BGH Urteil vom 11.10.2007 – IX ZR 156/06
IX. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
Verkündet am: 11. Oktober 2007 Preuß Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
ZVG §§ 9, 56, 57, 154;
BGB § 566
Der Zwangsverwalter ist bei einer über den Zuschlag hinaus fortgesetzten Verwal-
tung verpflichtet, die von dem Mieter des Grundstücks für die Zeit vor dem Zuschlag
vereinnahmten, aber nicht verbrauchten Nebenkostenvorauszahlungen an den
Ersteher auszukehren, soweit diesem die Abrechnung der Nebenkostenvorauszah-
lungen und die Rückzahlung des Überschusses obliegt.
BGH, Urteil vom 11. Oktober 2007 - IX ZR 156/06 - LG Rostock
AG Rostock
Der IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 11. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Fischer, die Richter
Dr. Ganter, Prof. Dr. Gehrlein, Vill und die Richterin Lohmann
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landge-
richts Rostock vom 5. Juli 2006 wird auf Kosten des Beklagten zu-
rückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Der Beklagte war Zwangsverwalter eines Grundstücks, das die Klägerin
durch Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts vom 4. Juni 2003 im Wege der
Zwangsversteigerung erwarb. Die Aufhebung der Zwangsverwaltung erfolgte
mit Beschluss vom 26. Juni 2003.
Der Beklagte hatte das Grundstück während der Zwangsverwaltung be-
fristet vom 1. April 2003 bis 30. September 2003 zu einem monatlichen Mietzins
von 2.500 € zuzüglich 753 € Betriebskostenvorauszahlung vermietet. Für die
Monate April, Mai und anteilig Juni 2003 bis zum Zuschlagsbeschluss verein-
nahmte er Betriebskostenvorauszahlungen von insgesamt 1.581,30 €. Tatsäch-
lich fielen in diesem Zeitraum Betriebskosten in Höhe von 525,45 € an.
Die vom Beklagten für die Zeit nach dem Zuschlagsbeschluss verein-
nahmten Miet- und Betriebskostenvorauszahlungen leitete er an die Klägerin
weiter. Diese wies den Beklagten auf einen Auszahlungsanspruch auch in Höhe
der unverbrauchten Betriebskosten für den Zeitraum bis zum Zuschlagsbe-
schluss hin. Der Beklagte stellte diese in die erwirtschaftete Masse aus der
Zwangsverwaltung ein und kehrte die Restmasse an die Gläubigerin aus.
Die Klägerin rechnete die Betriebskostenvorauszahlungen mit dem Mie-
ter ab und erstattete diesem das Guthaben. Sie beansprucht vom Beklagten
Bezahlung der Differenz aus den Betriebskostenvorauszahlungen für die Miet-
zeit vom April 2003 bis zum Zuschlagsbeschluss und den in dieser Zeit tatsäch-
lich angefallenen Betriebskosten, insgesamt 1.055,85 €.
Amtsgericht und Berufungsgericht haben der Klage stattgegeben. Mit der
zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren
weiter.
Entscheidungsgründe
Die Revision bleibt ohne Erfolg. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis
richtig entschieden.
Der Beklagte schuldet der Klägerin gemäß § 154 Satz 1 ZVG Schadens-
ersatz, weil er die vereinnahmten, aber von ihm nicht verbrauchten Betriebskos-
tenvorauszahlungen nicht an die Klägerin ausbezahlt, sondern an die Gläubige-
rin ausgekehrt hat.
1. Die Klägerin ist als Ersteherin des Grundstücks ab dem Zuschlag in
der Zwangsversteigerung Beteiligte im Sinne des § 154 ZVG.
