BGH Urteil vom 22.03.2007 – III ZR 218/06

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

III ZR 218/06

Verkündet am: 22. März 2007 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 675 Abs. 2

Zur Pflicht des Anlagevermittlers, eine für den Vertrieb gezahlte Innenprovision

offen zu legen, die im Prospekt für den Beitritt zu einem Immobilienfonds nicht

aufgeführt war.

BGH, Urteil vom 22. März 2007 - III ZR 218/06 - OLG Stuttgart

LG Heilbronn

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 22. März 2007 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter

Streck, Dr. Kapsa, Dörr und Dr. Herrmann

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 13. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 10. August 2006 aufgeho-

ben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Der Kläger begehrt aus eigenem und aus abgetretenem Recht seiner

Ehefrau von dem Beklagten Schadensersatz wegen einer behaupteten Pflicht-

verletzung im Zusammenhang mit der Vermittlung von drei Anteilen an dem

W. Immobilien-Fonds Nr. ... Der Beklagte, nebenberuflicher Mitarbeiter des

B. , hatte mit dem Kläger und seiner Ehefrau vor deren notarieller Beitrittser-

klärung vom 22. Oktober 1993 mehrere Gespräche geführt und die Prospekttei-

le I und II des Immobilienfonds besprochen. Im Mittelpunkt des Streites steht

jetzt noch die Frage, welche Pflichten sich für den Beklagten aus dem Umstand

ergaben, dass im Prospektteil II auf S. 13 im Rahmen der Liquiditätsberech-

nung bei der steuerlichen Betrachtung als Werbungskosten je Anteil Vertriebs-

kosten von 1.839 DM aufgeführt sind, was 6 % der Einlage entspricht, während

der Provisionsanteil der dem Beklagten übergeordneten Vertriebsorganisation

von behaupteten 10 bis 15 %, aus dem der Beklagte eine Vermittlungsprovision

von 8 % erhielt, in den Prospektteilen nicht aufgeführt ist.

Die im Hauptantrag auf Zahlung von 85.907,43 € nebst Zinsen Zug um

Zug gegen Übertragung der Immobilienfondsanteile und Abtretung der Ansprü-

che wegen nicht gezahlter Mietausschüttungen und auf Feststellung des An-

nahmeverzugs gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Mit

seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seine

Anträge weiter.

Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu-

rückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

1.

Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass im Rahmen der

Anlagevermittlung zwischen dem Anlageinteressenten und dem Anlagevermitt-

ler ein Auskunftsvertrag mit Haftungsfolgen zumindest stillschweigend zustande

kommt, wenn der Interessent deutlich macht, dass er, auf eine bestimmte Anla-

geentscheidung bezogen, die besonderen Kenntnisse und Verbindungen des

Vermittlers in Anspruch nehmen will, und der Anlagevermittler die gewünschte

Tätigkeit beginnt. Dies entspricht ständiger Rechtsprechung des Bundesge-

richtshofs (vgl. nur Senatsurteile vom 13. Mai 1993 - III ZR 25/92 - NJW-RR

1993, 1114; vom 13. Januar 2000 - III ZR 62/99 - NJW-RR 2000, 998; vom

11. September 2003 - III ZR 381/02 - NJW-RR 2003, 1690; vom 19. Oktober

2006 - III ZR 122/05 - VersR 2007, 63, 64 Rn. 9). Danach war der Beklagte dem

Kläger und dessen Ehefrau zu richtiger und vollständiger Information über alle

tatsächlichen Umstände verpflichtet, die für deren Anlageentschluss von be-

sonderer Bedeutung waren. Vertrieb er - wie hier - die Anlage anhand eines

Prospekts, musste er, um seiner Auskunftspflicht nachzukommen, im Rahmen

der geschuldeten Plausibilitätsprüfung den Prospekt jedenfalls darauf überprü-

fen, ob er ein in sich schlüssiges Gesamtbild über das Beteiligungsobjekt gibt

und ob die darin enthaltenen Informationen, soweit er das mit zumutbarem

Aufwand zu überprüfen in der Lage ist, sachlich vollständig und richtig sind (vgl.

Senatsurteil BGHZ 158, 110, 116 m.w.N.).

2.

a) Was die Frage der Provisionen angeht, verneint das Berufungsgericht

eine Pflicht des Beklagten, auf nicht ausgewiesene Provisionen hinzuweisen. Im

Prospekt seien Provisionen im Zusammenhang mit der Aufschlüsselung des

Kaufpreises nicht erwähnt, so dass für eine Richtigstellungsverpflichtung auf-

grund eigener besserer Erkenntnisse oder aufgrund einer Plausibilitätskontrolle

die Grundlage fehle. Dass Vertriebskosten von 1.839 DM im Rahmen der Liqui-

ditätsberechnung als Werbungskosten bezeichnet seien, bedeute nur eine An-

gabe zur steuerlichen Absetzbarkeit, nicht aber, dass der Kaufpreis keine weite-

ren Provisionen enthalte. Eine Aufklärungspflicht habe der Beklagte auch nicht

im Hinblick auf die Gesamthöhe der gezahlten Provisionen gehabt. Denn soweit

der Kläger vortrage, im Kaufpreis seien 10 bis 15 % an Innenprovisionen ent-

halten, sei der Wert, der nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs

(Senatsurteil BGHZ 158, 110, 121; vgl. auch Senatsurteil vom 28. Juli 2005

- III ZR 290/04 - NJW 2005, 3208, 3210) eine Aufklärung auch ohne Nachfrage

auslöse, noch nicht erreicht.

b) Diese Beurteilung hält, was die Auswertung der Angaben im Prospekt

angeht, den Rügen der Revision nicht stand. Denn Vertriebskosten von

1.839 DM je Anteil sind nicht nur - wie das Berufungsgericht meint - auf S. 13

im Prospektteil II im Rahmen einer steuerlichen Betrachtung absetzbarer Wer-

bungskosten erwähnt, sondern auch in einen hinreichend engen Zusammen-

hang mit der Aufschlüsselung des Kaufpreises gestellt worden, so dass der An-

leger annehmen muss, die eigentlichen Vertriebskosten erschöpften sich in die-

sem Betrag. Zu dieser Auslegung des Prospekts, der über den Bezirk eines

Oberlandesgerichts hinaus verwendet worden ist, ist der Senat befugt.

aa) Im Prospektteil II S. 10 heißt es unter der Überschrift "Finanzierung":

"Vorgesehen ist eine Fremdfinanzierung, wenn gewünscht mit 100 % des jeweiligen Anteils von DM 30.650,- zzgl. der Beurkun- dungskosten, der Treuhandgebühren und der Geldbeschaffungs- kosten (10 % Disagio), so dass sich ein Gesamtaufwand von DM 35.240,- ergibt - siehe S. 12, Prospektteil II -. Im Anteil enthal- für Grunderwerb, Grunder- ten sind alle anteiligen Kosten werbsteuer, Kaufvertragskosten, Kosten des Gesellschaftsvertra- ges, Grundbucheintragungskosten, Vertriebskosten und Dienst- leistungskosten - siehe S. 13, Prospektteil II - und Pos. 1 Pros- pektteil I.

Der ermittelte Gesamtaufwand von DM 35.240 beinhaltet damit sämtliche Kosten. Eine zusätzliche Berechnung eines Agios oder einer Maklergebühr von Vertriebsbeauftragten ist nicht vorgese- hen …."

Nähere Aufgliederungen der angesprochenen Beträge ergeben sich aus

den in Bezug genommenen Textstellen. Auf S. 12 des Prospektteils II werden

der Aufwand für den Anteil incl. Dienstleistungen und Agio/Vertr.-Kosten mit

30.650 DM, die Beurkundungskosten Notar mit 364 DM und die Treuhandge-

bühren (rund 2 %) mit 702 DM angegeben, so dass sich die Gesamtanschaf-

fungskosten auf 31.716 DM belaufen. Pos. 1 des Prospektteils I (S. 3) betrifft

den Treuhandvertrag und die in ihm enthaltene Zahlungsanweisung an den

Treuhänder. In ihr wird der Anteil von 30.650 DM weiter aufgegliedert in die Po-

sitionen Grunderwerb (28.161 DM), Vertriebskosten (1.839 DM) und Grund-

bucheintragung, Grunderwerbsteuer, Kaufvertragskosten, Gesellschaftsvertrag,

Raum-, Sach- und Personalkosten der Gesellschaft (650 DM). Angesichts die-

ser Aufgliederung geht der Anleger davon aus, dass die Vertriebskosten auf

1.839 DM je Anteil, das sind 6 %, beschränkt sind, wobei er in dieser Auffas-

sung durch die ertragssteuerlichen Angaben auf S. 226 f des Prospektteils I

bestärkt wird. Denn dort heißt es: "Der steuerliche Verlust in der Investitions-

phase setzt sich zusammen aus den Finanzierungskosten (Bankzinsen und Di-

sagio) im Sonderwerbungskostenbereich sowie den anteiligen Werbungskosten

auf Gesellschaftsebene. In diesen Werbungskosten ist unter anderem die Ei-

genkapitalbeschaffungsprovision in Höhe von 6 % des vermittelten Eigenkapi-

tals enthalten. In dieser Höhe sind nach der im Zeitpunkt der Prospekterstellung

geltenden Verwaltungsmeinung

(veröffentlicht

im Bauherrenerlass vom

31.08.1990) die sog. 'Vertriebskosten' als Werbungskosten anzuerkennen."

