BGH Urteil vom 05.11.2003 – XII ZR 134/02
XII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 5. November 2003 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Nachschlagewerk: ja
BGHZ:
nein
BGHR: ja
BGB §§ 550, 242 Cc
Ist ein Mietvertrag nicht in der für langfristige Mietverträge vorgeschriebenen Schrift-
stützte vorzeitige Kündigung nicht deshalb treuwidrig, weil der Mietvertrag zuvor jah-
relang anstandslos durchgeführt worden ist.
BGH, Urteil vom 5. November 2003 - XII ZR 134/02 - OLG Rostock LG Rostock
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 5. November 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter
Gerber, Fuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina
für Recht erkannt:
Die Revision der Kläger gegen das Urteil des 3. Zivilsenats des
Oberlandesgerichts Rostock vom 27. Mai 2002 wird auf ihre Ko-
sten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Kläger machen rückständige und künftige Mietzinsansprüche gel-
tend. Sie sind Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Sie
erwarben von der beklagten Stadt ein Wohn- und Geschäftshaus, das sich in
einem abrißreifen Zustand befand. Mit einem Aufwand von ca. 900.000 DM
bauten sie dieses Haus unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten um.
Mit schriftlichem Mietvertrag vom 19. November 1996 vermieteten sie ei-
nen in dem Erdgeschoß des Gebäudes gelegenen Empfangsraum und einen im
Obergeschoß gelegenen, von dem Empfangsraum aus durch eine interne
Treppe zu erreichenden Büroraum auf zehn Jahre fest an die "Kurverwaltung
B. ". Dabei handelt es sich um eine Einrichtung der beklagten Stadt oh-
ne eigene Rechtspersönlichkeit. Im Kopf des Mietvertrages sind die beiden Klä-
ger aufgeführt, verbunden mit einem "&", ohne einen ausdrücklichen Zusatz,
daß sie in einer GbR verbunden sind. Die monatliche Miete sollte 967,50 DM
(zuzüglich Nebenkosten) betragen. Unterschrieben ist der Mietvertrag auf Ver-
mieterseite allein von dem Kläger zu 1 ohne Vertreterzusatz, auf Mieterseite
von der damaligen Kurdirektorin H..
Die monatliche Miete wurde ab November 1996 regelmäßig bezahlt, zu-
nächst von der Stadtverwaltung B. , ab Januar 1999 von dem Amt
B. .
Am 3. Dezember 1998 beschloß die Stadtvertretung B. die Auf-
lösung des Eigenbetriebes "Kurverwaltung" zum 31. Dezember 1998. Seit dem
1. Januar 1999 werden die gemieteten Räume nicht mehr genutzt.
Mit Schreiben vom 9. November 1999 kündigte das Amt B. , ver-
treten durch den Amtsvorsteher, für die Stadt B. den Mietvertrag. In
dem Kündigungsschreiben heißt es, der Mietvertrag sei nicht wirksam zustande
gekommen, weil die Kurdirektorin H. keine Vertretungsmacht für die Stadt
B. ehabt habe und weil er auf Vermieterseite nur von dem Kläger zu 1 un-
terschrieben worden sei. Ab November 1999 zahlte die Beklagte keine Miete
mehr.
Die Kläger halten den Vertrag für wirksam und die ausgesprochene Kün-
digung für unwirksam. Sie haben - zum Teil auf zukünftige Leistung - Klage er-
hoben mit dem Antrag, die Beklagte zu verurteilen, an sie die vereinbarte Miete
(zuzüglich Zinsen für die Mietrückstände) für die Zeit von November 1999 bis
zum Jahre 2007 zu zahlen.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat
auf die Berufung der Beklagten hin die erstinstanzliche Entscheidung teilweise
abgeändert und unter Zurückweisung der Berufung im übrigen die Klage abge-
wiesen, soweit die Kläger für die Zeit ab 1. Juli 2000 Miete geltend machen.
Dagegen richtet sich die zugelassene Revision der Kläger, mit der sie ihren ur-
sprünglichen Klageantrag, soweit ihm nicht stattgegeben worden ist, weiterver-
folgen.
