BGH Urteil vom 06.07.2007 – V ZR 274/06
V. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
Urteil
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 6. Juli 2007 Langendörfer-Kunz, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 6. Juli 2007 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter
Dr. Lemke und Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den
Richter Dr. Czub
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats des
Kammergerichts in Berlin vom 14. Juli 2006 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über
die Kosten
des Revisionsverfahrens,
an
das
Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Mit notariellem Vertrag vom 17. Juli 1996 kauften die Klägerin und ihr
Ehemann von der Beklagten eine vermietete Eigentumswohnung in B. .
Der Vertrag besteht aus zwei Teilen (A und B). Teil A enthält die kauf-
vertraglichen Absprachen für den Erwerb der Wohnung im damaligen Altbau-
zustand zu einem Kaufpreis von 138.810 DM, während in Teil B die
Vereinbarungen über die Modernisierung der Wohnung geregelt sind. Darin
verpflichteten sich die Käufer gegenüber der Beklagten, diese anteilig von
deren Verbindlichkeit aus dem Vertrag mit einem Generalübernehmer zur
Modernisierung der Wohnungen freizustellen, und erkannten zugleich diesem
gegenüber eine eigene Verpflichtung in Höhe von 52.880 DM an.
Die Vertragsverhandlungen mit den Kaufinteressenten wurden von der
W. GbR (im Folgenden: Vermittlerin) geführt, die der Kläge-
rin und ihrem Ehemann ein Berechnungsbeispiel vorlegte. Dieses beruhte auf
einer Vollfinanzierung der Kosten des Erwerbs durch ein grundpfandrechtlich
besichertes Darlehen, dessen Tilgung durch eine von den Käufern bereits ab-
geschlossene und eine noch abzuschließende Kapitallebensversicherung erfol-
gen sollte. Die (monatliche) Gesamtbelastung wurde in dem Beispiel nur nach
dem Zinsaufwand und dem Wohngeld unter Abzug der Mieteinkünfte berech-
net, der für die Tilgung des Darlehens durch die noch abzuschließende Le-
bensversicherung aufzuwendende Beitrag wurde mit 0 DM ausgewiesen. Auf
der Rückseite des Berechnungsbogens wurde in einer Anmerkung am
Seitenende ausgeführt, dass die Gesamtbelastung des Käufers sich um die
Beiträge abgetretener Lebensversicherungen erhöhe, falls diese für Tilgungs-
aussetzungen eingesetzt würden.
Die Klägerin hat aus eigenen und von ihrem Ehemann abgetretenen An-
sprüchen die Erstattung der Aufwendungen zur Finanzierung des Kaufes der
Eigentumswohnung Zug um Zug gegen Abgabe der zu deren Rückübertragung
erforderlichen Auflassungserklärung verlangt sowie die Feststellung der Pflicht
der Beklagten zum Ersatz weiterer Schäden beantragt. Das Landgericht hat der
Klage stattgegeben, das Kammergericht hat sie abgewiesen. Mit der von dem
Senat zugelassenen Revision will die Klägerin die Wiederherstellung des
landgerichtlichen Urteils erreichen.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht meint, dass von dem Abschluss eines Be-
ratungsvertrages zwischen den Parteien nicht ausgegangen werden könne, weil
die Käufer der Vermittlerin eine Provision zugesagt hätten. Die Beklagte müsse
sich zwar gleichwohl Beratungsfehler der Vermittlerin bei den Vertrags-
verhandlungen unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss
nach § 278 BGB zurechnen lassen, weil sie dieser die Führung der
Verhandlungen vollständig überlassen habe. Derartige Beratungsfehler lägen
aber nicht vor.
Bei verständiger Würdigung hätten die Klägerin und ihr Ehemann das
Berechnungsbeispiel nur so verstehen können, dass die Tilgungsleistungen
darin nicht eingeflossen seien. Im Übrigen seien die für die neu abgeschlossene
Lebensversicherung zu leistenden Beträge den Käufern bereits vor Erteilung
der zum Abschluss des Kaufvertrages führenden Vollmacht bekannt gewesen.
Auch aus der Empfehlung einer Finanzierung durch eine Kombination von
Festkredit und Lebensversicherung ergebe sich kein Beratungsfehler. Die
Klägerin habe keinen Schaden unter Einbeziehung aller Aspekte der in Betracht
kommenden Finanzierungsformen dargelegt. Nach dem Ergebnis der
Beweisaufnahme sei auch nicht davon auszugehen, dass den Käufern zum
Zwecke der Verkaufsförderung ein sicherer Wiederverkaufsgewinn nach zehn
Jahren besonders herausgestellt worden sei.
