessen, weil ihm eine Überprüfung

des Mieterhöhungsverlangens kaum noch möglich sei.

Die Klausel könne auch nicht in einen wirksamen Teil, wonach die je-

weils zulässige Kostenmiete als vereinbart gelte, und einen unwirksamen Teil,

der die vereinfachte Geltendmachung dieser Kostenmiete betreffe, aufgespal-

ten werden. Denn es handele sich nicht um eine ausdrückliche Mietgleitklausel.

Dass eine solche gelten solle, könne nur konkludent aus der Bestimmung ge-

schlossen werden, dass der Vermieter die Kostenmiete fordern könne, ohne

das Verfahren gemäß § 10 WoBindG einhalten zu müssen. Deshalb seien die

Vereinbarung der jeweiligen Kostenmiete und das Recht, tatsächlich Zahlung

verlangen zu können, inhaltlich nicht trennbar.

Im vorliegenden Fall könnten deshalb Mieterhöhungen gemäß § 10

Abs. 1 WoBindG nur für die Zukunft und nur insoweit verlangt werden, als die

Berechnung und Erläuterung schon in der ursprünglichen Mieterhöhungserklä-

rung enthalten gewesen sei. Dies sei lediglich hinsichtlich des ab dem 1. Januar

2004 verlangten Zuschlags für die Fenstermodernisierung der Fall, mithin in

Höhe von 209,56 € (26 x 8,06 €). Davon sei die Mehrzahlung von je 1,20 € in

den Monaten Februar und März 2004 abzuziehen, so dass die Berufung in Hö-

he von 207,16 € begründet, im Übrigen dagegen unbegründet sei.

II.

Diese Beurteilung hält den Angriffen der Revision im Ergebnis stand, so

dass die Revision zurückzuweisen ist.

1. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts handelt es sich vor-

liegend, was von der Revision nicht in Zweifel gezogen wird, um öffentlich ge-

förderten Wohnraum, so dass das Wohnungsbindungsgesetz (§ 50 Abs. 1

Wohnraumförderungsgesetz in Verbindung mit § 1 WoBindG) und die Neubau-

mietenverordnung (§ 1 Abs. 2 NMV) anzuwenden sind.

2. Im Ergebnis zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, dass § 3

Nr. 7 des Mietvertrags keine Anspruchsgrundlage für die von der Klägerin ver-

langte Zahlung einer erhöhten Miete darstellt.

a) Allerdings können die Mietvertragsparteien im Wege einer Mietgleit-

klausel die jeweils gesetzlich (höchst-)zulässige Kostenmiete als vertraglich

geschuldete Miete vereinbaren (§ 4 Abs. 8 Satz 1 NMV; vgl. Senatsurteile vom

5. November 2003 – VIII ZR 10/03, NJW 2004, 1598, unter II 2, und vom

3. März 2004 – VIII ZR 151/03, WuM 2004, 288, unter II 2 a aa). Eine solche

Vereinbarung hat anspruchsbegründende Wirkung. Für die Durchführung einer

Mieterhöhung gilt zwar in diesem Fall § 10 Abs. 1 WoBindG entsprechend (§ 4

Abs. 8 Satz 1 NMV). Dies hat jedoch lediglich zur Folge, dass dem Mieter hin-

sichtlich des Erhöhungsbetrags ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 273

BGB zusteht, solange die formellen Anforderungen der Regelung an die Be-

rechnung und Erläuterung des Erhöhungsbetrages nicht erfüllt sind (Senatsur-

teile vom 22. April 1981 – VIII ZR 103/80, WM 1981, 1178, unter 2 c bb, vom

4. November 2003, aaO, unter II 2 a, und vom 3. März 2004, aaO).

b) Eine solche Vereinbarung liegt hier aber nicht vor. § 3 Nr. 7 des Miet-

vertrags stellt entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts und der Revision

keine Mietgleitklausel dar und hat mithin auch keine unmittelbar anspruchsbe-

gründende Wirkung.

aa) Der Senat kann die Auslegung von § 3 Nr. 7 des Mietvertrags unbe-

schränkt nachprüfen, weil diese Klausel, wie das Berufungsgericht festgestellt

hat, über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung findet. Nach

gefestigter Rechtsprechung sind Allgemeine Geschäftsbedingungen unabhän-

gig von der Gestaltung des Einzelfalls sowie dem Willen und den Belangen der

jeweils konkreten Vertragspartner nach ihrem typischen Sinn auszulegen. An-

satzpunkt für die bei einem Formularvertrag gebotene objektive, nicht am Willen

der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung ist in erster Linie der

