BGH Urteil vom 08.12.2004 – VIII ZR 218/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 218/03

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 8. Dezember 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 8. Dezember 2004 durch die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert, Dr. Frel-

lesen und die Richterin Hermanns

für Recht erkannt:

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des Einzelrichters der

3. Zivilkammer des Landgerichts Freiburg vom 27. Juni 2003 wird

zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung.

Die Klägerin, eine städtische Wohnungsbaugesellschaft, hat mit Mietver-

trag vom 1. November 1980 an die Beklagte eine 2-Zimmerwohnung im zweiten

Obergeschoß eines Mehrfamilienhauses in F. , H. straße 6 vermietet.

Seit längerer Zeit verursacht die Beklagte, insbesondere zur Nachtzeit, ruhestö-

renden Lärm, indem sie auf dem Boden herumtrampelt und mit Gegenständen

gegen Heizrohre und Heizkörper schlägt. Durch dieses Verhalten stört die Be-

klagte das Zusammenleben der Hausbewohner empfindlich; am stärksten be-

troffen ist der Mieter N. , der die unter der Wohnung der Beklagten liegenden

Wohnung innehat, und für den nach den tatrichterlichen Feststellungen die Si-

tuation "unerträglich" geworden ist.

Das Verhalten der jetzt 77 Jahre alten, alleinstehenden Beklagten beruht

auf einer schweren psychischen Erkrankung. Nach einem vom Berufungsge-

richt eingeholten Sachverständigengutachten leidet sie unter Verfolgungswahn.

Sie hört ständig Stimmen und versucht, sich der vermeintlichen Angriffe durch

den geschilderten Lärm zu erwehren. Wegen der Erkrankung ist für die Beklag-

te eine Betreuerin bestellt worden.

Nach mehrfacher erfolgloser Abmahnung hat die Klägerin mit Schreiben

vom 25. Juni 2001 den Mietvertrag wegen nachhaltiger Störung des Hausfrie-

dens fristlos gekündigt. Die Beklagte hält die Kündigung für unwirksam und

weigert sich, die Wohnung zu räumen.

Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin die Räumung und Herausgabe der

Wohnung. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die

hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit ihrer vom Be-

rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Klageantrag

weiter.

I.

Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt:

Prüfungsmaßstab für die Frage, ob die von der Klägerin ausgesprochene

fristlose Kündigung begründet sei, seien nach Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB

die §§ 543, 569 BGB. Danach sei die Klägerin, wäre die Beklagte nicht psy-

chisch krank, berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, weil die vom

Amtsgericht festgestellten Ruhestörungen den Hausfrieden schwer beeinträch-

tigten und die Beklagte erfolglos abgemahnt worden sei. Nach den genannten

Bestimmungen seien jedoch die Interessen des Vermieters und des Mieters

abzuwägen. Dabei wirkten sich zu Gunsten der Beklagten vor allem ihre psy-

chische Erkrankung sowie die Tatsache aus, daß sie bereits seit 21 Jahren in

der innegehabten Wohnung lebe. Ein Räumungsurteil und ebenso die Voll-

streckung eines solchen Urteils empfinde sie, wie der Sachverständige ausge-

führt habe, als Angriff gegen ihre Person. Es sei daher mit psychischen Reak-

tionen zu rechnen, wobei die Möglichkeit einer Selbsttötung oder eines sog.

"Totstellreflexes" mit apathischem Verhalten und Verweigerung der Nahrungs-

aufnahme im Vordergrund stünden. Unter diesen Umständen könne die Beklag-

te derzeit nicht zur Räumung der Wohnung verurteilt werden, wobei insbeson-

dere auch die vom Bundesverfassungsgericht entwickelten Grundsätze zum

Vollstreckungsschutz in Räumungsverfahren zu berücksichtigen seien.

II.

Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung stand.

1. Ob der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, Prüfungs-

maßstab für die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung seien die §§ 543, 569

BGB in der Fassung des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001, unein-

geschränkt zutrifft, erscheint allerdings fraglich; denn die von der Klägerin aus-

gesprochene fristlose Kündigung ist der Beklagten vor dem 1. September 2001

- dem Datum des Inkrafttretens des Mietrechtsreformgesetzes - zugegangen.

Für diese Fälle schreibt die Übergangsbestimmung des Art. 229 § 3 Abs. 1

Nr. 1 EGBGB, abweichend von dem Grundsatz der sofortigen Anwendbarkeit

der neuen Regelungen, die Weitergeltung einer Reihe von Normen in der alten

Fassung vor. Daß die Vorschrift des § 554a BGB (a.F.) dort nicht aufgeführt ist,

beruht möglicherweise auf einem durch den Verlauf des Gesetzgebungsverfah-

rens (vgl. dazu Haas, Das neue Mietrecht - Mietrechtsreformgesetz, S. 232 ff.)

bedingten Redaktionsversehen; immerhin setzt der an ihre Stelle getretene

§ 569 Abs. 2 BGB das schuldhafte Verhalten einer Vertragspartei nicht mehr als

zwingendes Erfordernis voraus. Im Hinblick auf diese inhaltliche Änderung der

Bestimmung hätte es nach der Systematik der Übergangsregelung des Art. 229

§ 3 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB (vgl. dazu die Begründung des Regierungsentwurfs

zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553, S. 75 f.; Jansen, NJW 2001,

3151, 3152 unter II 1) nahe gelegen, § 554a BGB ebenfalls dort aufzuführen

und seine Weitergeltung für Fälle der vorliegenden Art vorzuschreiben.

