BGH Urteil vom 28.04.2004 – VIII ZR 178/03
VIII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 28. April 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Nachschlagewerk: ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
BGB § 558 Abs. 3
Eine im preisgebundenen Wohnraum wegen gestiegener Kapitalkosten erklärte
Mieterhöhung ist nach Wegfall der Preisbindung bei einem nach dem 31. August
2001 zugegangenen Mieterhöhungsverlangen in die Berechnung der Kappungsgren-
ze des § 558 Abs. 3 BGB einzubeziehen.
BGH, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 178/03 - LG Frankfurt a.M. AG Frankfurt a.M.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit
Schriftsatzfrist bis zum 3. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin
Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst
für Recht erkannt:
Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 11. Zivilkammer
des Landgerichts Frankfurt am Main vom 13. Mai 2003 wird zu-
rückgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Klägerin verlangt von dem Beklagten Zustimmung zu einer Erhöhung
der Miete.
Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 30. Juni 1970 von der Klägerin ei-
ne Wohnung in F. . Es handelte sich um preisgebundenen
Wohnraum. Gemäß § 3 Abs. 2 des Mietvertrags war die Miete ermäßigt.
Ziffer 2 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB), die Bestandteil
des Mietvertrags sind, enthält unter anderem folgende Regelung:
„(2) Zahlen die Mieter gemäß § 3 Abs. 2 des Vertrages nur eine er- mäßigte Miete und fällt die Vergünstigung ganz oder teilweise weg, so haben die Mieter die entsprechend höhere Miete zu zahlen. Das Wohnungsunternehmen kann die erhöhte Miete vom Zeitpunkt des Wegfalls an nur dann fordern, wenn es den Mietern den Wegfall der Ermäßigung innerhalb von drei Monaten mitteilt, andernfalls gilt die Regelung des Abs. 3…“.
Seit 1. April 1998 betrug die monatliche Grundmiete 454,70 DM
(232,48 €). Nachdem ein zur Ermäßigung der Kostenmiete bewilligter öffentli-
cher Zinszuschuß infolge der planmäßigen Tilgung eines Darlehens am
30. September 2000 entfallen war, erhöhte die Klägerin mit Schreiben vom
9. November 2000 die Grundmiete wegen gestiegener Kapitalkosten rückwir-
kend zum 1. Oktober 2000 auf 653,80 DM (334,28 €). Nach folgend endete die
Preisbindung.
Mit Schreiben vom 27. November 2001 verlangte die Klägerin von dem
Beklagten unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel die Zustimmung zu einer
Erhöhung der Grundmiete um 50,14 € auf 384,42 € mit
Wirkung zum 1. Februar
2002. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird dadurch nicht überschritten. Der
Beklagte erteilte die Zustimmung nicht. Die Parteien streiten über die Frage, ob
die Kostenmieterhöhung vom 9. November 2000 in die Berechnung der Kap-
pungsgrenze einzubeziehen ist.
Das Amtsgericht hat der fristgemäß erhobenen Klage hinsichtlich eines
Erhöhungsbetrages auf 380,78 € stattgegeben. Auf die B erufung des Beklagten
hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zuge-
lassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzli-
chen Urteils.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Die Klage sei unzulässig, da ihr mangels Einhaltung der 15-monatigen
Sperrfrist des § 558 Abs. 1 BGB kein formell ordnungsgemäßes Mieterhö-
hungsverlangen zugrunde liege. Die Mieterhöhungserklärung vom 9. November
2000 habe erst zum 1. Dezember 2000 Wirkung entfalten können, da eine Re-
gelung des Inhalts, daß die jeweils gesetzlich zulässige Miete als vereinbart
gelte, im Mietvertrag nicht vereinbart sei und eine Rückwirkung nach § 4 Abs. 8
Satz 2 NMV daher nicht habe eintreten können. Bei der Berechnung der Sperr-
frist sei die Kostenmieterhöhung zu berücksichtigen, da der Wortlaut des § 558
Abs. 1 BGB lediglich Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB vom Lauf
der Frist ausnehme. Die Mieterhöhung könne auch nicht für eine Übergangszeit
bei der Berechnung der Sperrfrist außer Betracht bleiben. Insoweit komme eine
analoge Anwendung des § 5 MHG jedenfalls für den vorliegenden Fall einer
Erhöhung der Kostenmiete aufgrund eines voraussehbaren Wegfalls von Zu-
schüssen nicht in Betracht, da § 5 MHG nach seinem Sinn und Zweck nicht
einschlägig und als Ausnahmevorschrift, insbesondere nach seinem Fortfall,
eng auszulegen sei.
