BGH Urteil vom 16.07.2003 – XII ZR 65/02
XII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in Sachen
Verkündet am: 16. Juli 2003 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Nachschlagewerk: ja
BGHZ:
nein
BGHR: ja
BGB § 550 n.F.
Zur Einhaltung der Schriftform beim Abschluß eines langfristigen Mietvertrages durch
einen für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelnden Vertreter.
BGH, Urteil vom 16. Juli 2003 - XII ZR 65/02 - OLG Rostock LG Schwerin
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 16. Juli 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter
Gerber, Sprick, Fuchs und die Richterin Dr. Vézina
für Recht erkannt:
Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des 3. Zivilsenats des
Oberlandesgerichts Rostock vom 25. Februar 2002 wird auf ihre
Kosten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Klägerin ist eine aus vier Gesellschaftern bestehende Gesellschaft
bürgerlichen Rechts (GbR). Einzelvertretungsberechtigte Gesellschafter sind
die im Rubrum unter den Nr. 1 und 2 aufgeführten Gesellschafter Rechtsanwalt
H. und B.. Durch schriftlichen Mietvertrag vermietete die Klägerin an die Be-
klagte ein Geschäftshaus in Schwerin. In der Vertragsurkunde ist die Klägerin
bezeichnet als "Erwerbergemeinschaft Haus E", vertreten durch die Herren B.
und Rechtsanwalt H.. Für die Klägerin unterschrieb den Vertrag lediglich der
Gesellschafter H., ohne einen auf ein Vertretungsverhältnis hinweisenden Zu-
satz.
Das Mietverhältnis wurde auf 10 Jahre fest abgeschlossen. Es sollte ab
Bezugsfertigkeit beginnen, voraussichtlich ab dem 20. September 1994. Als
Miete wurden 2.400 DM monatlich vereinbart, zuzüglich Nebenkosten und Um-
satzsteuer.
Mit Schreiben vom 22. August 1997 räumte die mit der Vermietung be-
auftragte Verwaltungsgesellschaft der Beklagten "für vorerst sechs Monate"
eine Reduzierung der monatlichen Nettomiete ab 1. September 1997 um
400 DM auf 2.000 DM ein.
Mit Schreiben vom 28. Mai 1998 kündigte die Beklagte das Mietverhält-
nis wegen rückläufiger Ertragslage zum 30. Juni 1998. Die Klägerin wider-
sprach der Kündigung, bemühte sich jedoch, einen Nachmieter zu finden. Am
30. Juni/15. Juli 1998 schloß sie mit dem Nachmieter einen mit dem 1. August
1998 beginnenden und bis zum 30. September 2004 befristeten Mietvertrag ab.
Als Nettomiete (zuzüglich MWSt und Nebenkosten) sollte dieser 2.000 DM mo-
natlich zahlen.
Die Beklagte räumte das Mietobjekt zum 30. Juni 1998 und übergab es
am 22. Juli 1998 im Beisein des Nachmieters an die Klägerin.
Die Beklagte zahlte bis einschließlich Juli 1998 eine Nettomiete von
2.000 DM zuzüglich Nebenkostenpauschale und Umsatzsteuer. Für die Monate
August bis Dezember 1998 zahlte sie jeweils 400 DM (die Differenz zwischen
der ursprünglich vereinbarten Nettomiete und der reduzierten und mit dem
Nachmieter vereinbarten Nettomiete).
Mit der Klage hat die Klägerin in erster Instanz für die Monate Januar
1999 bis Juli 2000 die Differenzmiete von je 400 DM geltend gemacht, insge-
samt 7.600 DM. Außerdem hat sie die Feststellung begehrt, daß die Beklagte
verpflichtet sei, ihr die Mietausfälle bis September 2004 zu ersetzen.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Klägerin hat Berufung
eingelegt und in der Berufungsinstanz ihre Zahlungsklage um 53.258,41 DM
(zuzüglich Zinsen) erweitert mit der Begründung, der Nachmieter habe für No-
vember 1998 die Nettomiete von 2.000 DM nicht gezahlt, ab Januar 1999 habe
er die vereinbarten Beträge nur unregelmäßig und unvollständig gezahlt, so daß
bis einschließlich September 2001 ein Rückstand von 53.258,41 DM entstan-
den sei.
Das Berufungsgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen und
die Beklagte auf die im Berufungsrechtszug erweiterte Klage hin verurteilt, an
(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:9)(cid:7)(cid:10)(cid:7)
die Klägerin 1.022,58
DM) zuzüglich Zinsen zu zahlen. Das ist die
offenstehende Nettomiete für November 1998. Im übrigen hat es die erweiterte
Klage abgewiesen.