Entscheidungsgründe
Die Revision der Kläger ist aufgrund der Zulassung durch das Beru-
fungsgericht statthaft und auch sonst zulässig, hat aber in der Sache keinen
Erfolg.
1. Das Berufungsgericht führt aus, der Mietvertrag sei wirksam zustande
gekommen. Mieterin sei von vornherein die Stadt B. geworden, nicht
die Kurverwaltung dieser Stadt, weil die Kurverwaltung lediglich eine Einrich-
tung der Stadt ohne eigene Rechtspersönlichkeit sei. Zwar sei die Kurdirektorin
H. nicht berechtigt gewesen, die Stadt zu vertreten, ihr Handeln als Vertreterin
ohne Vertretungsmacht sei aber von den Organen der Stadt später stillschwei-
gend genehmigt worden. Daß die Beklagte den Kurbetrieb zum 31. Dezember
1998 aufgegeben habe, berechtige sie nicht, den Mietvertrag vorzeitig zu been-
den, weil sie das Verwendungsrisiko für die angemieteten Räume trage. Die
von der Beklagten ausgesprochene Kündigung habe das Mietverhältnis aber
zum 30. Juni 2000 beendet. Obwohl der Mietvertrag auf zehn Jahre fest abge-
schlossen gewesen sei, sei die Beklagte berechtigt gewesen, ihn vorzeitig or-
dentlich zu kündigen, weil die Vertragsurkunde nicht dem Schriftformerfordernis
des hier anwendbaren § 566 BGB a.F. genüge.
Gegen diese Ausführungen des Berufungsgerichts wendet sich die Revi-
sion jedenfalls im Ergebnis ohne Erfolg.
2. In der Revisionsinstanz geht der Streit der Parteien nur noch darum,
ob die Kläger für die Zeit ab 1. Juli 2000 Miete verlangen können. Um diese
Frage zu beantworten, kann offen bleiben, ob ein Mietvertrag wirksam zustande
gekommen ist oder ob sein Zustandekommen daran gescheitert ist, daß eine
Seite beim Abschluß des Mietvertrages nicht wirksam vertreten war. Ist kein
Mietvertrag zustande gekommen, so steht den Klägern kein Anspruch auf die
Zahlung von Miete zu und für die Zeit ab 1. Juli 2000 auch kein Anspruch auf
Nutzungsentschädigung, weil die Beklagte die Räume zu diesem Zeitpunkt un-
streitig nicht mehr genutzt hat. Ist ein Mietvertrag wirksam zustande gekommen,
so ändert sich im Ergebnis nichts, weil die Beklagte diesen Mietvertrag dann,
wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, zum 30. Juni 2000 wirksam
gekündigt hat.
3. Zwar enthält der schriftliche Mietvertrag die Vereinbarung, das Miet-
verhältnis werde auf die Dauer von zehn Jahren fest abgeschlossen. Wäre die-
se Vereinbarung wirksam, so wäre eine ordentliche Kündigung vor Ablauf von
zehn Jahren ausgeschlossen. Die Vereinbarung einer langfristigen Laufzeit des
Mietvertrages ist aber unwirksam, weil bei Abschluß des Mietvertrages die
kann offen bleiben, ob die Einhaltung der Schriftform schon daran scheitert, daß
in der Vertragsurkunde als Mieterin statt der Stadt B. eine nicht rechts-
fähige Einrichtung dieser Stadt aufgeführt ist und daß für die Stadt die Kurdi-
rektorin dieser Einrichtung unterschrieben hat, ohne einen Zusatz, daß sie als
Vertreterin für die Stadt auftritt. Die Schriftform ist jedenfalls deshalb nicht ein-
gehalten, weil auf Vermieterseite nur der Kläger zu 1 ohne einen Vertreterzu-
satz unterschrieben hat.