Schließlich sei der Vertrag auch nicht unter dem Gesichtspunkt eines
auffälligen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung nichtig,
§ 138 Abs. 1 BGB. Der für die Modernisierung vereinbarte Werklohn von
52.880 DM könne
in den Vergleich zur Feststellung eines auffälligen
Missverhältnisses nicht mit einbezogen werden. Welchen Wert die ver-
sprochenen Leistungen nach Fertigstellung haben würden, hätte nur durch eine
prognostische Bewertung ermittelt werden können, die indes weder die Käufer
noch die beklagte Verkäuferin im Kaufvertragszeitpunkt sicher hätten vor-
nehmen können.
II.
Das hält nicht in allen Punkten rechtlicher Prüfung stand.
1. Im Ergebnis zu Recht verneint das Berufungsurteil den von der
Klägerin geltend gemachten Schadensersatzanspruch wegen eines Beratungs-
fehlers. Ein solcher Schadensersatzanspruch (vgl. dazu Senat BGHZ 140, 111,
117; Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812) steht ihr nach
den von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen nicht zu.
a) Bedenken begegnet allerdings die Ansicht des Berufungsgerichts,
dass zwischen den Parteien ein Beratungsvertrag nicht zustande gekommen
sei, obwohl die Vermittlerin die Vertragsverhandlungen für die Beklagte führte
und die Kaufinteressenten durch die Vorlage eines Berechungsbeispiels beriet.
Eine solche Beratung führt nach den Grundsätzen über die Stellvertretung
(§§ 164 ff. BGB) grundsätzlich dazu, dass der Beratungsvertrag zwischen dem
Verkäufer und dem Kaufinteressenten zustande kommt.
Stellt sich bei der Vermittlung des Kaufvertrages über eine Immobilie die
Aufgabe, den Kaufinteressenten zu beraten, und ist sie vom Verkäufer dem
Vermittler überlassen worden, ist nach den Umständen von einer stillschwei-
gend erteilten Außenvollmacht des Vermittlers (§ 167 BGB) zum Abschluss
eines Beratungsvertrages auszugehen (Senat, BGHZ 140, 111, 117; Urt. v.
14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812; Urt. v. 13. Oktober 2006,
V ZR 66/06, WM 2007, 174, 176). Diese Umstände hat das Berufungsgericht
- wenngleich unter einem anderen rechtlichen Gesichtpunkt, nämlich dem der
Zurechenbarkeit eines vorvertraglichen Verschuldens der Vermittlerin nach
§ 278 BGB -, festgestellt. An die Kundgabe des Willens, die Beratung für den
Verkäufer zu übernehmen und auszuführen, sind keine strengen Anforderungen
zu stellen, wenn der Vermittler zweifelsfrei keinen Auftrag vom Käufer erhalten
hat (Senat, BGHZ 140, 111, 117; Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW
2003, 1811, 1812; Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, WM 2007, 174, 176).
Der Umstand, dass Käufer sich zu einer Zahlung an die Vermittlerin
verpflichten, ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht ohne wei-
teres ein Indiz dafür, dass auch die Beratung auf Grund eines von den Käufern
erteilten Auftrages erfolgt. Im Ergebnis kann hier jedoch offen bleiben, ob der
tatrichterlichen Würdigung der Zahlungszusage gefolgt werden kann, die auf
einer Auslegung der Verpflichtungserklärung beruht, bei der das Berufungs-
gericht nicht berücksichtigt hat, dass das Versprechen erst nach der Beratung
abgegeben, die Zahlung nicht als ein Entgelt für die Beratung vereinbart wurde
und zudem in einer vorgedruckten schriftlichen Erklärung zum Ersatz von Auf-
wendungen der beklagten Verkäuferin enthalten ist.
b) Die Entscheidung stellt sich nämlich in diesem Punkt aus einem
anderen Grund als richtig dar. Der Klägerin steht ein Schadensersatzanspruch
wegen Schlechterfüllung des Beratungsvertrages aus denselben Gründen nicht
zu, aus denen das Berufungsgericht eine Haftung wegen vorvertraglichen
Verschuldens verneint hat.
aa)
Im Gegensatz zu der Auffassung der Revision kann der
Schadensersatzanspruch nicht darauf gestützt werden, dass
in dem
Berechnungsbeispiel der Tilgungsaufwand durch die Lebensversicherung
fehlerhaft mit 0 DM und demzufolge die Gesamtbelastung mit (monatlich)
450,14 DM um die Prämie von 346,40 DM zu niedrig angegeben war.