Des weiteren sei die Klage unbegründet. Der Klägerin stehe kein An-
spruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB zu, da die
Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB nicht eingehalten worden sei. Auszu-
gehen sei von der Ausgangsmiete aus dem Jahre 1999 in Höhe von 232,48 €.
Unter Anwendung der Kappungsgrenze von 20 % ergebe sich eine zulässige
Miete von 278,98 €, die durch die Mieterhöhung aus de m Jahre 2000 bereits
voll ausgeschöpft worden sei. Diese Mieterhöhung sei bei der Berechnung der
Kappungsgrenze uneingeschränkt zu berücksichtigen. Die Kappungsgrenze sei
auch auf ein Mieterhöhungsverlangen anzuwenden, durch welches eine Mieter-
höhung nach § 558 Abs. 1 BGB erstmals nach dem Wegfall einer Preisbindung
verlangt werde. Die Mieterhöhung aus dem Jahre 2000 dürfe bei der Berech-
nung der Kappungsgrenze aus den gleichen Erwägungen nicht außer Acht ge-
lassen werden, die hinsichtlich der Berechnung der Sperrfrist gegen eine ana-
loge Anwendung sprächen.
II.
Dies hält der rechtlichen Nachprüfung insofern stand, als die Klage der
Abweisung unterliegt, entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts jedoch als
unbegründet statt als unzulässig. Dies verstößt nicht gegen das Verschlechte-
zum umgekehrten Fall vgl. Senat, Urteil vom 21. Januar 2004 - VIII ZR 209/03,
zur Veröffentlichung bestimmt, unter II).
1. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, die Klage sei un-
zulässig, da ihr mangels Einhaltung der 15-monatigen Frist des § 558 Abs. 1
BGB kein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen zugrunde liege.
a) Nach dem Rechtsentscheid des Senats vom 16. Juni 1993 (BGHZ
123, 37) ist ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam, wenn es dem Mieter vor
Ablauf der nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG geltenden Sperrfrist (nunmehr
§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB) zugeht. Es bedarf keiner Entscheidung, ob ein un-
wirksames Mieterhöhungsverlangen zur Unzulässigkeit der Klage auf Zustim-
mung führt, wovon das Berufungsgericht offenbar ausgegangen ist (BayObLG,
BayObLGZ 2000, 70, 74; Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 558 b Rdnr. 7;
Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht,
8. Aufl.,
§ 558 b Rdnr. 81
m.w.Nachw.; a.A. MünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 2 MHRG Rdnr. 68).
Das Mieterhöhungsverlangen vom 27. November 2001 ist wirksam, da sowohl
die Wartefrist gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB als auch die Sperrfrist nach
§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten ist.
Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu
einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn
die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten
unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach
der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden (Satz 2). Nach Auffassung
des Berufungsgerichts wurde die mit Schreiben vom 9. November 2000 erklärte
Erhöhung der Kostenmiete gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes zur Siche-
rung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz -
WoBindG) erst am 1. Dezember 2000 wirksam. Danach wäre weder die Warte-
frist eingehalten, da die Klägerin die Zustimmung zur Mieterhöhung bereits zum
1. Februar 2002, mithin für die Zeit nach Ablauf von 14 Monaten seit der letzten
Erhöhung, verlangt hat, noch wäre die Sperrfrist gewahrt.