a) Die h.M. nimmt an, dass der Beteiligtenbegriff des § 154 ZVG mit
demjenigen in § 9 ZVG übereinstimmt (RGZ 97, 11, 12; OLG Köln ZIP 1980,
102; OLG Schleswig NJW-RR 1986, 1498; Stöber, ZVG 18. Aufl. § 154 Rn. 2.2;
Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung 4. Aufl. § 154 ZVG
Rn. 2; Böttcher, ZVG 4. Aufl. § 154 Rn. 2; Depré/Meyer, Die Praxis der
Zwangsverwaltung 4. Aufl. Rn. 631; Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth, ZVG
12. Aufl. § 154 Rn. 4).
b) Nach anderer Auffassung sollen in entsprechender Anwendung der
Grundsätze zu § 82 KO, § 60 Abs. 1 Satz 1 InsO in den Beteiligtenbegriff alle
einbezogen werden, zu denen der Verwalter kraft der Zwangsverwaltung in
rechtliche Beziehungen tritt, die somit in irgendeiner Weise mit dem Verfahren
in Berührung kommen (OLG Hamm, ZIP 1989, 1592, 1593; Mohrbutter
ZIP 1980, 169).
c) Der Senat hat diese Frage bisher offengelassen (BGHZ 109, 171,
173). Sie bedarf auch jetzt keiner Klärung. Hier geht es nur darum, ob derjeni-
ge, der das Eigentum an dem zwangsverwalteten Grundstück durch Zuschlag
erwirbt, als Beteiligter im Sinne des § 154 ZVG anzusehen ist, wenn die
Zwangsverwaltung über den Zuschlag hinaus fortgeführt wird. Für diesen Fall
ist schon bisher anerkannt, dass der Erwerber ab dem Zeitpunkt des Zuschlags
Beteiligter im Sinne des § 154 ZVG ist (BGHZ 39, 235, 241; OLG Hamm
NZM 2006, 160; OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 1100, 1101; Haarmeyer/
Rn. 2.5; Böttcher, aaO § 154 Rn. 2). Hieran ist festzuhalten. Ab dem Zuschlag
tritt der Ersteher in Bezug auf das Grundstück in die Rechtsstellung des
Schuldners ein, obwohl er das Eigentum originär und nicht als Rechtsnachfolger
des Schuldners erwirbt (BGHZ 112, 59, 61; 159, 397, 400). Daher entspricht es
Sinn und Funktion der Haftungsvorschrift des § 154 ZVG, dass von diesem
Zeitpunkt an die berechtigten Belange des Erstehers geschützt sind, solange
die Zwangsverwaltung fortdauert. Soweit der Verwalter ab diesem Zeitpunkt
Pflichten nicht mehr gegenüber dem Schuldner, sondern gegenüber dem
Ersteher zu erfüllen hat, mit dem keine vertraglichen Beziehungen bestehen,
kann er ihm gegenüber nicht haftungsfrei sein oder lediglich nach dem Recht
der unerlaubten Handlung haften
(BGHZ 39, 235, 241; OLG Hamm
aaO).
Der Zuschlag ist am 4. Juni 2003 erfolgt. Ab diesem Zeitpunkt war die
den Zeitpunkt der erst später eingetretenen Rechtskraft des Zuschlagsbe-
schlusses kommt es nicht an (BGH, Urt. v. 25. Mai 2005 aaO). Die Zwangsver-
vom 19. Dezember 2003) bis zum Erlass des Aufhebungsbeschlusses vom
26. Juni 2003 fortgedauert (vgl. Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangs-
verwaltung 2. Aufl. § 12 ZwVerwVO Rn. 2 f).
2. Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung hatte der Beklagte zwar keine
allgemeine Rechnungslegungspflicht gegenüber der Klägerin gemäß § 154 Sät-
ze 2 und 3 ZVG (OLG Hamburg NJW-RR 1986, 1186; Stöber, aaO § 154 Rn. 4;
Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen Zwangsverwaltung 4. Aufl. § 154 ZVG
Rn. 4; a.A. Muth in Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth, aaO § 154 Rn. 11).
Durch den Erwerb des Eigentums infolge Zuschlags ist jedoch die Klägerin ab
vom Beklagten abgeschlossene Mietverhältnis eingetreten (Stöber, aaO § 57
ZVG Rn. 3.4; Bub/Treier/Heile, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete,
3. Aufl. Kap. II Rn. 858a; LG Berlin, WuM 1992, 9). Ab dem Zuschlag gebühren
gemäß § 56 ZVG die Miete und die Betriebskostenvorauszahlungen dem Er-
werber (Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO § 161 ZVG Rn. 10, 18).