(1) Der durch die Vorlage eines Berechnungsbeispiels zustande
kommende Beratungsvertrag verpflichtet den Verkäufer dazu, den Kauf-
interessenten richtig und vollständig über die tatsächlichen Umstände zu
informieren, die für den Kaufentschluss von Bedeutung sein können (Senat, Urt.
v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207; Urt. v. 13. Oktober
2006, V ZR 66/06, WM 2007, 174, 176). Bei dem Erwerb einer Immobilie zu
Anlagezwecken sind das vor allem die Aufwendungen, die der Interessent
erbringen muss, um das angebotene Objekt erwerben und halten zu können.
Die Ermittlung des (monatlichen) Eigenaufwands des Käufers bildet dabei das
Kernstück der Beratung; sie soll den Käufer von der Möglichkeit überzeugen,
das Objekt mit eigenen Mitteln erwerben und halten zu können (Senat, BGHZ
156, 371, 377; Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, WM 2007, 174, 176). Zu
dem Eigenaufwand des Käufers gehören auch die Zahlungen, die zur Tilgung
der Darlehen aufgebracht werden müssen, welche zur Finanzierung des
Erwerbs aufzunehmen sind (vgl. Senat Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02,
NJW 2003, 1811, 1812)
(2) Anders ist es zwar, wenn der Kaufinteressent die Beratung des
Verkäufers bei verständiger Würdigung so verstehen musste, dass die Til-
gungsleistungen in die in dem Berechnungsbeispiel ausgewiesene Gesamt-
belastung nicht eingeflossen sind (Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99,
NJW 2001, 2021, 2022). Ob das hier schon deswegen der Fall ist, weil die
Bezifferung der Versicherungsprämie mit 0 DM offensichtlich unrealistisch war,
ist allerdings eher zu verneinen. Zu Recht macht die Revision nämlich geltend,
dass die Zahlen auf dem Berechnungsbogen
falsch waren. Die
Gesamtbelastung war nicht ausdrücklich ohne Tilgung dargestellt, der
Tilgungsbeitrag zur Lebensversicherung vielmehr fehlerhaft mit 0 DM in Ansatz
gebracht und die Gesamtbelastung damit sachlich falsch mit 450 DM
(monatlich) ausgewiesen worden. Eine fehlerhafte Berechnung ist jedoch nicht
deshalb richtig, weil der Fehler bei einer verständigen Prüfung leicht entdeckt
werden kann.
(3) Gleichwohl kann eine Haftung hierauf nicht gestützt werden. Der
Fehler in dem Berechnungsbeispiel war für den Abschluss des Kaufvertrages
nämlich nicht bestimmend. Nach den - von der Revision nicht angegriffenen
Feststellungen - war den Käufern bekannt, dass für die in dem Berechnungs-
beispiel dargestellte Finanzierung eine Lebensversicherung abzuschließen war
und sich dadurch die Gesamtbelastung um die Beiträge zur Versicherung
erhöhte. Die Käufer haben sich vor dem Vertragsschluss auch entsprechend
verhalten, indem sie die zur Tilgungsaussetzung des Darlehens erforderliche
Lebensversicherung abschlossen und die von ihnen zu leistende Prämie in
Erfahrung brachten. Damit fehlt es an der Ursächlichkeit des Beratungsfehlers
für den Vertragsschluss.
bb) Ohne Erfolg wendet die Revision
ferner ein, dass das
Berufungsgericht einen Beratungsfehler auf Grund unrichtiger Angaben zu dem
Wertsteigerungspotential der angebotenen Wohnung zu Unrecht verneint habe.
Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass ein
Beratungsfehler des Verkäufers vorliegt, wenn er die wirtschaftliche Rentabilität
des Erwerbs im Hinblick auf eine zu erwartende positive Wertentwicklung am
Immobilienmarkt zum Zwecke der Verkaufsförderung besonders herausstellt
und dabei die aus den individuellen Gegebenheiten der Immobilie folgenden
Risiken verschweigt, welche die in Aussicht gestellte Rentabilität erheblich zu
mindern oder auszuschließen vermögen (Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR
223/03, NJW 2005, 983). Es hat aber nach Beweisaufnahme nicht die
Überzeugung gewonnen, dass durch den Mitarbeiter der Vermittlerin
Erklärungen abgegeben wurden, mit denen die Aussicht eines Verkaufs der
Wohnung mit Gewinn nach dem Ablauf von zehn Jahren zum Zwecke der
Verkaufsförderung besonders herausgestellt wurde. Die tatrichterliche Beweis-
würdigung ist revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbar. Rechtlich
erhebliche Fehler zeigt die Revision nicht auf.
