BGH Urteil vom 03.12.2003 – VIII ZR 168/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 168/03

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 3. Dezember 2003 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGB § 571 a.F.

Nach einem Eigentumswechsel ist nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer ge-

genüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstücksei-

gentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten ver-

pflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt; es kommt nicht dar-

auf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist.

BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03 - LG Berlin

AG Tempelhof/Kreuzberg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 3. Dezember 2003 durch Richter Dr. Hübsch als Vorsitzenden und die

Richter Dr. Beyer, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst

für Recht erkannt:

Die Revision der Kläger gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des

Landgerichts Berlin vom 28. April 2003 wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Kläger waren im Jahr 1998 Mieter einer Wohnung in B. , A.

. Mit Wirkung vom 1. Januar 2000 erwarb der Beklagte das Eigentum

an dieser Wohnung. Im Oktober 2000 teilte die damalige Wohnungsverwaltung

den Klägern mit, für den Abrechnungszeitraum Januar bis Dezember 1998 be-

stünde zugunsten der Kläger ein Guthaben von insgesamt 1.445,02 DM

(114,68 DM Betriebskosten- und 1.330,34 DM Heizkostenguthaben). Eine

Überweisung des Geldbetrages erfolgte nicht.

Mit ihrer Klage fordern die Kläger vom Beklagten die Auszahlung des

Guthabens; dieser meint, Zahlung müsse der damalige Eigentümer leisten.

Beide Vorinstanzen haben eine Verpflichtung des Beklagten zur Aus-

zahlung verneint. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgen die

Kläger ihren Antrag auf Verurteilung des Beklagten weiter.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Beklagte sei nicht zur Aus-

zahlung des Guthabens verpflichtet, weil er im Hinblick auf den Mietvertrag

nicht Rechtsnachfolger des Veräußerers sei. Der Beklagte sei Gläubiger und

Schuldner der Ansprüche, die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fäl-

lig geworden seien oder sich gegen ihn richteten. Hinsichtlich der beim Eigen-

tumswechsel bereits beendeten Abrechnungsperiode bestehe wegen des "Fäl-

ligkeitsprinzips" allerdings eine Ausnahme für die Ansprüche auf Abrechnung,

Nachzahlungen und Erstattungen von Guthaben. Nebenkosten für - wie vorlie-

gend - abgeschlossene Abrechnungsperioden seien ungeachtet eines späteren

Eigentumsübergangs allein zwischen den bisherigen Mietvertragsparteien ab-

zurechnen, etwaige Nachzahlungen oder Erstattungen überzahlter Beträge sei-

en nur zwischen diesen Parteien abzuwickeln.

II.

Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so

daß die Revision - trotz Säumnis des Beklagten in der mündlichen Revisions-

verhandlung - durch Endurteil zurückzuweisen ist (vgl. BGH, Urteil vom 13. De-

zember 1990 - III ZR 268/89, BGHR ZPO § 331 Säumnis 1).

Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, daß sich der Anspruch

der Mieter auf Rückerstattung überzahlter Nebenkostenvorauszahlungen gegen

den Veräußerer und nicht gegen den Erwerber richtet, sofern die Abrechnungs-

periode vor dem Eigentumswechsel abgeschlossen war, ohne daß es darauf

ankommt, wann der Rückzahlungsanspruch fällig geworden ist.

1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß sich die Frage,

welche mietvertraglichen Rechte und Pflichten infolge eines Eigentumsüber-

gangs nach § 571 BGB a.F. dem Veräußerer und welche dem Erwerber zuzu-

ordnen sind, grundsätzlich nach dem Zeitpunkt des Entstehens bzw. der Fällig-

keit des Anspruchs beantwortet. Vor dem Eigentumswechsel entstandene und

fällig gewordene Ansprüche verbleiben dem bisherigen Vermieter, danach fällig

gewordene Forderungen stehen dem (nunmehrigen) Grundstückseigentümer

zu. Ebenso richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters dann gegen den

Erwerber, wenn sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig

werden (Senatsurteile vom 14. Oktober 1987 - VIII ZR 246/86, NJW 1988, 705

unter 2 b, cc und vom 19. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451 unter II

2 b; BGH, Urteil vom 14. September 2000 - III ZR 211/99, WM 2000, 2509 unter

3).

2. Zwar ist der Anspruch des Mieters auf Auszahlung des Betriebsko-

stenguthabens für den Abrechnungszeitraum Januar bis Dezember 1998 erst

mit Erteilung der Betriebskostenabrechnung vom 16. Oktober 2000 fällig ge-

worden (vgl. BGHZ 113, 188, 194; Senatsurteil vom 27. November 2002

- VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442 unter III 1). Wie der Bundesgerichtshof für

den vergleichbaren Fall eines Eigentumswechsels nach dem Vermögensgesetz

jedoch entschieden hat, ist der frühere Eigentümer gegenüber dem Mieter be-

züglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum (Bestands-

kraft des Rückgabebescheids) abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrech-

nung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlun-

gen berechtigt. Diese Lösung sorgt für Rechtsklarheit und vermeidet insbeson-

dere das ungereimte Ergebnis, daß eine vor dem Eigentumswechsel fällig ge-

wordene Abrechnungspflicht beim bisherigen Vermieter verbleibt, während

Nachzahlungen und Erstattungen, deren Vorbereitung und Berechnung die Ab-

rechnung dient, dem Erwerber zustehen, bzw. von diesem zu erbringen sind

(BGH, Urteil vom 14. September 2000 aaO).

Der erkennende Senat hält diese Betrachtungsweise auch im vorliegen-

den Fall für sachgerecht. Das strikte Festhalten am sog. Fälligkeitsprinzip wür-

de einmal die Abrechnung der Nebenkosten im Regelfall erschweren, da sich

der Erwerber die nötigen Unterlagen vom Veräußerer unter Umständen erst

beschaffen muß; im übrigen können sich für den Erwerber erhebliche Hinder-

nisse ergeben, wenn er mit dem Mieter über die Nebenkosten für bereits vor

seinem Eigentumserwerb abgeschlossene Rechnungsperioden abrechnen soll.

Zum anderen ist zu berücksichtigen, daß der Erwerber in der nun abzurech-

nenden Periode die Vorauszahlungen nicht erhalten hat. Er müßte sich dann an

den Veräußerer wenden und eventuelle Ansprüche möglicherweise gerichtlich

durchsetzen. Auch stünde im Fall geschuldeter Nachzahlungen ein hierauf ge-

richteter Anspruch dem Erwerber selbst nicht zu, nachdem der Veräußerer die

Aufwendungen für die abgelaufene Abrechnungsperiode getragen und er des-

halb Anspruch auf Erstattung seiner Aufwendungen hat (im Ergebnis ebenso

OLG Düsseldorf NJW-RR 1994, 1101; Staudinger/Emmerich, [2003], § 566

BGB, Rdnr. 55; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 566 Rdnr. 59;

Blank/Börstinghaus, Miete, § 571 BGB Rdnr. 26; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch

des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdnr. 1411; a.A.

OLG Naumburg, NJW-RR 1999, 160; Schenkel, NZM 1999, 5 ff.). Soweit den

Mietern danach Nachteile entstehen können, weil es ihnen verwehrt ist, mit ih-

nen zustehenden Rückzahlungsforderungen gegenüber Mietzinsforderungen

des Erwerbers aufzurechnen, ist dies die Folge des Erwerbs ihres Vertragsgeg-

ners und von ihnen hinzunehmen.

Dr. Hübsch

Dr. Beyer

Dr. Leimert

Wiechers

Dr. Wolst