b) Wie die Revision zu Recht rügt, hat das Berufungsgericht jedoch ver-
kannt, daß die mit Schreiben vom 9. November 2000 erklärte Mieterhöhung
rückwirkend zum 1. Oktober 2000 wirksam wurde, da der Mietvertrag - wie das
Berufungsgericht nicht gesehen hat - eine Preisgleitklausel enthält, deren Vor-
aussetzungen erfüllt sind. Dies kann der Senat selbst entscheiden, da das Be-
rufungsgericht die Auslegung des Vertrags unterlassen hat und weitere tatsäch-
liche Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteil BGHZ 124, 39, 45;
Senat, Urteil vom 16. Dezember 1998, aaO; BGH, Urteil vom 12. Dezember
2000 - XI ZR 72/00, NJW 2001, 1344 = WM 2001, 350 unter II 2 a).
aa) Es kann offenbleiben, ob die Mieterhöhung vom 9. November 2000
gemäß Nr. 1 Abs. 2 und Nr. 2 der Anlage 1 zum Mietvertrag sowie Ziffer 2 (6)
der AVB, auf die die Revision hinweist, Rückwirkung entfalten konnte. Die Miet-
erhöhung wurde jedenfalls aufgrund der in Ziffer 2 (2) der AVB enthaltenen
Mietpreisgleitklausel rückwirkend zum 1. Oktober 2000 wirksam erklärt. Danach
haben die Mieter, wenn sie gemäß § 3 Abs. 2 des Vertrages nur eine ermäßigte
Miete zahlen und die Vergünstigung ganz oder teilweise wegfällt, die entspre-
chend höhere Miete zu zahlen, wobei das Wohnungsunternehmen die erhöhte
Miete vom Zeitpunkt des Wegfalls an nur dann fordern kann, wenn es den Mie-
tern den Wegfall der Ermäßigung innerhalb von drei Monaten mitteilt.
Die Voraussetzungen dieser Klausel liegen vor. Der Beklagte hatte nach
§ 3 Abs. 2 des Mietvertrags eine ermäßigte Miete zu zahlen. Die Mieterhöhung
beruhte auf dem Wegfall eines zur Ermäßigung der Kostenmiete bewilligten
öffentlichen Zinszuschusses. Die Klägerin war nach der Klausel zur rückwirken-
den Geltendmachung der erhöhten Miete zum 1. Oktober 2000 berechtigt, da
sie dem Beklagten den Wegfall der Ermäßigung am 30. September 2000 mit
Schreiben vom 9. November 2000, mithin binnen drei Monaten, mitgeteilt hat.
bb) Die vertragliche Mietpreisgleitklausel ist wirksam. Insbesondere ist
die hiernach bis zu drei Monaten rückwirkend eröffnete Geltendmachung der
Mieterhöhung gemäß § 4 Abs. 8 Satz 2 der Verordnung über die Ermittlung der
zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen (Neubaumietenverordnung
1970 - NMV 1970, im folgenden: NMV) zulässig. Danach darf der Vermieter,
wenn die jeweils zulässige Miete als vertragliche Miete vereinbart ist (Satz 1),
eine zulässige Mieterhöhung wegen Erhöhung der laufenden Aufwendungen
nur für einen Zeitraum seit Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalender-
jahres nachfordern.
Ziffer 2 (2) der AVB ist eine Mietpreisgleitklausel im Sinne des § 4 Abs. 8
Satz 1 NMV. Zwar entspricht ihr Wortlaut nicht der Gesetzesfassung. Dies ist
jedoch nicht Voraussetzung für die Anwendbarkeit des § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV.