Soweit der Verwalter diese Gelder bis zur Aufhebung der Zwangsverwal-
tung noch vereinnahmt, hat er sie an den Erwerber als den materiell Berechtig-
ten auszukehren. Wenn nach dem Zuschlag die Nutzungen dem Erwerber ge-
bühren, gleichwohl aber die Zwangsverwaltung noch andauert, muss sie in die-
sem
Zeitraum
für
den Ersteher
geführt werden
(Haarmeyer/
Wutzke/Förster/Hintzen, aaO 4. Aufl. § 6 ZwVwV Rn. 11). In entsprechender
Anwendung von § 667 BGB hat der Verwalter das hierbei Erlangte an den
Ersteher herauszugeben.
3. Der Beklagte war auch verpflichtet, die von ihm in der Zeit bis zum
Zuschlag vereinnahmten, aber in dieser Zeit nicht verbrauchten Betriebskosten-
vorauszahlungen an die Klägerin herauszugeben, weil diese zur Abrechnung
der Betriebskosten und zur Auszahlung des Überschusses aus diesem Zeit-
raum an den Mieter verpflichtet war. Da der Beklagte diese Pflicht schuldhaft
verletzt hat und die Differenz nicht mehr als Verwalter auszahlen kann, hat er
der Klägerin in dieser Höhe Schadensersatz zu leisten.
a) Nachdem die Klägerin mit dem Zuschlag anstelle des Zwangsverwal-
tungsschuldners in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eingetreten
war, hatte sie nach Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Mieter
die Betriebskostenvorauszahlungen abzurechnen (BGH, Urt. v. 3. Dezember
2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851, 852; Stöber, aaO § 152 Rn. 12.9 am
Ende; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht 9. Aufl. § 556 BGB Rn. 372).
Der Beklagte dagegen war zur Abrechnung nicht verpflichtet, weil während der
Zwangsverwaltung die Nebenkostenabrechnung nicht fällig war (vgl. BGH, Urt.
v. 26. März 2003 - VIII ZR 333/02, NJW 2003, 2320, 2321). Sie war erst bei En-
de des Mietverhältnisses vorzunehmen. Die Abrechnungsverpflichtung der Klä-
gerin umfasste auch den Ausgleich des sich ergebenden Saldos, hier also die
Rückzahlung des Guthabens an den Mieter (BGH, Urt. v. 26. März 2003 aaO; v.
9. März 2005 - VIII ZR 330/03, NJW-RR 2005, 1029, 1030). Hierüber besteht
zwischen den Parteien kein Streit. Die Klägerin ist entsprechend verfahren.
b) Der Beklagte hatte die von ihm vertraglich vereinbarten Nebenkosten-
vorauszahlungen der Mieterin zu vereinnahmen. Die erweiterte Beschlagnah-
mewirkung erfasste in der Zwangsverwaltung gemäß § 148 Abs. 1 Satz 1, § 21
Abs. 2 ZVG auch die Miet- und Pachtforderungen. Weil Mietnebenkosten, die
gesondert ausgewiesen und erhoben werden, Teil des mietvertraglichen Ent-
gelts sind, unterfallen auch vereinbarte Vorauszahlungen der Beschlagnahme
(Stöber, aaO § 148 Rn. 2.3). Der Verwalter hat deshalb auch sie einzuziehen
(Stöber, aaO § 152 Rn. 12.9).
Wird das Mietverhältnis während der Zwangsverwaltung beendet, hat der
Verwalter Nebenkostenvorauszahlungen abzurechnen und ein Guthaben zu-
rückzuzahlen, auch wenn ihm die betreffenden Vorauszahlungen nicht unmit-
telbar zugeflossen sind (BGH, Urt. v. 26. März 2003 aaO S. 2320). Deshalb ist
der Verwalter befugt, vom Zwangsverwaltungsschuldner vereinnahmte, aber
nicht verbrauchte Nebenkostenvorauszahlungen herauszuverlangen.