Die Frage kann jedoch dahingestellt bleiben. Denn auch nach dem

Rechtszustand, wie er vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes be-

stand, war die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund bei

schuldlosem Verhalten des Kündigungsgegners anerkannt (vgl. z.B. Schmidt-

Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., § 553 Rdnr. 2 und 46; Emmerich/

Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 553 Rdnr. 14; Haas, aaO, § 569 Rdnr. 2); sie

war insbesondere nicht durch die Spezialvorschrift des § 554a BGB a.F. ausge-

schlossen (Senatsurteil vom 7. Juli 1971 - VIII ZR 10/70, WM 1971, 1300 unter

3).

2. Dieser vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes bestehen-

de Rechtszustand hinsichtlich der fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund ist

nunmehr durch die für das gesamte Mietrecht geltende allgemeine Kündi-

gungsvorschrift des § 543 BGB kodifiziert worden. Sie setzt - wie § 553 BGB

a.F. - zwar kein Verschulden, wohl aber, soweit der Kündigungsgrund in der

Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht, im Regelfall eine erfolglo-

se Abmahnung, die hier gegeben ist, voraus (§ 543 Abs. 3 BGB). Jedenfalls für

die vorliegende Fallgestaltung, bei der der schuldlos handelnde Mieter durch

sein Verhalten den Hausfrieden nachhaltig stört und dadurch seine mietvertrag-

liche Pflicht zur Wahrung des Hausfriedens in erheblicher Weise verletzt, ent-

hält die neue Bestimmung des § 543 BGB keine inhaltliche Änderung gegen-

über dem bisherigen Rechtszustand. Gegen ihre Anwendung auch auf eine vor

dem 1. September 2001 zugegangene Kündigung bestehen deshalb - anders

als bei § 569 BGB n.F. - keine Bedenken.

3. Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis

aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem

Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbeson-

dere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der bei-

derseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf

der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses

nicht zugemutet werden kann (Satz 2 aaO).

Danach begegnet die vom Berufungsgericht - auch unter dem Gesichts-

punkt des Rechts auf Leben und körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 GG)

sowie des allgemeinen Persönlichkeitsrechts (Art. 2 Abs. 1 GG) und des

Rechtsstaatsprinzips - vorgenommene Abwägung zwischen den Belangen der

Beklagten einerseits und der Klägerin sowie der übrigen Mieter andererseits

aus Rechtsgründen keinen durchgreifenden Bedenken. Soweit die Revision

meint, diese Abwägung sei erst im Rahmen der Härteklausel des § 574 BGB

vorzunehmen, verkennt sie, daß bereits § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB eine solche

Abwägung ausdrücklich vorschreibt. Im übrigen ist die Härteklausel (§ 574

Abs. 1 Satz 1 BGB) nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ohnehin nicht anzuwenden,

wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen

Kündigung berechtigt.

4. Die Abwägung der Umstände des Einzelfalles obliegt in erster Linie

dem Tatrichter. Vom Revisionsgericht kann sie nur daraufhin überprüft werden,

ob sie auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachengrundlage beruht, alle

relevanten Gesichtspunkte berücksichtigt worden sind und ob der Tatrichter den

zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (st. Rspr., z.B. Senatsurteile

vom 12. März 2003 - VIII ZR 197/02, WM 2003, 2103 = NJW-RR 2003, 981 un-

ter III, und vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03 unter II 2). Der Prüfung an

diesem Maßstab hält das Berufungsurteil stand. Das Landgericht hat auf der

Grundlage eines psychiatrischen Sachverständigengutachtens fehlerfrei festge-

stellt, bei der Beklagten bestehe schon bei Erlaß eines Räumungsurteils - also

nicht erst bei dessen Vollstreckung - die ernsthafte Gefahr eines Suizids oder

jedenfalls eines sog. "Totstellreflexes" mit völliger Apathie, Verweigerung der

Nahrungsaufnahme und ähnlichen schwerwiegenden Folgen. Wenn das Beru-

fungsgericht bei der Abwägung der berechtigten und gewichtigen Belange der

Klägerin und des Mitmieters N. , dessen Interessen die Klägerin als Vermiete-

rin ebenfalls wahrzunehmen hat, mit den Belangen der Beklagten letzteren den

Vorrang eingeräumt hat, so ist dies aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts

hat das Landgericht auf die auch im Erkenntnisverfahren, insbesondere im

Rahmen einer vom Gesetz (hier: § 543 Abs. 1 BGB) ausdrücklich vorgeschrie-

benen umfassenden Abwägung zu berücksichtigenden Wertentscheidungen

des Grundgesetzes abgestellt. Unter diesem Blickwinkel ist die Entscheidung

des Berufungsgerichts bedenkenfrei.

III.

Nach alledem erweist sich die Revision der Klägerin als unbegründet. Sie

war daher zurückzuweisen.

Dr. Beyer

Ball

Dr. Leimert

Dr. Frellesen

Hermanns