BGH Urteil vom 03.05.2006 – VIII ZR 243/05

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 243/05

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 3. Mai 2006 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 3. Mai 2006 durch den Richter Dr. Beyer als Vorsitzenden und die Richter

Ball, Dr. Leimert, Dr. Wolst und Dr. Frellesen

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 62

des Landgerichts Berlin vom 12. September 2005 aufgehoben.

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts

Tempelhof-Kreuzberg vom 23. Juni 2005 wird zurückgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen.

Von Rechts wegen

Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 6. September 2003 eine im Haus

des Klägers gelegene Wohnung in B. . § 2 Ziff. 1 a des Formularmietvertrags

lautet wie folgt:

"Das Mietverhältnis beginnt am 01. Oktober 2003. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzli- chen Kündigungsfrist des § 573 c BGB gekündigt werden, jedoch erstmals zum 30. September 2007. ...".

Die Daten des Beginns des Mietverhältnisses und des Kündigungster-

mins sind handschriftlich in die im Formulartext hierfür vorgesehenen Leerfelder

eingetragen. Eine Fußnote zu der Kündigungsklausel enthält den Hinweis, dass

das Kündigungsrecht bei Staffelmietvereinbarungen bis zu vier Jahre seit Miet-

vertragsabschluss ausgeschlossen werden darf. In § 4 Ziff. 1 des Mietvertrags

ist eine Staffelmiete vereinbart.

Mit Schreiben vom 1. Juli 2004, das am gleichen Tag bei der vom Kläger

beauftragten Hausverwaltung einging, erklärte der Beklagte die Kündigung des

Mietverhältnisses zum 30. September 2004.

Mit seiner Klage hat der Kläger vom Beklagten die Zahlung von Miete für

die Monate Oktober 2004 bis Januar 2005 - insgesamt 2.640 € - nebst Zinsen

verlangt. Der Beklagte hat im Wege der Widerklage die Freigabe eines als

Mietkaution an den Kläger verpfändeten Bankguthabens begehrt, das sich am

7. Januar 2005 auf 1.285,84 € belief. Das Amtsgericht hat die Klage abgewie-

sen und der Widerklage stattgegeben. Auf die Berufung des Klägers hat das

Landgericht der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Mit seiner

vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Beklagte die Wie-

derherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Die Revision des Beklagten hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in GE 2005, 1435 veröffent-

licht ist, hat zur Begründung ausgeführt:

Die Klage auf Zahlung von Miete sei begründet, weil die mit Schreiben

des Beklagten vom 1. Juli 2004 erklärte Kündigung das Mietverhältnis allenfalls

zum 30. September 2007 habe beenden können. Der in § 2 Ziff. 1 a des Miet-

vertrags vereinbarte Ausschluss des Kündigungsrechts sei nicht gemäß § 557 a

Abs. 4 BGB unwirksam. Die Klausel verstoße nicht gegen § 557 a Abs. 3 Satz 1

BGB, wonach das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit

Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann. Zwar ha-

be die Vierjahresfrist bereits am 6. September 2003 mit Abschluss des Mietver-

trags und der hierin enthaltenen Staffelmietvereinbarung zu laufen begonnen.

Jedoch sei kein Ausschluss des Kündigungsrechts bis zum 30. September

2007 vereinbart. Vereinbart sei, dass das Mietverhältnis unter Einhaltung der

gesetzlichen Kündigungsfrist erstmals zum 30. September 2007 gekündigt wer-

den könne. Eine solche Vereinbarung sei nach den §§ 557 a Abs. 3 Satz 1,

573 c Abs. 1 Satz 1 BGB zulässig. Denn eine Kündigung des Beklagten habe

nicht zum Ende der Vierjahresfrist am 5. September 2007 wirksam werden kön-

nen. Falle der Ausschluss des Kündigungsrechts auf einen Kalendertag vor

dem Monatsende, ergebe sich der Zeitpunkt des Vertragsendes bei einer or-

dentlichen Kündigung aus § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach die Kündigung

spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats "zum Ablauf" des über-

nächsten Monats zulässig sei. Dieses Ergebnis werde dadurch gestützt, dass in

der Fußnote zu § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags darauf hingewiesen werde, dass

das Kündigungsrecht bei Staffelmietvereinbarungen bis zu vier Jahre seit Miet-

vertragsabschluss ausgeschlossen werden dürfe. Insofern sei bei der Ausle-

gung der Vereinbarung zu berücksichtigen, dass die Parteien keine Vereinba-

rung hätten schließen wollen, die einem offenbar erkannten gesetzlichen Verbot

zuwiderlaufe.