Die Vorschrift läßt eine rückwirkende Mieterhöhung für den Fall zu, daß die Par-
teien die jeweils zulässige Kostenmiete gemäß § 8 Abs. 1 WoBindG als vertrag-
liche Miete vereinbart haben (vgl. Senatsurteile vom 5. November 2003 - VIII
ZR 10/03 unter II 2 a und vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03 unter II 2 a, jeweils
zur Veröffentlichung bestimmt). Ziffer 2 (2) der AVB regelt dagegen allein den
Fall einer Erhöhung der Kostenmiete aufgrund des Wegfalls einer Vergünsti-
gung und einer hierdurch bedingten Erhöhung der laufenden Aufwendungen
des Vermieters infolge gestiegener Kapitalkosten. Nach dem Grundsatz der
Vertragsfreiheit ist es jedoch zulässig, nicht sämtliche Erhöhungen der laufen-
den Aufwendungen, sondern - wie im vorliegenden Fall - lediglich bestimmte
Fälle der Kostenmieterhöhung einer Gleitklausel zu unterstellen. Bedenken ge-
gen die Wirksamkeit der Klausel unter dem Gesichtspunkt einer unangemesse-
nen Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB, insbesondere wegen
mangelnder Transparenz (vgl. hierzu Senatsurteile vom 5. November 2003 und
vom 3. März 2004, aaO), bestehen nicht.
c) Da die Klägerin die Kostenmieterhöhung zulässigerweise rückwirkend
zum 1. Oktober 2000 erklärt hat, wahrt ihr Mieterhöhungsverlangen vom
27. November 2001 sowohl die Wartefrist als auch die Sperrfrist.
Entgegen der Ansicht des Beklagten beginnt der Lauf der Wartefrist
nicht erst mit dem Ablauf desjenigen Monats, in dem der Vermieter die Mieter-
höhung verlangt hat. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, daß die Miete in
dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverän-
dert ist. Die Wartefrist beginnt daher mit dem Zeitpunkt der erstmaligen Fällig-
keit der letzten Mieterhöhung zu laufen (BayObLG, BayObLGZ 1989, 277,
280 f. zu § 2 MHG; Staudinger/Emmerich (2003), § 558 Rdnr. 6,
jew.
m.w.Nachw; vgl. auch Senatsbeschluß BGHZ 123, 37, 39). Dies gilt nach dem
eindeutigen Gesetzeswortlaut auch im Falle der rückwirkenden Vereinbarung
einer Mieterhöhung (Emmerich, aaO) und auch im Falle einer rückwirkenden
Nachforderung der erhöhten Miete aufgrund einer Gleitklausel (a.A. Lammel,
Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 558 Rdnr. 24; Schmidt-Futterer/Börstinghaus,
aaO, Rdnr. 20: Fristbeginn erst mit Zugang der Erhöhungserklärung). Die War-
tefrist wurde daher am 1. Oktober 2000 in Lauf gesetzt und war am 1. Februar
2002 - dem Tag, von dem an die Mieterhöhung wirksam werden sollte - verstri-
chen.
Das Mieterhöhungsverlangen vom 27. November 2001 hat auch die
Sperrfrist von einem Jahr gewahrt, da die letzte Mieterhöhung mehr als ein Jahr
zurückliegt.
2. Die auch im übrigen zulässige Klage ist jedoch nicht begründet. Das
Landgericht hat in seinen - von seinem Standpunkt aus unbeachtlichen, inhalt-
lich aber im Ergebnis zutreffenden Erwägungen - angenommen, daß die Kläge-
rin keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zustimmung zu dem Mieterhö-
hungsverlangen vom 27. November 2001 gemäß § 558 Abs. 1 BGB hat, da die
Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB bereits infolge der Mieterhöhung vom
9. November 2000 erreicht ist. Das ist richtig.
a) Gemäß § 558 Abs. 3 BGB darf sich die Miete bei Erhöhungen bis zur
ortsüblichen Vergleichsmiete nach Absatz 1 innerhalb von drei Jahren, von Er-
höhungen nach §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhö-
hen. Die Kappungsgrenze ist auch auf Mieterhöhungsverlangen anzuwenden,
durch welche eine solche Mieterhöhung - wie im vorliegenden Fall - erstmals
nach dem Wegfall einer Preisbindung verlangt wird (BayObLG NJW 1984, 742
= WuM 1984, 48 m.w.Nachw.; OLG Hamm NJW-RR 1990, 1233, 1234 = WuM
1990, 333, jeweils zu § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG; vgl. auch BVerfGE 71, 230;
Staudinger/Emmerich (2003), § 558 Rdnr. 48; Schmidt-Futterer/Börstinghaus,
Mietrecht, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 160, jew. m.w.Nachw.; Gramlich in Bub/Treier,
Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Mietrechtsreform 2001, § 558
Ziff. 7; a.A. Barthelmess, WKSchG, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 51 m.w.Nachw.).