Das Berufungsgericht geht davon aus, daß die von der Beklagten er-
klärte Kündigung das Mietverhältnis der Parteien zum 31. Dezember 1998 be-
endet hat.
Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Zahlungsan-
spruch weiter für die Ausfälle in der Zeit vom 1. Januar 1999 bis zum 30. Sep-
tember 2001 und ihren Feststellungsantrag für die Zeit vom 1. Oktober 2001 bis
zum 30. September 2004.
Entscheidungsgründe
Die Beklagte war in dem Verhandlungstermin vor dem Senat nicht vertreten.
Gleichwohl war über die Revision der Klägerin nicht durch Versäumnisurteil,
sondern durch Endurteil (unechtes Versäumnisurteil) zu entscheiden, da sie
sich auf der Grundlage des vom Oberlandesgericht festgestellten Sachverhalts
als unbegründet erweist (vgl. Senatsurteil vom 10. Februar 1993 - XII ZR
239/91 - FamRZ 1993, 788 )
1. In der Revisionsinstanz ist lediglich darüber zu entscheiden, ob der
Klägerin Ansprüche für die Zeit ab 1. Januar 1999 zustehen. Das Berufungsge-
richt führt aus, das sei nicht der Fall, weil das Mietverhältnis der Parteien durch
die von der Beklagten erklärte Kündigung zum 31. Dezember 1998 beendet
worden sei. Die Kündigungserklärung der Beklagten sei als ordentliche Kündi-
gung auszulegen, weil die Beklagte klar und unmißverständlich zum Ausdruck
gebracht habe, daß sie wegen ihrer ungünstigen wirtschaftlichen Lage den
Vertrag unter allen Umständen zum nächstmöglichen Termin beenden wolle.
Obwohl in dem schriftlichen Mietvertrag eine feste Mietzeit bis zum Jahre 2004
vorgesehen gewesen sei, sei die Beklagte berechtigt gewesen, den Vertrag
schon vorher unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ordentlich zu
kündigen, weil der schriftliche Mietvertrag nicht der erforderlichen Schriftform
des § 566 Abs. 1 BGB a.F. genügt habe. In dem schriftlichen Mietvertrag sei
ausgeführt, daß die vermietende GbR durch die Herren B. und Rechtsanwalt H.
vertreten werde. Unterschrieben sei der Vertrag aber lediglich von Rechtsan-
walt H., und zwar ohne jeden Zusatz über seine Vertretungsbefugnis. Das rei-
che zur Einhaltung der gesetzlichen Schriftform nicht aus. Daran ändere es
nichts, daß Rechtsanwalt H. Einzelvertretungsmacht für die Gesellschaft gehabt
habe.
Gegen diese Ausführungen des Berufungsgerichts wendet sich die Revi-
sion ohne Erfolg.
2. Die Annahme des Berufungsgerichts, die von der Beklagten ausge-
sprochene Kündigung sei als ordentliche Kündigung zu verstehen, beruht auf
einer Auslegung einer Willenserklärung und ist deshalb in der Revisionsinstanz
nur beschränkt nachprüfbar, und zwar darauf, ob das Berufungsgericht bei der
Auslegung gegen gesetzliche Auslegungsregeln, Denkgesetze, Erfahrungssät-
ze oder Verfahrensvorschriften verstoßen hat (st. Rechtspr., vgl. BGH, Urteil
vom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90 - NJW 1992, 1967, 1968 m.w.N.). Solche
revisionsrechtlich relevanten Auslegungsfehler sind nicht ersichtlich und werden
von der Revision zu Recht auch nicht geltend gemacht. Es entspricht im Ge-
genteil ständiger Rechtsprechung, daß sogar eine ausdrücklich als fristlose
Kündigung bezeichnete Erklärung hilfsweise in eine ordentliche Kündigung um-
zudeuten ist, wenn nach dem eindeutigen Willen des Kündigenden das Ver-
tragsverhältnis in jedem Fall zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll
(vgl. Senatsurteil vom 15. Januar 2003 - XII ZR 300/99 - NJW 2003, 1143, 1144
= NZM 203, 235, 236; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-,
Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rdn. 909, 910 m.N.). Daß der Kündigungser-
klärung der Beklagten die Absicht, das Mietverhältnis möglichst schnell zu be-
enden, zu entnehmen war, hat das Berufungsgericht in revisionsrechtlich nicht
zu beanstandender Weise festgestellt.
3. Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Beru-
fungsgerichts, das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei durch
die von der Beklagten mit Schreiben vom 28. Mai 1998 erklärte (ordentliche)
Kündigung zum 31. Dezember 1998 beendet worden.
Zwar enthält der Mietvertrag die Vereinbarung, das Mietverhältnis werde
auf die Dauer von 10 Jahren fest abgeschlossen. Wäre diese Vereinbarung
wirksam, so wäre eine ordentliche Kündigung vor Ablauf von 10 Jahren ausge-
schlossen. Die Vereinbarung einer langfristigen Laufzeit des Mietvertrages ist
aber unwirksam, weil bei Abschluß des Mietvertrages die Schriftform nicht ein-
der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und nach Ablauf eines
Jahres unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (hier: § 565 Abs. 1 a
BGB a.F.) ordentlich gekündigt werden konnte.
Für die Einhaltung der Schriftform ist es erforderlich, daß alle Vertrags-
parteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichnet für eine Vertrags-
partei ein Vertreter den Mietvertrag, muß dies in der Urkunde durch einen das
Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck
kommen (BGHZ 125, 175, 178 ff.; Senatsurteile vom 11. September 2002
- XII ZR 187/00 - NJW 2002, 3389, 3990 ff. m.w.N. und Anm. Eckert, EWiR
2002, 951 und vom 15. Januar 2003 aaO; so schon RGZ 81, 286, 289). Der
Senat hat bisher offengelassen, ob ein bloßer Hinweis auf eine Stellvertretung
ausreichend ist oder ob weitere Kennzeichnungen des Vertreterverhältnisses
erforderlich sind (Senatsurteile vom 11. September 2002 und vom 15. Januar
2003 aaO). In der Literatur wird z.T. gefordert, dem Schutzzweck des § 550
BGB n.F. (= § 566 BGB a.F.) entsprechend müsse ein potentieller Erwerber des
Mietgrundstücks aus der Vertragsurkunde entnehmen können, „in welcher
Funktion“ der Vertreter gehandelt habe (Kraemer, NZM 2002, 465, 471). Ob
dieser Meinung zu folgen ist und ob dementsprechend jedenfalls dann, wenn
sich die Vertretungsbefugnis des für eine Vertragspartei Auftretenden nicht aus
öffentlichen Registern ergibt (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 9. November 2001
- LwZR 4/01 - NZM 2002, 163, 164), der Vertragsurkunde zu entnehmen sein
muß, woraus der als Vertreter Handelnde seine Vertretungsbefugnis herleitet,
kann auch im vorliegenden Fall offen bleiben. Auch wenn man dieser Meinung
nicht folgt, genügt die Vertragsurkunde den Anforderungen an die Schriftform
nicht.
Für die vermietende GbR hat allein Rechtsanwalt H. unterschrieben. Der
Unterschrift ist kein die Vertretung erläuternder Zusatz beigefügt. Im Kopf der
Urkunde heißt es, die Gesellschaft werde vertreten durch die Herren B. und
Rechtsanwalt H.. Die Annahme des Berufungsgerichts, aus dieser Formulie-
rung ergebe sich nicht, daß jeder der beiden Genannten alleinvertretungsbe-
rechtigt sei, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Die Formulierung
spricht eher für eine Gesamtvertretungsberechtigung, zumindest läßt sie diese
Deutung gleichrangig zu. Das Berufungsgericht nimmt deshalb zu Recht an,
daß bei der Prüfung, ob die Schriftform eingehalten ist, von einer Gesamtver-
tretungsbefugnis ausgegangen werden muß. Die Unterschrift des Rechtsan-
walts H. wäre deshalb nur ausreichend, wenn er zugleich als Vertreter des B.
unterschrieben hätte. Einen Hinweis darauf enthält die Vertragsurkunde nicht.
Nach dem Text der Vertragsurkunde ist jedenfalls nicht auszuschließen, daß
vorgesehen war, auch B. solle für die Gesellschaft unterschreiben und seine
Unterschrift fehle noch (so jeweils für einen ähnlich gelagerten Fall BGHZ 125
aaO; Senatsurteil vom 15. Januar 2003 aaO S. 1044). Der Urkunde ist deshalb
nicht zu entnehmen, daß sie alle erforderlichen Unterschriften enthält.
Hahne
Gerber
Sprick
RiBGH Fuchs ist urlaubsbedingt verhindert zu unterschreiben.
Vézina
Hahne