Insoweit gilt nichts anderes als bei der Kaution, wo die entsprechende
Rechtslage anerkannt ist: Auch eine Kaution unterliegt der Beschlagnahme. Sie
ist deshalb vom Verwalter einzufordern, wenn sie der Mieter noch nicht bezahlt
hat (BGH, Urt. v. 9. März 2005 aaO S. 1030; Stöber, aaO § 152 Rn. 12. 13c;
Bub/Treier/Belz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. Kapi-
tel VII A Rn. 151). Sie ist - wenn die sonstigen Voraussetzungen hierfür vorlie-
gen - von ihm zurückzuzahlen, selbst wenn sie weder vom Mieter an ihn bezahlt
noch vom Schuldner an ihn herausgegeben wurde (BGH, Urt. v. 16. Juli 2003
- VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342, 3343; v. 9. März 2005 - VIII ZR 330/03 aaO
S. 1030; v. 9. März 2005 - VIII ZR 381/03, NJW-RR 2005, 962, 963). Anderer-
seits ist der Zwangsverwalter befugt, von dem Schuldner die Überlassung einer
vor der Beschlagnahme von einem Mieter des Objekts an ihn geleisteten Miet-
kaution herauszuverlangen (BGH, Beschl. v. 14. April 2005 - V ZB 6/05, Rpfle-
ger 2005, 463, 464; Stöber, aaO § 152 ZVG Rn. 12. 13c; Schmidt-
Futterer/Blank, aaO vor § 535 Rn. 230, § 551 Rn. 110; Bub/Treier/Belz, aaO
Kap. VII A Rn. 151).
c) Im Verhältnis zwischen Verwalter und Ersteher gilt nichts anderes,
wenn die Abrechnung der Nebenkosten durch den Ersteher erfolgen muss.
Die Forderung auf Nebenkostenvorauszahlungen unterliegt zwar der Be-
schlagnahme. Soweit die geleisteten Vorauszahlungen nicht für tatsächlich an-
gefallene Nebenkosten verbraucht werden, sind sie dem Mieter jedoch zurück-
zugewähren. Sie stehen nicht für die Kosten und die Befriedigung der Gläubiger
im Zwangsverwaltungsverfahren zur Verfügung. Deshalb durfte der Beklagte
diese Beträge für die Zwecke der Zwangsverwaltung nicht behalten und an die
Gläubiger auskehren.
Wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, besteht vom Zuschlag
bis zur Aufhebung des Verfahrens zwischen dem Verwalter und dem Ersteher
von Gesetzes wegen hinsichtlich dieser Zahlungen eine Sonderrechtsbezie-
hung mit treuhänderischem Charakter. Der Verwalter hat nicht verbrauchte Ne-
benkostenvorauszahlungen zurückzuhalten und nach Aufhebung der Zwangs-
verwaltung an den Ersteher herauszugeben, wenn dieser die Abrechnung vor-
zunehmen hat. Er selbst wird hierdurch nicht belastet; er ist in diesem Fall we-
der zur Abrechnung noch zur Auszahlung eines Guthabens gegenüber dem
Mieter verpflichtet.
Das Berufungsgericht hat auch zutreffend erkannt, dass hierdurch die
Abwicklung der Zwangsverwaltung nicht erschwert wird. Der Verwalter kann im
Verhältnis zum Ersteher die Nebenkostenvorauszahlungen zum Zeitpunkt des
Zuschlags abrechnen, weil er lediglich den tatsächlich während der Zwangs-
verwaltung geleisteten Vorauszahlungen die in dieser Zeit tatsächlich für die
abzurechnenden Nebenkosten erbrachten Zahlungen gegenüberstellen muss.
d) Der Beklagte hat diese Auskehrungspflicht schuldhaft verletzt. Bei
sorgfältiger rechtlicher Prüfung war für ihn erkennbar, dass die vom Ersteher
zurückzuzahlenden überhöhten Nebenkostenvorauszahlungen nicht für Zwecke
des Zwangsverwaltungsverfahrens verbraucht, insbesondere nicht an die Gläu-
bigerin ausgezahlt werden durften. Hierauf war er zudem von der Klägerin mit
Anwaltsschreiben vor Auskehrung der Restmasse am 28. November 2003 hin-
gewiesen worden.
Fischer
Ganter
Gehrlein
Vill
Lohmann
Vorinstanzen:
AG Rostock, Entscheidung vom 28.12.2005 - 46 C 335/05 -
LG Rostock, Entscheidung vom 05.07.2006 - 1 S 37/06 -