Dies ergibt sich aus dem Wortlaut des § 558 Abs. 3 BGB, der keine Einschrän-
kung im Hinblick auf ehemals preisgebundenen Wohnraum enthält sowie aus
einem Umkehrschluß zu § 558 Abs. 4 Satz 1 und 3 BGB, die (nur) unter be-
stimmten - hier nicht vorliegenden - Voraussetzungen vormalig preisgebunde-
nen Wohnraum von der Kappungsgrenze ausnehmen. Die Geltung der Kap-
pungsgrenze nach Ablauf der Preisbindung entspricht auch der Vorstellung des
Gesetzgebers, der ihren Anwendungsbereich in erster Linie bei ehemaligen
Sozialwohnungen gesehen hat (Begründung zum Entwurf des Mietrechtsre-
formgesetzes, BT-Drucks. 14/4553 S. 54). Die grundsätzliche Anwendung der
Kappungsgrenze auf vormalig preisgebundenen Wohnraum wird auch von der
Revision nicht in Zweifel gezogen.
b) Entgegen der Ansicht der Revision bleibt der Betrag der wegen ge-
stiegener Kapitalkosten mit Schreiben vom 9. November 2000 vorgenommenen
Mieterhöhung bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht außer Betracht.
Gemäß § 558 Abs. 3 BGB sind lediglich Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis
560 BGB von der Kappungsgrenze ausgenommen. Bei der Erhöhung der Ko-
stenmiete wegen gestiegener Kapitalkosten nach §§ 8, 8a, 10 Wohnungsbin-
dungsgesetz (WoBindG) in Verbindung mit § 4 Neubaumietenverordnung
(NMV) und § 23 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) handelt es sich jedoch
weder um eine Mieterhöhung bei Modernisierung im Sinne der §§ 559 ff. BGB
noch um eine Mieterhöhung wegen Veränderung der Betriebskosten nach
§ 560 BGB oder um diesen Tatbeständen vergleichbare Regelungen zum
preisgebundenen Wohnraum (§§ 6, 13 NMV bzw. §§ 20 ff. NMV in Verbindung
mit § 27 II. BV; § 28 Abs. 3 und 4 Wohnraumförderungsgesetz - WoFG; anders
Lützenkirchen, Neue Mietrechtspraxis, Rdnr. 233 zu § 558 Abs. 1 BGB).
c) §§ 559 - 560 BGB als Ausnahmeregelungen zur grundsätzlichen Gel-
tung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB sind auch einer analogen
Anwendung auf Mieterhöhungen wegen gestiegener Kapitalkosten nicht zu-
gänglich. Voraussetzung des Analogieschlusses ist, daß das Gesetz eine plan-
widrige Regelungslücke enthält (BGHZ 149, 165, 174; BGH, Urteil vom
13. März 2003 - I ZR 290/00, ZIP 2003, 1204 unter B II 2 b bb m.w.Nachw.; Se-
nat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 274/02, NJW 2003, 2601 = WM 2003,
2150 unter III 2 b, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Die Lücke muß sich
aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem - dem
konkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrundeliegenden - Regelungsplan erge-
ben (Senat, aaO).