Die Widerklage des Beklagten sei unbegründet. Der Beklagte habe kei-

nen fälligen Anspruch auf Freigabe des Kautionskontos, weil das Mietverhältnis

noch nicht beendet sei.

II.

Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprü-

fung nicht stand. Auf die Revision des Beklagten ist das Berufungsurteil aufzu-

heben; die Berufung des Klägers gegen das - die Klage abweisende und der

Widerklage stattgebende - erstinstanzliche Urteil ist zurückzuweisen (§§ 562

Abs. 1, 563 Abs. 3 ZPO).

A. Klage

Der Kläger hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung der

Miete für den Zeitraum von Oktober 2004 bis Januar 2005 gemäß § 535 Abs. 2

BGB. Die mit Schreiben des Beklagten vom 1. Juli 2004 erklärte Kündigung hat

das Mietverhältnis zum 30. September 2004 beendet (§§ 542 Abs. 1, 573 c

Abs. 1 Satz 1 BGB).

Das Recht des Beklagten zur ordentlichen Kündigung des Mietverhält-

nisses ist nicht durch den in § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags vereinbarten beider-

seitigen Kündigungsverzicht ausgeschlossen. Zwar können die Parteien eines

Wohnraummietvertrags wechselseitig auf das Recht zur ordentlichen Kündi-

gung - auch durch formularvertragliche Vereinbarung - wirksam verzichten

(st. Rspr., vgl. Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05, NJW 2006,

1059 unter II 3 a m.w.Nachw.). Der im vorliegenden Fall zusammen mit einer

Staffelmiete vereinbarte Kündigungsausschluss weicht jedoch zum Nachteil des

Mieters - des Beklagten - von der in § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB bestimmten

Höchstfrist von vier Jahren ab und ist als Formularklausel insgesamt unwirksam

(§§ 557 a Abs. 4, 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

1. Gemäß § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB kann das Kündigungsrecht des

Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung

ausgeschlossen werden. Diese Frist wird durch den in § 2 Ziff. 1 a des Mietver-

trags vereinbarten Kündigungsverzicht, der auch zu Lasten des Beklagten wirkt,

überschritten.

a) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass nach

dem insoweit eindeutigen Wortlaut des § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB die Frist vom

Zeitpunkt des Abschlusses der Staffelmietvereinbarung an zu berechnen ist. Da

die Staffelmiete im Mietvertrag vom 6. September 2003 vereinbart wurde, war

ein Ausschluss des Kündigungsrechts des Beklagten - ungeachtet des Um-

standes, dass das Mietverhältnis gemäß § 2 Ziff. 1 a des Vertrags erst am

1. Oktober 2003 begann - nach § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB nur längstens bis

zum 5. September 2007 zulässig.

b) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, die in § 2

Ziff. 1 a des Mietvertrags getroffene Vereinbarung - wonach das Mietverhältnis

unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 573 c BGB erstmals

zum 30. September 2007 gekündigt werden kann - sei mit § 557 a Abs. 3

Satz 1 BGB vereinbar, weil eine zum 5. September 2007 erklärte Kündigung

gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB erst zum Ablauf dieses Monats wirksam

werden könne.

§ 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB bestimmt eine Höchstfrist zum Schutz des

Mieters. Dieser soll die Möglichkeit haben, sich spätestens zum Ablauf der in

§ 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB festgelegten Frist von vier Jahren aus einem Staf-

felmietvertrag zu lösen (vgl. Begründung des Regierungsentwurfs zum Miet-

rechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 53, 100; Senatsurteil vom

23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NJW 2006, 1056 = WuM 2006, 97, unter