Für die Einhaltung der Schriftform ist es erforderlich, daß alle Vertrags-
parteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichnet für eine Vertrags-
partei ein Vertreter den Mietvertrag, muß dies in der Urkunde durch einen das
Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck
kommen (BGHZ 125, 175, 178 f.; Senatsurteile vom 11. September 2002
- XII ZR 187/00 - NJW 2002, 3389, 3990 f. m.w.N. und Anm. Eckert, EWiR
2002, 951; vom 16. Juli 2003 - XII ZR 65/02 - NJW 2003, 3053, 3054). Da in der
Vertragsurkunde als Vermieter beide Kläger aufgeführt sind, genügt die Unter-
schrift des Klägers zu 1 nicht. Das gilt unabhängig davon, ob die Kläger den
Mietvertrag als GbR abgeschlossen haben oder als zwei Vermieter ohne ge-
sellschaftsrechtliche Verbindung. Die Kläger hätten entweder beide unter-
schreiben müssen oder der Kläger zu 1 hätte seiner Unterschrift einen Zusatz
beifügen müssen, der ihn zugleich als Vertreter für den Kläger zu 2 gekenn-
zeichnet hätte (vgl. im einzelnen Senatsurteil vom 16. Juli 2003 aaO).
Die Revision vertritt die Ansicht, auch ohne einen solchen Vertreterzu-
satz sei der Urkunde mit hinreichender Sicherheit zu entnehmen, daß der Klä-
ger zu 1 als allein Vertretungsberechtigter für die GbR unterschrieben habe.
Dem kann nicht gefolgt werden. Unterschreibt für eine GbR oder sonst für eine
Personenmehrheit nur ein Mitglied ohne einen Vertreterzusatz, so ist jedenfalls
nicht auszuschließen, daß vorgesehen war, auch das andere Mitglied oder die
anderen Mitglieder sollten die Urkunde unterschreiben und daß deren Unter-
schrift noch fehlt (ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, vgl. Se-
natsurteil vom 16. Juli 2003 aaO m.w.N.).
Da die Schriftform nicht eingehalten worden ist, konnte die Beklagte das
Mietverhältnis, sollte es wirksam zustande gekommen sein, nach Ablauf eines
Jahres unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (hier: § 565 Abs. 1 a
BGB a.F.) ordentlich kündigen. Die von der Beklagten im November 1999 er-
klärte Kündigung hat es dann zum 30. Juni 2000 beendet.
4. Entgegen der Annahme der Revision verstößt die Beklagte nicht ge-
gen die Grundsätze von Treu und Glauben, wenn sie sich darauf beruft, der
Mietvertrag sei (jedenfalls) mangels Einhaltung der Schriftform ordentlich künd-
bar gewesen. Jede Partei darf sich grundsätzlich darauf berufen, die für einen
Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Es ist der Revision
zwar einzuräumen, daß der Bundesgerichtshof eine Ausnahme von diesem
Grundsatz zuläßt und es für treuwidrig hält, wenn eine Vertragspartei sich auf
die Formnichtigkeit eines Vertrages beruft, nachdem sie zuvor über einen län-
geren Zeitraum besondere Vorteile aus dem nichtigen Vertrag gezogen hat
(BGHZ 121, 224, 233 f.; BGH, Urteil vom 20. Mai 2003 - KZR 19/02 - BB 2003,
2254, 2255 m.w.N.). Ein solcher Fall liegt hier aber schon deshalb nicht vor,
weil der Mangel der Form im vorliegenden Fall nicht zur Nichtigkeit des Vertra-
ges geführt, sondern nur die Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung eröffnet hat.
Bis zu einer Kündigung waren beide Parteien verpflichtet, den Vertrag zu erfül-
len. Aus dem Umstand, daß sie dieser Verpflichtung über einen längeren Zeit-
raum nachgekommen sind, läßt sich nicht herleiten, sie hätten darauf vertrauen
können, der Vertragspartner werde nicht von der besonderen Kündigungsmög-
lichkeit Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht
eingehalten ist. Daß im vorliegenden Fall die Kläger das vermietete Grundstück
zuvor von der Beklagten - der Mieterin - erworben und aufwendig saniert hatten,
ist kein hinreichender Grund, von diesem Grundsatz abzuweichen.
Hahne
Gerber
Fuchs
Ahlt
Vézina