Eine planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor. Der Gesetzgeber hat im
Mietrechtsreformgesetz bewußt von der Schaffung eines Ausnahmetatbestands
bei der Ermittlung der Kappungsgrenze im Hinblick auf Mieterhöhungen wegen
veränderter Kapitalkosten abgesehen.
aa) Die Neufassung des § 558 BGB ersetzt den mit Wirkung zum
1. September 2001 aufgehobenen § 2 MHG. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG sah
Ausnahmen von der Wartefrist in den Fällen der §§ 3-5 MHG vor; gleiches galt
hinsichtlich der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3
MHG. In die Neufassung des § 558 Abs. 1 und 3 BGB wurden lediglich die §§ 3
und 4 MHG entsprechenden Fälle der Mieterhöhung bei Modernisierung
(§§ 559 ff. BGB) und Veränderungen von Betriebskosten (§ 560 BGB) als Aus-
nahmetatbestände übernommen. Dagegen hat der Gesetzgeber eine § 5 MHG
entsprechende Regelung, wonach der Vermieter unter bestimmten Vorausset-
zungen berechtigt war, Erhöhungen der Kapitalkosten anteilig auf den Mieter
umzulegen, nicht in das Mietrechtsreformgesetz aufgenommen. Die Gesetzes-
begründung führt hierzu aus, die Regelung sei zu kompliziert und passe wegen
ihrer Orientierung an Kostengesichtspunkten nicht in das dem Vergleichsmie-
tensystem zugrundeliegende Bild der am Markt orientierten Miete (BT-Drucks.
14/4553 S. 37, 79).
Entgegen der Auffassung der Revision ist aus dem Entfallen dieser Re-
gelung nicht lediglich zu schließen, daß der Gesetzgeber Mieterhöhungen im
preisfreien Wohnraum wegen gestiegener Kapitalkosten für die Zukunft aus-
schließen wollte. Vielmehr wird aus der Übernahme allein der §§ 3 und 4 MHG
entsprechenden Regelungen als Ausnahmetatbestände in § 558 Abs. 3 BGB
deutlich, daß Mieterhöhungen wegen Kapitalkostensteigerungen, die im preis-
freien Wohnraum nach § 5 MHG zulässig und von der Kappungsgrenze ausge-
nommen waren, nach dem Willen des Gesetzgebers im Gegensatz zur früheren
Rechtslage nunmehr auf die Kappungsgrenze von 20 % anzurechnen sind.
Dies befindet sich im Einklang mit dem Sinn und Zweck der Kappungsgrenze,
der nach der Gesetzesbegründung darin besteht, einen zu raschen Anstieg sol-
cher Mieten, die bislang erheblich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen,
zum Schutz der betroffenen Mieter zu vermeiden (BT-Drucks. 14/4553 S. 54;
vgl. auch Begründung zum Entwurf eines Gesetzes zur Erhöhung des Angebots
an Mietwohnungen, mittels dessen die Kappungsgrenze in das MHG eingefügt
wurde, BT-Drucks. 9/2079 S. 8, 16). Es wäre mit der Zielsetzung des § 558
Abs. 3 BGB nicht vereinbar und widerspräche dem in der Gesetzesfassung zum
Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers, über die enumerativ geregel-
ten Ausnahmen hinaus im Wege der Analogie einen zusätzlichen Ausnahme-
tatbestand zu schaffen, den der Gesetzgeber in der gesetzlichen Neufassung
hat entfallen lassen.
bb) Des weiteren läßt sich die Fortgeltung des § 5 MHG nicht aus den
Übergangsvorschriften zum Mietrechtsreformgesetz erschließen. Gemäß
Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB ist § 5 MHG (lediglich noch) im Falle eines vor
dem 1. September 2001 zugegangenen Mieterhöhungsverlangens oder einer
vor diesem Zeitpunkt zugegangenen Mieterhöhungserklärung anzuwenden.