II 3 b aa (2) m.w.Nachw.). Dem entspricht es, dass die Kündigung gemäß

§ 557 a Abs. 3 Satz 2 BGB frühestens "zum Ablauf" dieses Zeitraums zulässig

ist. Hierdurch hat der Gesetzgeber das Kündigungsrecht des Mieters formulie-

ren und den im Falle eines vereinbarten längerfristigen Kündigungsverzichts

frühestmöglichen Kündigungszeitpunkt klarstellen wollen (vgl. BT-Drucks. aaO

S. 53).

Die in § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB bestimmte Höchstfrist von vier Jahren

ist auch dann maßgeblich, wenn ihr Ende - wie im vorliegenden Fall - auf einen

Kalendertag vor dem Ende eines Monats fällt. Entgegen der Auffassung des

Berufungsgerichts ergibt sich aus § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach die Kün-

digung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des

übernächsten Monats zulässig ist, keine andere Beurteilung. Zwar bestimmt

diese Vorschrift nicht lediglich die Zeitspanne, die der Mieter bei einer ordentli-

chen Kündigung einzuhalten hat, sondern auch den Kündigungstermin als den

Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Kündigungstermin ist danach -

unabhängig von der Länge der eigentlichen Kündigungsfrist - bei der ordentli-

chen Kündigung jeweils der Ablauf eines Kalendermonats; das folgt ohne weite-

res aus dem Wortlaut und Sinn des § 573 c Abs. 1 BGB (vgl. Erman/P. Jendrek,

BGB, 11. Aufl., § 573 c Rdnr. 3) und entspricht im Übrigen auch dem prakti-

schen Bedürfnis nach einem möglichst einheitlichen Zeitpunkt für Beginn und

Beendigung von Mietverhältnissen (vgl. Senatsbeschluss vom 11. September

2002 – VIII ZR 235/02, NJW-RR 2003, 130 = WuM 2003, 635 unter 2). § 573 c

BGB hat jedoch nicht die Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts zum Gegen-

stand (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448,

unter II 1 a m.w.Nachw.). Diese Bestimmung führt daher nicht zu einer Verlän-

gerung der in § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB zum Schutz des Mieters bestimmten

Höchstfrist für die Dauer eines Kündigungsverzichts. Beginnt die Vierjahresfrist

des § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB - wie regelmäßig - nicht am letzten Tag, son-

dern im Laufe eines Kalendermonats, dann kann der Vermieter der - für ihn

zwingenden (§ 557 a Abs. 4 BGB) - Bestimmung nur dadurch Rechnung tragen,

dass er die gesetzliche Höchstfrist nicht voll ausschöpft, sondern in der ent-

sprechenden Klausel des Mietvertrages mit dem Mieter vereinbart, dass die

Frist mit dem letzten Tag des vorhergehenden Monats endet.

c) Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts enthält § 2 Ziff. 1 a des

Mietvertrags einen Kündigungsausschluss bis zum 30. September 2007.

aa) Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht unterliegt der

uneingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprüfung (vgl. BGHZ 98, 256,

258; 134, 42, 45), weil derartige Kündigungsausschlussklauseln in dieser oder

inhaltsgleicher Fassung bundesweit in Formularmietverträgen Verwendung fin-

den (vgl. etwa die dem Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM

2004, 672 zugrunde liegende Formularklausel). Es handelt sich, wovon die Re-

vision zutreffend ausgeht, um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne

des § 305 Abs. 1 BGB. Zwar hat das Berufungsgericht dies - von seinem

Standpunkt aus folgerichtig - nicht festgestellt. Der Senat kann diese Feststel-

lung jedoch selbst treffen. Die Klausel ist Bestandteil eines vom Bund der B.

Haus- und Grundbesitzervereine e.V. herausgegebenen Formulars, das für

eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert und bei Vertragsabschluss von der

vom Kläger beauftragten Hausverwaltung verwendet worden ist. Der Beurtei-

lung der Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung steht nicht entgegen, dass

der Kündigungstermin handschriftlich in das im Formulartext hierfür vorgesehe-

ne Leerfeld eingetragen worden ist; gemäß § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB kommt es

auf die verwendete Schriftart nicht an (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII

ZR 27/04, NJW 2005, 1574, unter II 2 b). Dass die Dauer des Kündigungsaus-

schlusses ausgehandelt worden wäre, ist weder festgestellt noch behauptet

worden.