Damit muss der Anleger die Vertriebskosten als Vergütung der mit dem Vertrieb

betrauten Organisation für die Zuführung von Gesellschaftern zur Fondsgesell-

schaft ansehen und er hat keinen Anhaltspunkt dafür, dass weitere Teile der

Vergütung für den Vertrieb in anderen Positionen, etwa dem Grunderwerb, ste-

cken oder von Dritten erbracht werden. Vor diesem Hintergrund war die sich auf

6 % des Anteils belaufende Angabe über die Vertriebskosten, wie auch das Be-

rufungsgericht nicht verkennt, unrichtig, was für den Beklagten, der als Unter-

vertreter für seine Leistung allein schon 8 % erhielt, ohne weiteres erkennbar

war. Hierauf musste er daher - unabhängig von der Gesamthöhe der Innenpro-

vision - den Kläger und dessen Ehefrau hinweisen, um der Irreführungsgefahr,

die sich aus den Angaben des Prospekts ergab, zu begegnen (vgl. Senatsurteil

BGHZ 158, 110, 118; ebenfalls zu einem W. -Fonds OLG Stuttgart, 6. Zivil-

senat, ZIP 2005, 2152, 2154 f).

bb) Ob der Beklagte weitergehend verpflichtet war, dem Kläger und des-

sen Ehefrau die Gesamthöhe der Innenprovisionen zu nennen, lässt sich nach

den gegenwärtigen Feststellungen noch nicht sicher beurteilen. Ohne Einfluss

auf die Aufklärungspflicht des Beklagten wäre es allerdings grundsätzlich, wenn

die Provisionen nicht aus Mitteln der Fondsgesellschaft, sondern - wovon der

6. Zivilsenat des OLG Stuttgart in seinem Urteil vom 26. September 2005 (ZIP

2005, 2152, 2155) ausgegangen ist - aus Mitteln der Mitinitiatorin W. , einer

der beiden Gründungsgesellschafterinnen der Fondsgesellschaft, geflossen

wären (vgl. Senatsurteil BGHZ 158, 110, 118 f). Sollte der Vortrag des Klägers

so zu verstehen sein, es seien für die Akquisition von Anlegern Provisionen

(insgesamt nur) in der Größenordnung von 10 bis 15 % gezahlt worden, wäre

die kritische Grenze, ab der der Senat eine Aufklärung - hier abgesehen von

der Richtigstellung der unrichtigen Prospektangaben - für generell erforderlich

hält (vgl. Senatsurteile BGHZ 158, 110, 121; vom 25. Juli 2005 - III ZR 290/04 -

NJW 2005, 3208, 3210), noch nicht überschritten. Sollten sich hingegen Innen-

provisionen Dritter von 10 bis 15 % mit den Vertriebskosten der Fondsgesell-

schaft von 6 % kumulieren, bestünde nach Maßgabe der zitierten Rechtspre-

chung eine Aufklärungspflicht.

3.

Soweit der Beklagte eine Aufklärungspflicht verletzt hat, wird sein Ver-

schulden vermutet (§ 282 BGB a.F.; vgl. jetzt § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Er hat

jedoch die Möglichkeit, sich zu entlasten. Hierbei kann der Stand der Recht-

sprechung im Jahr 1993 zur verborgenen Innenprovision von Bedeutung sein

(vgl. Senatsurteil vom 28. Juli 2005 - III ZR 290/04 - NJW 2005, 3208, 3211).

4.

Nähere Feststellungen sind nicht deshalb entbehrlich, weil das Beru-

fungsgericht gemeint hat, die Höhe der Provision sei für den Kläger und seine

Ehefrau nicht von besonderer Bedeutung gewesen. Zwar wäre die Würdigung

der Aussage der Ehefrau des Klägers, ihr sei klar, dass der Beklagte an der

Sache verdiene, dahin, dass die genaue Höhe der Provision ohne Bedeutung

sei, revisionsrechtlich wohl nicht zu beanstanden, soweit sie im Zusammenhang

mit der Überlegung des Berufungsgerichts stünde, der Kläger habe nicht be-

hauptet, dass er und seine Ehefrau das Geschäft nicht gemacht hätten, hätten

sie gewusst, dass der Beklagte nicht 6, sondern 8 % Provision erhalte. Das Be-

rufungsgericht versteht den Vortrag des Klägers aber weitergehend dahin, die

Fondsbeteiligung sei niemals gezeichnet worden, wenn die Gesamthöhe der

Provision eröffnet worden wäre. Die Verletzung jener Pflicht ist - anders als das

Berufungsgericht meint - nach dem derzeitigen Stand nicht auszuschließen.

Dann spricht aber eine auf die Lebenserfahrung gegründete tatsächliche Ver-

mutung dafür, dass sich der Kläger und seine Ehefrau bei einer Aufdeckung der

Gesamthöhe der Provisionen gegen einen Beitritt entschieden hätten (vgl.

Senatsurteil vom 9. Februar 2006 - III ZR 20/05 - NJW-RR 2006, 685, 688

Rn. 24, 28). Diese Vermutung müsste der Beklagte durch konkreten Vortrag

entkräften.

Schlick

Streck

Kapsa

Dörr

Herrmann

Vorinstanzen:

LG Heilbronn, Entscheidung vom 21.11.2005 - 1 O 197/04 -

OLG Stuttgart, Entscheidung vom 10.08.2006 - 13 U 237/05 -