Weitergehende Übergangsregelungen im Hinblick auf die Kappungsgrenze ent-
hält das Gesetz nicht. Für eine zeitlich begrenzte Fortgeltung des § 5 MHG im
Hinblick auf die Berechnung der Kappungsgrenze (so Kossmann, Handbuch
der Wohnraummiete, 6. Aufl., § 147 Rdnr. 8) ist nach der gesetzlichen Rege-
lung kein Raum. Angesichts der im Wortlaut eindeutigen Neufassung des § 558
Abs. 3 BGB in Verbindung mit der getroffenen Übergangsregelung spricht auch
nichts für die Annahme, der Gesetzgeber habe die übergangsweise Fortgeltung
des § 5 MHG versehentlich ungeregelt gelassen.
cc) Daraus folgt, daß auch im preisgebundenen Wohnraum vorgenom-
mene Erhöhungen der Kostenmiete wegen gestiegener Kapitalkosten nach
Kappungsgrenze ausgenommen sind. Durch den Fortfall des § 5 MHG als im
Grundsatz vergleichbarer Regelung für den preisfreien Wohnraum ist einem
Analogieschluß (hierfür OLG Hamm ZMR 1994, 513 und ZMR 1995, 247 f. hin-
sichtlich der Wartefrist nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG, soweit die Gründe
der Kostenmieterhöhung den §§ 3-5 MHG entsprechen; zu §§ 559-560 BGB
entsprechenden Regelungen Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rdnr. 193;
Scheffler in Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Wohnraum-
mietrecht, § 35 Rdnr. 124), den das Landgericht erwogen hat, die Grundlage
entzogen. Daß die Kappungsgrenze gerade auch in den Fällen der Beendigung
der Preisbindung zum Tragen kommen würde, war dem Gesetzgeber bewußt,
wie aus der Gesetzesbegründung (oben zu a)) ersichtlich ist.
3. Soweit die Revision verfassungsrechtliche Bedenken im Hinblick auf
die Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 GG wegen der Absenkung der Kap-
pungsgrenze von 30 % auf 20 % (aus dem Schrifttum vgl. Börstinghaus/
Eisenschmid, Arbeitskommentar Neues Mietrecht 2001, S. 273; D. Both in Herr-
lein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 558 Rdnr. 77, jew. m.w.Nachw.) sowie auf
den im Rechtsstaatsprinzip verankerten Vertrauensschutz des Vermieters er-
hebt, der sich auf die Nichtanrechnung bestimmter Mieterhöhungen auf die
Kappungsgrenze eingerichtet habe, hält der Senat diese Bedenken nicht für
durchgreifend.
Das Bundesverfassungsgericht hat die Kappungsgrenze von 30 % nach
§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG - auch für den Fall einer erstmals nach Wegfall
einer Preisbindung verlangten Mieterhöhung - als verfassungsrechtlich nicht zu
beanstandende Inhalts- und Schrankenbestimmung der Eigentumsgarantie des
Vermieters nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG angesehen (BVerfGE 71, 230). Mit
der Absenkung der Kappungsgrenze auf 20 %, der ausweislich der Entwurfs-
begründung eine Abwägung der Vermieter- mit den Mieterinteressen vorausge-
gangen ist (BT-Drucks. 14/4553 S. 36), hat der Gesetzgeber den ihm zuste-
henden Gestaltungsspielraum, der auch hinsichtlich der Frage besteht, ob
Übergangsregelungen zu treffen sind (vgl. BVerfG, Beschluß vom 22. Oktober
1993 - 1 BvR 1124/03, NJW 1994, 1718), nicht überschritten. Die Bestandsga-
rantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ist nicht schon dann berührt, wenn nicht die
höchstmögliche Rendite aus dem Eigentumsobjekt erzielt werden kann, son-
dern nur dann, wenn die Vermietung von Wohnraum auch bei voller Ausschöp-
fung des Mieterhöhungsrechts im Ergebnis zu Verlusten führen würde (BVerf-
GE 71, 230, 250). Dies ist jedoch auch nach Absenkung der Kappungsgrenze
nicht ersichtlich und wird von der Revision nicht näher ausgeführt.