Vertragswortlaut (BGH, Urteil vom 19. Januar 2005 – XII ZR 107/01, NJW 2005,

1183, unter II 1 m.w.N.; Senatsurteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 154/06, WM

2008, 2076, Tz. 11).

bb) Nach diesen Grundsätzen kann § 3 Nr. 7 des Mietvertrags entgegen

der Auffassung des Berufungsgerichts nicht dahin ausgelegt werden, dass bei

einer Änderung der gesetzlich (höchst-)zulässigen Kostenmiete diese ipso iure

geschuldet sein soll. Das Berufungsgericht geht selbst davon aus, dass es sich

nicht um eine ausdrückliche Mietgleitklausel handelt, sondern meint, die Wir-

kung einer solchen Klausel könne konkludent daraus geschlossen werden,

dass der Vermieter die Kostenmiete verlangen könne, ohne das Verfahren nach

§ 10 WoBindG einhalten zu müssen. Das trifft nicht zu.

§ 3 Nr. 7 des Mietvertrags räumt dem Vermieter die Befugnis ein, bei ei-

ner Änderung der Kostenmiete diese – auch rückwirkend – zu verlangen. Ihrem

Wortlaut nach begründet die Klausel damit aus der Sicht des insoweit maßgeb-

lichen durchschnittlichen Mieters lediglich die Berechtigung des Vermieters, die

Miete durch das Verlangen einer geänderten (erhöhten) Kostenmiete einseitig

zu ändern, führt aber nicht selbst – ohne eine dahingehende Äußerung des Ver-

mieters – die Änderung der geschuldeten Miete herbei. Jedenfalls lässt die

Klausel (auch) ein solches Verständnis zu und ist deshalb zu Lasten der Kläge-

rin in diesem Sinne auszulegen (§ 305c Abs. 2 BGB). Anders als echte Miet-

gleitklauseln gemäß § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV, wie sie Gegenstand der Senats-

entscheidungen vom 5. November 2003 (aaO) und 3. März 2004 (aaO) waren,

enthält die Klausel danach keine Vereinbarung zur Miethöhe, die unmittelbare

Geltung beansprucht, sondern eröffnet dem Vermieter nur die Möglichkeit, eine

Mieterhöhung durch Erklärung einseitig vorzunehmen. Dabei soll er von den

formellen Anforderungen, die § 4 Abs. 7 NMV, § 10 Abs. 1 WoBindG an eine

solche Mieterhöhungserklärung stellen, freigestellt sein und eine Mieterhöhung

abweichend von § 4 Abs. 7 NMV, § 10 Abs. 2 WoBindG auch rückwirkend her-

beiführen dürfen.

3. Die von den Beklagten zu zahlende Miete ist auch nicht durch die

Mieterhöhungserklärungen der Klägerin vom 11. Juli 2003 und 12. Dezember

2004 ab dem 1. August 2003 auf 277,64 € und ab dem 1. Januar 2005 auf

281,62 € (zuzüglich des vom Berufungsgericht bereits zuerkannten Zuschlags

für die Fenstermodernisierung in Höhe von 8,06 €) erhöht worden. Diese Erhö-

hungserklärungen erfüllen nicht die formellen Anforderungen von § 10 Abs. 1

WoBindG in Verbindung mit § 4 Abs. 7 NMV.

a) Mit Recht ist das Berufungsgericht – von der Revision unangegriffen –

davon ausgegangen, dass § 3 Nr. 7 Halbs. 2 des Mietvertrags, wonach der Ver-

mieter bei einer Erhöhung des Mietzinses das Verfahren des § 10 Abs. 1 Wo-

BindG nicht einhalten muss, wegen unangemessener Benachteiligung des Mie-

ters (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB)

unwirksam ist. Die Regelung bedingt das gesamte, vom Vermieter zum Schutz

des Mieters bei der Durchführung der Mieterhöhung einzuhaltende Verfahren

ab, insbesondere auch die in § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG vorgesehene Schrift-

form der Erhöhungserklärung und die Vorschriften über die Berechnungs- und

Erläuterungspflichten des Vermieters (§ 10 Abs. 1 Satz 2 – 4 WoBindG). Diese

Vorschriften sind aber das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter

von preisgebundenem Wohnraum in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen

des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit, die Pflicht des Mieters zur Miet-

zahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. So erleichtert die Berech-

nungs- und Erläuterungspflicht dem Mieter, der in der Regel nicht juristisch und

wohnungswirtschaftlich vorgebildet ist, das Nachvollziehen und die Nachprü-

fung der Berechtigung der einseitigen Mieterhöhung erheblich (vgl. BVerfG,

WuM 1998, 463). Jedenfalls die formularvertraglich vorgenommene vollständige

Abbedingung dieses dem Schutz des Mieters dienenden Verfahrens ist deshalb

als unangemessene Benachteiligung des Mieters unwirksam; einer Entschei-

dung, ob die Vorschrift des § 10 Abs. 1 WoBindG auch zwingend ist (vgl.

Schmid, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 2. Aufl., § 10 WoBindG Rdnr. 34),

bedarf es deshalb hier nicht.

b) Die rechtsfehlerfreie Annahme des Berufungsgerichts, dass die Miet-

erhöhungserklärungen der Klägerin vom 11. Juli 2003 und 12. Dezember 2004

mangels ausreichender Berechnung und Erläuterung der Erhöhung den formel-

len Anforderungen des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG (vgl. Senatsbeschluss vom

11. Januar 1984 – VIII ARZ 10/83, WM 1984, 267, unter VI) nicht genügen, wird

von der Revision nicht angegriffen. Eine rückwirkende Heilung der Mieterhö-

hungserklärungen durch die im Rahmen des vorliegenden Verfahrens erfolgten

Erläuterungen kommt nicht

in Betracht

(vgl. Bellinger

in: Fischer-

Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Loseblattsammlung Stand

November 2008, § 10 WoBindG Rdnr. 4.3. Nr. 1; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III

Rdnr. 929; vgl. auch Schmid, aaO, Rdnr. 36). Auch dagegen erhebt die Revisi-

on keine Einwendungen.

4. Die Beklagten schulden die für August 2003 von der Klägerin noch

geltend gemachte Miete von 243,94 € (435,84 € Kostenmiete einschließlich

Nebenkosten) abzüglich von den Beklagten gezahlter 165,93 € zuzüglich des

von der Klägerin anderweit verrechneten Betrags von 1,20 € abzüglich des von

der Klägerin gutgeschriebenen Restbetrags von 27,17 € aus dem Nebenkos-

tenguthaben der Beklagten von 712,19 €) auch nicht insoweit, als der Fehlbe-

trag die Erhöhung der Nettokaltmiete von 250,95 € auf 277,64 € zum 1. August

2003 um 217,25 € überschreitet.

Der Fehlbetrag ist dadurch zustande gekommen, dass die Klägerin das

Nebenkostenguthaben der Beklagten von 712,19 € vorrangig mit dem von ihr

wegen der Mieterhöhung rückwirkend zum 1. Januar 2002 beanspruchten

Nachzahlungsbetrag von 685,02 € verrechnet hat. Diese Verrechnung war un-

wirksam, weil die Mieterhöhungserklärung der Klägerin vom 11. Juli 2003 nach

den obigen Ausführungen (unter 3) mangels Wahrung der nach § 10 Abs. 1

WoBindG erforderlichen Form unwirksam ist, so dass die Klägerin die erhöhte

Miete von 277,64 € auch nicht rückwirkend ab dem 1. Januar 2002 fordern

kann, ohne dass es auf die Frage der Zulässigkeit einer rückwirkenden Erhö-

hung ankommt. Das Nebenkostenguthaben der Beklagten stand deshalb in ei-

ner den Fehlbetrag für August 2003 übersteigenden Höhe für die von der Klä-

gerin nachrangig erklärte Verrechnung mit der Nettokaltmiete zur Verfügung, so

dass die Mietforderung der Klägerin für August 2003 damit vollständig erlo-

schen ist.