2. Erfolg hat die Revision jedoch, soweit sie geltend macht, dass das
Berufungsgericht zu Unrecht auch einen Anspruch auf Herausgabe des
Geleisteten nach § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Fall BGB wegen der von der Klägerin
geltend gemachten Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages nach § 138 Abs. 1 BGB
verneint habe.
a) Ein Rechtsgeschäft kann nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig sein,
wenn das Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung so krass ist, dass
allein daraus auf eine verwerfliche Gesinnung des begünstigten Vertrags-
partners zu schließen ist (Senat, Urt. v. 12. Januar 1996, V ZR 289/94, NJW
1996, 1204). Von einem solchermaßen groben Missverhältnis ist bei Grund-
stücksgeschäften dann auszugehen, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt
so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (Senat, BGHZ 146, 298, 302).
Sind die in einem Vertrag aufgeführten Leistungen (wie hier für den Kauf
der Wohnung und für deren Modernisierung) dem Käufer als ein „Paket“
angeboten worden, muss der Vergleich zur Feststellung einer etwaigen Sitten-
widrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB zwischen den insgesamt verabredeten
Leistungen und dem Gesamtaufwand des Käufers erfolgen. Das hat der Senat
für den Erwerb von Immobilien in sog. Steuersparmodellen entschieden, bei
denen der Vertrag wegen der steuerlich unterschiedlichen Absetzbarkeit in
besondere Vereinbarungen zu Einzelleistungen, für die gesonderte Entgelte
ausgewiesen werden, aufgespalten wird (Senat, Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR
18/04, NJW 2005, 820, 822; Urt. v. 17. Juni 2005, V ZR 220/04, NJW-RR 2005,
1418, 1420 f.). Das ist bei einer Aufteilung der Leistungen und der vom Käufer
geschuldeten Entgelte in einem Vertrag für den Erwerb der Wohnung im Alt-
bauzustand und für die vereinbarte Modernisierung nicht anders zu ent-
scheiden, wenn diese Leistungen dem Kaufinteressenten als Einheit angeboten
werden.
b) Das Berufungsgericht hat - davon abweichend - rechtsfehlerhaft den
Vergleich nur zwischen dem Kaufpreis der Wohnung in unsaniertem Zustand
von 138.810 DM und dem von der Klägerin vorgetragenen Wert von 85.000 DM
vorgenommen und auf dieser Grundlage ein auffälliges Missverhältnis schon
nach deren eigenem Vortrag verneint.
Soweit es meint, in dem für die Feststellung eines Äquivalenzmiss-
verhältnisses maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses (Senat, Urt. v.
5. Oktober 2001, V ZR 237/00, NJW 2002, 429, 431) die vereinbarte Zahlung
für die Modernisierung nicht einbeziehen zu können, hält auch das rechtlicher
Prüfung nicht stand. Es bedarf dazu keiner prognostischen Schätzung des
künftigen Wertes der Werkleistung im Zeitpunkt ihrer Fertigstellung, die das
Berufungsgericht für nicht möglich gehalten hat. Ob ein Missverhältnis
zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt, ist nach dem zu beurteilen, was
die Parteien vereinbart und nicht danach, wie sie es ausgeführt haben.
Maßgebend dafür ist bei einem Werkvertrag das Leistungssoll und nicht eine
davon abweichende Ausführung (BGH, Urt. v. 27. Januar 1977, VII ZR 339/74,
WM 1977, 399 f.).
III.
Das die Klage abweisende Urteil des Berufungsgerichts kann danach
keinen Bestand haben.
Die Sache ist insgesamt nicht zur Endentscheidung reif, da es an
Feststellungen zur Beurteilung der Sittenwidrigkeit des Vertrages fehlt. Der
Wert der versprochenen Modernisierung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses
wird
dabei
nach
der
vorgelegten
Leistungsbeschreibung
zum
Generalübernehmervertrag gegebenenfalls mithilfe eines Sachverständigen zu
bestimmen sein.
Das angefochtene Urteil ist daher aufzuheben und die Sache an das
Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit es die fehlenden Feststellungen
Krüger Lemke Schmidt-Räntsch
Stresemann Czub
Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 21.01.2005 - 15 O 371/04 - KG Berlin, Entscheidung vom 14.07.2006 - 3 U 17/05 -