Des weiteren hat das Bundesverfassungsgericht durch die Einführung
der Kappungsgrenze die Grundsätze der Rechtssicherheit und des Vertrauens-
schutzes nicht als verletzt angesehen (BVerfG aaO, S. 251 ff.). Eine abwei-
chende Beurteilung ergibt sich für den vorliegenden Fall weder aus der Absen-
kung der Kappungsgrenze noch aus der Einbeziehung der Mieterhöhung we-
gen gestiegener Kapitalkosten im preisgebundenen Wohnraum bei der Berech-
nung der Kappungsgrenze. Hinsichtlich des letzteren Gesichtspunkts bestand
bereits keine Rechtslage, auf die die Klägerin eventuell schutzwürdiges Ver-
trauen hätte gründen können. Auch nach der früheren Gesetzesfassung unter-
fielen Mieterhöhungen im preisgebundenen Wohnraum nach Ende der Preis-
bindung in Ermangelung einer Ausnahmeregelung grundsätzlich der Kap-
pungsgrenze. Eine Analogie zu den in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG enthaltenen
Ausnahmetatbeständen hätte insoweit allein an § 5 MHG anknüpfen können.
Nach der wohl überwiegenden Ansicht sollte diese Vorschrift jedoch nicht an-
wendbar sein, wenn die Kapitalmehrkosten bereits bei Vertragsabschluß fest-
standen und daher - wie im vorliegenden Fall des Wegfalls eines Zuschusses
nach Tilgung eines Darlehens - voraussehbar waren (OLG Karlsruhe NJW
1982, 893 = WuM 1982, 68; LG Hamburg WuM 1993, 685; Münch-
KommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 5 MHG Rdnr. 6; Palandt/Weidenkaff, BGB,
60. Aufl., § 5 MHG Rdnr. 4; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 839; a.A. Staudin-
ger/Sonnenschein/Weitemeyer (1997) Art. 3 WKSchG II § 5 MHRG Rdnr. 23
m.w.Nachw.; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 5 MHG
Rdnr. 65 ff.).
Zudem konnte mit einem Fortbestand des § 5 MHG nicht gerechnet wer-
den, nachdem die von der Bundesregierung berufene Expertenkommission
Wohnungspolitik im Jahre 1994 empfohlen hatte, die Vorschrift aufzuheben
(BT-Drucks. 13/159 S. 131 Tz. 5531). Weitere durchgreifende verfassungs-
rechtliche Bedenken sind von der Revision weder vorgebracht, noch sind diese
ersichtlich.
4. Bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB ist
die drei Jahre vor Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens (§ 558 b Abs. 1
BGB) geltende Ausgangsmiete zugrundezulegen (OLG Celle NJW-RR 1996,
331 = WuM 1996, 86 zu § 2 MHG; Staudinger/Emmerich, aaO (2003) Rdnr. 49;
Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rdnr. 171, jew. m.w.Nachw.), mithin die
seit April 1998 geschuldete Grundmiete von 232,48 €. D ie unter Anwendung
der Kappungsgrenze von 20 % höchstzulässige Miete beträgt 278,98 €. Der
Betrag der Mieterhöhung vom 9. November 2000 in Höhe von 101,80 € ist - im
Unterschied zu den Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB (zur Berech-
nung der Kappungsgrenze in diesen Fällen vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB,
63. Aufl., § 558 Rdnr. 20; Börstinghaus, aaO Rdnr. 186, 188) - nicht nachträg-
lich der ermittelten Kappungsgrenze hinzuzurechnen, sondern unterliegt dieser
Begrenzung. Dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin, dem eine Ausgangs-
miete von 334,28 € zugrundeliegt, steht somit die Kappu ngsgrenze von
278,98 € entgegen.
III.
Das Landgericht hat daher auf die Berufung des Beklagten die Klage im
Ergebnis zu Recht abgewiesen. Die Revision der Klägerin ist mithin mit der
Maßgabe zurückzuweisen, daß die Klage als unbegründet abzuweisen ist.
Dr. Deppert
Dr. Hübsch
Dr. Leimert
Wiechers
Dr. Wolst