bb) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt

und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red-

lichen Vertragsparteien unter Abwägung der Interessen der normalerweise be-

teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei-

ten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen

sind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). Die Klausel in § 2

Ziff. 1 a des Mietvertrags, nach der der Vertrag unter Einhaltung der gesetzli-

chen Kündigungsfrist erstmals zum 30. September 2007 gekündigt werden

kann, regelt einen wechselseitigen, bis zu diesem Zeitpunkt wirkenden Kündi-

gungsverzicht. Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, ein Kündigungsaus-

schluss bis zum 30. September 2007 sei der Klausel, bei der auch der in der

Fußnote im Vertragsformular enthaltene Hinweis auf die gesetzlich zulässige

Frist bei Staffelmietvereinbarungen zu berücksichtigen sei, nicht zu entnehmen.

Aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters ist die

Klausel nur so zu verstehen, dass keine der Parteien das Recht haben soll, das

Mietverhältnis mit Wirkung vor dem 30. September 2007 ordentlich zu kündi-

gen. Daraus folgt, dass die - wie ausgeführt - nur bis zum 5. September 2007

zulässige Dauer eines Kündigungsausschlusses zu Lasten des Beklagten

(§ 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB) überschritten ist.

2. Gemäß § 557 a Abs. 4 BGB ist eine Vereinbarung unwirksam, die

- wie im vorliegenden Fall - zum Nachteil des Mieters von § 557 a Abs. 3 Satz 1

BGB abweicht. Es bedarf keiner Entscheidung, ob der Kündigungsverzicht des

Mieters nach § 557 a Abs. 4 BGB stets insgesamt oder aber nur hinsichtlich des

über die Dauer von vier Jahren hinausgehenden Teils unwirksam ist. Jedenfalls

bei einem formularmäßigen Kündigungsausschluss, der die nach § 557 a

Abs. 3 Satz 1 BGB höchstzulässige Frist von vier Jahren übersteigt, ergibt sich

die gänzliche Unwirksamkeit der Klausel aus § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil sie

den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen be-

nachteiligt (Senatsurteil vom 25. Januar 2006, aaO, unter II 3 b m.w.Nachw.).

Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einem nach § 557 a BGB noch zulässi-

gen Inhalt kommt nicht in Betracht, weil eine solche Rückführung der Bestim-

mung gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von Formularklau-

seln verstoßen würde (vgl. Senat, aaO m.w.Nachw.). Um eine geltungserhal-

tende Reduktion handelt es sich nur dann nicht, wenn sich die Formularklausel

nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässi-

gen und einen unzulässigen Regelungsteil trennen lässt (vgl. Senat, aaO). So

liegt es bei der hier verwendeten Klausel indessen nicht. Gemäß § 2 Ziff. 1 a

des Mietvertrags ist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erstmals

zum 30. September 2007 zulässig. Eine Vorverlegung dieses Kündigungster-

mins ließe sich nur durch eine sprachliche und inhaltliche Umgestaltung der

Klausel erreichen, die mit dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion nicht

vereinbar ist.

Ist der in § 2 Ziffer 1 a Satz 2 des Mietvertrages vereinbarte Kündigungs-

ausschluss mithin insgesamt unwirksam, hat die mit Schreiben des Beklagten

vom 1. Juli 2004 erklärte Kündigung das Mietverhältnis bereits zum 30. Sep-

tember 2004 beendet (§§ 542, 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB).

B. Widerklage

Dem Beklagten steht der mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch

gegenüber dem Kläger auf Freigabe der verpfändeten Mietsicherheit aufgrund

der Kautionsvereinbarung zu, weil das Mietverhältnis - wie ausgeführt - beendet

ist und nicht festgestellt ist, dass der Kläger Forderungen gegen den Beklagten

aus dem Mietverhältnis geltend gemacht hat, zu deren Erfüllung die Verwertung

der Kaution notwendig wäre (Senatsurteil vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 71/05

[zur Veröffentlichung vorgesehen], unter II 1 a).

Dr. Beyer

Ball

Dr. Leimert

Dr. Wolst

Dr. Frellesen

Vorinstanzen:

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 23.06.2005 - 8 C 116/05 -

LG Berlin, Entscheidung vom 12.09.2005 - 62 S 230/05 -