5. Die Klägerin hat gegen die Beklagten schließlich keinen Anspruch auf

den von ihr rückwirkend für den Zeitraum von Januar 2002 bis Dezember 2003

geltend gemachten monatlichen Zuschlag wegen der Modernisierung der Fens-

ter in Höhe von 193,44 €.

a) Zwar erfüllt die den Zuschlag für die Fenstermodernisierung betreffen-

de Mieterhöhungserklärung vom 23. Dezember 2003 nach den Feststellungen

des Berufungsgerichts die Anforderungen des § 10 Abs. 1 WoBindG. Die Erklä-

rung hat von Gesetzes wegen aber nur die Wirkung, dass frühestens von dem

Ersten des auf die Erklärung folgenden Monats an das erhöhte Entgelt an die

Stelle des bisher zu entrichtenden Entgelts tritt (§ 10 Abs. 2 Satz 1 WoBindG).

b) Mit Rückwirkung kann eine Mieterhöhung allenfalls dann erklärt wer-

den, wenn dies vereinbart ist (§ 4 Abs. 7 Satz 1 NMV). Eine solche Vereinba-

rung ist hier durch § 3 Nr. 7 Halbs. 1 des Mietvertrags jedoch nicht wirksam ge-

troffen worden. Es bedarf deshalb keiner Entscheidung, ob eine Vereinbarung

über die Rückwirkung der Mieterhöhung von vornherein nur dann wirksam mög-

lich ist, wenn die Parteien eine Mietgleitklausel im Sinne des § 4 Abs. 8 NMV

vereinbart haben (so wohl Heix in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, aaO,

§ 4 NMV Anm. 8 Nr. 1 f.). Die dem Vermieter in § 3 Nr. 7 Halbs. 1 des Mietver-

trags entgegen § 10 Abs. 2 WoBindG, § 4 Abs. 7 Satz 1 NMV eingeräumte

Möglichkeit der zeitlich unbegrenzt rückwirkenden Mieterhöhung hält einer In-

haltskontrolle nicht stand (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Zwar enthält § 4 Abs. 7 NMV keine § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV entsprechen-

de Einschränkung, wonach der Vermieter auf Grund einer Mietgleitklausel eine

zulässige Mieterhöhung grundsätzlich nur für einen zurückliegenden Zeitraum

seit Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres nachfordern darf

(vgl. Senatsurteil vom 3. März 2004 – VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738, unter II

2 a). Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen erlaubte zeitlich unbegrenzte

Rückwirkung weicht aber von dem in § 10 Abs. 2 WoBindG enthaltenen Grund-

satz, dass Mieterhöhungen nur für die Zukunft wirken, so erheblich ab, dass sie

mit dem wesentlichen Grundgedanken dieser Regelung nicht mehr vereinbar

ist. Sie eröffnet dem Vermieter die Möglichkeit, Änderungen der Kostenmiete

wegen zeitlich weit zurückliegender Erhöhungen laufender Aufwendungen oder

baulicher Änderungen auch für die fernere Vergangenheit vorzunehmen und

den Mieter damit überraschend mit ganz erheblichen Nachforderungen zu be-

lasten. Insbesondere könnte er auch Nachforderungen geltend machen, die

darauf beruhen, dass er eine zulässige Mieterhöhung aus Nachlässigkeit oder

anderen von ihm zu vertretenden Gründen nicht zeitnah durchgeführt hat.

6. Da nach dem oben (unter 3 a und 5 b) Ausgeführten § 3 Nr. 7 des

Mietvertrags bereits bei kundenfreundlicher Auslegung (siehe unter 2) insge-

samt unwirksam ist, kommt es auf die Frage, ob die Klausel (auch) bei kunden-

feindlicher Auslegung als Mietgleitklausel unwirksam wäre, nicht an, weil sich

daraus keine für den Mieter günstigere Rechtsstellung ergeben würde (§ 305c

Abs. 2 BGB). Es kann deshalb offen bleiben, ob – wie die Revision geltend

macht – die Bestimmung als echte Mietgleitklausel – anders als das Berufungs-

gericht meint – inhaltlich teilbar wäre und der erste Halbsatz einen Anspruch auf

erhöhte Miete unabhängig davon begründen könnte, dass die im zweiten Halb-

satz enthaltene Freistellung von dem Verfahren nach § 10 WoBindG nach Auf-

fassung des Berufungsgerichts in diesem Fall einer Inhaltskontrolle nicht stand-

hielte (vgl. zur Teilbarkeit Senatsurteile vom 25. Juni 2003 – VIII ZR 344/02,

NJW 2003, 2899, unter II 2, und vom 18. Februar 2009 – VIII ZR 210/08, z.V.b.,

unter II 2, jeweils m.w.N.).

Ball

Dr. Frellesen

Hermanns

Dr. Milger

Dr. Hessel

Vorinstanzen:

AG Berlin-Neukölln, Entscheidung vom 24.11.2006 - 20 C 7/06 -

LG Berlin, Entscheidung vom 22.07.2008 - 65 S 7/07 -